• 【發(fā)布單位】青海省西寧市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2005-05-28
• 【生效日期】2005-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

西寧市城市房地產開發(fā)經營管理條例

西寧市城市房地產開發(fā)經營管理條例
 
（2004年8月24日西寧市第十三屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過 2005年5月28日青海省第十屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準 自2005年7月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理,，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展,，根據《
中華人民共和國城市房地產管理法》和國務院《
城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律、法規(guī),，結合本市實際，制定本條例,。




第二條 凡在本市行政區(qū)域內城市規(guī)劃區(qū)國有土地上從事房地產開發(fā)經營和實施房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理活動,，適用本條例,。



 本條例所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行基礎設施建設,、房屋建設,，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為,。




第三條 房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益,、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,，實行全面規(guī)劃,、合理布局、綜合開發(fā),、配套建設,，嚴格控制零星項目建設。




第四條 市人民政府房產行政主管部門負責全市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作,。



 縣人民政府房產行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作,。



 市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門依照有關法律,、法規(guī)的規(guī)定,，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。計劃,、規(guī)劃,、工商、物價等行政管理部門按照各自的職責,，協(xié)助房產行政主管部門做好房地產開發(fā)經營活動的管理工作,。




第二章 房地產開發(fā)企業(yè)




第五條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合有關法律,、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件,，并向市、縣人民政府工商行政管理部門申請登記,。




第六條 新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內,，持下列文件到登記機關所在地的市、縣房產行政主管部門備案：



 （一）營業(yè)執(zhí)照復印件,；



 （二）企業(yè)章程,；



 （三）驗資證明；



 （四）企業(yè)法定代表人的身份證明,；



 （五）專業(yè)技術人員資格證書和聘用合同,。




第七條 縣房產行政主管部門應當在收到備案申請之日起五日內將有關備案資料報送市房產行政主管部門。市房產行政主管部門應當在收到備案申請和有關備案資料后三十日內向符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》,。




第八條 《暫定資質證書》有效期為一年,。房產行政主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》有效期,，但延長期限不得超過二年。



 自領取《暫定資質證書》之日起一年內無開發(fā)項目的,，《暫定資質證書》有效期不得延長,。




第九條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前三十日內向市房產行政主管部門申請核定資質等級。



 市房產行政主管部門應當按照國家有關規(guī)定,，根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產,、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)初審資質等級,，并報上級房產行政主管部門審批,。




第三章 房地產開發(fā)建設




第十條 市、縣房產行政主管部門應當會同有關部門,，根據本地區(qū)經濟和社會發(fā)展規(guī)劃,、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,、年度建設用地計劃以及房地產市場供求情況等,，編制本地區(qū)房地產開發(fā)規(guī)劃和年度計劃，報同級人民政府批準后,，由房產行政主管部門組織實施,。




第十一條 房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得，但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外,。土地使用權出讓或者劃撥前,，市、縣人民政府城市規(guī)劃和房產行政主管部門應當對下列事項提出書面意見,，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：



 （一）房地產開發(fā)項目的性質,、規(guī)模和開發(fā)期限；



 （二）城市規(guī)劃設計條件,；



 （三）基礎設施和公共設施的建設要求,；



 （四）基礎設施建成后的產權界定；



 （五）項目拆遷補償,、安置要求,。




第十二條 房地產開發(fā)項目實行資本金制度。資本金占項目總投資的比例按國家規(guī)定執(zhí)行,。




第十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當持房產行政主管部門出具的項目資本金繳存通知,，在銀行設立資本金專戶，并足額繳存資本金,。



 房產行政主管部門,、銀行及房地產開發(fā)企業(yè)三方共同簽訂資本金監(jiān)管協(xié)議。項目資本金實行?？顚Ｓ?，不得挪作他用或者用于其他項目建設,。




第十四條 項目資本金根據開發(fā)項目的形象進度分階段逐步返還：



 （一）基礎完工并驗收合格后返還百分之五十,；



 （二）主體工程完工并驗收合格后返還百分之四十五,，超過六層的建筑工程，百分之四十五的資本金可分為二至三次返還,；



 （三）竣工驗收合格后返還百分之五,。




第十五條 開發(fā)項目管理實行房地產開發(fā)項目手冊制度。房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發(fā)項目手冊中,，并于每季度末送房產行政主管部門備案,。




第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設,。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿三個月未動工開發(fā)的,，由房產行政主管部門責令限期開工；滿一年未動工開發(fā)的,，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費,；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權,。但因不可抗力或者政府,、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。




第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目,，應當符合有關法律法規(guī)的規(guī)定和建筑工程勘察,、設計、施工的質量,、安全標準以及合同約定,。



 房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的項目質量承擔責任。



 勘察,、設計,、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律,、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,，承擔相應的責任。




第十八條 房地產開發(fā)項目竣工并驗收合格后,，方可交付使用,；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用,。



 房地產開發(fā)項目竣工后,，房地產開發(fā)企業(yè)應當組織竣工驗收，并報市或者縣建設行政主管部門備案,。



 建設規(guī)模在二萬平方米以上的住宅小區(qū),，可以實行分期驗收和竣工綜合驗收制度,。




第十九條 分期驗收的應當符合下列條件：



 （一）驗收范圍內的建設項目已辦理單體竣工驗收手續(xù)；



 （二）驗收范圍內的建設項目已具備供水,、供氣,、供電、通訊條件,，道路和排水管道暢通,；



 （三）驗收范圍內配套建設的各項公用和生活服務設施能交付正常使用；



 （四）驗收范圍內已按物業(yè)管理的有關規(guī)定委托有資質的物業(yè)企業(yè)管理,。




第二十條 竣工綜合驗收應當符合下列條件：



 （一）建設項目按批準的規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成,，并滿足使用要求；



 （二）住宅及公共配套設施,、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格,，驗收資料齊全；



 （三）各類建筑物的平面位置,、立面造型,、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求；



 （四）施工機具,、暫設工程,、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢,，達到場清地平,；



 （五）被拆遷人已合理安置。




第四章 房地產經營




第二十一條 轉讓房地產開發(fā)項目,，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條,、第三十九條規(guī)定的條件和遵守國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十一條的規(guī)定。



 尚未完成拆遷補償安置的房地產開發(fā)項目轉讓時,，原拆遷補償合同中有關的權利,、義務隨之轉讓給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人,，并在轉讓合同簽訂之日起十日內到房屋拆遷管理部門備案,。




第二十二條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。商品房預售實行預售許可制度,，商品房現售實行備案登記,。




第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：



 （一）已交付全部土地使用權出讓金,，取得土地使用權證書,；



 （二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；



 （三）房地產開發(fā)項目形象進度符合：多層建筑已完成主體結構的四分之一以上，高層建筑已完成主體結構的三分之一以上,，并已確定施工進度和竣工交付日期,；



 （四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明,。




第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記,，應當提交國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十四條規(guī)定的文件。



 市,、縣房產行政主管部門應當自收到申請之日起十日內作出同意預售或者不同意預售的答復,。同意預售的,，應當核發(fā)商品房預售許可證,；不同意預售的，應當書面答復說明理由,。




第二十五條 未取得商品房預售許可證,，不得有預售行為。



 市,、縣房產行政主管部門對已核發(fā)商品房預售許可證的項目進行跟蹤監(jiān)督,，發(fā)現有不符合預售許可的行為時，應當責令預售人限期改正,。




第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)現售商品房,，應當在銷售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明報送房產行政主管部門備案。商品房現售,，應當符合以下條件：



 （一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書,；



 （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證,；



 （三）已通過竣工驗收,；



 （四）有資質的房屋面積測繪機構出具的商品房面積測繪成果報告書；



 （五）供水,、供電,、供熱、燃氣,、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。




第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,，也可以委托房屋中介服務機構代理銷售商品房,。委托房屋中介服務機構代理銷售商品房的，應當簽訂商品房銷售委托合同,。




第二十八條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時,，應當向買受人出示商品房預售許可證或者現房銷售備案登記證明，委托銷售的還應出示銷售委托合同。




第二十九條 房地產開發(fā)企業(yè)及代理銷售機構不得進行虛假廣告宣傳,。商品房銷售廣告中對房產狀況的說明,、示意應真實準確，并載明商品房預售許可證或者現房銷售備案登記號,。



 未取得商品房預售許可證或者現房銷售備案登記證明的,，不得做任何形式的商品房銷售廣告宣傳。




第三十條 商品房銷售可以按套（單元）計價,，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價,。



 計算商品房面積應當執(zhí)行國家房產測量規(guī)范標準，商品房交付的面積應以面積測繪成果報告書認定的面積為準,。



 房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,，合同有約定的，從其約定,；合同沒有約定或者約定不明確的,，按照國家有關規(guī)定處理。




第三十一條 房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定,。



 享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅,，應當按照政府規(guī)定的價格和對象進行銷售。具體辦法由西寧市人民政府制定,。




第三十二條 商品房銷售應當訂立書面合同,，合同應當載明商品房的套內建筑面積和公攤面積、價格,、交付日期,、質量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方違約責任等,。



 商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本,。




第三十三條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用,。



 符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,，訂立商品房買賣合同時,，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的,，所收費用應當向買受人返還,；當事人之間另有約定的，從其約定,。




第三十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房買賣合同簽訂之日起三十日內持商品房買賣合同到房屋所在地房產行政主管部門備案,。



 已經預售的商品房,，房地產開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房銷售合同內容的，應當征得買受人的同意,，并將預售合同變更協(xié)議報房產行政主管部門備案,。




第三十五條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向買受人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書,。



 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定,，承擔商品房保修責任。保修期內,，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修,，致使房屋原功能受到影響，給購買人造成損失的,，應當依法承擔賠償責任,。




第五章 法律責任




第三十六條 對違反本條例的行為，法律,、法規(guī)對處罰機關,、處罰種類、處罰幅度有規(guī)定的,，從其規(guī)定。




第三十七條 負責工程質量監(jiān)督或者參與竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產開發(fā)項目出具質量合格文件或者按合格工程驗收的,，由上級機關責令改正,，對責任人員給予行政處分；構成犯罪的,，依法追究刑事責任,；造成損失的，由該部門依法承擔相應的賠償責任,。




第三十八條 當事人對行政處罰決定不服的,，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。




第三十九條 有關行政主管部門及其工作人員在房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理工作中,，違反本條例規(guī)定,，有下列行為之一的，根據情節(jié)輕重,，依法給予行政處分,；構成犯罪的，依法追究刑事責任：



 （一）對房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)暫定資質證書的,；



 （二）向不具備商品房預售條件的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預售許可證明的,；



 （三）沒有法律法規(guī)依據，向房地產開發(fā)企業(yè)收費的,；



 （四）因未依法履行監(jiān)督職責造成嚴重后果的,；



 （五）其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,。




第六章 附則




第四十條 本條例應用中的具體問題,，由西寧市人民政府負責解釋。




第四十一條 本條例自2005年7月1日起施行,。