• 【發(fā)布單位】焦作市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2008-05-14
• 【生效日期】2008-05-14
• 【失效日期】--
• 【文件來源】河南省
• 【所屬類別】政策參考

焦作市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的意見

焦作市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的意見





各縣(市)區(qū)人民政府,，高新區(qū)管委會，市人民政府有關(guān)部門：



 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題,，現(xiàn)就加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)管理工作提出以下意見：



 一,、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的指導(dǎo)思想



 1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，管理與服務(wù)并重,，以住房市場化的基本方向?yàn)橹笇?dǎo),，以住房需求為導(dǎo)向，有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，增加普通商品住房供應(yīng)，滿足不同收入家庭的住房需要,，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡,，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定,，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng),，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)人民群眾居住條件的持續(xù)改善,，推動城市經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,。



 二、加強(qiáng)規(guī)劃管理，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)



 2.房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市總體規(guī)劃,、近期建設(shè)規(guī)劃,、住房建設(shè)規(guī)劃，貫徹經(jīng)濟(jì)效益,、社會效益,、環(huán)境效益相統(tǒng)一的要求，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃,、合理布局,、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則,。



 3.增加普通商品住房供應(yīng),。根據(jù)我市居民住房狀況和收入水平的變化，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加快普通商品住房發(fā)展,。



 4.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃許可。規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有新建,、擴(kuò)建,、改建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須按規(guī)定辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,，依法足額交納有關(guān)規(guī)費(fèi)。



 5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑層高,、建筑風(fēng)格,、色彩搭配要列入控制內(nèi)容。建筑物的圍墻基礎(chǔ),、臺階,、陽臺、管線和附屬設(shè)施等不得逾越道路規(guī)劃紅線,。



 6.建筑基地內(nèi)應(yīng)預(yù)留足夠的綠地,，綠化面積占基地總面積的比例應(yīng)不少于40%，舊城區(qū)建設(shè)可降低到35%,。



 7.房地產(chǎn)項(xiàng)目用地嚴(yán)禁占壓道路紅線,、綠化綠線、河渠藍(lán)線,。



 8.鼓勵在劃定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行高層房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),。開發(fā)建設(shè)高層房地產(chǎn)項(xiàng)目的，要嚴(yán)格執(zhí)行市政府關(guān)于鼓勵建設(shè)高層建筑的有關(guān)規(guī)定,。



 9.各有關(guān)部門應(yīng)依法按職責(zé)審批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，違法審批的建設(shè)項(xiàng)目,，批準(zhǔn)文件無效，不予辦理房產(chǎn)證,、土地證,，不準(zhǔn)上市交易。



 10.城市規(guī)劃管理部門對全市城中村開發(fā)改造項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,。實(shí)施城中村改造項(xiàng)目時,，由市城中村領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一研究，定區(qū)域,、定項(xiàng)目,、定方案，任何部門和單位不得獨(dú)自出具與核發(fā)城中村改造的有關(guān)批文和證書,。



 三,、嚴(yán)格土地管理，提高土地收益



 11.健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度,，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和納入年度用地計劃，嚴(yán)格控制占用耕地,。



 12.調(diào)控土地供應(yīng),，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng),，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%,；土地的供應(yīng)可以在限套型、限房價的基礎(chǔ)上,，采取競地價,、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位,。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng),，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng),。



 13.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要嚴(yán)格按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè),，不得擅自改變?nèi)莘e率和用地性質(zhì)。根據(jù)實(shí)際情況確需調(diào)整容積率或用地性質(zhì)的,，需要按程序報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要改變用地性質(zhì)的，由規(guī)劃,、國土部門按照有關(guān)規(guī)定和程序批準(zhǔn)后,，對土地重新進(jìn)行招標(biāo)、拍賣,、掛牌,。



 14.重要地段,、重要區(qū)域的集中開發(fā)和招商引資項(xiàng)目在不改變用地性質(zhì)的情況下，對建筑容積率和開發(fā)區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)的建筑規(guī)模的比例,，可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際規(guī)劃效果做適當(dāng)調(diào)整,。調(diào)整比例不超過15%的，由規(guī)劃,、國土部門按照有關(guān)規(guī)定和程序?qū)徟k理,，并按當(dāng)期周邊土地市場最高價足額補(bǔ)交土地出讓收益；超過15%的,，該宗土地重新進(jìn)行招標(biāo),、拍賣、掛牌,。



 15.嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策,。土地閑置滿兩年且依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決依法收回,，重新安排使用,；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途,、等價置換,、安排臨時使用、納入政府土地儲備等途徑及時處置和充分利用,。土地閑置滿一年不滿兩年的,，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價,。



 16.加強(qiáng)對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管,。金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè),，應(yīng)謹(jǐn)慎貸款和核準(zhǔn)融資,，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資,，凡違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的,，要依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。



 17.城中村開發(fā)改造項(xiàng)目的實(shí)施,，要按照市政府關(guān)于城中村開發(fā)改造的有關(guān)文件要求,，堅(jiān)持整體推進(jìn)、成片開發(fā),。分期開發(fā)的須在土地使用條件或規(guī)劃許可時嚴(yán)格限定時間,，按時完成。嚴(yán)禁各種零星,、分割開發(fā)行為,。違者將予追回已經(jīng)享受的城中村開發(fā)各種優(yōu)惠政策所產(chǎn)生的收益,，并依法予以處罰。



 18.進(jìn)一步整頓土地市場秩序,。對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地,，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為,。嚴(yán)禁以科技,、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受有關(guān)政策的土地后再用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁非法占用(租用)農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),。嚴(yán)禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地,，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。各職能部門不得為違法用地項(xiàng)目辦理房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù),。



 19.新增建設(shè)用地主要用于經(jīng)濟(jì)適用住房和棚戶區(qū)改造,，房地產(chǎn)開發(fā)用地要集約挖潛，充分利用企業(yè)搬遷和城中村改造拆遷的土地,。



 20.解決中低收入階層住房的,，可申請建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，其用地以劃撥方式供給,。



 四,、加強(qiáng)建設(shè)管理，完善功能配套



 21.加強(qiáng)已審批項(xiàng)目的后續(xù)管理,。房地產(chǎn)開發(fā)商對已審批項(xiàng)目應(yīng)整體推進(jìn)開發(fā)，未經(jīng)市政府批準(zhǔn)不得分期開發(fā),。



 22.已取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，必須在規(guī)定時間內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)。建筑面積1萬平方米以下的多層建筑(四至六層,，下同),，開發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過1年；建筑面積1萬平方米以上,、5萬平方米以下的多層建筑,，開發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過1年半；建筑面積5萬平方米以上,、10萬平方米以下的多層建筑,，開發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過2年；建筑面積10萬平方米以上的多層建筑,，開發(fā)建設(shè)期限從土地成交之日起不得超過2年半,。對于高層建筑，在上述規(guī)定開發(fā)建設(shè)期限內(nèi)可延長半年時間,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不能按時完成建設(shè)任務(wù)的,，不得參與新的土地招拍掛活動,；已列入市重點(diǎn)項(xiàng)目的，將追回免繳的相關(guān)費(fèi)用,。



 23.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須同時完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施,，做到供水、供電,、供氣,、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和停車場,、幼兒園,、醫(yī)療、蔬菜,、水果,、熟食交易等社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套齊全。小區(qū)在規(guī)劃和建設(shè)過程中,，社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施要同時設(shè)計,、同時施工、同時交付使用,。



 24.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收,，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織，規(guī)劃,、國土,、園林、房產(chǎn),、環(huán)保部門等部門和工程建設(shè)施工單位共同參與,，并接受建設(shè)主管部門監(jiān)督。規(guī)劃,、國土部門要對建筑容積率,、土地使用性質(zhì)做專項(xiàng)檢查，對違背規(guī)劃的項(xiàng)目或部分項(xiàng)目,，應(yīng)限期拆除,；對相關(guān)配套設(shè)施不完善的，應(yīng)限期完善,。



 五,、規(guī)范銷售管理，維護(hù)市場秩序



 25.建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系,。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作,，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系,。對房地產(chǎn)市場信息應(yīng)定期發(fā)布,。



 26.整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā),、交易,、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止非政府授權(quán)的收費(fèi)行為,，堅(jiān)決制止強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為,。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會監(jiān)督,。



 27.完善市場監(jiān)管制度,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目手冊制度,，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度,。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。



 28.規(guī)范商品房預(yù)(銷)售管理,。嚴(yán)格實(shí)行商品房預(yù)售許可制度,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品房屋，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證,。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證,，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得按分期或單體工程計算工程進(jìn)度和預(yù)售申報,；并應(yīng)當(dāng)持有整體項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用證等合法手續(xù),。涉及房屋拆遷安置的開發(fā)項(xiàng)目,，補(bǔ)償安置尚未到位的，不得發(fā)放預(yù)售許可證,。對未取得預(yù)售許可證擅自銷售房屋、收取預(yù)售款,，以及不按規(guī)定向購房人出示預(yù)售許可證的,，市房管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。



 29.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品房時,，必須在售樓處明顯位置懸《商品房預(yù)售許可證》,，向購房人公開承諾經(jīng)營行為的合法性和真實(shí)性，并把購買商品房應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)告知購房人,。



 30.規(guī)范商品房銷售網(wǎng)上備案管理,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品房屋，應(yīng)當(dāng)簽訂《商品房買賣合同》,，自合同簽訂30日內(nèi),，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門及時辦理網(wǎng)上備案,。對于未及時備案，囤積房源,、惡意哄抬房價擾亂市場秩序的,，市房管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。



 31.規(guī)范房地產(chǎn)廣告管理,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)(銷)售宣傳廣告,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》和國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定。新聞媒體接受發(fā)布廣告時,，必須嚴(yán)格進(jìn)行審查,，確保廣告內(nèi)容真實(shí)、合法,、科學(xué),、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示或承諾的主要內(nèi)容和事項(xiàng),，應(yīng)在商品房買賣合同中予以明確,。企業(yè)違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告或發(fā)布虛假廣告的，工商行政管理部門會同市房管部門應(yīng)當(dāng)依法查處,。



 32.規(guī)范商品房買賣合同管理,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)使用由省建設(shè),、工商行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的《河南省商品房買賣合同》示范文本,。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、工商行政管理部門和房管部門應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi),，加強(qiáng)對合同的監(jiān)管,，嚴(yán)厲打擊各類房地產(chǎn)合同欺詐行為，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,。



 33.規(guī)范商品房面積計算標(biāo)準(zhǔn)和方法,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人提供由具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的,，且已在房地產(chǎn)主管部門備案的商品房面積測繪證明文件,。市房管部門應(yīng)當(dāng)加大查處力度，嚴(yán)厲打擊商品房面積計算,、分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害購房者利益，以及擅自出租,、出售共用部位牟利等行為?


 34.已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市交易,，土地出讓收益繳納按《河南省財政廳河南省國土資源廳關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)問題的通知》(豫財綜〔2004〕24號)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納，不再繳納所得收益。



 35.規(guī)范物業(yè)管理,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照河南省《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，配套修建物業(yè)管理用房，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本,，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證、商品房產(chǎn)權(quán)證(公產(chǎn)證)時,，應(yīng)標(biāo)明物業(yè)區(qū)具體坐落位置,、面積。物業(yè)管理企業(yè)的選聘,，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式確定,；投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定提供質(zhì)價相符的服務(wù),，應(yīng)當(dāng)按照價格管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，并實(shí)行明碼標(biāo)價，不得亂收費(fèi),。



 36.政府各職能部門和相關(guān)部門要按上述規(guī)定認(rèn)真履行職責(zé),，嚴(yán)格管理。對因工作不到位,、不履行職責(zé),、失職、瀆職等行為,，致使企業(yè)和消費(fèi)者受到損失以及造成不良影響的,，將追究部門負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。



 本意見自下發(fā)之日起執(zhí)行,。市人民政府以前發(fā)布的有關(guān)文件規(guī)定與本意見不一致的,，以本意見為準(zhǔn)。



 二○○八年五月十四日