• 【發(fā)布單位】中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 國土資源部
• 【發(fā)布文號(hào)】銀監(jiān)發(fā)[2016]26號(hào)
• 【發(fā)布日期】2016-05-13
• 【生效日期】2016-05-13
• 【失效日期】2017-12-31
• 【文件來源】中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)
• 【所屬類別】政策參考

中國銀監(jiān)會(huì)、國土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法的通知

中國銀監(jiān)會(huì),、國土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法的通知 
銀監(jiān)發(fā)[2016]26號(hào)
 
各銀監(jiān)局,，各省、自治區(qū),、直轄市國土資源主管部門,，各政策性銀行、大型銀行,、股份制銀行,，郵儲(chǔ)銀行，外資銀行,，金融資產(chǎn)管理公司,，其他會(huì)管金融機(jī)構(gòu)：
        為規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，根據(jù)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）和《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》精神,，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合國土資源部制定了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí),。
 
        2016年5月13日
 
        (此件發(fā)至銀監(jiān)分局和地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu))
 
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款
管理暫行辦法
第一條 為落實(shí)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）,，規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作,，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市,、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》以及《國土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則的通知》（國土資發(fā)〔2015〕35號(hào)），制定本辦法,。
第二條 按照金融改革與農(nóng)村土地制度改革緊密銜接的原則,，在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下,，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作,，落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià),。
第三條 允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于國家確定的入市改革試點(diǎn)地區(qū),。
第四條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn),，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款,。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲(chǔ),、商服等經(jīng)營性用途的土地,。
第五條 在符合規(guī)劃、用途管制,、依法取得的前提下,，以出讓、租賃,、作價(jià)出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款,。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押,。
前款所稱具備入市條件是指,，尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃,、環(huán)保等要求,，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押,，試點(diǎn)縣（市,、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù),，簽訂土地使用合同,，辦理變更登記手續(xù)的情形。
第六條 具有下列情形之一的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：
（一）權(quán)屬不清或存在爭議的,；
（二）司法機(jī)關(guān)依法查封的,；
（三）被依法納入拆遷征地范圍的；
（四）擅自改變用途的,；
（五）其他不得辦理抵押的情形,。
第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿,、公平誠信,、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則,。
第八條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)行貸款全流程管理,，全面了解客戶信息，綜合考慮借款人和抵押財(cái)產(chǎn)的實(shí)際情況,，合理確定貸款期限和額度等,。
第九條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途,，并按約定檢查監(jiān)督貸款的使用情況,，防止挪用貸款。
第十條 以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款的,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：
（一） 依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并取得縣級(jí)以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)屬證書并可辦理抵押登記,；
（二）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃；
（三）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物未設(shè)定影響處置變現(xiàn)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償?shù)钠渌麢?quán)利,；
（四）具備入市條件的，應(yīng)具備所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押,，試點(diǎn)縣（市,、區(qū)）政府同意抵押的證明材料等；
（五）法律,、行政法規(guī)和中國銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他條件,。
第十一條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)受理借款人貸款申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)履行盡職調(diào)查職責(zé),，并對(duì)貸款申請(qǐng)內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性,、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí),，形成調(diào)查評(píng)價(jià)意見,。重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：
（一）借款人具有完全民事行為能力，信用記錄良好,；
（二）借款人所在行業(yè)狀況,、持續(xù)經(jīng)營能力以及合法的還款來源；
（三）抵押財(cái)產(chǎn)是否真實(shí)有效,、產(chǎn)權(quán)清晰并取得合法權(quán)證,，相應(yīng)手續(xù)是否合法齊備，是否存在權(quán)屬爭議,；
（四）抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是否合理,；
（五）抵押財(cái)產(chǎn)是否符合土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃及用途管制；
（六）抵押財(cái)產(chǎn)是否符合當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)交易政策規(guī)定,，是否容易處置變現(xiàn),，是否存在影響抵押財(cái)產(chǎn)處置和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)。
第十二條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估制度,?？刹捎猛獠吭u(píng)估或內(nèi)部評(píng)估的方式對(duì)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
第十三條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)綜合考慮借款人的資信狀況,、償債能力,、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置,、規(guī)劃和用途等因素,，確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押率。
第十四條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考同期同檔次基準(zhǔn)利率,，綜合考慮借款人的實(shí)際情況,，合理自主確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的利率。
第十五條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制,，全面審查農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素,，合理作出信貸決策。
第十六條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面,、動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔(dān)保變化等情況,。
第十七條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定,，加強(qiáng)押品的動(dòng)態(tài)管理和價(jià)值重估，保證抵押權(quán)利的真實(shí),、合法,、足值、有效,。
第十八條 抵押權(quán)存續(xù)期間,，未經(jīng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)同意，抵押人不得擅自轉(zhuǎn)讓或處分已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物,、其他附著物,，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
第十九條 抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少時(shí),，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者要求借款人提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保,。借款人不恢復(fù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供其他擔(dān)保的,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求借款人提前清償債務(wù),。
第二十條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合同中明確，在抵押權(quán)存續(xù)期間,，如國家依法征收該宗土地,，抵押人應(yīng)當(dāng)以所得補(bǔ)償費(fèi)用優(yōu)先償還借款人債務(wù)，或另行提供其他足值有效擔(dān)保,。
第二十一條 貸款到期后,，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過折價(jià),、拍賣,、變賣抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價(jià)款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償,。
土地所有權(quán)人在同等條件下享有使用權(quán)優(yōu)先購買權(quán),。
第二十二條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度和重大風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告制度。發(fā)生以下情形時(shí),，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時(shí)預(yù)警,、采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制和化解措施，并向試點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和國土資源行政主管部門報(bào)告,。
（一）國家法律法規(guī),、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃及土地市場(chǎng)供求等因素發(fā)生重大變化，對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響或?qū)е缕淞鬓D(zhuǎn)權(quán)能受限的,；
（二）抵押財(cái)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的,；
（三）抵押人未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，擅自改變土地用途的,；
（四）抵押財(cái)產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)查封的,；
（五）發(fā)生其他重大風(fēng)險(xiǎn)變化的情形,。
第二十三條 貸款需要展期的,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)綜合考量貸款用途、貸款期限與額度,、借款人經(jīng)營狀況與還款能力以及抵押財(cái)產(chǎn)狀況,，決定是否展期。
第二十四條 鼓勵(lì)試點(diǎn)地區(qū)通過政府性融資擔(dān)保公司提供擔(dān)保的方式,，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款提供增信服務(wù),。
第二十五條 鼓勵(lì)有條件的試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制,。
第二十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為抵押雙方提供信息查詢,、抵押登記等相關(guān)服務(wù)，協(xié)調(diào)做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作,。
第二十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記參照國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)規(guī)定,，由所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理,。
第二十八條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理抵押登記,，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,。
（一）抵押登記申請(qǐng)書；
（二）貸款合同和抵押合同,；
（三）集體建設(shè)用地權(quán)屬證書,；
（四）登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他資料。
第二十九條 對(duì)符合抵押登記條件的,，試點(diǎn)地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在登記簿加以記載,，并向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)頒發(fā)抵押權(quán)登記證明。
經(jīng)審核符合登記條件的,，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于受理登記申請(qǐng)材料后10個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù),。
第三十條 試點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源行政主管部門加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的監(jiān)管與評(píng)估工作。
第三十一條 銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要統(tǒng)籌研究,，合理確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重,、資本計(jì)提、貸款分類等方面的計(jì)算規(guī)則和激勵(lì)政策,，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),。
第三十二條 試點(diǎn)縣（市、區(qū)）銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及國土資源行政主管部門要將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款情況按季度分別報(bào)送至中國銀監(jiān)會(huì)和國土資源部,。
第三十三條 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)本辦法制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款實(shí)施細(xì)則,。
第三十四條 本辦法由中國銀監(jiān)會(huì)、國土資源部負(fù)責(zé)解釋,。
第三十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行,，有效期至2017年12月31日。
附件：http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201606/t20160603_1407853.htm