• 【發(fā)布單位】國土資源部
• 【發(fā)布文號】國土資發(fā)〔2017〕12號
• 【發(fā)布日期】2017-01-22
• 【生效日期】2017-01-22
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國土資源部
• 【所屬類別】政策參考

國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的試點(diǎn)方案》的通知

國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級市場的試點(diǎn)方案》的通知
 國土資發(fā)〔2017〕12號
 
省,、自治區(qū)、直轄市人民政府,，國務(wù)院有關(guān)部委,、直屬機(jī)構(gòu)：
 
        經(jīng)黨中央、國務(wù)院同意,，現(xiàn)將《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場的試點(diǎn)方案》印發(fā)你們,，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。
 
2017年1月22日
 
 附件： 
 
        關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級市場的試點(diǎn)方案
 
        土地二級市場是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的重要組成部分,。實(shí)行土地有償使用制度近30年來，土地二級市場對促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和改革深入,，土地二級市場運(yùn)行發(fā)展中的一些問題也逐步凸顯,，交易規(guī)則不健全，政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善,，交易信息不對稱,、交易平臺不規(guī)范等問題比較突出，制約了存量土地資源的盤活利用,，難以滿足新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要,。按照黨的十八屆三中全會關(guān)于完善土地二級市場的決策部署和中央全面深化改革工作要求，制定本試點(diǎn)方案,。
        一,、總體要求
        （一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中,、四中,、五中、六中全會精神,，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神,，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個全面”戰(zhàn)略布局,，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào),、綠色,、開放、共享的發(fā)展理念,，按照黨中央,、國務(wù)院決策部署，根據(jù)使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用的要求,，堅(jiān)持問題導(dǎo)向,，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為核心,，以提高存量土地資源配置效率為目的,，以不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接,，著力構(gòu)建完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系,，提高節(jié)約集約用地水平,，為經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展，全面建成小康社會提供用地保障,。
        （二）基本原則,。
        把握正確方向。堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)改革方向,，突出市場配置資源的決定性作用,，落實(shí)“放管服”總體要求，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任,， 不斷健全和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場,。
        規(guī)范市場運(yùn)行。完善交易規(guī)則,，維護(hù)市場秩序,，保證市場主體能在公開、公平,、公正的市場環(huán)境下進(jìn)行交易,，保障市場依法依規(guī)運(yùn)行、健康有序發(fā)展,，促進(jìn)要素流通,，提高資源配置效率。
        維護(hù)合法權(quán)益。充分尊重權(quán)利人意愿,，保障市場主體合法權(quán)益,。切實(shí)維護(hù)土地所有權(quán)人權(quán)益。
        提高服務(wù)效能,。強(qiáng)化服務(wù)意識,，優(yōu)化交易流程，降低交易成本,，提升服務(wù)水平,，提高辦事效率，方便群眾辦事,。
        注重改革協(xié)同,。注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同,，加強(qiáng)部門協(xié)作,，形成改革合力。 
        （三）試點(diǎn)目標(biāo),。通過改革試點(diǎn),，到2018年年底，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求,，產(chǎn)權(quán)明晰,、市場定價(jià)、信息集聚,、交易安全的土地二級市場,，市場規(guī)則基本完善，土地資源配置效率顯著提高,，形成一批可復(fù)制,、可推廣的改革成果,，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,、形成競爭有序的土地市場體系,、修改完善相關(guān)法律法規(guī)提供支撐,。 
        （四）試點(diǎn)范圍和地區(qū)。試點(diǎn)的范圍是建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、出租和抵押,，重點(diǎn)針對土地交易，以及土地連同地上建筑物、其他附著物一并交易的情況,。
        試點(diǎn)地區(qū)選擇轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押等交易量較大且不動產(chǎn)登記工作基礎(chǔ)較好的大,、中城市，共34個市縣（詳見附件）,。其中6個已開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的縣（區(qū)）同時(shí)開展國有和集體土地二級市場試點(diǎn),。 
        二、試點(diǎn)政策措施 
        （一）完善交易機(jī)制,。
        1.完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制,。明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括買賣,、交換、贈與,、出資等,，以及司法處置、資產(chǎn)處置,、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移,。 
        明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件。明確以劃撥,、出讓,、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營等方式供應(yīng)的建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓前應(yīng)滿足的條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，土地用途符合《劃撥用地目錄》的,，可不補(bǔ)繳出讓收入，直接辦理不動產(chǎn)登記手續(xù),；不符合《劃撥用地目錄》的,，由受讓方依法依規(guī)足額補(bǔ)繳土地出讓收入,。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下,，應(yīng)保障其交易自由,；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定,。以作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，可以參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定。 
        完善土地分割轉(zhuǎn)讓政策,。探索土地分割轉(zhuǎn)讓措施,，明確分割條件，規(guī)范分割流程,，促進(jìn)存量土地盤活利用,。
        實(shí)施差別化的稅費(fèi)政策。各地可根據(jù)本地實(shí)際,，在地方權(quán)限內(nèi)探索差別化的稅費(fèi)政策,。充分發(fā)揮城鎮(zhèn)土地使用稅在節(jié)約集約用地中的作用。對于閑置土地,，從嚴(yán)征收土地閑置費(fèi),。 
        2.完善建設(shè)用地使用權(quán)出租機(jī)制。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或以租賃方式取得建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的,，不得違反法律法規(guī)和出讓合同或租賃合同的相關(guān)約定,。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)經(jīng)依法批準(zhǔn),，并按照有關(guān)規(guī)定上繳應(yīng)繳的土地出讓收入,。研究建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的巡查發(fā)現(xiàn)、舉報(bào)和查處機(jī)制,，嚴(yán)格加強(qiáng)監(jiān)管,。國土資源、財(cái)政,、稅務(wù),、工商等部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作，在不動產(chǎn)登記,、稅務(wù),、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動，加大土地出讓收入征收管理力度,，防止國有資產(chǎn)流失。 
        3.完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機(jī)制,。放寬對抵押權(quán)人的限制,。按照債權(quán)平等原則,，明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人依法申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上房屋等建筑物,、構(gòu)筑物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押登記,。合理確定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押價(jià)值。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)依法抵押,，其抵押價(jià)值應(yīng)根據(jù)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格設(shè)定,。 
        （二）創(chuàng)新運(yùn)行模式。 
        1.建立交易平臺,。在現(xiàn)有市（縣,、區(qū)）國土資源部門的土地交易機(jī)構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建統(tǒng)一的二級市場交易平臺，提供服務(wù)場所,，辦理交易事務(wù),，建立統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，提供信息發(fā)布,、歸集和查詢服務(wù),，主動接受社會監(jiān)督。
        2.規(guī)范交易流程,。明確土地二級市場各交易環(huán)節(jié)和流程的基本規(guī)則,，建立“信息發(fā)布—達(dá)成交易—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)交易的,，土地交易管理部門應(yīng)對劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規(guī)性等進(jìn)行審核;以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)交易的,，土地交易管理部門應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。交易合同包括建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,、建設(shè)用地使用權(quán)出租合同,、建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同等。試點(diǎn)地區(qū)要研究制定土地二級市場交易合同示范文本,。 
        3.加強(qiáng)交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接,。各地要建立健全土地交易平臺和不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機(jī)制。土地交易管理部門要將土地轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押交易監(jiān)管信息等原始資料提供給不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。 
        （三）健全服務(wù)體系,。 
        1.培育和規(guī)范中介組織,。發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，發(fā)展相關(guān)機(jī)構(gòu),，為交易提供咨詢,、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等服務(wù),。各地要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管,，引導(dǎo)其誠信經(jīng)營,，對失信的要建立懲戒和退出機(jī)制。 
        2.做好咨詢和調(diào)解服務(wù),。發(fā)揮土地交易機(jī)構(gòu)或平臺的專業(yè)優(yōu)勢,，提供法律、政策咨詢服務(wù),，協(xié)調(diào)矛盾,，化解糾紛，營造良好的交易環(huán)境,。
        3.提高辦事效率,。在土地交易機(jī)構(gòu)或平臺內(nèi)匯集稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口,，為交易各方提供一站式服務(wù),，提高辦事效率和服務(wù)水平。
        （四）加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管,。
        1.強(qiáng)化監(jiān)測分析,。各地要健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng),，掌握土地轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押的數(shù)量,、結(jié)構(gòu),、價(jià)款、時(shí)序等信息,，研判分析市場形勢,。
        2.完善市場調(diào)控。強(qiáng)化一,、二級土地市場聯(lián)動,，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu),、時(shí)序等的銜接,，適時(shí)運(yùn)用財(cái)稅、金融等手段,，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控,。
        3.強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)管。完善公示地價(jià)體系,，定期發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià),。完善土地二級市場的價(jià)格形成、監(jiān)測,、指導(dǎo),、監(jiān)督機(jī)制,，防止交易價(jià)格異常波動，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行,。交易主體應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào),。申報(bào)價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)一定比例的,，政府可行使優(yōu)先購買權(quán);高于基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)一定比例的，政府可依法依規(guī)實(shí)施交易管制,。
        4.加強(qiáng)合同履約監(jiān)管,。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利,、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,，受讓人應(yīng)依法履行。國土資源,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要加強(qiáng)合同履約監(jiān)管,，并將相關(guān)情況納入誠信體系進(jìn)行信用考評。
        5.嚴(yán)格責(zé)任追究,。要強(qiáng)化監(jiān)督問責(zé),，減少尋租空間，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府和有關(guān)部門,、單位以及責(zé)任人員嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究,，堅(jiān)決打擊各種腐敗行為。
        （五）強(qiáng)化部門協(xié)作,。 
        各級國土資源,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)、規(guī)劃）,、財(cái)稅,、國有資產(chǎn)管理、工商,、金融監(jiān)管等部門要建立聯(lián)動機(jī)制,，落實(shí)相關(guān)責(zé)任，強(qiáng)化溝通銜接,。加強(qiáng)涉地司法處置的銜接,，對于司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，國土資源部門應(yīng)加強(qiáng)與地方人民法院的溝通,，主動提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況,。加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置的銜接，國有資產(chǎn)等管理部門進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，在處置前應(yīng)取得規(guī)劃,、國土資源部門出具的意見,，并如實(shí)告知當(dāng)事人。
        三,、組織實(shí)施 
        （一）加強(qiáng)組織保障,。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn),。國土資源部會同財(cái)政部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部,、人民銀行,、稅務(wù)總局、工商總局,、銀監(jiān)會等單位或部門,，建立共同推進(jìn)試點(diǎn)的工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)支持試點(diǎn)各項(xiàng)工作,。試點(diǎn)地區(qū)所在省,、市、縣（區(qū)）各級政府及有關(guān)部門要采取有力措施,，保障試點(diǎn)運(yùn)行,。
        （二）推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施。
        1.編制實(shí)施方案,。有關(guān)地區(qū)省級國土資源部門要會同相關(guān)部門根據(jù)本方案組織試點(diǎn)地區(qū)編制實(shí)施方案,，經(jīng)省級政府同意后，由省級國土資源部門報(bào)國土資源部批復(fù),。
        2.部署啟動試點(diǎn),。有關(guān)地區(qū)省級國土資源部門要會同相關(guān)部門，指導(dǎo)試點(diǎn)地區(qū)根據(jù)批復(fù)的方案,，盡快完成各項(xiàng)基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作,，完善工作機(jī)制，明確責(zé)任分工,，部署開展試點(diǎn),。2017年3月底前就試點(diǎn)工作啟動、機(jī)構(gòu)設(shè)立,、規(guī)章制度建設(shè),、部署實(shí)施等情況，形成匯總報(bào)告報(bào)國土資源部,。
        3.試點(diǎn)實(shí)施,、跟蹤及總結(jié)。國土資源部和有關(guān)地區(qū)省級政府加強(qiáng)對試點(diǎn)工作的指導(dǎo)，及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問題,。按照邊試點(diǎn),、邊研究、邊總結(jié),、邊提煉的要求推進(jìn)試點(diǎn)工作,，2017年11月底前，試點(diǎn)地區(qū)就試點(diǎn)做法與成效等形成年度進(jìn)展報(bào)告,，經(jīng)省級政府同意后報(bào)國土資源部,。國土資源部會同有關(guān)部門開展試點(diǎn)中期評估，形成評估報(bào)告按程序上報(bào),。2018年8月底前，試點(diǎn)地區(qū)形成試點(diǎn)總結(jié)報(bào)告,，總結(jié)政策實(shí)施效果,、提出相關(guān)法律法規(guī)的修改建議，經(jīng)省級政府同意后報(bào)國土資源部,。2018年12月底前,，國土資源部會同相關(guān)部門全面總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，形成全國試點(diǎn)工作總結(jié)報(bào)告,，按程序報(bào)送黨中央,、國務(wù)院。
        （三）強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督,。各地區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工,，加強(qiáng)對試點(diǎn)工作的指導(dǎo)監(jiān)督，依法規(guī)范運(yùn)行,。要注意分類指導(dǎo),，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵和容錯糾錯機(jī)制,，允許進(jìn)行差別化探索,，切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控,，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏,。
        （四）完善制度建設(shè)。國土資源部會同相關(guān)部門,，密切跟蹤試點(diǎn)地區(qū)工作進(jìn)展,，主動適應(yīng)改革和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，完善配套制度,，并及時(shí)提出制訂和修改相關(guān)法律,、法規(guī)、政策的建議。
        （五）做好宣傳引導(dǎo),。試點(diǎn)地區(qū)要加強(qiáng)對試點(diǎn)工作的監(jiān)督管理,，密切關(guān)注輿情動態(tài)，妥善回應(yīng)社會關(guān)切,，重大問題及時(shí)報(bào)告,。
 
        附件：試點(diǎn)地區(qū)名單
 
        附件
 
        試點(diǎn)地區(qū)名單 
 
        開展國有土地二級市場試點(diǎn)的28個試點(diǎn)地區(qū)名單
        北京市房山區(qū)、天津市武清區(qū),、河北省石家莊市,、山西省太原市、內(nèi)蒙古自治區(qū)二連浩特市,、遼寧省撫順市,、吉林省長春市、黑龍江省牡丹江市,、江蘇省南京市,、浙江省寧波市、安徽省宿州市,、福建省廈門市,、江西省南昌市、山東省臨沂市,、河南省許昌市,、湖北省武漢市、湖南省長沙市,、廣東省東莞市,、廣西壯族自治區(qū)南寧市、海南省三亞市,、重慶市主城九區(qū),、四川省瀘州市、云南省昆明市,、陜西省西安市,、甘肅省天水市、青海省西寧市,、寧夏回族自治區(qū)石嘴山市,、新疆維吾爾自治區(qū)庫爾勒市。
        同時(shí)開展國有和集體土地二級市場試點(diǎn)的6個地區(qū)名單
        上海市松江區(qū),、浙江省湖州市德清縣,、廣東省佛山市南海區(qū)、四川省成都市郫縣,、貴州省遵義市湄潭縣,、甘肅省定西市隴西縣。