• 【發(fā)布單位】81105
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1993-03-05
• 【生效日期】1993-03-05
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

杭州市土地資產(chǎn)評估暫行辦法

 杭州市土地資產(chǎn)評估暫行辦法
 
（1993年3月5日杭州市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 為了加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理,，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，推進(jìn)土地使用制度的改革,，根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,、《
國有資產(chǎn)評估管理辦法》及國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本辦法,。



 第二條 杭州市行政區(qū)劃范圍內(nèi)（包括市轄縣、市）國有土地使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,，以及本辦法第六條規(guī)定的行為,、必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估。



 第三條 本辦法所稱土地資產(chǎn)評估是指政府土地主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料,，運(yùn)用規(guī)定的原則、程序,、標(biāo)準(zhǔn)和方法,，以統(tǒng)一的貨幣單位，對被評估宗地地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估和估算,，作出該宗土地的地價(jià),。

 土地資產(chǎn)評估的地價(jià)是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)活動中可得利益反映出的價(jià)格形態(tài)，包括級差地租,、配套費(fèi),、開發(fā)成本等。



 第四條 杭州市國有土地資產(chǎn)評估工作,，由杭州市土地評估委員會實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),，由杭州市土地管理局實(shí)施統(tǒng)一管理，國有土地資產(chǎn)評估資格，市區(qū)范圍內(nèi)（即市轄五區(qū)）必須經(jīng)杭州市土地管理局確認(rèn)后方可生效,；各縣（市）范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣（市）土地管理局確認(rèn)后方可生效,。



 第五條 國有土地使用權(quán)有償出讓，市區(qū)由杭州市土地管理局,、各縣（市）由各縣（市）土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評估,。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的，必須先征用為國有土地,，并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評估,，方可辦理出讓事宜。



 第六條 行政劃撥的國有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,，必須申請市,、縣（市）土地管理局進(jìn)行地產(chǎn)評估。

 （一）以土地使用權(quán)作為抵押,，經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的,；

 （二）以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè)，或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營的,；

 （三）企業(yè)破產(chǎn)拍賣土地使用權(quán)的,；

 （四）從事涉外房地產(chǎn)活動的；

 （五）其他依照法律,、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行土地評估的行為,；



 第七條 土地評估工作應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)地價(jià)管理的規(guī)定，遵循公正性,、科學(xué)性,、真實(shí)性、合理性的原則,。




 第二章 地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與管理





 第八條 杭州市土地評估委員主管會市行政區(qū)劃內(nèi)的土地評估工作,，負(fù)責(zé)制定土地評估和地價(jià)管理的有關(guān)政策，協(xié)調(diào)土地評估中的重大問題,。

 市土地評估委員會下設(shè)辦公室,，負(fù)責(zé)市土地評估委員會的日常工作，市土地評估委員會辦公室設(shè)在市土地管理局內(nèi),。

 市,、縣（市）土地管理局建立土地評估工作機(jī)構(gòu)，在市,、縣（市）土地管理局的領(lǐng)導(dǎo)下,，從事土地資產(chǎn)評估工作。



 第九條 土地評估工作機(jī)構(gòu)依據(jù)國家有關(guān)法律,、法規(guī)以及市土地評估委員會制定的有關(guān)土地評估政策,、地價(jià)管理規(guī)定和被評估土地的實(shí)際狀況,、按本辦法規(guī)定獨(dú)立作出客觀、公正的評價(jià),。

 土地評估工作機(jī)構(gòu)作出的土地評估價(jià)格，必須報(bào)經(jīng)市或縣（市）土地管理局核準(zhǔn),，其中重要土地評估項(xiàng)目的土地評估價(jià)格還需報(bào)市土地評估委員會批準(zhǔn),。

 非市、縣（市）土地管理局建立的土地評估工作機(jī)構(gòu)不得從事土地評估業(yè)務(wù),。非經(jīng)市,、縣（市）土地管理局核準(zhǔn)的土地評估價(jià)格無效。



 第十條 土地使用者應(yīng)配合土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估,，如實(shí)反映土地狀況和提供有關(guān)資料,。



 第十一條 土地評估工作機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估、按市物價(jià)局會同市土地管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法收取土地評估費(fèi),。




 第三章 土地評估程序和方法





 第十二條 土地評估立項(xiàng)：

 （一）集體所有制土地被依法征用為國有土地的,，需要出讓土地使用權(quán)的，由市,、縣（市）土地管理局立項(xiàng),，指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估；

 （二）在國有土地成上片開發(fā)建設(shè),，依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行出讓土地使用權(quán)的,，由市、縣（市）土地管理局直接立項(xiàng)組織評估,，或者由受讓方申請市,、縣（市）土地管理局立項(xiàng)，指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估,；

 （三）行政劃撥的土地,，需要將土地使用權(quán)作價(jià)入股或者以土地使用權(quán)進(jìn)行投資的，以及以土地使用權(quán)作為抵押物的,，或者轉(zhuǎn)讓,、出租土地使用權(quán)的，由土地使用權(quán)人向市,、縣（市）土地管理局提出申請,，經(jīng)審查同意后由市、縣（市）土地管理局立項(xiàng),，指定土地評估工作機(jī)構(gòu)評估,。

 （四）有償出讓的土地，需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，由土地使用權(quán)人（即原受讓人）直接委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估,。

 （五）其他需要進(jìn)行土地評估的,，應(yīng)指定或者委托土地評估工作機(jī)構(gòu)評估。



 第十三條 申請?jiān)u估或者委托評估的土地使用權(quán)人,，必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件,、資料。



 第十四條 土地評估工作機(jī)構(gòu)接到評估要求后,，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行評估,，提出土地評估報(bào)告書。

 土地評估報(bào)告書應(yīng)載明以下內(nèi)容：

 （一）評估立項(xiàng)機(jī)關(guān)或者委托人,；

 （二）評估工作機(jī)構(gòu),；

 （三）評估人或評估工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人；

 （四）評估時(shí)間,；

 （五）評估地塊狀況,，土地評估的原因、目的,、評估依據(jù)以及作價(jià)的方法,；

 （六）使用權(quán)年限；

 （七）評估的價(jià)格,；

 （八）其他需要說明的問題,。



 第十五條 土地評估工作機(jī)構(gòu)提出的土地評估報(bào)告書，必須經(jīng)市,、縣（市）土地管理局核準(zhǔn),，并經(jīng)市土地評估委員會備案。

 經(jīng)市,、縣（市）土地管理局核準(zhǔn)并經(jīng)市土地評估委員會備案的土地評估價(jià)格,，作為計(jì)算土地使用權(quán)出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金,、土地使用權(quán)增值費(fèi),、作價(jià)入股投資等的依據(jù)。



 第十六條 土地評估工作機(jī)構(gòu)提出評估報(bào)告書后六個(gè)月內(nèi),，被評估土地使用權(quán)未作變更的,，評估報(bào)告自然失效，以后需要變更土地使用權(quán)的,，必須重新進(jìn)行評估,。



 第十七條 土地評估應(yīng)證據(jù)地塊的用途、地塊的獲得方式,、土地等級,、使用年限建筑容積率、地塊狀況以及交通,、基礎(chǔ)設(shè)施,、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評定,。



 第十八條 土地評估適用以下方法：

 （一）基準(zhǔn)地價(jià)法；

 （二）市場比較法,；

 （三）剩余法,；

 （四）成本逼近法；

 （五）收益還原法,；

 （六）其他經(jīng)市土地管理局認(rèn)可的評估方法,。

 以上方法可根據(jù)評估目的分別適用或綜合運(yùn)用。



 第十九條 用基準(zhǔn)地價(jià)評估時(shí),，應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià),，結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件,、使用年限以及其他影響地價(jià)的因素,，確定修正系數(shù)后，進(jìn)行評估,。



 第二十條 用市場比較法評估時(shí),，應(yīng)按市場上相同或者類似的地產(chǎn)交易價(jià)格，進(jìn)行評估,。



 第二十一條 用剩余法評估時(shí),，應(yīng)減去地上房屋或建筑物和重置成本價(jià)值和其他有關(guān)費(fèi)用后，進(jìn)行評估,。



 第二十二條 用成本逼近法評估時(shí),，應(yīng)按該項(xiàng)土地重新取得所需投資，即以國家規(guī)定的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi),、開發(fā)費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（按規(guī)價(jià)計(jì)算）累加計(jì)算進(jìn)行評估,。



 第二十三條 用收益還原值法評估時(shí)，應(yīng)按被評估土地的預(yù)期獲利能力和土地增值情況,，測算出土地的現(xiàn)值,，進(jìn)行評估。




 第四章 附則



 第二十四條 本辦法由杭州市土地管理局負(fù)責(zé)解釋,。



 第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。