• 【發(fā)布單位】81508
• 【發(fā)布文號】青島市人民政府令第32號
• 【發(fā)布日期】1995-03-07
• 【生效日期】1995-03-07
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

青島市公有住房出售暫行辦法

 青島市公有住房出售暫行辦法
 
（1995年3月7日青島市人民政府令第32號發(fā)布）

 第一條 為了加強本市公有住房出售管理，建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度,，實現(xiàn)住房商品化，加快住宅建設(shè),，根據(jù)國家,、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱公有住房，是指市直管公有住房和機關(guān),、社會團(tuán)體,、企業(yè)、事業(yè)單位自管公有住房,。



 第三條 本市市南,、市北、四方,、李滄四區(qū)范圍內(nèi)的符合規(guī)定的公有住房,，均可依照本辦法規(guī)定出售給個人。



 第四條 出售的公有住房必須是成套,、獨用,、完好或基本完好的房屋。

 已列入舊城改造規(guī)劃,、產(chǎn)權(quán)不清,、具有歷史保護(hù)價值以及市人民政府認(rèn)為不宜出售的其他房屋不得出售。



 第五條 凡在本市具有常住戶口的個人,，均可向房屋產(chǎn)權(quán)單位申請購買其新分配的公有住房或已租住的公有住房,。個人購買公有住房堅持自愿的原則,，鼓勵購房人參加住房保險。

 無租賃關(guān)系的新建公有住房和騰空的舊公有住房,，按照“先售后租”和無房戶,、住房困難戶優(yōu)先的原則，售給符合分房條件的個人,。

 有租賃關(guān)系的公有住房,，只售給已建立租賃關(guān)系的承租人或與其有直系親屬關(guān)系的同住人。購房人申請購房時需出具經(jīng)過公證的同住人意見書,。



 第六條 對符合購房條件的個人購買自住公房,，房屋產(chǎn)權(quán)單位均應(yīng)按本辦法的規(guī)定出售。

 市直管公有住房的出售由各區(qū)房產(chǎn)管理部門提出審核意見,，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門審定后組織實施,。

 機關(guān)、社會團(tuán)體,、企業(yè),、事業(yè)單位的自管公有住房出售實行審批制度。具體辦法由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱市房改辦）制定,。



 第七條 個人購買公有住房的面積按建筑面積計算,。每戶建筑面積由使用面積、結(jié)構(gòu)面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e組成,。



 第八條 向中低收入家庭出售公有住房實行成本價,；向高收入家庭出售公有住房實行市場價；目前暫定雙職工年收入合計超過3．6萬元為高收入家庭,。

 成本價包括住房的征地和拆遷補償費,、勘察設(shè)施和前期工程費、建安工程費,、住宅小區(qū)公用設(shè)施建設(shè)費,、管理費、貸款利息和稅金等7項因素,。1994年出售新建公有住房的成本價為851／平方米,。



 第九條 根據(jù)我市職工年平均工資水平，目前中低收入家庭購買住房可以實行標(biāo)準(zhǔn)價,。

 標(biāo)準(zhǔn)價由負(fù)擔(dān)價和抵交價兩部分組成,。負(fù)擔(dān)價按本市上一年雙職工年平均工資的3倍購買新建磚混一等結(jié)構(gòu)、建筑面積56平方米的住房計算,，1994年的負(fù)擔(dān)價為396元／平方米,。抵交價按雙職工合計工齡65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金和住房補貼貼現(xiàn)的80％計算，1994年的抵交價為251元／平方米,，本市1994年出售新建公有房的標(biāo)準(zhǔn)價為647元／平方米,。



 第十條 出售公有住房的成本價和標(biāo)準(zhǔn)價由市房改辦會同有關(guān)部門按規(guī)定每年測定,，由市人民政府審定報省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。執(zhí)行年度為當(dāng)年的7月1日至次年的6月30日,。

 當(dāng)年公有住房出售的標(biāo)準(zhǔn)價,，根據(jù)職工上年平均工資水平、單位發(fā)給的住房補貼和資助職工建立公積金水平確定,。計算新房負(fù)擔(dān)價的雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)逐步提高,，1995年前為3倍，以后每年提高0．1倍,，2000年達(dá)到3．5倍,。隨職工家庭年平均工資的增加，出售公有住房逐步由標(biāo)準(zhǔn)價過渡到成本價,。



 第十一條 個人購買公有住房給予以下房價折扣：

 （一）公有住房成新折扣,，以標(biāo)準(zhǔn)價購買舊住房，負(fù)擔(dān)價以出售當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價為基數(shù)按成新折扣計算,，每年折扣率為2％,，住房使用年限超過30年的以30年計算；抵交價折扣最多不能低于新房抵交價的80％,。前述兩項折扣合計,，1994年舊房的年折扣率為新房標(biāo)準(zhǔn)價的1．48％。經(jīng)過大修或設(shè)備更新的房屋按《青島市城市房屋估價暫行辦法》的規(guī)定進(jìn)行評估后確定成新折扣,。

 （二）個人購買現(xiàn)已租住公有住房的,，給予折扣,。1994年折扣率為負(fù)擔(dān)價的5％,，1995年后每年減少一個百分點。

 （三）根據(jù)購房職工1992年以前的工齡給予折扣,，每一年工齡折扣的數(shù)額,，按抵交價除以65年度計算。1994年每年工齡折扣額為3．86元／平方米,。職工工齡年限由所在單位確認(rèn),。離退休職工購房計算工齡的時間按國家規(guī)定的離退休年齡計算，提前離退休的職工,，按實際工作年限計算,。

 （四）根據(jù)購買房屋所處地域、房屋結(jié)構(gòu),、層次,、朝向、設(shè)施,、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及使用方便程度等因素,，給予折扣,。

 （五）購買公有住房一次付清房款的給予折扣，折扣率參照政策性貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額確定,，1994年的折扣率為實際售價的20％,。



 第十二條 以成本價出售公有住房的實際售價先按以標(biāo)準(zhǔn)價出售的辦法計算實際售價，再乘以當(dāng)年成本價與標(biāo)準(zhǔn)價的比值,。1994年成本價與標(biāo)準(zhǔn)價的比值為1．31,。

 出售公有住房每平方米建筑面積的實際售價：一類區(qū)域不得低于150元，二類區(qū)域不得低于140元,，三類區(qū)域不得低于135元,，四類區(qū)域不得低于130元；五類區(qū)域不得低于125元,，六類區(qū)域不得低于120元,。



 第十三條 個人按標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買公有住房，每個家庭只限一次,。購房面積按青島市規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)控制,，超過標(biāo)準(zhǔn)的面積執(zhí)行市場價。

 個人按標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買住房后,，因工作變動等原因,，所在單位同意給予調(diào)整分配住房時，可以按同期的標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買所調(diào)整的新房,。但同時應(yīng)將原已購買的住房以同期的標(biāo)準(zhǔn)價或成本價返售給原售房單位,。



 第十四條 個人購買市直管公有住房須一次付清購房款。

 購買單位自管公有住房,，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意,，可以一次付款，也可以分期付款,。

 分期付款的,，首期付款不得低于購房款的30％，分期付款的期限不超過10年,。分期交付的部分計收利息,，利率按政策性抵押貸款利率確定，單位不得貼息,。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行,，應(yīng)充分利用政策性住房資金，向購房人提供政策性抵押貸款,。

 購房人分期付款期間調(diào)離本市或死亡的,，由其符合購房條件的直系親屬或合法繼承人付清房款。其符合購房條件的直系親屬或合法繼承人不購買住房,，由售房單位與其直系親屬或合法繼承人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)算,。



 第十五條 個人購買公有住房可以申請使用本人和在本市工作的直系親屬名下的住房公積金和認(rèn)購的住房建設(shè)債券支付或折抵購房款,。職工購買住房后，仍享受目前的住房補貼和單位按規(guī)定資助的住房公積金,。



 第十六條 個人以市場價購買的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全后,，可以依法進(jìn)行市場交易,，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有,。

 個人以成本價購買的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，住用5年后可以依法進(jìn)入市場交易,，按規(guī)定補繳土地使用權(quán)出讓金和繳納其他有關(guān)稅費后,，收入歸個人所有。

 個人以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房擁有部分產(chǎn)權(quán),，即占有權(quán),、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán),，可以繼承,，不能贈與。住用5年后可依法進(jìn)入市場交易,。在同等條件下,，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)或租用權(quán)，原售房單位撤銷的,，房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)或租用權(quán),。售、租房收入在補繳土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后,，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配,。



 第十七條 個人購買公有住房,，應(yīng)按《青島市房產(chǎn)交易管理辦法》辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。出售,、出租,、贈與、繼承以及其他形式轉(zhuǎn)讓所購住房,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),，繳納規(guī)定的稅費。



 第十八條 個人購買的公有住房,，分戶門以內(nèi)的維修由購房人自理,。售房單位從售房款中提取10％,，購房人另付購房款的2％，作為共用部位及設(shè)施的維修基金,。以基金利息支付維修費用,；不足部分按其面積比例另行分?jǐn)偂?
 維修基金由產(chǎn)權(quán)人、居委會以及相關(guān)人員組成的住房管理委員會（簡稱管委會）負(fù)責(zé)管理,，在未成立管委會之前,，管委會職責(zé)由原房產(chǎn)經(jīng)營單位代理。具體管理辦法由市房改辦另行制定,。



 第十九條 房屋共用部位及設(shè)施的管理維修實行社會化服務(wù),，委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)。對未實行物業(yè)管理的房屋,，暫由售房單位負(fù)責(zé),，逐步向物業(yè)管理過渡。



 第二十條 公有住房的售房收入提取共用部位維修基金后,，國有住房按照國家規(guī)定比例分別上繳財政和留歸單位,，全額納入各級住房基金，專項用于住房建設(shè)和住房制度改革,。



 第二十一條 對違反本辦法有關(guān)規(guī)定的單位和個人,，由市房產(chǎn)行政管理部門按下列規(guī)定予以處罰：

 （一）售房單位謊報所售房屋情況的（包括面積、售價等）對售房單位處以實際售房價款5％至10％的罰款,，并責(zé)成售房單位重新申報,；

 （二）向不符合購房條件的人出售房屋的，責(zé)令改正并對責(zé)任者處以500元至1000元罰款,；

 （三）隱瞞事實,，弄虛作假騙購公有住房的，取消當(dāng)事人購房資格,，收回房屋,，并對當(dāng)事人處以500元至2000元的罰款；

 （四）以成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房,，住用不足5年擅自出售和變相出售的,，責(zé)令其補繳市場價與原購房價的差額部分，并對出售人處以“差額”部分一至二倍的罰款,。



 第二十二條 當(dāng)事人對行政管理部門作出的行政處罰決定不服的,，可依照《
行政復(fù)議條例》、《
中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,，申請行政復(fù)議和提起訴訟,。



 第二十三條 行政管理部門和有關(guān)單位工作人員應(yīng)當(dāng)依法辦事，對濫用職權(quán)、徇私舞弊,、弄虛作假的,，由有關(guān)部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。



 第二十四條 各縣級市、嶗山區(qū),、城陽區(qū),、黃島區(qū)人民政府，可參照本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r制定本市,、區(qū)公有住房出售辦法,，報青島市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后施行。

 駐青部隊所管住房,，按軍隊房改方案施行,。



 第二十五條 本辦法具體執(zhí)行中的問題，由青島市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋,。



 第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。1992年6月29日市人民政府發(fā)布的《青島市出售公有住房暫行辦法》同時廢止。



 一,、青島市1994年新建住房單位面積標(biāo)準(zhǔn)價格表
 （元／平方米）
┏━━━━━━━━━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┯━━┓
┃ 單位 房 │ 鋼 │ 鋼 │ 磚 │ 磚 │ 磚 │ 磚 │ 磚 │ 磚 ┃
┃區(qū)域 面積 屋 │ 混 │ 混 │ 混 │ 混 │ 混 │ 木 │ 木 │ 木 ┃
┃類別 標(biāo)準(zhǔn) 類 │ 一 │ 二 │ 一 │ 二 │ 三 │ 一 │ 二 │ 三 ┃
┃及增減率 價 別│ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃一類區(qū)域（105％）│1153│904 │679 │532 │429 │728 │663 │520 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃二類區(qū)域（100％）│1098│861 │647 │507 │409 │693 │631 │495 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃三類區(qū)域（95％） │1043│818 │615 │482 │389 │658 │599 │470 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃四類區(qū)域（90％） │988 │775 │582 │456 │368 │624 │568 │446 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃五類區(qū)域（85％） │933 │732 │550 │431 │348 │589 │536 │421 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃六類區(qū)域（80％） │878 │689 │518 │406 │327 │554 │505 │396 ┃
┠──────────┼──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┨
┃ │1．區(qū)域類別按照青島市售房區(qū)域分類表劃分,。 ┃
┃ 備 注 │2．負(fù)擔(dān)價＝標(biāo)準(zhǔn)價－抵交價（251元／平方米）┃
┃ │3．各類房屋的成本價＝標(biāo)準(zhǔn)價×1．31 ┃
┗━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


 二、計算公式

 （一）按標(biāo)準(zhǔn)價售房的實際售價計算公式

 實際售價＝｛〔標(biāo)準(zhǔn)價×（1－年折舊率×已竣工使用年限）－（年工齡折扣額×購房工齡）－（負(fù)擔(dān)價×現(xiàn)住房折扣率）〕×（1－調(diào)劑系數(shù)之和）×該住房建筑面積＋設(shè)備裝飾費用｝×（1－一次付款折扣率）

 （二）按成本價售房的實際售價計算公式

 當(dāng)年成本價

 實際售價＝標(biāo)準(zhǔn)價的實際售價×－－－－－

 當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價