• 【發(fā)布單位】81508
• 【發(fā)布文號(hào)】青島市人民政府令第32號(hào)
• 【發(fā)布日期】1995-03-07
• 【生效日期】1995-03-07
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

青島市公有住房出售暫行辦法

 青島市公有住房出售暫行辦法
 
（1995年3月7日青島市人民政府令第32號(hào)發(fā)布）

 第一條 為了加強(qiáng)本市公有住房出售管理，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度,，實(shí)現(xiàn)住房商品化,，加快住宅建設(shè)，根據(jù)國(guó)家,、省有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱公有住房,，是指市直管公有住房和機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體,、企業(yè),、事業(yè)單位自管公有住房。



 第三條 本市市南,、市北,、四方、李滄四區(qū)范圍內(nèi)的符合規(guī)定的公有住房,，均可依照本辦法規(guī)定出售給個(gè)人,。



 第四條 出售的公有住房必須是成套,、獨(dú)用、完好或基本完好的房屋,。

 已列入舊城改造規(guī)劃,、產(chǎn)權(quán)不清、具有歷史保護(hù)價(jià)值以及市人民政府認(rèn)為不宜出售的其他房屋不得出售,。



 第五條 凡在本市具有常住戶口的個(gè)人,，均可向房屋產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)購(gòu)買其新分配的公有住房或已租住的公有住房。個(gè)人購(gòu)買公有住房堅(jiān)持自愿的原則,，鼓勵(lì)購(gòu)房人參加住房保險(xiǎn),。

 無(wú)租賃關(guān)系的新建公有住房和騰空的舊公有住房，按照“先售后租”和無(wú)房戶,、住房困難戶優(yōu)先的原則,，售給符合分房條件的個(gè)人。

 有租賃關(guān)系的公有住房,，只售給已建立租賃關(guān)系的承租人或與其有直系親屬關(guān)系的同住人,。購(gòu)房人申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)需出具經(jīng)過(guò)公證的同住人意見書。



 第六條 對(duì)符合購(gòu)房條件的個(gè)人購(gòu)買自住公房,，房屋產(chǎn)權(quán)單位均應(yīng)按本辦法的規(guī)定出售,。

 市直管公有住房的出售由各區(qū)房產(chǎn)管理部門提出審核意見，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門審定后組織實(shí)施,。

 機(jī)關(guān),、社會(huì)團(tuán)體、企業(yè),、事業(yè)單位的自管公有住房出售實(shí)行審批制度,。具體辦法由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱市房改辦）制定。



 第七條 個(gè)人購(gòu)買公有住房的面積按建筑面積計(jì)算,。每戶建筑面積由使用面積,、結(jié)構(gòu)面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e組成。



 第八條 向中低收入家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià),；向高收入家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià),；目前暫定雙職工年收入合計(jì)超過(guò)3．6萬(wàn)元為高收入家庭。

 成本價(jià)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),、勘察設(shè)施和前期工程費(fèi),、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)公用設(shè)施建設(shè)費(fèi),、管理費(fèi),、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。1994年出售新建公有住房的成本價(jià)為851／平方米。



 第九條 根據(jù)我市職工年平均工資水平,，目前中低收入家庭購(gòu)買住房可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià),。

 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)由負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)兩部分組成。負(fù)擔(dān)價(jià)按本市上一年雙職工年平均工資的3倍購(gòu)買新建磚混一等結(jié)構(gòu),、建筑面積56平方米的住房計(jì)算,，1994年的負(fù)擔(dān)價(jià)為396元／平方米。抵交價(jià)按雙職工合計(jì)工齡65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金和住房補(bǔ)貼貼現(xiàn)的80％計(jì)算,，1994年的抵交價(jià)為251元／平方米,，本市1994年出售新建公有房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為647元／平方米。



 第十條 出售公有住房的成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)由市房改辦會(huì)同有關(guān)部門按規(guī)定每年測(cè)定,，由市人民政府審定報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行,。執(zhí)行年度為當(dāng)年的7月1日至次年的6月30日。

 當(dāng)年公有住房出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià),，根據(jù)職工上年平均工資水平,、單位發(fā)給的住房補(bǔ)貼和資助職工建立公積金水平確定,。計(jì)算新房負(fù)擔(dān)價(jià)的雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)逐步提高,，1995年前為3倍，以后每年提高0．1倍,，2000年達(dá)到3．5倍,。隨職工家庭年平均工資的增加，出售公有住房逐步由標(biāo)準(zhǔn)價(jià)過(guò)渡到成本價(jià),。



 第十一條 個(gè)人購(gòu)買公有住房給予以下房?jī)r(jià)折扣：

 （一）公有住房成新折扣,，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買舊住房，負(fù)擔(dān)價(jià)以出售當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價(jià)為基數(shù)按成新折扣計(jì)算,，每年折扣率為2％,，住房使用年限超過(guò)30年的以30年計(jì)算；抵交價(jià)折扣最多不能低于新房抵交價(jià)的80％,。前述兩項(xiàng)折扣合計(jì),，1994年舊房的年折扣率為新房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的1．48％。經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的房屋按《青島市城市房屋估價(jià)暫行辦法》的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估后確定成新折扣,。

 （二）個(gè)人購(gòu)買現(xiàn)已租住公有住房的,，給予折扣。1994年折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5％,，1995年后每年減少一個(gè)百分點(diǎn),。

 （三）根據(jù)購(gòu)房職工1992年以前的工齡給予折扣，每一年工齡折扣的數(shù)額,，按抵交價(jià)除以65年度計(jì)算,。1994年每年工齡折扣額為3．86元／平方米。職工工齡年限由所在單位確認(rèn)。離退休職工購(gòu)房計(jì)算工齡的時(shí)間按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算,，提前離退休的職工,，按實(shí)際工作年限計(jì)算。

 （四）根據(jù)購(gòu)買房屋所處地域,、房屋結(jié)構(gòu),、層次、朝向,、設(shè)施,、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及使用方便程度等因素，給予折扣,。

 （五）購(gòu)買公有住房一次付清房款的給予折扣,，折扣率參照政策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額確定，1994年的折扣率為實(shí)際售價(jià)的20％,。



 第十二條 以成本價(jià)出售公有住房的實(shí)際售價(jià)先按以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的辦法計(jì)算實(shí)際售價(jià),，再乘以當(dāng)年成本價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的比值。1994年成本價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的比值為1．31,。

 出售公有住房每平方米建筑面積的實(shí)際售價(jià)：一類區(qū)域不得低于150元,，二類區(qū)域不得低于140元，三類區(qū)域不得低于135元,，四類區(qū)域不得低于130元,；五類區(qū)域不得低于125元，六類區(qū)域不得低于120元,。



 第十三條 個(gè)人按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買公有住房,，每個(gè)家庭只限一次。購(gòu)房面積按青島市規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)控制,，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積執(zhí)行市場(chǎng)價(jià),。

 個(gè)人按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買住房后，因工作變動(dòng)等原因,，所在單位同意給予調(diào)整分配住房時(shí),，可以按同期的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買所調(diào)整的新房。但同時(shí)應(yīng)將原已購(gòu)買的住房以同期的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)返售給原售房單位,。



 第十四條 個(gè)人購(gòu)買市直管公有住房須一次付清購(gòu)房款,。

 購(gòu)買單位自管公有住房，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意,，可以一次付款,，也可以分期付款。

 分期付款的,，首期付款不得低于購(gòu)房款的30％,，分期付款的期限不超過(guò)10年。分期交付的部分計(jì)收利息，利率按政策性抵押貸款利率確定,，單位不得貼息,。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行，應(yīng)充分利用政策性住房資金,，向購(gòu)房人提供政策性抵押貸款,。

 購(gòu)房人分期付款期間調(diào)離本市或死亡的，由其符合購(gòu)房條件的直系親屬或合法繼承人付清房款,。其符合購(gòu)房條件的直系親屬或合法繼承人不購(gòu)買住房,，由售房單位與其直系親屬或合法繼承人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)算。



 第十五條 個(gè)人購(gòu)買公有住房可以申請(qǐng)使用本人和在本市工作的直系親屬名下的住房公積金和認(rèn)購(gòu)的住房建設(shè)債券支付或折抵購(gòu)房款,。職工購(gòu)買住房后,，仍享受目前的住房補(bǔ)貼和單位按規(guī)定資助的住房公積金。



 第十六條 個(gè)人以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全后，可以依法進(jìn)行市場(chǎng)交易,，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,，收入歸個(gè)人所有。

 個(gè)人以成本價(jià)購(gòu)買的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,，住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)交易，按規(guī)定補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金和繳納其他有關(guān)稅費(fèi)后,，收入歸個(gè)人所有。

 個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房擁有部分產(chǎn)權(quán),，即占有權(quán),、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán),，可以繼承,，不能贈(zèng)與。住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)交易,。在同等條件下,，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或租用權(quán)，原售房單位撤銷的,，房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或租用權(quán),。售、租房收入在補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配,。



 第十七條 個(gè)人購(gòu)買公有住房，應(yīng)按《青島市房產(chǎn)交易管理辦法》辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,。出售,、出租、贈(zèng)與,、繼承以及其他形式轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，繳納規(guī)定的稅費(fèi),。



 第十八條 個(gè)人購(gòu)買的公有住房,，分戶門以內(nèi)的維修由購(gòu)房人自理。售房單位從售房款中提取10％,，購(gòu)房人另付購(gòu)房款的2％,，作為共用部位及設(shè)施的維修基金。以基金利息支付維修費(fèi)用,；不足部分按其面積比例另行分?jǐn)偂?
 維修基金由產(chǎn)權(quán)人,、居委會(huì)以及相關(guān)人員組成的住房管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱管委會(huì)）負(fù)責(zé)管理，在未成立管委會(huì)之前,，管委會(huì)職責(zé)由原房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位代理,。具體管理辦法由市房改辦另行制定。



 第十九條 房屋共用部位及設(shè)施的管理維修實(shí)行社會(huì)化服務(wù),，委托物業(yè)公司負(fù)責(zé),。對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理的房屋，暫由售房單位負(fù)責(zé),，逐步向物業(yè)管理過(guò)渡,。



 第二十條 公有住房的售房收入提取共用部位維修基金后，國(guó)有住房按照國(guó)家規(guī)定比例分別上繳財(cái)政和留歸單位,，全額納入各級(jí)住房基金,，專項(xiàng)用于住房建設(shè)和住房制度改革。



 第二十一條 對(duì)違反本辦法有關(guān)規(guī)定的單位和個(gè)人,，由市房產(chǎn)行政管理部門按下列規(guī)定予以處罰：

 （一）售房單位謊報(bào)所售房屋情況的（包括面積,、售價(jià)等）對(duì)售房單位處以實(shí)際售房?jī)r(jià)款5％至10％的罰款，并責(zé)成售房單位重新申報(bào),；

 （二）向不符合購(gòu)房條件的人出售房屋的,，責(zé)令改正并對(duì)責(zé)任者處以500元至1000元罰款；

 （三）隱瞞事實(shí),，弄虛作假騙購(gòu)公有住房的,，取消當(dāng)事人購(gòu)房資格，收回房屋,，并對(duì)當(dāng)事人處以500元至2000元的罰款,；

 （四）以成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房,，住用不足5年擅自出售和變相出售的，責(zé)令其補(bǔ)繳市場(chǎng)價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)的差額部分,，并對(duì)出售人處以“差額”部分一至二倍的罰款,。



 第二十二條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門作出的行政處罰決定不服的，可依照《
行政復(fù)議條例》,、《
中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定,，申請(qǐng)行政復(fù)議和提起訴訟。



 第二十三條 行政管理部門和有關(guān)單位工作人員應(yīng)當(dāng)依法辦事,，對(duì)濫用職權(quán),、徇私舞弊、弄虛作假的,，由有關(guān)部門給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。



 第二十四條 各縣級(jí)市,、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū),、黃島區(qū)人民政府,，可參照本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r制定本市、區(qū)公有住房出售辦法,，報(bào)青島市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后施行,。

 駐青部隊(duì)所管住房，按軍隊(duì)房改方案施行,。



 第二十五條 本辦法具體執(zhí)行中的問(wèn)題,，由青島市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。



 第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。1992年6月29日市人民政府發(fā)布的《青島市出售公有住房暫行辦法》同時(shí)廢止,。



 一、青島市1994年新建住房單位面積標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格表
 （元／平方米）
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┃ 單位 房 │ 鋼 │ 鋼 │ 磚 │ 磚 │ 磚 │ 磚 │ 磚 │ 磚 ┃
┃區(qū)域 面積 屋 │ 混 │ 混 │ 混 │ 混 │ 混 │ 木 │ 木 │ 木 ┃
┃類別 標(biāo)準(zhǔn) 類 │ 一 │ 二 │ 一 │ 二 │ 三 │ 一 │ 二 │ 三 ┃
┃及增減率 價(jià) 別│ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 │ 等 ┃
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┃一類區(qū)域（105％）│1153│904 │679 │532 │429 │728 │663 │520 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃二類區(qū)域（100％）│1098│861 │647 │507 │409 │693 │631 │495 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃三類區(qū)域（95％） │1043│818 │615 │482 │389 │658 │599 │470 ┃
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┃四類區(qū)域（90％） │988 │775 │582 │456 │368 │624 │568 │446 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃五類區(qū)域（85％） │933 │732 │550 │431 │348 │589 │536 │421 ┃
┠──────────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┨
┃六類區(qū)域（80％） │878 │689 │518 │406 │327 │554 │505 │396 ┃
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┃ │1．區(qū)域類別按照青島市售房區(qū)域分類表劃分,。 ┃
┃ 備 注 │2．負(fù)擔(dān)價(jià)＝標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－抵交價(jià)（251元／平方米）┃
┃ │3．各類房屋的成本價(jià)＝標(biāo)準(zhǔn)價(jià)×1．31 ┃
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 二、計(jì)算公式

 （一）按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房的實(shí)際售價(jià)計(jì)算公式

 實(shí)際售價(jià)＝｛〔標(biāo)準(zhǔn)價(jià)×（1－年折舊率×已竣工使用年限）－（年工齡折扣額×購(gòu)房工齡）－（負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率）〕×（1－調(diào)劑系數(shù)之和）×該住房建筑面積＋設(shè)備裝飾費(fèi)用｝×（1－一次付款折扣率）

 （二）按成本價(jià)售房的實(shí)際售價(jià)計(jì)算公式

 當(dāng)年成本價(jià)

 實(shí)際售價(jià)＝標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的實(shí)際售價(jià)×－－－－－

 當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)