• 【發(fā)布單位】河南省洛陽(yáng)市
• 【發(fā)布文號(hào)】洛陽(yáng)市人民政府令第95號(hào)
• 【發(fā)布日期】2007-10-15
• 【生效日期】2007-10-15
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】國(guó)務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法（2007修正）

洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法（2007修正）
 
（2002年3月11日洛陽(yáng)市人民政府第58號(hào)令公布 根據(jù)2007年10月15日洛陽(yáng)市人民政府第95號(hào)令公布的《洛陽(yáng)市人民政府關(guān)于修改〈洛陽(yáng)市城市飲用水二次供水管理辦法〉等4件規(guī)章的決定》修訂）






第一條 為實(shí)施《
河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《省物業(yè)條例》）,，規(guī)范物業(yè)管理行為,，結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法。




第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng),。



 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè),，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè),，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理,。



 按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行物業(yè)管理,。




第三條 市房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的組織,、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。



 縣（市）,、吉利區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作,，接受市房產(chǎn)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。



 建設(shè),、規(guī)劃,、公安、工商,、物價(jià),、園林、公用事業(yè)等部門(mén)按照各自職責(zé),，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作,。




第四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理配套設(shè)施,，制定前期物業(yè)管理方案,。前期物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)管理部門(mén)備案。物業(yè)建成后,，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,。




第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房（最低不得少于50平方米），其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本,，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有,。




第六條 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的組成和職責(zé),，按《省物業(yè)條例》第二章的規(guī)定執(zhí)行,。



 業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，可以連選連任,。業(yè)主委員會(huì)成員的年齡,，男不超過(guò)70周歲、女不超過(guò)65周歲,。業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù),，300戶以下的為3人（含主任、副主任,，下同）,；300戶以上不滿500戶的為5人；500戶以上不滿800戶的為7人,；800戶以上的不超過(guò)11人,。



 新建住宅區(qū)入住率未達(dá)到50％之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。




第七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列材料到所在地縣（市,、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：



 （一）業(yè)主委員會(huì)名稱(chēng),、住所,、所轄區(qū)域范圍；



 （二）業(yè)主委員會(huì)成員名單及有效身份證明,；



 （三）業(yè)主大會(huì)參加人員及選舉情況,；



 （四）業(yè)主委員會(huì)章程。



 房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理備案之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作,，對(duì)符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的,，核發(fā)備案證書(shū)；對(duì)不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的,，書(shū)面通知其依法重新選舉。




第八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí),，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資料：



 （一）物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖,、竣工總平面圖；



 （二）單項(xiàng)工程建筑及結(jié)構(gòu),、設(shè)備,、綠化工程竣工圖；



 （三）地下管網(wǎng)竣工圖,；



 （四）有關(guān)設(shè)施,、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；



 （五）工程質(zhì)量驗(yàn)收資料及質(zhì)量保證協(xié)議,；



 （六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋,、公共服務(wù)配套設(shè)施等項(xiàng)目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明；



 （七）房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū),；



 （八）物業(yè)綜合驗(yàn)收資料,；



 （九）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。



 房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)移交工作進(jìn)行監(jiān)督,、指導(dǎo),。




第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：



 （一）有明確的章程和固定的辦公場(chǎng)所；



 （二）有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和管理制度,，并配備有與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員,；



 （三）有符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)規(guī)定的注冊(cè)資金；



 （四）有符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度,；



 （五）有健全的房屋管理,、養(yǎng)護(hù)、維修等物業(yè)管理措施,。




第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度,。



 具備第九條規(guī)定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》，并依法辦理登記注冊(cè)手續(xù),。



 本市以外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和有關(guān)證件到市房產(chǎn)管理部門(mén)備案。




第十一條 首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前,，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)提供管理服務(wù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致,。



 業(yè)主委員會(huì)或者其他組織委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)與被委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規(guī)定,。



 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)當(dāng)以公開(kāi)招標(biāo)方式為主，在房產(chǎn)管理部門(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行,。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。



 物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,，應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)管理部門(mén)備案,。




第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取及標(biāo)準(zhǔn)，按《省物業(yè)條例》第三十六條,、第三十七條的規(guī)定執(zhí)行,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商確定,。




第十三條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域,，供水、供電,、燃?xì)?、供暖、通訊等單位?yīng)當(dāng)直接向每一位業(yè)主收取費(fèi)用,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述有關(guān)單位委托,，代收水、電,、氣,、暖、通訊,、有線電視等費(fèi)用的,，應(yīng)當(dāng)簽訂代收合同，載明代辦服務(wù)費(fèi)條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi),。




第十四條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù),。



 業(yè)主委員會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用后,，存入維修基金帳戶,，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目,，專(zhuān)項(xiàng)用于該幢住宅共用部位,、共有設(shè)備的維修、更新,。




第十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的,，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施,、設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金）,。



 維修基金按以下規(guī)定繳納：



 （一）出售公有住房時(shí)，售房單位按多層住宅（7層及其以下）售房款的20％,、高層住宅（8層及其以上）售房款的30％繳納；購(gòu)房人按購(gòu)房款的2％繳納,。



 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房）,，開(kāi)發(fā)商按照房屋建設(shè)總投資的1％至2％繳納；購(gòu)房人按購(gòu)房款的2％至3％繳納,。



 維修基金存入房產(chǎn)管理部門(mén)指定帳戶,，專(zhuān)款專(zhuān)用。




第十六條 業(yè)主委員會(huì)成立前,，可由售房單位或者售房單位委托的管理單位提出維修基金使用計(jì)劃,，經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)審核后劃撥。



 業(yè)主委員會(huì)成立后,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修基金年度使用計(jì)劃,，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定，報(bào)房產(chǎn)管理部門(mén)審核后劃撥,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督,。




第十七條 建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)建,。逾期未補(bǔ)建的,，應(yīng)當(dāng)繳納補(bǔ)建總價(jià)款，由業(yè)主委員會(huì)組織補(bǔ)建；按規(guī)劃不能補(bǔ)建的,，由建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商以其他方式等價(jià)補(bǔ)償,，并可處以1萬(wàn)元以下罰款。



 建設(shè)單位未按規(guī)定移交物業(yè)管理所需資料的,，由房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期移交,，并可處以2000元以上5000元以下罰款。




第十八條 業(yè)主,、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設(shè)施,、設(shè)備行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止,，并向有關(guān)主管部門(mén)舉報(bào),。建設(shè)、規(guī)劃,、房產(chǎn)等主管部門(mén)可以依法對(duì)違法行為人予以行政處罰,。



 業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書(shū)面通知其限期繳納,，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定,；經(jīng)催收仍不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。



 建設(shè)單位,、業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修基金的,，業(yè)主委員會(huì)可以書(shū)面通知其限期交納，逾期仍不交納的,，可每日按欠交金額的2‰加收滯納金,，業(yè)主委員會(huì)也可依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。




第十九條 業(yè)主,、使用人,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決或者申請(qǐng)房產(chǎn)管理部門(mén),、轄區(qū)街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行調(diào)解，也可依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴,。



 當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)管理部門(mén)的具體行政行為不服的,，可依法申請(qǐng)復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議,、不提起訴訟又不履行的,，由作出具體行政行為的房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。




第二十條 房產(chǎn)管理部門(mén)及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的,，或者玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，依法追究主管人員和其他有關(guān)人員的行政責(zé)任,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。




第二十一條 本辦法自2002年5月1日起施行,。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽(yáng)市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。