• 【發(fā)布單位】青海省西寧市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2007-10-15
• 【生效日期】2008-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例

西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例
 
（2007年8月22日西寧市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過 2007年9月28日青海省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議批準(zhǔn) 2007年10月15日西寧市人民代表大會常務(wù)委員會公告公布 自2008年5月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主,、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《
中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《
物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī),，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例,。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理,、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。




第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循公開公平公正,、誠實(shí)信用,、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則,。




第四條 市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。



 區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門（以下稱區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。



 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會,，并負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,。



 建設(shè),、規(guī)劃、電力,、水務(wù),、廣電、通信,、環(huán)衛(wèi),、園林、公安,、物價等行政主管部門按各自職責(zé),，實(shí)施本條例。




第五條 鼓勵和支持居民委員會依法對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會,、業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,。




第六條 鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律,，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷創(chuàng)新,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平,。




第二章 業(yè)主和業(yè)主大會




第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以物業(yè)的共有設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素確定,。



 （一）分期建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共有的,，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,。



 （二）物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無爭議的，可以作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域,。



 （三）已實(shí)施物業(yè)服務(wù)的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后,，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。



 （四）零星建設(shè)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,，根據(jù)需孌與合理原則劃分物業(yè)管理區(qū)域,。




第八條 建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求,。區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi),，按照本條例第七條的規(guī)定在征求街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分，同時在建設(shè)規(guī)劃總平面圖上注記并書面告知建設(shè)單位,。



 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，按照前款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域,，并在建設(shè)規(guī)劃總平面圖上注記后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。




第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有并履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù),。




第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,。



 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。



 有下列情形之一的,，業(yè)主,、建設(shè)單位可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議報告,。



 （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之六十以上的,；



 （二）首套房屋出售并交付使用已滿二年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。



 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。



 只有一個業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會,。業(yè)主人數(shù)較少的,，由業(yè)主共同推舉召集人，召集人召集業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責(zé),。




第十一條 符合本條例第十條第三款規(guī)定成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報告,，同時提供物業(yè)管理區(qū)域劃分情況、業(yè)主清冊,、建設(shè)規(guī)劃總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房配置情況,、房屋專項(xiàng)維修資金歸集情況以及首套房屋出售并交付的時間等文件資料,。建設(shè)單位在3個月未內(nèi)及時書面報告的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20％以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求,。



 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后20日內(nèi),，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）,，籌備召開首次業(yè)主大會會議。




第十二條 籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會、建設(shè)單位代表,、業(yè)主代表9人以上單數(shù)組成,。籌備組組長由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔(dān)任,，業(yè)主代表所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布籌備組成員名單,。




第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：



 （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,；



 （二）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和管理規(guī)約（草案）,；



 （三）確認(rèn)業(yè)主身份和確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；



 （四）確定業(yè)主委員會成員候選人條件和產(chǎn)生辦法,；



 （五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作,。



 前款規(guī)定的（一）至（四）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對投票權(quán)數(shù)等有異議的,，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)予以復(fù)核,。




第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。業(yè)主委員會的成員至少由5人以上單數(shù)組成。



 首次業(yè)主大會會議結(jié)束后,，籌備組應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)召集業(yè)主委員會成員召開首次會議,，推選主任1人、副主任若干人,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主委員會首次會議結(jié)束后，籌備組自行解散,。業(yè)主委員會每屆任期3年,，業(yè)主委員會成員可以連選連任。




第十五條 首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則,，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序及業(yè)主委員會的成員資格、人數(shù),、議事方式,、表決程序、印章管理,、檔案資料管理,，議事活動經(jīng)費(fèi)籌集、管理,、使用等事項(xiàng)作出約定,。



 業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：



 （一）共有或者共用物業(yè)的使用,、維護(hù)要求,；



 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)；



 （三）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,；



 （四）物業(yè)管理爭議的處理方式,；



 （五）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任,。



 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本，由市物業(yè)行政主管部門制定,。




第十六條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù),，住宅物業(yè)的，按其擁有的住宅套數(shù)每套計(jì)1票,；非住宅物業(yè)的,，按其所擁有的房屋建筑面積計(jì)算，每滿100平方米計(jì)1票,，其中100平方米以下每一房屋所有權(quán)證計(jì)1票,。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)數(shù)，最高不得超過全部投票權(quán)數(shù)的30％,。機(jī)動車車庫（位）以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè),，不計(jì)投票權(quán)。



 建設(shè)單位未出售的物業(yè)按前款規(guī)定計(jì)算投票權(quán)數(shù),。



 業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,、不繳存房屋專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以限制,。




第十七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：



 （一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；



 （二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；



 （三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；



 （四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；



 （五）改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施,；



 （六）審議決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費(fèi)收支情況,，審議決定業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主就物業(yè)管理公共事項(xiàng)的提議；



 （七）改變,、撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定,；



 （八）審議決定依法利用物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方案；



 （九）評議業(yè)主委員會履行職責(zé)的情況,，并對業(yè)主,、使用人違反管理規(guī)約的行為予以依約處理；



 （十）審查業(yè)主委員會的工作報告,，并監(jiān)督其實(shí)施,；



 （十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。




第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但是,，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。



 物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的,，業(yè)主可以以幢,、單元或者樓層等為單位推選一名業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的,，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前,，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交,，也可以委托代理人參加業(yè)主大會會議,。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同,、反對,、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。



 召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議時間,、地點(diǎn)、議題和議程書面通知業(yè)主本人,，同時告知街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。




第十九條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開,。業(yè)主委員會不依法履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的,，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議,。



 除業(yè)主委員會或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議,。




第二十條 業(yè)主大會決定本條例第十七條第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。



 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。



 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)做出的決定,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會的決定在3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。



 業(yè)主大會成立后,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的包括管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等事項(xiàng)告知建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),。




第二十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng),，履行下列職責(zé)：



 （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；



 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；



 （三）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系,；



 （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （五）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法進(jìn)行訴訟；



 （六）審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修,、更新,、改造物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的報告,；



 （七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。




第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：



 （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；



 （二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （三）管理規(guī)約,；



 （四）業(yè)主委員會成員名單和基本情況；



 （五）其他必要資料,。



 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到上述資料之日起5日內(nèi)出具業(yè)主委員會備案證明。



 業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更部分重新備案,。




第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章,，刻制的印章應(yīng)當(dāng)報區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。




第二十四條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料：



 （一）竣工總平面圖,，單體建筑,、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；



 （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；



 （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；



 （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。




第二十五條 經(jīng)業(yè)主委員會過半數(shù)成員或者20％以上業(yè)主提議,，要求更換業(yè)主委員會成員的,，由業(yè)主大會會議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。




第二十六條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止,。



 （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的；



 （二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的,；



 （三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的,；



 （四）有犯罪行為的；



 （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的,；



 （六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的,；



 （七）業(yè)主委員會成員在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或兼職的；



 （八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的,。



 業(yè)主委員會成員資格終止的,，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會,。




第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前60日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉,。



 業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的,，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選,。



 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料,、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物予以移交,。




第二十八條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的，在解散前30日內(nèi),，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議，推選業(yè)主代表,。業(yè)主代表,、業(yè)主委員會代表,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居民委員會代表組成清算組,，在街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)主管部門監(jiān)督下,，做好全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)清算工作,。




第二十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法,，由業(yè)主大會決定,。



 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督,。




第三十條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管另無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,。



 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,。




第三十一條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定,，給業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員承擔(dān)賠償責(zé)任,。未經(jīng)業(yè)主委員會會議通過,，業(yè)主委員會成員擅自做出的決定由作出該決定的成員承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。




第三章 物業(yè)管理服務(wù)




第三十二條 提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù),，并簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個或者建筑面積在3萬平方米以下的住宅物業(yè),、建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業(yè),，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)工作：



 （一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成,；



 （二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成,；



 （三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成,。



 區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理,。




第三十三條 建設(shè)單位在銷售房屋前,，應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門提供的示范文本制定業(yè)主臨時管理規(guī)約,，并作為房屋買賣合同的附件,。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。



 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖和物業(yè)管理區(qū)域劃分文件、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主共有的物業(yè)部位和設(shè)施設(shè)備,。




第三十四條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主成員會議事活動用房的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積不足2萬平方米的,，物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不應(yīng)低于60平方米，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房不低于40平方米,。房屋總建筑面積按建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑物面積計(jì)算。



 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上并具備水,、電等基本使用功能。



 物業(yè)服務(wù)用房配置不符合本條前兩款規(guī)定的,，規(guī)劃,、建設(shè)、物業(yè)主管部門不予核發(fā)有關(guān)證件或者不予登記,。



 物業(yè)服務(wù)用房不得抵押,、交換,、買賣，不得改變用途。




第三十五條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè),，應(yīng)當(dāng)依法具有獨(dú)立法人資格和相應(yīng)資質(zhì),，并按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員擔(dān)任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理或者相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作,。



 在本市行政區(qū)域外注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門備案,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門報送統(tǒng)計(jì)報表,，區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將統(tǒng)計(jì)報表抄報市物業(yè)行政主管部門,。



 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。發(fā)生重大事件的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,，在規(guī)定時間內(nèi)向相關(guān)行政管理部門,、專業(yè)單位報告。




第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)對共有部位及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn),，并辦理書面移交手續(xù)。發(fā)現(xiàn)共有部位與原設(shè)計(jì)方案不符或者有質(zhì)量問題的,，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會,；并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定,，與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會辦理相應(yīng)手續(xù),。開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促相關(guān)責(zé)任單位整改,。




第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：



 （一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用,；



 （二）勸阻和制止違反社會公德,、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為；



 （三）委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù),；



 （四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。




第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：



 （一）履行物業(yè)服務(wù)合同,，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù),，并接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；



 （二）制定突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案,；



 （三）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn),；



 （四）每半年公布一次涉及業(yè)主的共有維修設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；



 （五）合同終止之日起30日內(nèi),，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料,、設(shè)施,、設(shè)備；



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。




第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,，其內(nèi)容由雙方約定,，一般包括以下事項(xiàng)：



 （一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所,；



 （二）物業(yè)的基本情況,；



 （三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求,；



 （四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；



 （五）專項(xiàng)維修資金的管理和使用；



 （六）物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用,；



 （七）雙方的權(quán)利和義務(wù)；



 （八）合同期限,；



 （九）違約責(zé)任,；



 （十）解決爭議的辦法；



 （十一）其他需要約定的事項(xiàng),。




第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。



 住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及浮動幅度,，并定期調(diào)整和公布,。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府公布的指導(dǎo)價在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,。



 非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,。業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級,、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。



 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目,、計(jì)費(fèi)方式,、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。



 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容包括：管理,、房屋設(shè)備運(yùn)行,、清潔、保安,、綠化,、日常維修。



 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。




第四十一條 物業(yè)交付業(yè)主前,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi),、電梯使用費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),；物業(yè)交付業(yè)主后,，由業(yè)主承擔(dān)。



 前款所指物業(yè)交付,，是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù),。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付,。



 物業(yè)交付后,，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70％交納費(fèi)用,。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱,，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議,。停止用熱的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50％交納費(fèi)用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂?nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱,。




第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：



 （一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶,；



 （二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；



 （三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶,。



 供水,、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。法律,、法規(guī)另有規(guī)定的,，從其規(guī)定。



 前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用,，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù),。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用的,，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。




第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個月,，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)時,，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會，決定并書面告知是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè),。業(yè)主大會決定聘用其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同屆滿后30日內(nèi)做好交接工作。




第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同依法,、依約解除或者期滿未續(xù)約以及依法律,、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)等情形，應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的,，不得以物業(yè)服務(wù)中的債務(wù)糾紛未解決,、階段工作未完成等理由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,，并應(yīng)當(dāng)在履行規(guī)定退出程序的同時做好以下物業(yè)服務(wù)交接工作：



 （一）移交物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案資料,、物業(yè)服務(wù)用房；



 （二）撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中的物業(yè)服務(wù)人員,；



 （三）清退預(yù)收,、代收的有關(guān)費(fèi)用；



 （四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng),。




第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)




第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列房屋及其配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有：



 （一）物業(yè)服務(wù)用房；



 （二）監(jiān)控室,；



 （三）按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫（棚）,；



 （四）綠地、道路,、公共場所,；



 （五）開發(fā)建設(shè)單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備；



 （六）其他依法歸全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備,。



 開發(fā)建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時,，歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施，由房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)登記簿上予以記載,，并在管理區(qū)域內(nèi)公示,，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。




第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋專有部分,，不得擅自改變,。



 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)遵守國家,、省和市的規(guī)定以及管理規(guī)約。




第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。



 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)建筑安裝總造價2％的比例一次性向市,、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金,，作為物業(yè)保修期間的維修保證費(fèi)用。物業(yè)保修金交存,、使用,、管理和退還的辦法，由市人民政府另行制定,。




第四十八條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金,。房屋專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共有,，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造,。房屋專項(xiàng)維修資金余額不足物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)繳存專項(xiàng)維修資金總額的30％時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會決定專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案,。房屋專項(xiàng)維修資金的收取,、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法由市人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定另行制定,。



 利用物業(yè)的共有部位,、共有設(shè)施設(shè)備獲取的收益，歸擁有該物業(yè)的全體業(yè)主共有,，經(jīng)營收益主要用于補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)或者其它事項(xiàng),。




第四十九條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù),。物業(yè)出現(xiàn)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護(hù),、修繕等物業(yè)管理需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)提供方便,。




第五十條 存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋的物業(yè)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù),，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主委員會同意或者直接按照管理規(guī)約的約定,，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。有關(guān)業(yè)主不予配合造成公共利益或者他人合法權(quán)益受到損失的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施,，并及時通知業(yè)主委員會,，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。




第五十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：



 （一）違反規(guī)定在房屋內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修,；



 （二）侵占,、損壞共有部位、共有設(shè)施設(shè)備,；



 （三）違章搭建建筑物,、構(gòu)筑物；



 （四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀,；



 （五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；



 （六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營,；



 （七）任意棄置垃圾,；



 （八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫,、刻畫或者違反規(guī)定懸掛,、張貼宣傳品；



 （九）堆放易燃,、易爆,、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒,、有害物質(zhì),，噪音；



 （十）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動,；



 （十一）法律,、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。




第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約行為的,，應(yīng)當(dāng)予以勸阻,、制止。對違反有關(guān)規(guī)定的行為,，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)報告相關(guān)行政主管部門,，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理。




第五十三條 業(yè)主出租或者出售物業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后10日內(nèi),，將物業(yè)承租人或者買受人、出租期限以書面形式告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè),。




第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法設(shè)置機(jī)動車停放位的,，應(yīng)當(dāng)符合國家交通設(shè)施安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不得占用消防通道和綠地,、不得妨礙行人和其他車輛的正常通行,。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或者使用人的需要,。



 業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地車輛停放收取場地使用費(fèi)的,，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并按約定支付代收酬金,。




第五章 法律責(zé)任




第五十五條 違反本條例規(guī)定的行為,，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,，從其規(guī)定,。




第五十六條 建設(shè)單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的,，處以1000元以上3000元以下的罰款。



 建設(shè)單位違反本條例第四十七條第二款規(guī)定,，不按規(guī)定繳存物業(yè)保修金的,，由市、縣物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期交存,；逾期不繳存的,，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之三的滯納金，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款,。




第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第三款規(guī)定,，未向區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送統(tǒng)計(jì)報表的,，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第四款規(guī)定,，未及時向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報告的,，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的,，處以500元以上1000元以下的罰款。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條規(guī)定,，未辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)手續(xù)或者對不符合承接條件的物業(yè)辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)手續(xù)的,，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責(zé)令限期改正,；逾期未改正的，處以5000元以上1萬元以下的罰款,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定,，拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或者不按規(guī)定退出的，由區(qū),、縣物業(yè)主管部門給予警告,，責(zé)令限期改正；逾期不改正的,，處以1萬元以上3萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主,、使用人違反本條例第五十二條規(guī)定，未予以勸阻,、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告相關(guān)行政主管部門的,，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，并處以500元以上1000元以下的罰款,。




第五十八條 違反本條例第二十七條第三款規(guī)定,，原業(yè)主委員會未按規(guī)定時間移交其保管的文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物的，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責(zé)令限期移交。




第五十九條 業(yè)主,、物業(yè)使用人違反本條例第四十六條規(guī)定,，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的,，處以1000元以上5000元以下的罰款,；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 業(yè)主,、物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第（一）、（二）,、（四）項(xiàng)規(guī)定,，在房屋內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，侵占,、損壞共有部位,、共有設(shè)施設(shè)備以及擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀的，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責(zé)令停止違法行為，恢復(fù)原狀,，視其情節(jié),，處以1000元以上1萬元以下的罰款。



 業(yè)主,、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約,，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益的,，相關(guān)業(yè)主,、物業(yè)使用人可以依法提起訴訟。




第六十條 市,、區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其他行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予以查處，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予行政處分,。




第六章 附則




第六十一條 本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義：



 物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。



 業(yè)主是指房屋所有權(quán)人,。



 物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人,。



 前期物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，由建設(shè)單位選聘的具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù),。



 專有部分是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用,、處分的物業(yè)部位,。



 共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳,、樓梯間,、走廊通道等。



 共用設(shè)施是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道,、落水管、水箱,、加壓水泵,、電梯,、天線、供電線路,、照明,、鍋爐、暖氣線路,、煤氣線路,、消防設(shè)施、綠地,、道路,、路燈、溝渠,、池,、井、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施使用的房屋等,。




第六十二條 本條例的具體應(yīng)用問題由西寧市人民政府負(fù)責(zé)解釋。




第六十三條 本條例自2008年5月1日起施行,。