• 【發(fā)布單位】青海省西寧市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2007-10-15
• 【生效日期】2008-05-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

西寧市物業(yè)管理條例

西寧市物業(yè)管理條例
 
（2007年8月22日西寧市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過 2007年9月28日青海省第十屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批準 2007年10月15日西寧市人民代表大會常務委員會公告公布 自2008年5月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主,、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,，根據(jù)《
中華人民共和國物權法》和國務院《
物業(yè)管理條例》等法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例,。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例,。




第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自主管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理,。物業(yè)管理服務應當遵循公開公平公正,、誠實信用,、市場競爭、服務規(guī)范的原則。




第四條 市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。



 區(qū),、縣房產(chǎn)行政主管部門（以下稱區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。



 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導成立業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會，并負責調(diào)解物業(yè)管理糾紛,、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系,。



 建設、規(guī)劃,、電力,、水務、廣電,、通信,、環(huán)衛(wèi)、園林,、公安,、物價等行政主管部門按各自職責，實施本條例,。




第五條 鼓勵和支持居民委員會依法對轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會,、業(yè)主委員會進行指導和監(jiān)督。




第六條 鼓勵依法成立物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會,。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律,，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質(zhì)量和水平,。




第二章 業(yè)主和業(yè)主大會




第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以物業(yè)的共有設施設備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素確定,。



 （一）分期建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域,，其設置的配套設施設備共有的,，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。



 （二）物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無爭議的,，可以作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域,。



 （三）已實施物業(yè)服務的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域,。



 （四）零星建設未實施物業(yè)管理的區(qū)域,，根據(jù)需孌與合理原則劃分物業(yè)管理區(qū)域。




第八條 建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時,，應當向物業(yè)所在地區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門應當自受理之日起10日內(nèi),，按照本條例第七條的規(guī)定在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分,，同時在建設規(guī)劃總平面圖上注記并書面告知建設單位,。



 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門應當會同街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，按照前款的規(guī)定,，結(jié)合當?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域,，并在建設規(guī)劃總平面圖上注記后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。




第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,，享有并履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利和義務,。




第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。



 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,。



 有下列情形之一的,，業(yè)主、建設單位可以向物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議報告,。



 （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到總建筑面積百分之六十以上的；



 （二）首套房屋出售并交付使用已滿二年,，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的,。



 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下成立首次業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。



 只有一個業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會,。業(yè)主人數(shù)較少的,，由業(yè)主共同推舉召集人,，召集人召集業(yè)主共同履行業(yè)主大會,、業(yè)主委員會職責。




第十一條 符合本條例第十條第三款規(guī)定成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域,，建設單位應當向街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報告，同時提供物業(yè)管理區(qū)域劃分情況,、業(yè)主清冊、建設規(guī)劃總平面圖,、物業(yè)服務用房配置情況,、房屋專項維修資金歸集情況以及首套房屋出售并交付的時間等文件資料,。建設單位在3個月未內(nèi)及時書面報告的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20％以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。



 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后20日內(nèi),，應當組織業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議,。




第十二條 籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,、居民委員會、建設單位代表,、業(yè)主代表9人以上單數(shù)組成,?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔任,，業(yè)主代表所占比例應當不低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3,。籌備組應當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布籌備組成員名單,。




第十三條 籌備組應當做好下列籌備工作：



 （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點、形式和內(nèi)容,；



 （二）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和管理規(guī)約（草案）,；



 （三）確認業(yè)主身份和確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù),；



 （四）確定業(yè)主委員會成員候選人條件和產(chǎn)生辦法,；



 （五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。



 前款規(guī)定的（一）至（四）項內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,。業(yè)主對投票權數(shù)等有異議的,，籌備組應當在公示期內(nèi)予以復核,。




第十四條 籌備組應當自組成之日起30日內(nèi),，召開首次業(yè)主大會會議,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。業(yè)主委員會的成員至少由5人以上單數(shù)組成,。



 首次業(yè)主大會會議結(jié)束后,，籌備組應當在3日內(nèi)召集業(yè)主委員會成員召開首次會議,，推選主任1人、副主任若干人,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。業(yè)主委員會首次會議結(jié)束后，籌備組自行解散,。業(yè)主委員會每屆任期3年，業(yè)主委員會成員可以連選連任,。




第十五條 首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則,，應當就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序及業(yè)主委員會的成員資格、人數(shù),、議事方式,、表決程序、印章管理、檔案資料管理,，議事活動經(jīng)費籌集、管理、使用等事項作出約定,。



 業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，應包括以下主要內(nèi)容：



 （一）共有或者共用物業(yè)的使用,、維護要求,；



 （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔；



 （三）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則,；



 （四）物業(yè)管理爭議的處理方式,；



 （五）違反管理規(guī)約應當承擔的責任,。



 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本，由市物業(yè)行政主管部門制定,。




第十六條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù),，住宅物業(yè)的，按其擁有的住宅套數(shù)每套計1票,；非住宅物業(yè)的,，按其所擁有的房屋建筑面積計算，每滿100平方米計1票,，其中100平方米以下每一房屋所有權證計1票,。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權數(shù)，最高不得超過全部投票權數(shù)的30％,。機動車車庫（位）以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè),，不計投票權。



 建設單位未出售的物業(yè)按前款規(guī)定計算投票權數(shù),。



 業(yè)主不交納物業(yè)服務費用,、不繳存房屋專項維修資金的，業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約可以對其在物業(yè)管理中投票權的行使予以限制,。




第十七條 下列事項由業(yè)主共同決定：



 （一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；



 （二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；



 （三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè),；



 （四）籌集和使用專項維修資金,；



 （五）改建和重建建筑物及其附屬設施；



 （六）審議決定業(yè)主委員會的工作權限和業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費收支情況,，審議決定業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主就物業(yè)管理公共事項的提議,；



 （七）改變、撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定,；



 （八）審議決定依法利用物業(yè)共有部位和共有設施設備經(jīng)營所得收益的使用方案,；



 （九）評議業(yè)主委員會履行職責的情況，并對業(yè)主,、使用人違反管理規(guī)約的行為予以依約處理,；



 （十）審查業(yè)主委員會的工作報告，并監(jiān)督其實施,；



 （十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項,。




第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是,，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。



 物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，業(yè)主可以以幢,、單元或者樓層等為單位推選一名業(yè)主代表,。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前,，將其書面意見提交業(yè)主代表,，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交，也可以委托代理人參加業(yè)主大會會議,。凡需投票表決的,，業(yè)主的贊同、反對,、棄權意見須由業(yè)主本人簽字,。



 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間,、地點,、議題和議程書面通知業(yè)主本人，同時告知街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,。




第十九條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法履行召開業(yè)主大會會議職責的,，可以由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。



 除業(yè)主委員會或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外,，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。




第二十條 業(yè)主大會決定本條例第十七條第四項和第五項規(guī)定的事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。



 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。



 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職責范圍內(nèi)做出的決定,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定在3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。



 業(yè)主大會成立后,，業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的包括管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則等事項告知建設單位,、物業(yè)服務企業(yè),。




第二十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,，履行下列職責：



 （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況,；



 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,；



 （三）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系,；



 （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施,，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；



 （五）根據(jù)業(yè)主大會授權就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務糾紛依法進行訴訟；



 （六）審議業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)提出的維修,、更新,、改造物業(yè)共有部位、共有設施設備的報告,；



 （七）業(yè)主大會賦予的其他職責,。




第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：



 （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；



 （二）業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （三）管理規(guī)約,；



 （四）業(yè)主委員會成員名單和基本情況；



 （五）其他必要資料,。



 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到上述資料之日起5日內(nèi)出具業(yè)主委員會備案證明。



 業(yè)主委員會備案的有關內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更部分重新備案,。




第二十三條 業(yè)主委員會應當依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章,，刻制的印章應當報區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,。




第二十四條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后,，建設單位應當向業(yè)主委員會移交下列資料：



 （一）竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構,、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料,；



 （二）設施設備的安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；



 （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；



 （四）物業(yè)管理所必需的其他資料,。




第二十五條 經(jīng)業(yè)主委員會過半數(shù)成員或者20％以上業(yè)主提議，要求更換業(yè)主委員會成員的,，由業(yè)主大會會議作出決定,，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。




第二十六條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,，經(jīng)業(yè)主大會會議通過,，其業(yè)主委員會成員資格終止。



 （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,、滅失等原因不再是業(yè)主的,；



 （二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；



 （三）因疾病等原因喪失履行職責能力的,；



 （四）有犯罪行為的,；



 （五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；



 （六）拒不履行業(yè)主義務的,；



 （七）業(yè)主委員會成員在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)中任職或兼職的,；



 （八）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的。



 業(yè)主委員會成員資格終止的,，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關財務憑證,、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交給業(yè)主委員會,。




第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前60日內(nèi),，應當召開業(yè)主大會進行換屆選舉。



 業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的,，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。



 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,，原業(yè)主委員會應當在10日內(nèi)將其保管的有關財務憑證,、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物予以移交,。




第二十八條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的,，在解散前30日內(nèi)，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導召開業(yè)主大會會議,，推選業(yè)主代表,。業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表,、物業(yè)服務企業(yè)代表,、社區(qū)居民委員會代表組成清算組，在街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)主管部門監(jiān)督下,，做好全體業(yè)主共有的財產(chǎn)清算工作,。




第二十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費籌集、管理和使用辦法,，由業(yè)主大會決定,。



 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督,。




第三十條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管另無關的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關的活動,。



 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。




第三十一條 業(yè)主委員會超越職權作出的決定,，給業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員承擔賠償責任,。未經(jīng)業(yè)主委員會會議通過,，業(yè)主委員會成員擅自做出的決定由作出該決定的成員承擔相關責任。




第三章 物業(yè)管理服務




第三十二條 提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務,，并簽定前期物業(yè)服務合同。投標人少于3個或者建筑面積在3萬平方米以下的住宅物業(yè),、建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業(yè),，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè),。



 建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務的招標投標工作：



 （一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成,；



 （二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；



 （三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成,。



 區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理。




第三十三條 建設單位在銷售房屋前,，應當參照市物業(yè)主管部門提供的示范文本制定業(yè)主臨時管理規(guī)約,，并作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應當報區(qū),、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。



 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容,，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖和物業(yè)管理區(qū)域劃分文件、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主共有的物業(yè)部位和設施設備,。




第三十四條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主成員會議事活動用房的物業(yè)服務用房。物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積不足2萬平方米的,，物業(yè)服務用房建筑面積不應低于60平方米,，其中物業(yè)服務企業(yè)用房不低于40平方米。房屋總建筑面積按建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑物面積計算,。



 物業(yè)服務用房應當在地面以上并具備水,、電等基本使用功能。



 物業(yè)服務用房配置不符合本條前兩款規(guī)定的,，規(guī)劃,、建設、物業(yè)主管部門不予核發(fā)有關證件或者不予登記,。



 物業(yè)服務用房不得抵押,、交換、買賣,，不得改變用途,。




第三十五條 從事物業(yè)服務的企業(yè)，應當依法具有獨立法人資格和相應資質(zhì),，并按規(guī)定聘請相應專業(yè)服務人員擔任物業(yè)服務項目經(jīng)理或者相關專業(yè)服務工作,。



 在本市行政區(qū)域外注冊的物業(yè)服務企業(yè)需在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務的，應當向市物業(yè)行政主管部門備案,。



 物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定向街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門報送統(tǒng)計報表,，區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門應當將統(tǒng)計報表抄報市物業(yè)行政主管部門,。



 本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度。發(fā)生重大事件的,，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定,，在規(guī)定時間內(nèi)向相關行政管理部門、專業(yè)單位報告,。




第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)管理項目,，應當對共有部位及其相應的檔案進行查驗，并辦理書面移交手續(xù),。發(fā)現(xiàn)共有部位與原設計方案不符或者有質(zhì)量問題的,，應當書面告知開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會；并按照國家,、省和市的有關規(guī)定，與開發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會辦理相應手續(xù),。開發(fā)建設單位,、業(yè)主委員會應當督促相關責任單位整改。




第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)的權利：



 （一）按物業(yè)服務合同的約定收取費用,；



 （二）勸阻和制止違反社會公德,、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為；



 （三）委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務,；



 （四）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權利。




第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)的義務：



 （一）履行物業(yè)服務合同,，按照合同約定提供物業(yè)服務,，并接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；



 （二）制定突發(fā)事件應急處置預案,；



 （三）執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準,；



 （四）每半年公布一次涉及業(yè)主的共有維修設施設備費用分攤和其他物業(yè)服務代收代支費用情況；



 （五）合同終止之日起30日內(nèi),，應當與業(yè)主或者有關單位結(jié)清債權債務,，并移交物業(yè)服務用房及有關資料、設施,、設備,；



 （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務,。




第三十九條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂,，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下事項：



 （一）當事人的名稱或者姓名和住所,；



 （二）物業(yè)的基本情況,；



 （三）物業(yè)服務事項和服務質(zhì)量要求,；



 （四）物業(yè)服務費的標準和收取辦法；



 （五）專項維修資金的管理和使用,；



 （六）物業(yè)服務用房的管理和使用,；



 （七）雙方的權利和義務；



 （八）合同期限,；



 （九）違約責任,；



 （十）解決爭議的辦法；



 （十一）其他需要約定的事項,。




第四十條 物業(yè)服務收費應當遵循合理,、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價,。



 住宅類物業(yè)服務收費實行政府指導價,。價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準制定相應的基準價及浮動幅度，并定期調(diào)整和公布,。前期物業(yè)服務收費由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)政府公布的指導價在前期物業(yè)服務合同中約定,。



 非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照服務標準等級,、服務內(nèi)容在物業(yè)服務合同中約定,。



 物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務內(nèi)容,、服務標準,、收費項目、計費方式,、收費依據(jù)和標準等有關事項,。



 物業(yè)服務的內(nèi)容包括：管理、房屋設備運行,、清潔,、保安、綠化,、日常維修,。



 業(yè)主應當按照合同約定交納物業(yè)服務費。




第四十一條 物業(yè)交付業(yè)主前,，物業(yè)服務費,、采暖費、電梯使用費由建設單位承擔,；物業(yè)交付業(yè)主后,，由業(yè)主承擔。



 前款所指物業(yè)交付,，是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應手續(xù),。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個月內(nèi)無正當理由不辦理相應手續(xù)的,，視為交付。



 物業(yè)交付后,，業(yè)主未實際入住的,，按應交納物業(yè)服務費數(shù)額的70％交納費用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設計為集中供熱,，業(yè)主要求停止供熱的,，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主,，應當按采暖費總額的50％交納費用,。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設施安全運行的不得停止用熱,。




第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位,，應向最終用戶收取有關費用：



 （一）專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶,；



 （二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶,；



 （三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。



 供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位，應當承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修,、養(yǎng)護等管理責任及有關費用,。法律、法規(guī)另有規(guī)定的,，從其規(guī)定,。



 前款所列單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務,。



 物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費用的,，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,。




第四十三條 物業(yè)服務合同屆滿前三個月,，業(yè)主委員會應組織召開業(yè)主大會,，業(yè)主委員會不能正常履行職責時，街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導召開業(yè)主大會,，決定并書面告知是否續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定聘用其他物業(yè)服務企業(yè)的,，原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同屆滿后30日內(nèi)做好交接工作,。




第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)因物業(yè)服務合同依法、依約解除或者期滿未續(xù)約以及依法律,、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務等情形,，應當退出物業(yè)服務項目的，不得以物業(yè)服務中的債務糾紛未解決,、階段工作未完成等理由,，拒絕退出物業(yè)服務項目，并應當在履行規(guī)定退出程序的同時做好以下物業(yè)服務交接工作：



 （一）移交物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案資料,、物業(yè)服務用房,；



 （二）撤出物業(yè)服務項目中的物業(yè)服務人員；



 （三）清退預收,、代收的有關費用,；



 （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項,。




第四章 物業(yè)的使用與維護




第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列房屋及其配套設施歸全體業(yè)主共有：



 （一）物業(yè)服務用房,；



 （二）監(jiān)控室；



 （三）按規(guī)劃配建的非機動車車庫（棚）,；



 （四）綠地,、道路、公共場所,；



 （五）開發(fā)建設單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設施設備,；



 （六）其他依法歸全體業(yè)主共有的設施設備。



 開發(fā)建設單位申請房屋所有權初始登記時,，歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設施,，由房產(chǎn)登記機關在房屋所有權登記簿上予以記載，并在管理區(qū)域內(nèi)公示,，但不頒發(fā)權屬證書,。




第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋專有部分,，不得擅自改變,。



 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家,、省和市的規(guī)定以及管理規(guī)約,。




第四十七條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任,。



 建設單位在物業(yè)竣工驗收前,，應當按物業(yè)建筑安裝總造價2％的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金,，作為物業(yè)保修期間的維修保證費用,。物業(yè)保修金交存、使用,、管理和退還的辦法,，由市人民政府另行制定。




第四十八條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應當按照國家有關規(guī)定繳存專項維修資金。房屋專項維修資金屬全體業(yè)主共有,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位,、共有設施設備的維修和更新、改造,。房屋專項維修資金余額不足物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應繳存專項維修資金總額的30％時,，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會決定專項維修資金的續(xù)籌方案。房屋專項維修資金的收取,、使用,、管理和監(jiān)督的具體辦法由市人民政府按照國家有關規(guī)定另行制定。



 利用物業(yè)的共有部位,、共有設施設備獲取的收益,，歸擁有該物業(yè)的全體業(yè)主共有,，經(jīng)營收益主要用于補充住房專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費或者其它事項。




第四十九條 物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護,。物業(yè)出現(xiàn)按規(guī)定應當維修養(yǎng)護的情形時,，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時履行維修養(yǎng)護義務。物業(yè)服務企業(yè)因維護,、修繕等物業(yè)管理需要,，必須進入專有部分的，業(yè)主,、使用人應當提供方便,。




第五十條 存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋的物業(yè)，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合,。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,，可以由物業(yè)服務企業(yè)報經(jīng)業(yè)主委員會同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施,，費用由責任人承擔,。有關業(yè)主不予配合造成公共利益或者他人合法權益受到損失的，責任人應當依法承擔賠償責任,。



 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急措施，并及時通知業(yè)主委員會,，維修費用由相關責任人承擔,。




第五十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：



 （一）違反規(guī)定在房屋內(nèi)進行裝飾裝修；



 （二）侵占,、損壞共有部位,、共有設施設備；



 （三）違章搭建建筑物,、構筑物,；



 （四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；



 （五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；



 （六）違反規(guī)定擺攤設點,、占道經(jīng)營；



 （七）任意棄置垃圾,；



 （八）在建筑物,、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛,、張貼宣傳品,；



 （九）堆放易燃、易爆,、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,，排放有毒、有害物質(zhì),，噪音,；



 （十）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；



 （十一）法律,、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為,。




第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關規(guī)定以及管理規(guī)約行為的,，應當予以勸阻,、制止。對違反有關規(guī)定的行為，應當在24小時內(nèi)報告相關行政主管部門,，相關行政主管部門應當依法及時處理,。




第五十三條 業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應當在合同簽訂后10日內(nèi),，將物業(yè)承租人或者買受人,、出租期限以書面形式告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。




第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法設置機動車停放位的,，應當符合國家交通設施安全標準的規(guī)定,，不得占用消防通道和綠地、不得妨礙行人和其他車輛的正常通行,。



 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫）,，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或者使用人的需要。



 業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地車輛停放收取場地使用費的,，可以委托物業(yè)服務企業(yè)收取,，并按約定支付代收酬金。




第五章 法律責任




第五十五條 違反本條例規(guī)定的行為,，國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律,、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定,。




第五十六條 建設單位違反本條例第十一條第一款規(guī)定,，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門,，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責令限期改正；逾期未改正的,，處以1000元以上3000元以下的罰款,。



 建設單位違反本條例第四十七條第二款規(guī)定，不按規(guī)定繳存物業(yè)保修金的,，由市,、縣物業(yè)行政主管部門責令限期交存,；逾期不繳存的,，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之三的滯納金，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款,。




第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十五條第三款規(guī)定,，未向區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送統(tǒng)計報表的,，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期改正,；逾期未改正的,，處以500元以上1000元以下的罰款。



 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十五條第四款規(guī)定,，未及時向相關行政管理部門,、專業(yè)單位報告的，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責令限期改正；逾期未改正的,，處以500元以上1000元以下的罰款,。



 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十六條規(guī)定，未辦理物業(yè)服務承接查驗手續(xù)或者對不符合承接條件的物業(yè)辦理物業(yè)服務承接查驗手續(xù)的,，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，責令限期改正,；逾期未改正的,，處以5000元以上1萬元以下的罰款。



 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定,，拒不退出物業(yè)服務項目或者不按規(guī)定退出的,，由區(qū)、縣物業(yè)主管部門給予警告,，責令限期改正,；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔賠償責任。



 物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主,、使用人違反本條例第五十二條規(guī)定,，未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告相關行政主管部門的,，由區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門予以警告，并處以500元以上1000元以下的罰款,。




第五十八條 違反本條例第二十七條第三款規(guī)定,，原業(yè)主委員會未按規(guī)定時間移交其保管的文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物的,，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責令限期移交,。




第五十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第四十六條規(guī)定,，擅自改變房屋使用性質(zhì)的,，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責令限期改正,；情節(jié)嚴重的，處以1000元以上5000元以下的罰款,；造成損失的,，依法承擔賠償責任。



 業(yè)主,、物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第（一）,、（二）、（四）項規(guī)定,，在房屋內(nèi)進行裝飾裝修的,，侵占、損壞共有部位,、共有設施設備以及擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀的,，由區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門予以警告,，責令停止違法行為,，恢復原狀，視其情節(jié),，處以1000元以上1萬元以下的罰款,。



 業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約,，損害其他業(yè)主,、使用人合法權益的，相關業(yè)主,、物業(yè)使用人可以依法提起訴訟,。




第六十條 市、區(qū),、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其他行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責,，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予以查處,，構成犯罪的,，依法追究刑事責任,；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分,。




第六章 附則




第六十一條 本條例有關專業(yè)用語的含義：



 物業(yè)服務,，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定,，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修,、養(yǎng)護、管理,，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。



 業(yè)主是指房屋所有權人。



 物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人,。



 前期物業(yè)服務是指業(yè)主,、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘的具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)服務,。



 專有部分是指在構造上及利用上具有獨立性,，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位,。



 共用部位是指住宅主體承重結(jié)構部位（包括基礎,、內(nèi)外承重墻體、柱,、梁,、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面,、門廳、樓梯間,、走廊通道等,。



 共用設施是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道,、落水管,、水箱、加壓水泵,、電梯,、天線、供電線路,、照明,、鍋爐,、暖氣線路、煤氣線路,、消防設施,、綠地、道路,、路燈,、溝渠、池,、井,、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施使用的房屋等,。




第六十二條 本條例的具體應用問題由西寧市人民政府負責解釋,。




第六十三條 本條例自2008年5月1日起施行。