• 【發(fā)布單位】82105
• 【發(fā)布文號】成都市人民政府令第45號
• 【發(fā)布日期】1995-08-17
• 【生效日期】1995-08-17
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

成都市住宅小區(qū)管理辦法

 成都市住宅小區(qū)管理辦法
 
（1995年8月17日成都市人民政府令第45號發(fā)布）
 第一章 總則





 第一條 為加強我市居民住宅小區(qū)的管理,，提高管理和服務水平,，為居民創(chuàng)造整潔、文明,、安全,、方便舒適的居住環(huán)境，根據《
中華人民共和國城市規(guī)劃法》,、《城市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》,、《成都市城市建設規(guī)劃管理條例》等有關法律、法規(guī),，結合我市實際,，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱住宅小區(qū),，是指經過統(tǒng)一規(guī)劃,、合理市局、綜合開發(fā),、配套建設而形成的建設用地規(guī)模在五萬平方米以上的居住區(qū)和住宅組團,。



 第三條 本辦法適用于成都市城市規(guī)劃區(qū)內的住宅小區(qū)。

 住宅小區(qū)內的所有單位,、居民及居住在小區(qū)范圍內進行各種活動的單位和個人,，均應遵守本辦法。



 第四條 住宅小區(qū)實行屬地行政管理與專業(yè)管理相結合的原則,。逐步推行社會化,、專業(yè)化物業(yè)管理模式，實行有償服務,。



 第五條 市,、區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域內住宅小區(qū)的統(tǒng)一領導。街道辦事處負責本轄區(qū)內住宅小區(qū)的綜合管理,。

 各級城市建設管理,、規(guī)劃、房地產,、市容環(huán)衛(wèi),、市政、公用,、環(huán)保,、園林綠化,、公安、工商行政管理,、郵政,、電信、教育,、衛(wèi)生等部門依法按職責負責住宅小區(qū)內的有關監(jiān)督管理工作,，協(xié)同街道辦事處共同搞好住宅小區(qū)管理工作。



 第六條 新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理,，住宅小區(qū)的日常管理由物業(yè)管理公司承擔,。住宅小區(qū)建設期間，由開發(fā)單位組建或聘用物業(yè)公司參與建設期的管理,，并簽訂承包合同,。住宅小區(qū)移交后，由街道辦事處或小區(qū)管理委員會按平等競爭原則,，擇優(yōu)選聘物業(yè)公司承包物業(yè)管理,。

 本辦法所稱物業(yè)管理，是指經工商行政管理部門注冊的物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)內房屋的使用,、維護及其環(huán)境衛(wèi)生,、公共秩序等進行的服務和管理。



 第七條 住宅小區(qū)內的居民有參加小區(qū)管理的權利并承擔合理使用房屋和公用設施,，遵守住宅小區(qū)管理規(guī)定的義務,。




 第二章 規(guī)劃與建設





 第八條 住宅小區(qū)的規(guī)劃與建設應當納入我市國民經濟、社會發(fā)展計劃,，服從城市總體規(guī)劃,。



 第九條 住宅小區(qū)的建設規(guī)劃設計遵照中華人民共和國《城市居民區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》及國家有關規(guī)定執(zhí)行，必須規(guī)劃設計建設道路,、管線,、公共綠地、中小學校,、幼兒園,、街道辦事處、公安派出所,、農貿市場,、停車場庫和醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育,、商貿服務,、金融、郵政、電信,、環(huán)衛(wèi)等市政公用基礎設施和公共配套設施,。

 住宅小區(qū)市政公用基礎設施和公共配套設施的配建水平，必須與居住人口規(guī)模相對應,，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設和同時投入使用,。



 第十條 住宅小區(qū)的街道名稱應在規(guī)劃設計時由地名管理機構命名,。



 第十一條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設計方案需經市建設行政主管部門會同有關部門和所在地區(qū)人民政府審定。住宅小區(qū)的建設必須按照經批準的規(guī)劃設計方案形成,。

 由兩個以上開發(fā)單位參與開發(fā)建設的住宅小區(qū),，由市、區(qū)人民政府確定一個開發(fā)單位牽頭,，并簽訂相應的責任書,，按照先地下后地上、先市政公用基礎設施后上部建筑,、公共配套設施和房屋建設同步的原則實施建設,。

 市建設行政主管部門、市規(guī)劃行政主管部門,、各區(qū)人民政府應對住宅小區(qū)的建設實施管理與監(jiān)督,。



 第十二條 房地產開發(fā)企業(yè)和承擔住宅小區(qū)建筑施工任務的企業(yè)，必須按照國家有關規(guī)定進行開發(fā)和建設,。

 住宅小區(qū)的建設施工應實行招標,、投標，開展平等競爭,。



 第十三條 經批準的住宅小區(qū)規(guī)劃設計,，必須嚴格執(zhí)行。在建設過程中禁止下列行為：

 （一）擅自更改經批準的建設規(guī)劃設計,；

 （二）擅自改變土地使用性質,；

 （三）買賣建設用地紅線圖；

 （四）擅自改變建筑設計,；

 （五）少建或不建市政公用基礎設施和公共配套設施,。



 第十四條 經批準的住宅小區(qū)規(guī)劃設計，確需部分變更的,，必須經市建設行政主管部門,、市規(guī)劃行政主管部門同意，市建設行政主管部門,、市規(guī)劃行政主管部門在審定時,，應征求所在地區(qū)人民政府的意見。




 第三章 驗收與移交





 第十五條 住宅小區(qū)竣工必須進行綜合驗收。驗收工作由建設單位提出書面申請,，市建設行政主管部門負責會同區(qū)人民政府,、街道辦事處和其它相關部門組成綜合驗收小組，依據有關規(guī)定進行驗收,。對驗收合格的住宅小區(qū),，由市建設行政主管部門發(fā)給《住宅小區(qū)綜合驗收合格證》。

 分期建設的住宅小區(qū),，可實行分期驗收,，待全部建成后進行綜合驗收。分期驗收的住宅小區(qū),，市政公用基礎設施和公共配套設施滿足使用功能要求的,，可分期投入使用。



 第十六條 住宅小區(qū)竣工驗收必須符合下列要求：

 （一）建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成,，并滿足使用要求,；

 （二）住宅及市政公用基礎設施、公共配套設施等單項工程全部驗收合格,。驗收資料齊全,；

 （三）各類建筑物的平面位置、立面造型,、裝修色調等符合批準的規(guī)劃設計要求,；

 （四）施工機具、暫設工程,、建筑殘土,、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平,；

 （五）被拆遷入已妥善安置,。



 第十七條 經驗收合格的住宅小區(qū)，開發(fā)單位或牽頭開發(fā)單位應向區(qū)人民政府和其它部門分別移交下列事項：

 （一）向區(qū)人民政府移交：《住宅小區(qū)綜合驗收合格證》,、《單位工程質量綜合評定表》,、《建設工程規(guī)劃許可證》（復印件）；建設期間已提前進入物業(yè)管理的工作總結及相關資料,；經市政府批準的住宅小區(qū)規(guī)劃設計圖,；竣工平面圖；單體建筑及結構設備竣工圖,；地下管網竣工圖,；房屋分配方案；市建設行政主管部門規(guī)定的其它文件資料,；

 （二）向區(qū)人民政府繳納住宅小區(qū)建設總投資的0．5％至1％的資金作為住宅小區(qū)專項管理用費,，用于住宅小區(qū)行政管理,、物業(yè)管理的補助和公共配套設施的維護、更新,，具體辦法由市人民政府另行規(guī)定,；

 （三）按規(guī)劃設計配建的行政管理用房無償移交給區(qū)人民政府，任何單位,、個人不得改變其用途,；

 （四）按規(guī)劃設計配建的中、小學校,，無償移交給市,、區(qū)人民政府教育部門統(tǒng)一安排辦學；幼兒園實行有償使用,。中、小學校,、幼兒園用于解決該住宅小區(qū)居民的人學,、入托，任何單位,、個人不得改變其用途,；

 （五）按規(guī)劃設計配建的商業(yè)網點房（含農貿市場），由建設單位有償轉交給使用單位,，任何單位,、個人不得擅自改變其用途；

 （六）住宅小區(qū)的水,、電,、燃氣、通信,、市政,、有線電視等專業(yè)管線和環(huán)境衛(wèi)生、園林等設施移交給專業(yè)管理部門管理,；

 （七）其它有關公共服務設施的移交按國家和市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行,。



 第十八條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內，由建設單位負責保修,，建設單位也可委托物業(yè)管理單位養(yǎng)護修繕,，但應支付相應費用，具體事宜由雙方商定,。




 第四章 管理機構與主要任務





 第十九條 市,、區(qū)人民政府根據新建住宅小區(qū)的規(guī)模，組建或指定街道辦事處負責住宅小區(qū)的綜合管理,。



 第二十條 街道辦事處的主要任務：

 （一）貫徹國家,、省、市有關法律、法規(guī),、規(guī)章和有關規(guī)定,；

 （二）結合實際制定住宅小區(qū)的管理制度，組建住宅小區(qū)管理委員會,；

 （三）負責住宅小區(qū)的社區(qū)管理,、精神文明建設和其它工作的組織實施；

 （四）對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督,、檢查,，接受并處理居民對物業(yè)管理公司的投訴；

 （五）協(xié)調各專業(yè)部門之間的管理關系,；

 （六）按本辦法授權和有權機關的委托,，對違反本辦法的行為作出處罰。



 第二十一條 物業(yè)管理公司按物業(yè)管理承包合同的約定,，主要承擔以下任務：

 （一）負責住宅小區(qū)內公共房屋的使用,、維修、養(yǎng)護及公共用地的管理,；

 （二）負責小區(qū)容貌及環(huán)境衛(wèi)生,、愛國衛(wèi)生的管理；

 （三）負責文娛體育活動場所的管理,；

 （四）負責便民服務網點的管理,；

 （五）負責車輛行駛及停泊管理；

 （六）協(xié)助,、配合專業(yè)管理部門維護,、管理小區(qū)范圍內的道路、橋梁,、排水,、路燈、河堤,、園林綠化,、環(huán)衛(wèi)、停車場庫,、消防,、機電設備等設施；

 （七）協(xié)助,、配合專業(yè)管理部門搞好住宅小區(qū)治安保衛(wèi),、商業(yè)網點、電信,、郵政,、廣播電視,、供電、供水,、供氣等管理工作以及工程檢修的現場管理工作,；

 （八）建立住宅小區(qū)管理檔案；

 （九）物業(yè)管理承包合同規(guī)定的其它管理事項,。



 第二十二條 物業(yè)管理公司按有償服務的原則,，向住宅小區(qū)的單位和居民收取綜合服務費，用于本住宅小區(qū)公共服務項目支出,。綜合服務費的收取標準,，由物價部門審查批準。



 第二十三條 物業(yè)管理公司可在住宅小區(qū)內開展為住戶料理家務,、照顧病人,、裝修房屋、維修設備,、搬運和訂購物品等特約服務,，收取相應的費用。



 第二十四條 物業(yè)管理公司應當接受街道辦事處和有關行政管理部門的監(jiān)督,、指導。




 第五章 日常管理





 第二十五條 從事住宅小區(qū)開發(fā)建設的單位,，應當遵守本辦法的規(guī)定,。在售房時應當在買賣合同中對房地產權利人有承諾遵守本辦法及其配套管理辦法的約定；房地產產權人與使用人分離時,，應在租賃合同中對使用人有遵守本辦法及其配套管理辦法的約定,。



 第二十六條 住宅小區(qū)內的房地產權利人應當遵守本辦法。自覺履行各項義務,，服從管理,，按規(guī)定繳納管理費用，不得妨礙,、阻撓管理人員履行職責,，并有權參與和監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。



 第二十七條 住宅小區(qū)內的單位和個人必須遵守以下規(guī)定：

 （一）不準改變停車場庫等公共配套設施的使用性質,。

 （二）不得占用道路擺攤設點,。

 （三）不得擅自接引、拆除市政公用基礎設施,、不得擅自在住宅小區(qū)內占用和挖掘道路,；不準損壞市政公用基礎設施。

 （四）保持房屋及其它建筑物的完好,、整潔和安全,；裝修房屋應符合國家和市人民政府的有關規(guī)定,；不得擅自改變房屋的使用性質、結構,、外形及色調,；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施,。

 （五）不準違法搭建建筑物,；不準在公共用地、走廊,、屋頂,、樓梯內堆放雜物；不準在陽臺上砌墻和存放超重的物品,。

 （六）愛護住宅小區(qū)內的綠地和花草樹木及綠化設施,；不準毀損、占用綠地和綠化設施,；不準在行道樹上釘釘,、刻劃、拴繩或張貼,、懸掛各種物品,。

 （七）按規(guī)定的時間、地點存放,、傾倒垃圾權,；不準亂倒垃圾、亂潑污水,、亂扔瓜果皮核紙屑,；不準在建筑物或構筑物涂寫、刻劃,、張貼,。

 （八）不準打架斗毆、酗酒滋事,、賭博,；不準存放易燃、易爆,、劇毒,、放射性等危險物品。

 （九）不準違反規(guī)定停放機動車和非機動車,。

 （十）居民應按規(guī)定辦理戶口登記,、變更、遷移手續(xù),，外來人員必須按規(guī)定及時辦理暫住戶口登記手續(xù),。

 （十一）不準從事污染住宅小區(qū)環(huán)境的經營活動,。

 （十二）法律、法規(guī),、規(guī)章的其它規(guī)定和住宅小區(qū)管理制度,。




 第六章 獎勵與處罰





 第二十八條 對模范遵守本辦法，在管理,、維護住宅小區(qū)工作中做出顯著成績的單位和個人,，由市、區(qū)人民政府給予表彰獎勵,。



 第二十九條 住宅小區(qū)管理達到文明住宅小區(qū)標準的,，由市、區(qū)人民政府授予榮譽稱號,，并給予表彰獎勵,。



 第三十條 違反本辦法第十一條、第十三條之規(guī)定的,，按《成都市城市建設規(guī)劃管理條例》的規(guī)定和房地產開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定處罰,。



 第三十一條 違反本辦法有下列行為之一的，由街道辦事處或物業(yè)管理公司當場制止,、責令限期改正,、恢復原狀、賠償損失,，并可由街道辦事處處以二百元以下罰款：

 （一）擅自改變房屋使用性質,、建筑結構、外形及色調,，擅自改裝,、拆除公有房屋原附屬設施者,，責令限期改正,、賠償損失，并可處以二百元以下罰款,。

 （二）損壞公共住宅大門,、圍墻或其他公共設施者，賠償損失,，并可處以五十元以下罰款,。

 （三）損壞房屋結構及各類道路、管線及其附屬設施者,，責令限期恢復原狀或賠償損失,，并可處以一百元至二百元罰款。

 （四）損壞花草樹木者,，賠償損失,，并可處以每株二十元以下罰款,。

 （五）亂倒垃圾、亂扔廢棄物,，責令改正,，并可處以十元至五十元的罰款。

 （六）在公共用地,、走廊,、屋頂、樓梯內堆放雜物,。責令改正,。并可處以十元至五十元罰款。

 （七）在建筑物或構筑物上刻劃,、涂寫和張貼宣傳品,，責令改正，并可處以五元至二十元罰款,。

 （八）在行道樹上釘釘,、刻劃、拴繩或張貼,、懸掛各種物品的,，責令改正，并可處以五元至五十元罰款,。

 （九）占用道路擺攤設點,，責令改正，并可處以二十元至一百元罰款,。

 （十）不按規(guī)定停放機動車輛的,，責令改正，并可處以二十元至五十元罰款,。

 （十一）不按規(guī)定停放非機動車的處以五元至二十元罰款,。



 第三十二條 違反治安管理、市容環(huán)境衛(wèi)生,、市政工程設施管理,、環(huán)境保護、工商行政管理,、道路交通管理等規(guī)定的,，由有關部門按職責給予處罰。

 對同一違法行為不得重復處罰,。



 第三十三條 違反本辦法的行為,，處罰超過街道辦事處權限的由街道辦事處報經法律法規(guī)授權的有關主管部門處罰。



 第三十四條 擅自搭建建筑物的,，由市規(guī)劃行政主管部門責令其限期自行拆除,，逾期不拆除的依法強行拆除,。



 第三十五條 罰款使用財政部門統(tǒng)一印制的罰沒收據并上繳財政。



 第三十六條 街道辦事處違反本辦法規(guī)定,，擅自擴大執(zhí)法范圍,、越權行使職能的，由市或區(qū)人民政府責令改正,，并可對直接責任人給予行政處分,。



 第三十七條 街道辦事處及物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，不履行職責,，玩忽職守,，造成居民人身傷害或財產損失的，應當依法承擔賠償責任,。



 第三十八條 行政執(zhí)法人員應當秉公執(zhí)法,、嚴格執(zhí)法、文明執(zhí)法,。對拒絕,、阻礙行政執(zhí)法人員依法執(zhí)行公務的，由公安機關依照《
中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定處罰,；構成犯罪的,，由司法機關依法追究刑事責任。



 第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的,，可在接到處罰通知之日起十五日內,，向作出處罰決定機關的本級人民政府或者上一級主管部門申請復議；對復議決定不服的,，可在接到復議決定之日起十五日內向人民法院起訴,，當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內，直接向人民法院起訴,，當事人逾期不申請復議,，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行,。

 法律,、法規(guī)另有規(guī)定的,，從其規(guī)定。




 第七章 附則



 第四十條 對本辦法實施前已移交使用的住宅小區(qū),，其建設管理尚不配套的,，各區(qū)人民政府應按本辦法規(guī)定，積極創(chuàng)造條件,，有計劃地配套完善,。



 第四十一條 住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的具體辦法由市人民政府另行規(guī)定,。



 第四十二條 錦江區(qū)、青羊區(qū),、金牛區(qū),、武侯區(qū)、成華區(qū)人民政府可根據本辦法制定管理措施,，并報送市人民政府備案,。

 龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)和各縣（市）人民政府可參照本辦法,，結合本地實際制定管理措施,，并報送市人民政府備案。



 第四十三條 本辦法由成都市人民政府法制局會同市建設管理委員會負責解釋,。



 第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。本市過去制定的規(guī)章、規(guī)范性文件的有關規(guī)定與本辦法不一致的,，以本辦法為準,。