• 【發(fā)布單位】82802
• 【發(fā)布文號】寧政發(fā)[1995]98號
• 【發(fā)布日期】1995-11-11
• 【生效日期】1995-11-11
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā) 深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案的通知

 寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)
 深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案的通知
 
（寧政發(fā)［1995］98號1995年11月11日）
各行署，各市,、縣（區(qū)）人民政府,，自治區(qū)政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

 自治區(qū)貫徹《
國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的實施方案,，已經(jīng)自治區(qū)人民政府第20次常務(wù)會議原則通過?，F(xiàn)印發(fā)給你們,，請結(jié)合本地區(qū)的實際情況，在自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)下,，通過試點(diǎn),，逐步推行。



 寧夏回族自治區(qū)深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案



為貫徹《
國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》）和配套文件,，深化我區(qū)的城鎮(zhèn)住房制度改革,，促進(jìn)住房商品化、社會化和住房建設(shè)的發(fā)展,，對過去實施的房改政策措施作必要的規(guī)范和完善,，特制定以下實施方案。



 一,、城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的和基本內(nèi)容

 （一）城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分,，其根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化,、社會化,；加快住房建設(shè)，改善居住條件,，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求,。

 （二）城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位,、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè),、分配,、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運(yùn)行的體制,；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象,、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系,；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險,，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系,；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場,，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

 （三）城鎮(zhèn)住房制度改革要堅持配套,、分階段推進(jìn),。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革,，穩(wěn)步出售公有住房,，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修、管理市場,，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),，到本世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平,。



 二,、全面推行住房公積金制度

 （一）實行住房公積金制度有利于轉(zhuǎn)變住房分配體制，有利于住房資金的積累,、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立,，有利于提高職工購、建住房能力,，促進(jìn)住房建設(shè),。所有行政和企事業(yè)單位及其職工均應(yīng)按照“個人存儲、單位資助,、統(tǒng)一管理,、專項使用”的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度,。

 （二）從1995年10月起,，全區(qū)各城鎮(zhèn)尚未建立住房公積金制度的行政和企事業(yè)單位及其在職職工都應(yīng)按職工個人工資和職工工資總額的一定比例，逐月交納住房公積金（前已出臺實行的仍然有效,，不再變動）,。住房公積金的月繳交數(shù)額，按職工上年度的月平均工資乘以繳交率計算,，工資總額按統(tǒng)計局規(guī)定的計算,。住房公積金歸職工個人所有，存入個人公積金帳戶,，用于購,、建、大修住房,。職工離退休時,，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人,。1995年單位和個人住房公積金的繳交率分別掌握在3％,，已超過這個比例的可以不變；經(jīng)濟(jì)承受能力很差的單位,，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶榕鷾?zhǔn),，可適當(dāng)減,、緩。從1996年7月1日起,，繳交率調(diào)整為各按5％交納,。以后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工工資收入的提高，再調(diào)整繳交率,。

 外商投資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率可參照上述原則執(zhí)行,。

 （三）企業(yè)為職工交納的住房公積金，從企業(yè)提取的住房折扣和其他劃轉(zhuǎn)資金中解決,，不足部分經(jīng)本級財政部門核定,，在成本、費(fèi)用中列支,。中央駐寧企業(yè)由財政部駐寧財政監(jiān)察專員辦事處審核,。行政事業(yè)單位為職工交納的住房公積金，首先立足于原有住房資金的劃轉(zhuǎn),，不足部分,，全額預(yù)算的行政、事業(yè)單位,，由財政預(yù)算核付,；差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例在財政預(yù)算和單位自有資金中解決；自收自支的事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支,。財政負(fù)擔(dān)的經(jīng)費(fèi),，按單位隸屬關(guān)系和財政體制，由中央財政和地方各級財政分別負(fù)擔(dān),。

 （四）住房公積金的本息,，免征個人所得稅。

 （五）按照財政部,、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組,、中國人民銀行（94）財綜字第126號文件和自治區(qū)的貫徹實施細(xì)則（寧財綜發(fā)［1995］346號文件），建立和完善住房公積金管理制度,。為了加強(qiáng)住房公積金管理,，自治區(qū)和各市縣人民政府均設(shè)立專門的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理各單位交存的住房公積金,。自治區(qū)和各市縣人民政府負(fù)責(zé)制定住房公積金的歸集,、使用、管理等有關(guān)具體規(guī)定,，審批住房公積金的使用計劃和財務(wù)收支預(yù)決算,。住房公積金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付,、核算和編制使用計劃等管理工作,。住房公積金的存貸款等金融業(yè)務(wù)一律由當(dāng)?shù)厝嗣裾兄付ǖ膶I(yè)銀行辦理,。受委托的專業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)的住房公積金使用計劃，審定,、發(fā)放和回收貸款。住房公積金要?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。財政,、審計,、監(jiān)察部門要加強(qiáng)監(jiān)督管理。



 三,、積極推進(jìn)租金改革

 （一）要在職工家庭合理住房支出范圍內(nèi)加大租金改革力度,。從1996年元月起，公有住房租金要達(dá)到占雙職工家庭平均工資的3％,；“九五”后四年,，要采取分步提租的辦法，到2000年力爭達(dá)到15％,。有條件的市縣和單位,，可提前達(dá)到。各市縣應(yīng)按照上述總的進(jìn)度要求,，在現(xiàn)行租金的基礎(chǔ)上,，確定當(dāng)?shù)馗黝愖》康奶嶙鈽?biāo)準(zhǔn)，并由產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)地段,、結(jié)構(gòu),、層次、朝向,、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素,，具體量化到戶。

 （二）在租金水平達(dá)到成本租金以前,，新建公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于現(xiàn)住房租金標(biāo)準(zhǔn)的10％,，并按建筑面積收取本體造價10％的租賃保證金。租賃保證金屬個人所有,，由產(chǎn)權(quán)單位收取并給予活期存款利息,，在承租人終止租賃關(guān)系時或租金水平達(dá)到成本租金時，將本息一次退還給承租人,。騰空重新分配的舊住房（視為新房）的租金和租賃保證金要低于新房,。

 （三）民政部門確定的社會救濟(jì)對象和非在職的優(yōu)撫對象，房租不作調(diào)整,，仍按原標(biāo)準(zhǔn)交納租金,。

 住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的職工家庭（包括退休的職工家庭）,，用規(guī)定的個人合理負(fù)擔(dān)部分加上全部住房補(bǔ)貼，仍不足支付房租的,，其差額由其所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助,。補(bǔ)助資金的來源，企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在單位住房基金中列支,；其他行政事業(yè)單位應(yīng)先在單位住房基金中列支,，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，在城市住房基金中列支,，未建立城市住房基金的,，在同級財政預(yù)算中列支。離休干部房租的減免政策,，按寧房改字（1993）第01號文件規(guī)定執(zhí)行,。

 （四）加強(qiáng)對租金收入的管理。租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有,，納入單位住房基金,，專項用于住房維修、管理,、建設(shè)和房改,。



 四、穩(wěn)步出售公有住房

 （一）城鎮(zhèn)公有住房,，除根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃及其它原因,，市縣以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售,。職工購買公有住房要堅持自愿的原則,，新建公有住房和騰空的舊房實行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶,。

 （二）向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價,，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，成本價包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi),、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（不含小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費(fèi)）,、管理費(fèi),、貸款利息和稅金等七項因素。舊房的成本價按售房當(dāng)年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算,，使用年限超過30年的,，以30年計算；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評估確定,。目前以成本價售房確有困難的市縣,，可以實行標(biāo)準(zhǔn)價售房作為過渡。出售公有住房的成本價和標(biāo)準(zhǔn)價由市縣人民政府逐年測定,，報自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行,。

 公有住房的出售，應(yīng)堅持先評估后出售的原則,。住房的實際售價應(yīng)根據(jù)所處的地段,、結(jié)構(gòu)、層次,、朝向,、設(shè)施（成套率）和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計價,。

 （三）標(biāo)準(zhǔn)價按負(fù)擔(dān)價和抵交價之和測定,。當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)新房每平方米建筑面積的負(fù)擔(dān)價，按當(dāng)?shù)啬觌p職工年平均工資的一定倍數(shù)（1995年為3倍,，2000年以前達(dá)到3．5倍）除以56平方米計算,。雙職工年平均工資按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的上年職工平均工資乘以2計算。抵交價按雙職工65年（男職工35年,，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金的貼現(xiàn)值的80％計算,。

 舊房的負(fù)擔(dān)價按買房當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的,，以30年計算,；經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評估確定,。舊房的抵交價可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低,，但最多不能低于新房抵交價的80％。

 （四）售房折扣政策,。一是職工購買現(xiàn)已住用的公有住房,。可適當(dāng)給予折扣,，1995年折扣率為負(fù)擔(dān)價的5％,，今后要逐年減少，2000年前全部取消,。二是工齡折扣,。職工以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購房，對購房職工夫婦雙方建立住房公積金前的工作年限給予工齡折扣,。標(biāo)準(zhǔn)價購房工齡折扣的數(shù)額按抵交價除以65年計算,；成本價購房每一年工齡給予成本價0．6％的折扣。離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規(guī)定的離退休年齡計算,。三是一次付款折扣,，折扣率參考購房政策性抵押貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額以及分期付款的控制年限確定。四是給予成套率過低折扣,，具體折扣辦法由市縣人民政府制定,。

 （五）職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次,。購房數(shù)量按自治區(qū)人民政府寧政發(fā)［1984］年26號,、108號文件規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超標(biāo)部分實行市場價,。

 （六）售房價格要逐步從標(biāo)準(zhǔn)價過渡到成本價,。當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價要根據(jù)各市縣職工上年平均工資增長的水平、單位發(fā)給住房補(bǔ)貼和資助職工住房公積金年增長水平確定,，一年一定,。

 （七）付款方式。職工購房可以一次付款,，也可以分期付款,。實行分期付款的，首期付款不得低于實際售價的30％,，分期付款的期限一般不超過10年,，分期交付的部分要計收利息，利率按政策性抵押貸款利率確定,。經(jīng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的銀行,，應(yīng)充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款,。

 （八）明確產(chǎn)權(quán),。職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有,，可依法進(jìn)入市場,，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有,。

 職工以成本價購買的住房,，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可依法進(jìn)入市場,，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,，收入歸個人所有。

 職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房,，擁有部分產(chǎn)權(quán),，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分處,，可以繼承,。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定，由市縣人民政府發(fā)放統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書,。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場,，在同等條件下，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買,、租用權(quán),，原產(chǎn)權(quán)單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買,、租用權(quán),。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后,，產(chǎn)權(quán)單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配,。

 （九）發(fā)展房地產(chǎn)交易市場，規(guī)范住房交易行為,。職工購買住房,，都要由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),。同時要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù),，并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)屬性,，按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)比例,。出租和出售、贈與,、繼承及以其他形式轉(zhuǎn)讓所購住房,，應(yīng)按國家規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。要加強(qiáng)市場管理,，規(guī)范交易程序,，完善稅收制度，堅決查處倒賣房產(chǎn)牟取暴利等違法行為,。

 （十）加強(qiáng)售后房屋維修,、管理服務(wù)，發(fā)展社會化的房屋維修,、管理市場,。職工購買的住房，室內(nèi)各項維修開支由購房人負(fù)擔(dān),。共用部位、共用設(shè)施按建筑面積收取一定的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,，或建立共同部位共同設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)基金,，包干使用。具體辦法由各市縣人民政府制定,。要發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)和社會化的房屋維修,、管理服務(wù)。

 （十一）加強(qiáng)售房款的管理,。國有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交同級財政和留歸原產(chǎn)權(quán)單位,，分別納入城市和單位住房基金；其他公有住房的出售收入,，歸原產(chǎn)權(quán)單位所有,，納入單位住房基金。具體辦法和交留比例按財政部,、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組,、建設(shè)部（94）財綜字第127號文件的規(guī)定執(zhí)行。售房款主要用于住房公積金和提租補(bǔ)貼及住房建設(shè),，嚴(yán)禁挪用,。



 五、加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)

 各市縣人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè),，加快解決中低收入家庭的住房問題,。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng),。對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目,，要在計劃、規(guī)劃,、拆遷,、稅費(fèi)等方面予以政策扶持。各級建設(shè)行政主管部門要切實組織好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實施工作,。金融部門要在信貸方面予以支持,。房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建設(shè)總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20％以上,。在建房,、售房等方面，對離退休職工,、教師和住房困難戶應(yīng)予以優(yōu)先安排,。

 鼓勵集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社,，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,，充分發(fā)揮各方面的積極性,，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)和危舊住房的改造。

 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的具體管理辦法,，按建設(shè)部,、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部聯(lián)合頒發(fā)的建房（1994）761號文件執(zhí)行,。



 六,、做好原有房改政策同《決定》的銜接工作

 （一）職工個人按原標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，已按售房當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價占綜合價的比例,，明確了個人所擁有部分產(chǎn)權(quán)比例的,，不再變更（綜合價含七項因素與《決定》規(guī)定的成本價含七項因素一致）。如沒有明確產(chǎn)權(quán)比例的,，應(yīng)按照《決定》的規(guī)定,，明確個人所擁有的產(chǎn)權(quán)比例。經(jīng)購房人同意,，也可按成本價補(bǔ)足房價款后,，原購房產(chǎn)權(quán)歸個人所有。1994年元月1日后出售的公有住房,，一律按《決定》規(guī)定的售房政策進(jìn)行規(guī)范,。

 （二）原有關(guān)文件規(guī)定的出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、最低限價,、購房工齡優(yōu)惠不再執(zhí)行,，改按國務(wù)院《決定》和本實施方案制定的統(tǒng)一政策執(zhí)行。

 （三）要認(rèn)真做好原住房資金轉(zhuǎn)入各級住房基金的核定,、劃轉(zhuǎn)工作,。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補(bǔ)貼,，要逐步理入職工工資或用于列支住房公積金。



 七,、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),、統(tǒng)籌安排，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革

 （一）加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級人民政府的重要職責(zé),。各市縣人民政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，在機(jī)構(gòu)改革中要保留和加強(qiáng)房改工作機(jī)構(gòu),，對房改工作要全面規(guī)劃,，統(tǒng)籌安排，兼顧長期目標(biāo)和階段性目標(biāo),，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革,。各市縣人民政府要根據(jù)國務(wù)院《決定》精神和自治區(qū)的實施方案,，結(jié)合本地區(qū)實際情況,，制定出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的實施方案，報自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行。銀川市的深化房改方案,，還應(yīng)報國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組備案,。駐寧的所有單位，不論隸屬關(guān)系,，都應(yīng)執(zhí)行自治區(qū)和所在市縣人民政府對房改工作的統(tǒng)一部署和規(guī)定。

 （二）企業(yè)房改是城鎮(zhèn)住房制度改革的重點(diǎn),，各級人民政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件,。有條件的國有大中型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動工資制度改革,，建立現(xiàn)代企業(yè)制度,，把住房開發(fā)建設(shè)、分配,、管理和維修服務(wù)等社會職能逐步從企業(yè)中分離出去,，加快實現(xiàn)住房的商品化,、社會化,。

 （三）要認(rèn)真做好房改的宣傳工作,。各新聞單位要加強(qiáng)輿論引導(dǎo),，廣泛宣傳深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目的、意義,、政策和實施步驟,，引導(dǎo)廣大干部、群眾轉(zhuǎn)變觀念,，提高認(rèn)識,，積極參與城鎮(zhèn)住房制度改革。

 （四）要嚴(yán)肅房改紀(jì)律,，嚴(yán)格執(zhí)行國家的統(tǒng)一政策和自治區(qū)的規(guī)定,。各級監(jiān)察部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督、檢查,，對不執(zhí)行統(tǒng)一政策規(guī)定,，低價售房,，變相增加優(yōu)惠和以權(quán)謀私等違法、違紀(jì)行為要嚴(yán)肅查處,。

 （五）駐寧軍隊系統(tǒng)住房制度改革方案,，按中央軍委批準(zhǔn)的方案執(zhí)行。

 （六）本實施方案自發(fā)布之日起實行,，原有的房改政策和規(guī)定,，凡與本實施方案不一致的，一律以本實施方案為準(zhǔn),。