• 【發(fā)布單位】82502
• 【發(fā)布文號(hào)】陜政發(fā)[1995]93號(hào)
• 【發(fā)布日期】1995-11-21
• 【生效日期】1995-11-21
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

陜西省人民政府 關(guān)于深化土地使用制度改革加強(qiáng)土地管理的決定

 陜西省人民政府
 關(guān)于深化土地使用制度改革加強(qiáng)土地管理的決定
 
（陜政發(fā)［1995］93號(hào)一九九五年十一月二十一日）
 土地是國(guó)家和社會(huì)最大的資產(chǎn)和寶貴的資源,，合理開(kāi)發(fā)利用和有效保護(hù)土地是關(guān)系全局的大事,。為了進(jìn)一步深化土地使用制度改革，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)效益,，促進(jìn)土地資源的合理配置,，特作如下決定：



 一、深化土地使用制度改革是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要

 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,，人們把土地僅僅看作是一種資源,，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到它還是一種資產(chǎn)，只認(rèn)識(shí)到它的使用價(jià)值,，否認(rèn)了它的交換價(jià)值,，使土地使用處在無(wú)償、無(wú)限期,、無(wú)流動(dòng)的狀態(tài),，不僅造成國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，而且直接影響并削弱了國(guó)家利用土地調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的重要手段,。經(jīng)驗(yàn)一再表明,，搞活土地使用制度，不僅能為國(guó)家聚集巨額財(cái)富,，而且可以為市場(chǎng)體系的建立和市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)育形成產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用,。我們必須清醒認(rèn)識(shí)土地使用制度改革在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革中的重要地位，堅(jiān)持把這一改革認(rèn)真扎實(shí)地進(jìn)行下去。

 土地使用制度改革的指導(dǎo)思想是：認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十四屆三中,、四中和五中全會(huì)精神,，堅(jiān)持“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策,，堅(jiān)持土地,、城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理，堅(jiān)持土地資源與資產(chǎn)管理并重,，堅(jiān)持建立土地市場(chǎng),、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，堅(jiān)持“節(jié)流”與“開(kāi)源”并舉的原則,，通過(guò)改革無(wú)償,、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度,，建立有償,、有限期、有流動(dòng)的新的土地使用制度,，達(dá)到科學(xué)合理地配置土地資源,，顯化土地資產(chǎn)效益，充分體現(xiàn)土地這一要素的作用,，增強(qiáng)國(guó)家運(yùn)用土地供應(yīng)宏觀調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)的能力,，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的盡快建立和完善，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù),。

 土地使用制度改革的目標(biāo)是要建立公開(kāi),、公正、公平,、規(guī)范有序,，與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的土地市場(chǎng)體系。具體內(nèi)容是：第一,，建立有效的資源配置體系,，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源,；第二,，建立正常的價(jià)格體系，確立土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制,；第三,，建立健全的法律體系，使市場(chǎng)行為規(guī)范有序,；第四,，建立合理的收益分配體系,，體現(xiàn)明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利用租、稅,、費(fèi)有效進(jìn)行調(diào)節(jié),；第五，建立完善的中介服務(wù)體系,，促進(jìn)土地市場(chǎng)的發(fā)展,。



 二、認(rèn)真貫徹土地基本國(guó)策

 人口多,，人均耕地少,，耕地后備資源不足是我們的基本國(guó)情、省情,。貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地,，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策不僅是深化土地使用制度改革的需要，也是促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保障,。要教育干部群眾進(jìn)一步增強(qiáng)土地國(guó)策觀念和土地憂患意識(shí),，堅(jiān)決克服短期行為和急功近利思想，堅(jiān)持“一要吃飯,，二是建設(shè)”的方針，堅(jiān)持土地資源與資產(chǎn)管理并重,、耕地保護(hù)與開(kāi)發(fā)并重,，正確處理發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保護(hù)耕地的關(guān)系，切實(shí)做到珍惜土地,，保護(hù)耕地,。抓緊編制土地利用總體規(guī)劃。在今后兩年內(nèi)全面完成地,、縣,、鄉(xiāng)三級(jí)土地利用總體規(guī)劃編制任務(wù)。做好建設(shè)用地年度計(jì)劃管理,，使建設(shè)用地,、土地出讓和土地開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需要相銜接。在制定年度用地計(jì)劃時(shí),，要把小城鎮(zhèn)和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè),、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地納入計(jì)劃盤子,，嚴(yán)格按計(jì)劃供應(yīng)土地,。認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院發(fā)布的《
基本農(nóng)田保護(hù)條例》,，務(wù)必在明年內(nèi)完成全省基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定工作,。充分挖掘潛力，采取切實(shí)有效的措施，保證完成每年10萬(wàn)畝土地復(fù)墾開(kāi)發(fā)任務(wù),。嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模,，控制各類建房占地。不準(zhǔn)搞土地預(yù)征,。各類開(kāi)發(fā)區(qū)都要依法用地,。對(duì)已批準(zhǔn)劃入開(kāi)發(fā)區(qū)范圍的耕地，開(kāi)工前應(yīng)交農(nóng)民繼續(xù)耕種,，不得荒廢閑置,。為了保證土地基本國(guó)策的有效貫徹，必須堅(jiān)持依法管理土地,，強(qiáng)化執(zhí)法手段,，加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地監(jiān)察。要不定期地開(kāi)展土地執(zhí)法檢查,，重點(diǎn)解決有法不依,、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的問(wèn)題,。一要對(duì)用地審批情況進(jìn)行檢查,，堅(jiān)決制止下放用地審批權(quán)、越權(quán)批地,、未批先用,、批少占多等違法行為。二要清理開(kāi)發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)業(yè)用地,，對(duì)長(zhǎng)期占而不用造成土地撂荒及無(wú)資金,、項(xiàng)目占用土地兩年以上未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，依法收回土地使用權(quán),。三要繼續(xù)清理整頓劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易市場(chǎng),，把劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押納入依法運(yùn)行的軌道,。四要對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路兩旁亂占濫用土地的依法進(jìn)行清理,。今年的土地執(zhí)法大檢查工作已經(jīng)展開(kāi),，各地要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，組織有關(guān)部門積極配合,，全力抓好實(shí)施工作,。通過(guò)檢查，集中查處一批土地違法案件,，建立依法用地,、節(jié)約用地,、合理用地的良好秩序。



 三,、進(jìn)一步擴(kuò)大土地有償使用范圍

 今后凡新增建設(shè)用地,，除國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事及城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公益事業(yè)用地,、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通,、水利等項(xiàng)目和法律規(guī)定可以批準(zhǔn)劃撥使用土地的以外,，其他用地一律通過(guò)出讓方式提供。同時(shí),，要加大拍賣,、招標(biāo)的比例，盡量減少協(xié)議出讓,。對(duì)商業(yè),、旅游、娛樂(lè),、豪華住宅建設(shè)用地,，凡有競(jìng)價(jià)受讓的，必須采取拍賣,、招標(biāo)出讓方式,。對(duì)以劃撥方式提供的土地使用權(quán)，也要進(jìn)行評(píng)估,、登記，顯化土地資產(chǎn)總量,。

 要將原行政劃撥土地使用權(quán)納入有償使用軌道,。凡是轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用途的,，都應(yīng)按法律規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或租金,。舊城改造中使用劃撥土地使用權(quán),，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，要明確界定土地權(quán)屬,，評(píng)估地價(jià),，通過(guò)出讓方式提供給開(kāi)發(fā)者。經(jīng)營(yíng)性企業(yè)或單位使用劃撥土地的,，雖未轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押土地使用權(quán)，也要采取征收土地使用稅或“三資”企業(yè)場(chǎng)地使用費(fèi)的辦法,，收取國(guó)家應(yīng)得的地租,，并逐步提高標(biāo)準(zhǔn)，使各類用途的經(jīng)營(yíng)性用地負(fù)擔(dān)大體平衡,，鼓勵(lì)其走出讓軌道,。要嚴(yán)格土地稅費(fèi)的征收工作，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值,。

 要加強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革中土地資產(chǎn)的管理,。企業(yè)改制或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)涉及劃撥土地使用權(quán)的，要依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定,、土地登記和地價(jià)評(píng)估,，并區(qū)分不同情況，采取不同方式處置和顯化企業(yè)土地資產(chǎn),。對(duì)破產(chǎn)的國(guó)有企業(yè),，政府可將原劃撥的土地使用權(quán)收回出讓，所得收入優(yōu)先用于分流安置職工,。



 四,、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)

 堅(jiān)持實(shí)行土地和城鄉(xiāng)地籍,、地政集中統(tǒng)一管理,，堅(jiān)持政府“一支筆”審批和土地管理部門一家辦理的制度，把土地管理和土地使用制度改革納入經(jīng)濟(jì)宏觀決策之中,。要由政府從土地供應(yīng)總量,、供應(yīng)渠道、出讓價(jià)格,、土地用途和權(quán)屬登記等方面對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷,。積極推行建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用,、統(tǒng)一開(kāi)發(fā),、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”管理模式,。堅(jiān)持用地和管地分開(kāi)的原則,，做到由土地管理部門代表政府管理。目前仍然由用地部門管地的地方要立即予以糾正,。要建立健全完善的土地市場(chǎng)體系,，通過(guò)法律的、行政的,、經(jīng)濟(jì)的手段,，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控和管理,。一要嚴(yán)格土地使用權(quán)出讓合同管理，未按合同約定的用途和條件開(kāi)發(fā),、使用的,，不得轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,。二要健全土地登記制度。出讓,、轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押土地使用權(quán)時(shí),，當(dāng)事人必須依法辦理登記手續(xù),。未經(jīng)登記的，其土地權(quán)屬不受法律保護(hù),。土地管理部門要通過(guò)土地登記,，對(duì)土地交易行為依法進(jìn)行審核、監(jiān)督,，防止違法交易,，確保土地稅費(fèi)的收取。三要建立基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定,、地價(jià)評(píng)估,、公布制度和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。各級(jí)政府要盡快組織完成城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)的制定工作,，并經(jīng)同級(jí)人民政府確認(rèn),，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由市,、縣人民政府公布,。要加強(qiáng)對(duì)出讓、轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押土地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估和管理,。當(dāng)前特別要注意規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為,，糾正出讓地價(jià)過(guò)低、出讓年限過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題,。四要加強(qiáng)土地市場(chǎng)中介服務(wù)組織的建設(shè),。土地估價(jià)、咨詢,、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)組織,，一經(jīng)建立就要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則,，建立自律機(jī)制，接受政府有關(guān)部門的管理和監(jiān)督,。土地估價(jià)機(jī)構(gòu),，必須取得資格認(rèn)證，才能承擔(dān)土地估價(jià)業(yè)務(wù),。土地估價(jià)結(jié)果,，要報(bào)土地管理部門確認(rèn)。



 五,、加強(qiáng)對(duì)集體土地的管理

 管理農(nóng)村集體土地,，要圍繞保護(hù)耕地、穩(wěn)定耕地面積,、實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo),，充分體現(xiàn)集體土地使用權(quán)和所有權(quán)分離的原則進(jìn)行。一要嚴(yán)格控制農(nóng)業(yè)內(nèi)部的非農(nóng)用地,。對(duì)村民宅基占地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地要按照節(jié)約和合理用地,、保護(hù)耕地的原則，從計(jì)劃,、審批,、使用等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把關(guān)，從嚴(yán)管理,，積極引導(dǎo)非農(nóng)業(yè)用地相對(duì)集中,，連片發(fā)展，加快農(nóng)村城市化進(jìn)程,。嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地,。對(duì)未批先占、批少占多,、不按規(guī)劃亂占濫建等違法行為要依法查處,。二要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地的管理。根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)和自然條件,，要在穩(wěn)定糧食播種面積,，保證人民群眾“米袋子”、“菜籃子”用地的前提下,，科學(xué)合理地確定種植業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和各類經(jīng)濟(jì)作物的用地,。不準(zhǔn)占用糧田栽果樹(shù)、挖魚(yú)塘,，堅(jiān)決防止和糾正片面追求經(jīng)濟(jì)效益大量擠占糧田的行為,。三要促進(jìn)集體土地使用權(quán)在保證農(nóng)業(yè)用地和集體土地所有權(quán)不變的前提下合理流動(dòng)。允許農(nóng)戶在承包期內(nèi)將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押給個(gè)人,、集體或其他經(jīng)濟(jì)組織，鼓勵(lì)用土地使用權(quán)入股經(jīng)營(yíng),。四要加強(qiáng)集體非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的管理,。集體土地未經(jīng)征用不得進(jìn)入市場(chǎng)，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、聯(lián)營(yíng)入股用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的要依法征為國(guó)有,；城市規(guī)劃區(qū)外的集體土地使用權(quán),，轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，土地也要依法征為國(guó)有,；城市規(guī)劃區(qū)外集體土地聯(lián)營(yíng),、入股用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),，可不改變集體土地所有權(quán),。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體土地使用權(quán)作價(jià)股的，集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓,。因企業(yè)兼并,、破產(chǎn)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外單位和個(gè)人的，必須辦理土地使用權(quán)變更手續(xù),，將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有,。五要有計(jì)劃地組織拍賣集體荒地使用權(quán)。要加強(qiáng)規(guī)劃,，明晰產(chǎn)權(quán),，實(shí)行合同管理，保證拍賣的荒地用于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā),，促進(jìn)小流域治理,。拍賣集體荒地要明確權(quán)利、義務(wù),，做到科學(xué)利用土地,，保持生態(tài)平衡，不能借拍賣之名,，變相亂占濫用土地,，造成農(nóng)村土地管理失控。



 六,、加強(qiáng)土地管理機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)

 各級(jí)政府要十分關(guān)心和支持土地管理部門的工作,，理順關(guān)系,，明確職能,，健全機(jī)構(gòu),，充實(shí)人員，不斷加強(qiáng)其機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè),，保持土地管理工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性,，以適應(yīng)改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

 從貫徹土地基本國(guó)策,，加強(qiáng)土地和城鄉(xiāng)地籍,、地政統(tǒng)一管理，深化土地使用制度改革的實(shí)際需要發(fā)出,，地區(qū)一級(jí)機(jī)構(gòu)改革時(shí)未保留土地管理局的,，應(yīng)設(shè)立土地管理局?？h土地管理局已撤并的,，可改設(shè)為政府的土地管理辦公室。機(jī)構(gòu)改革方案尚未批準(zhǔn),，或雖已決定撤并土地管理機(jī)構(gòu),，但尚未宣布實(shí)施的縣，都要保留土地管理局,。鄉(xiāng)一級(jí)應(yīng)按地域劃分,，設(shè)置由縣土地管理局派出的土地管理所，與鄉(xiāng)政府脫鉤,。城市的區(qū),，可設(shè)市土地管理局的直屬分局。要堅(jiān)持用地與管地分開(kāi)的原則,，把城市的房地局改為房管局,。

 各級(jí)人民政府和土地管理部門要抓住機(jī)遇，勇于探索,，積極推進(jìn)土地使用制度改革,，切實(shí)加強(qiáng)土地資源管理，為建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制作出貢獻(xiàn),。