• 【發(fā)布單位】82502
• 【發(fā)布文號】陜政發(fā)[1995]93號
• 【發(fā)布日期】1995-11-21
• 【生效日期】1995-11-21
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

陜西省人民政府 關(guān)于深化土地使用制度改革加強土地管理的決定

 陜西省人民政府
 關(guān)于深化土地使用制度改革加強土地管理的決定
 
（陜政發(fā)［1995］93號一九九五年十一月二十一日）
 土地是國家和社會最大的資產(chǎn)和寶貴的資源，合理開發(fā)利用和有效保護土地是關(guān)系全局的大事,。為了進一步深化土地使用制度改革,，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，促進土地資源的合理配置,，特作如下決定：



 一,、深化土地使用制度改革是經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要

 在計劃經(jīng)濟體制下，人們把土地僅僅看作是一種資源,，沒有認識到它還是一種資產(chǎn)，只認識到它的使用價值,，否認了它的交換價值,，使土地使用處在無償、無限期、無流動的狀態(tài),，不僅造成國有資產(chǎn)的嚴重流失,，而且直接影響并削弱了國家利用土地調(diào)控市場經(jīng)濟運作的重要手段。經(jīng)驗一再表明,，搞活土地使用制度,，不僅能為國家聚集巨額財富，而且可以為市場體系的建立和市場機制的發(fā)育形成產(chǎn)生巨大的推動作用,。我們必須清醒認識土地使用制度改革在整個經(jīng)濟體制改革中的重要地位,，堅持把這一改革認真扎實地進行下去。

 土地使用制度改革的指導(dǎo)思想是：認真貫徹落實黨的十四屆三中,、四中和五中全會精神,，堅持“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策,，堅持土地,、城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理，堅持土地資源與資產(chǎn)管理并重,，堅持建立土地市場,、加強宏觀調(diào)控，堅持“節(jié)流”與“開源”并舉的原則,，通過改革無償,、無限期、無流動的土地使用制度,，建立有償,、有限期、有流動的新的土地使用制度,，達到科學(xué)合理地配置土地資源,，顯化土地資產(chǎn)效益,，充分體現(xiàn)土地這一要素的作用，增強國家運用土地供應(yīng)宏觀調(diào)控國民經(jīng)濟的能力,，促進社會主義市場經(jīng)濟體制的盡快建立和完善,，為經(jīng)濟發(fā)展服務(wù),。

 土地使用制度改革的目標是要建立公開,、公正,、公平,、規(guī)范有序,，與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的土地市場體系。具體內(nèi)容是：第一,，建立有效的資源配置體系,，在國家宏觀調(diào)控下，通過市場優(yōu)化配置土地資源,；第二，建立正常的價格體系,，確立土地使用權(quán)價格的市場形成機制；第三,，建立健全的法律體系,，使市場行為規(guī)范有序,；第四，建立合理的收益分配體系,，體現(xiàn)明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利用租、稅,、費有效進行調(diào)節(jié),；第五,，建立完善的中介服務(wù)體系,，促進土地市場的發(fā)展。



 二,、認真貫徹土地基本國策

 人口多,，人均耕地少,，耕地后備資源不足是我們的基本國情、省情,。貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策不僅是深化土地使用制度改革的需要,，也是促進我省經(jīng)濟發(fā)展的基本保障,。要教育干部群眾進一步增強土地國策觀念和土地憂患意識,，堅決克服短期行為和急功近利思想，堅持“一要吃飯,，二是建設(shè)”的方針,，堅持土地資源與資產(chǎn)管理并重,、耕地保護與開發(fā)并重,，正確處理發(fā)展經(jīng)濟與保護耕地的關(guān)系，切實做到珍惜土地,，保護耕地,。抓緊編制土地利用總體規(guī)劃,。在今后兩年內(nèi)全面完成地,、縣,、鄉(xiāng)三級土地利用總體規(guī)劃編制任務(wù)。做好建設(shè)用地年度計劃管理,，使建設(shè)用地、土地出讓和土地開發(fā)與市場需要相銜接,。在制定年度用地計劃時,，要把小城鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)建設(shè),、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地納入計劃盤子,，嚴格按計劃供應(yīng)土地,。認真貫徹國務(wù)院發(fā)布的《
基本農(nóng)田保護條例》，務(wù)必在明年內(nèi)完成全省基本農(nóng)田保護區(qū)劃定工作,。充分挖掘潛力,，采取切實有效的措施，保證完成每年10萬畝土地復(fù)墾開發(fā)任務(wù),。嚴格控制城市建設(shè)規(guī)模,，控制各類建房占地,。不準搞土地預(yù)征,。各類開發(fā)區(qū)都要依法用地。對已批準劃入開發(fā)區(qū)范圍的耕地,，開工前應(yīng)交農(nóng)民繼續(xù)耕種,，不得荒廢閑置。為了保證土地基本國策的有效貫徹,，必須堅持依法管理土地,，強化執(zhí)法手段,，加強城鄉(xiāng)土地監(jiān)察。要不定期地開展土地執(zhí)法檢查,，重點解決有法不依,、執(zhí)法不嚴、違法不究的問題,。一要對用地審批情況進行檢查,，堅決制止下放用地審批權(quán)、越權(quán)批地,、未批先用,、批少占多等違法行為。二要清理開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)業(yè)用地,，對長期占而不用造成土地撂荒及無資金,、項目占用土地兩年以上未進行開發(fā)的,，依法收回土地使用權(quán),。三要繼續(xù)清理整頓劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易市場，把劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押納入依法運行的軌道,。四要對城鄉(xiāng)結(jié)合部,、公路兩旁亂占濫用土地的依法進行清理。今年的土地執(zhí)法大檢查工作已經(jīng)展開,，各地要加強領(lǐng)導(dǎo)，組織有關(guān)部門積極配合,，全力抓好實施工作。通過檢查,，集中查處一批土地違法案件,，建立依法用地,、節(jié)約用地,、合理用地的良好秩序,。



 三,、進一步擴大土地有償使用范圍

 今后凡新增建設(shè)用地,，除國家機關(guān)、軍事及城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公益事業(yè)用地,、國家重點扶持的能源,、交通,、水利等項目和法律規(guī)定可以批準劃撥使用土地的以外，其他用地一律通過出讓方式提供,。同時，要加大拍賣,、招標的比例,，盡量減少協(xié)議出讓,。對商業(yè),、旅游,、娛樂,、豪華住宅建設(shè)用地,，凡有競價受讓的,，必須采取拍賣,、招標出讓方式。對以劃撥方式提供的土地使用權(quán),，也要進行評估,、登記,，顯化土地資產(chǎn)總量,。

 要將原行政劃撥土地使用權(quán)納入有償使用軌道。凡是轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用途的,，都應(yīng)按法律規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，補交出讓金或租金,。舊城改造中使用劃撥土地使用權(quán),，用于房地產(chǎn)開發(fā)的，要明確界定土地權(quán)屬,，評估地價,，通過出讓方式提供給開發(fā)者。經(jīng)營性企業(yè)或單位使用劃撥土地的,，雖未轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押土地使用權(quán),，也要采取征收土地使用稅或“三資”企業(yè)場地使用費的辦法,，收取國家應(yīng)得的地租，并逐步提高標準,，使各類用途的經(jīng)營性用地負擔(dān)大體平衡,，鼓勵其走出讓軌道。要嚴格土地稅費的征收工作,，實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)保值增值,。

 要加強企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革中土地資產(chǎn)的管理。企業(yè)改制或產(chǎn)權(quán)變動涉及劃撥土地使用權(quán)的,，要依法進行產(chǎn)權(quán)界定,、土地登記和地價評估，并區(qū)分不同情況,，采取不同方式處置和顯化企業(yè)土地資產(chǎn),。對破產(chǎn)的國有企業(yè)，政府可將原劃撥的土地使用權(quán)收回出讓,，所得收入優(yōu)先用于分流安置職工,。



 四、加強宏觀調(diào)控,，規(guī)范土地市場

 堅持實行土地和城鄉(xiāng)地籍,、地政集中統(tǒng)一管理，堅持政府“一支筆”審批和土地管理部門一家辦理的制度,，把土地管理和土地使用制度改革納入經(jīng)濟宏觀決策之中,。要由政府從土地供應(yīng)總量、供應(yīng)渠道,、出讓價格,、土地用途和權(quán)屬登記等方面對土地一級市場進行壟斷。積極推行建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一征用,、統(tǒng)一開發(fā),、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”管理模式,。堅持用地和管地分開的原則,，做到由土地管理部門代表政府管理。目前仍然由用地部門管地的地方要立即予以糾正,。要建立健全完善的土地市場體系,，通過法律的、行政的,、經(jīng)濟的手段,，加強對土地市場的調(diào)控和管理。一要嚴格土地使用權(quán)出讓合同管理,，未按合同約定的用途和條件開發(fā),、使用的，不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押。二要健全土地登記制度,。出讓,、轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押土地使用權(quán)時,，當事人必須依法辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記的,，其土地權(quán)屬不受法律保護,。土地管理部門要通過土地登記，對土地交易行為依法進行審核,、監(jiān)督,，防止違法交易，確保土地稅費的收取,。三要建立基準地價標定、地價評估,、公布制度和房地產(chǎn)成交價格申報制度,。各級政府要盡快組織完成城鎮(zhèn)國有土地基準地價評估和宗地標定地價修正系數(shù)的制定工作，并經(jīng)同級人民政府確認,，報上一級人民政府批準后,，由市、縣人民政府公布,。要加強對出讓,、轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押土地使用權(quán)的地價評估和管理,。當前特別要注意規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為,，糾正出讓地價過低、出讓年限過長的問題,。四要加強土地市場中介服務(wù)組織的建設(shè),。土地估價、咨詢,、經(jīng)紀等中介服務(wù)組織,，一經(jīng)建立就要依據(jù)市場規(guī)則，建立自律機制,，接受政府有關(guān)部門的管理和監(jiān)督,。土地估價機構(gòu)，必須取得資格認證,，才能承擔(dān)土地估價業(yè)務(wù),。土地估價結(jié)果，要報土地管理部門確認,。



 五,、加強對集體土地的管理

 管理農(nóng)村集體土地，要圍繞保護耕地,、穩(wěn)定耕地面積,、實現(xiàn)小康目標，充分體現(xiàn)集體土地使用權(quán)和所有權(quán)分離的原則進行,。一要嚴格控制農(nóng)業(yè)內(nèi)部的非農(nóng)用地,。對村民宅基占地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地要按照節(jié)約和合理用地、保護耕地的原則,，從計劃,、審批、使用等環(huán)節(jié)上嚴格把關(guān),，從嚴管理,，積極引導(dǎo)非農(nóng)業(yè)用地相對集中，連片發(fā)展,，加快農(nóng)村城市化進程,。嚴禁超標準占用宅基地。對未批先占,、批少占多,、不按規(guī)劃亂占濫建等違法行為要依法查處。二要加強農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地的管理,。根據(jù)各地經(jīng)濟和自然條件,，要在穩(wěn)定糧食播種面積,，保證人民群眾“米袋子”、“菜籃子”用地的前提下,，科學(xué)合理地確定種植業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和各類經(jīng)濟作物的用地,。不準占用糧田栽果樹、挖魚塘,，堅決防止和糾正片面追求經(jīng)濟效益大量擠占糧田的行為,。三要促進集體土地使用權(quán)在保證農(nóng)業(yè)用地和集體土地所有權(quán)不變的前提下合理流動。允許農(nóng)戶在承包期內(nèi)將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押給個人、集體或其他經(jīng)濟組織,，鼓勵用土地使用權(quán)入股經(jīng)營,。四要加強集體非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的管理。集體土地未經(jīng)征用不得進入市場,，不得進行房地產(chǎn)開發(fā),。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、聯(lián)營入股用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的要依法征為國有,；城市規(guī)劃區(qū)外的集體土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,，土地也要依法征為國有,；城市規(guī)劃區(qū)外集體土地聯(lián)營、入股用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,，必須報經(jīng)縣級以上人民政府批準,，可不改變集體土地所有權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以集體土地使用權(quán)作價股的,，集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓,。因企業(yè)兼并、破產(chǎn)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到本集體經(jīng)濟組織以外單位和個人的,，必須辦理土地使用權(quán)變更手續(xù),，將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有。五要有計劃地組織拍賣集體荒地使用權(quán),。要加強規(guī)劃,，明晰產(chǎn)權(quán)，實行合同管理,，保證拍賣的荒地用于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)，促進小流域治理,。拍賣集體荒地要明確權(quán)利,、義務(wù),，做到科學(xué)利用土地，保持生態(tài)平衡,，不能借拍賣之名,，變相亂占濫用土地，造成農(nóng)村土地管理失控,。



 六,、加強土地管理機構(gòu)和隊伍建設(shè)

 各級政府要十分關(guān)心和支持土地管理部門的工作，理順關(guān)系,，明確職能,，健全機構(gòu)，充實人員,，不斷加強其機構(gòu)和隊伍建設(shè),，保持土地管理工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以適應(yīng)改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的需要,。

 從貫徹土地基本國策,，加強土地和城鄉(xiāng)地籍、地政統(tǒng)一管理,，深化土地使用制度改革的實際需要發(fā)出,，地區(qū)一級機構(gòu)改革時未保留土地管理局的，應(yīng)設(shè)立土地管理局,?？h土地管理局已撤并的，可改設(shè)為政府的土地管理辦公室,。機構(gòu)改革方案尚未批準,，或雖已決定撤并土地管理機構(gòu)，但尚未宣布實施的縣,，都要保留土地管理局,。鄉(xiāng)一級應(yīng)按地域劃分，設(shè)置由縣土地管理局派出的土地管理所,，與鄉(xiāng)政府脫鉤,。城市的區(qū)，可設(shè)市土地管理局的直屬分局,。要堅持用地與管地分開的原則,，把城市的房地局改為房管局。

 各級人民政府和土地管理部門要抓住機遇,，勇于探索,，積極推進土地使用制度改革，切實加強土地資源管理，為建立社會主義市場經(jīng)濟體制作出貢獻,。