• 【發(fā)布單位】81908
• 【發(fā)布文號(hào)】深圳市人民政府令第52號(hào)
• 【發(fā)布日期】1996-09-20
• 【生效日期】1996-09-20
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

深圳市人民政府令

深圳市人民政府令
 
（第52號(hào)）
 《（深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例）實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市政府二屆三十五次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)?，F(xiàn)予發(fā)布,。自發(fā)布之日起施行,。



 市長(zhǎng) 李子彬

 一九九六年九月二十日

 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則




 第一章 總則





 第一條 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第五十一條的規(guī)定,，制定本細(xì)則。



 第二條 《條例》所稱物業(yè)管理,，是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施,、設(shè)備、公共場(chǎng)地和住宅區(qū)的綠化,、環(huán)境衛(wèi)生,、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,、使之保持正常狀態(tài)的行為,。

 《條例》第二十七條所稱專營(yíng)公司，是指接受物業(yè)管理公司的委托,，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)施,、清潔衛(wèi)生、園林綠化,、維修工程,、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。



 第三條 《條例》所稱入住,，是指入住人收到書(shū)面入住（入伙）通知并辦理完

結(jié)相應(yīng)手續(xù),；入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谙薅ㄆ谙迌?nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住,。

 《條例》第十二條所稱一戶一票,，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權(quán),。



 第四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,、管委會(huì)、物業(yè)管理公司及專營(yíng)公司,，應(yīng)當(dāng)依照《條例》和本細(xì)則規(guī)定承擔(dān)管理,、維修、養(yǎng)護(hù)與整治責(zé)任,，保障房屋安全使用,，維護(hù)物業(yè)正常使用。

 業(yè)主,、承租人和其他非業(yè)主使用人以及施工單位在對(duì)物業(yè)進(jìn)行使用,、維修養(yǎng)護(hù)、裝修改造,、施工安裝時(shí),，應(yīng)遵守《條例》和業(yè)主公約的規(guī)定,，文明居住，文明施工,，愛(ài)護(hù)物業(yè),。



 第五條 住宅區(qū)管理處負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施具體管理，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算,。

 住宅區(qū)管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定,。



 第六條 市住宅主管部門建立物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn)登記制度，對(duì)符合規(guī)定條件的行業(yè)管理公司分別頒發(fā)甲,、乙,、丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。

 未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的,，不得從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù),。




 第二章 業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)





 第七條 區(qū)住宅管理部門在住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到《條例》規(guī)定條件的六個(gè)月內(nèi)，應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主大會(huì),。



 第八條 第一次業(yè)主大會(huì)的召集人,，須于召集會(huì)議前十四天將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn),、內(nèi)容,、形式、管委會(huì)委員候選人名單,、投票權(quán)數(shù),、投票人的權(quán)利和義務(wù)等書(shū)面送達(dá)每名業(yè)主。

 已入住的業(yè)主應(yīng)按《條例》和本細(xì)則規(guī)定出席業(yè)主大會(huì)并參加表決,。

 業(yè)主可以一棟,、一個(gè)單元或一層樓宇為單位，推選樓長(zhǎng)或樓宇代表出席業(yè)主大會(huì),，但須辦理委托人代理手續(xù),，明確代理事項(xiàng)和產(chǎn)權(quán)份額。



 第九條 管委會(huì)委員實(shí)行差額選舉,。

 管委會(huì)委員候選人由業(yè)主大會(huì)召集人推薦,；十名以上有投票權(quán)的業(yè)主聯(lián)名，也可推薦候選人,。



 第十條 管委會(huì)的日常事務(wù)由執(zhí)行秘書(shū)負(fù)責(zé)處理,。

 設(shè)有專職管委會(huì)主任的，只能聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書(shū),；未設(shè)有專職管委會(huì)主任的,，管委會(huì)可根據(jù)實(shí)際情況臨時(shí)聘請(qǐng)人員承擔(dān)管委會(huì)的一次性工作。

 管委會(huì)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)和其他人員，均應(yīng)簽訂聘任合同,。



 第十一條 專職管委會(huì)主任,、執(zhí)行秘書(shū)的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定；其他聘請(qǐng)人員的臨時(shí)一次性津貼由管委會(huì)確定,。

 津貼可從管理服務(wù)費(fèi)中支出,。



 第十二條 管委會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)為單數(shù)。

 管委會(huì)委員工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)或無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不出席管委會(huì)會(huì)議,，或有違法違紀(jì)行為的,，管委會(huì)可向業(yè)主大會(huì)建議罷免其委員職務(wù)。



 第十三條 管委會(huì)不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。



 第十四條 業(yè)主大會(huì)可以對(duì)業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,。

 經(jīng)業(yè)主大會(huì)修改通過(guò)后的業(yè)主公約，對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力,，業(yè)主無(wú)須另行簽訂,。



 第十五條 業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)決定住宅區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)充分聽(tīng)取有關(guān)部門,、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見(jiàn),。

 業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)作出委員或執(zhí)行秘書(shū)罷免、任免等重大決定時(shí),，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門派員出席并指導(dǎo)工作,，其決定應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人公告，并報(bào)區(qū)住宅管理部門備案,。凡采用張榜公告形式的,，每棟樓宇張榜不少于一處。所有公告均應(yīng)由管委會(huì)主任簽字并加蓋管委會(huì)公章發(fā)布,。




 第三章 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司





 第十六條 未經(jīng)階段驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得交付給業(yè)主使用,；未經(jīng)整體綜合驗(yàn)收合格的住宅區(qū),，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按合同規(guī)定按期完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。



 第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依照《條例》自行對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的,，應(yīng)依本細(xì)則規(guī)定申請(qǐng)取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》,。

 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在其自行管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅區(qū)管理處。

 住宅區(qū)管理處應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)的竣工驗(yàn)收,。



 第十八條 從住宅區(qū)開(kāi)始入住至管委會(huì)成立前,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向其委托的物業(yè)管理公司或自行設(shè)立的住宅區(qū)管理處提供下列資料：

 （一）《條例》第三十六條規(guī)定的工程建設(shè)資料；

 （二）住宅區(qū)各類房屋清單,；

 （三）出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單,；

 （四）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單；

 （五）住宅區(qū)未完工的房屋,、公用設(shè)施,、設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期；

 （六）《條例》第四十七條規(guī)定的商業(yè)用房及其他可以用于經(jīng)營(yíng)的公用設(shè)施,、設(shè)備和場(chǎng)地清單,。

 在管委會(huì)成立之日起兩個(gè)月內(nèi)，前款資料應(yīng)一并移交給管委會(huì),。



 第十九條 住宅區(qū)移交時(shí),，管委會(huì)及其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司、住宅區(qū)管理處應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)收,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及其施工單位對(duì)管委會(huì)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問(wèn)題以及其他遺留問(wèn)題應(yīng)及時(shí)解決,。

 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及其施工單位可以委托物業(yè)管理公司承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并將保修款移交給住宅區(qū)管理處按規(guī)定使用,。

 由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位租售原因造成空置房屋,，其管理服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。



 第二十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi),，按《條例》規(guī)定向管委會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金,，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房,，如有特殊情況,，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲期不得超過(guò)六個(gè)月,。

 前款所稱總建筑面積,，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的總建筑面積之和。

 《條例》實(shí)施前入住的住宅區(qū),，原來(lái)沒(méi)有辦公用房和商業(yè)用房,，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃補(bǔ)建；按規(guī)劃不能補(bǔ)建的,，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與管委會(huì)協(xié)商以其他方式等價(jià)補(bǔ)償,。



 第二十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房,。

 物業(yè)管理用房的計(jì)算公式為：管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù),。

 前款有關(guān)測(cè)算系數(shù)以市政府有關(guān)部門最新公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。



 第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向管委會(huì)劃撥的公用設(shè)施專用基金以及提供的專用房屋房?jī)r(jià)與市場(chǎng)商品房之間的差價(jià),，均可列入開(kāi)發(fā)成本,。



 第二十三條 取得甲、乙,、丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的資格條件,，由市住宅主管部門制定并公布。本細(xì)則施行之日前成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)在本細(xì)則施行之日起二個(gè)月內(nèi)向市住宅主管部門申請(qǐng)相應(yīng)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》,；本細(xì)則施行以后成立的物業(yè)管理公司,，應(yīng)自成立之日起三十日內(nèi)向市住宅主管部門申請(qǐng)丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。

 市住宅主管部門應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起三十個(gè)工作日內(nèi)核準(zhǔn)頒發(fā),；不予核準(zhǔn)的,，應(yīng)給予書(shū)面答復(fù)。

 市住宅主管部門應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行年度檢查,，凡年檢不合格的,，應(yīng)予降級(jí)，直至收回資質(zhì)證書(shū),。



 第二十四條 參加涉外住宅區(qū),、別墅小區(qū)、高層樓宇的物業(yè)管理投標(biāo)及管理業(yè)務(wù),，應(yīng)持有乙級(jí)以上《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》,。



 第二十五條 物業(yè)管理公司可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式聘請(qǐng)專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,。



 第二十六條 委托管理合同依法終止時(shí),，管委會(huì)有權(quán)指定會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司在管理期間的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)管理公司必須將住宅區(qū)的全部管理檔案,、文件,、記錄和財(cái)務(wù)帳簿移交給管委會(huì)。

 市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門對(duì)前款審計(jì)和移交工作進(jìn)行監(jiān)督,，并可對(duì)有關(guān)爭(zhēng)議事項(xiàng)作出決定,。



 第二十七條 市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業(yè)管理公司利潤(rùn)率的參照標(biāo)準(zhǔn)。具體的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)由管委會(huì)和物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書(shū)等級(jí)及實(shí)際的管理服務(wù)水平,、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求及管理服務(wù)費(fèi)收入狀況協(xié)商確定,。




 第四章 住宅區(qū)房屋及設(shè)施的使用與管理





 第二十八條 住宅區(qū)的專用房屋，應(yīng)按《條例》和本細(xì)則規(guī)定使用與經(jīng)營(yíng),，不得轉(zhuǎn)讓或改變使用用途,。

 物業(yè)管理用房中住宅區(qū)管理處使用的部分，由物業(yè)管理公司與管委會(huì)簽訂使用合同,。

 部分商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同以市場(chǎng)租金出租經(jīng)營(yíng)的，租金納入管理服務(wù)費(fèi),。但從出租的第一年開(kāi)始,，每年應(yīng)將租金的30％用于回收墊支購(gòu)房的公用設(shè)施專用基金，并由物業(yè)管理公司每三個(gè)月向管委會(huì)結(jié)算移交一次,，劃入公用設(shè)施專用基金專門帳戶,，直至全部回收完畢。



 第二十九條 凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民生活提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）,，未經(jīng)原規(guī)劃部門批準(zhǔn),，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作他用的,，應(yīng)在一年內(nèi)恢復(fù)原規(guī)劃設(shè)計(jì)功能,，并移交給管委會(huì)依《條例》和本細(xì)則管理。

 前款有經(jīng)營(yíng)收入的公用設(shè)施,、設(shè)備和場(chǎng)所（地）,，其經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)納入管理服務(wù)費(fèi)，任何單位和個(gè)人不得占用或挪用,。



 第三十條 業(yè)主,、承租人和其他非業(yè)主使用人對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施進(jìn)行裝修的，不得改變房屋結(jié)構(gòu),、外貌和用途,，不得破壞房屋的內(nèi)設(shè)承重墻、梁,、柱,、樓板、陽(yáng)臺(tái),、天臺(tái),、屋面及通道。



 第三十一條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理,，應(yīng)接受市公安交通管理部門的統(tǒng)一指導(dǎo)與監(jiān)督,。

 進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場(chǎng)或設(shè)置有停車標(biāo)志的場(chǎng)所；裝載易燃,、易爆,、劇毒或有污染物的車輛不得進(jìn)入住宅區(qū)停放。

 住宅區(qū)管理處應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系,，并按規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi),。



 第三十二條 物業(yè)管理公司及其下設(shè)的住宅區(qū)管理處因維修養(yǎng)護(hù)或其他物業(yè)管理需要，在合理的時(shí)間內(nèi)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查或施工時(shí),，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)提供方便,，并不得無(wú)理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應(yīng)在業(yè)主公約中寫(xiě)明或提前書(shū)面通知,。




 第五章 住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任





 第三十三條 住宅區(qū)房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“自用部位”）的維修責(zé)任人為業(yè)主,。

 自用部位是指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位,、設(shè)施 設(shè)備,，包括自用陽(yáng)臺(tái),、門、窗,、防盜網(wǎng),，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等,。

 自用部位的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主實(shí)施并承擔(dān)費(fèi)用,，或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。

 業(yè)主與非業(yè)主使用人之間的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任依照法律和合同確定,。



 第三十四條 房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“共用部位”）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主,。

 共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位,、設(shè)施和設(shè)備,，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋,、梁,、柱、墻體等）,、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱,、梁、墻等）,、外墻面,、樓梯間、公共通道,、門廳,、屋面、本體共用排煙道（管）,、電梯,、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等,。

 共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施,，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

 共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面,，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由該使用層的業(yè)主分擔(dān)一半,，其余從住宅維修基金中支出；為某些層或戶所專用的樓梯,、通道等,，由其專用的業(yè)主按比例分擔(dān)。



 第三十五條 房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱“毗連部位”）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主,。

 毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位,、設(shè)施和設(shè)備。

 毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施,，并按比例分擔(dān)費(fèi)用,。其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān),，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé),，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。

 毗連部位維修責(zé)任人員有不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的,，其他方可自行組織實(shí)施維修養(yǎng)護(hù),，或委托物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)，不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的維修責(zé)任人應(yīng)當(dāng)向維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施人或物業(yè)管理公司支付應(yīng)分擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,。



 第三十六條 自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全,，損害他人合法權(quán)益、妨礙市容及房屋外觀或其他違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的,，維修責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修或整改,，或由管委會(huì)（無(wú)管委會(huì)的由原委托管理單位）委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修或整改，其費(fèi)用由維修責(zé)任人承擔(dān),。



 第三十七條 住宅區(qū)公用設(shè)施,、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的維修責(zé)任人為管委會(huì),。

 住宅區(qū)公用設(shè)施,、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）,、路燈,、溝渠、池,、井,、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所,、停車場(chǎng),、連廊、自行車房（棚）,、地下排水管等,。

 上述公用設(shè)施、設(shè)備,、公共場(chǎng)所（地）的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施,，其中日常維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出，重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目（含應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)以外的改造,、改建,、擴(kuò)建項(xiàng)目）的費(fèi)用從公用設(shè)施專用基金中支出,。

 重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的范圍由市住宅主管部門確定。



 第三十八條 住宅區(qū)內(nèi)供水,、供電,、供氣（含通訊、有線電視）等居民生活供應(yīng)部門應(yīng)對(duì)居民用戶實(shí)行抄表到戶,。

 前款設(shè)施的維修責(zé)任人為有關(guān)供應(yīng)部門,，但分戶表內(nèi)管線設(shè)施（含表及表外第一個(gè)閥門）的維修費(fèi)用由居民用戶承擔(dān)；分戶表外管線設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由有關(guān)供應(yīng)部門承擔(dān),。

 有關(guān)供應(yīng)部門在住宅區(qū)內(nèi)的維修養(yǎng)護(hù)施工,，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理公司的管理和監(jiān)督。




 第六章 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)





 第三十九條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來(lái)源包括：

 （一）部分商業(yè)用房租金,；

 （二）公用設(shè)施,、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的經(jīng)營(yíng)收入；

 （三）向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi),；

 （四）住宅區(qū)的其他合法收入,。



 第四十條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支包括：

 （一）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理,、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi),、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi),、垃圾清運(yùn)費(fèi),、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；

 （二）管委會(huì),、管理處規(guī)定人員的津貼工資,、福利及辦公費(fèi)用；

 （三）就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用,；

 （四）住宅區(qū)公用設(shè)施,、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；

 （五）住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用,；

 管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn),、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用,。



 第四十一條 向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開(kāi)支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),，由管委會(huì)根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書(shū)等級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后,，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行,。

 物業(yè)管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。



 第四十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在對(duì)住宅區(qū)自行管理期間,，應(yīng)按市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向已入住的業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi),，不足部分自行承擔(dān),，但不得因此而降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。

 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行管理期滿后,，管委會(huì)仍未成立的或因管委會(huì)自身原因未能完成移交的,，由原管理單位繼續(xù)管理，管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由原管理單位重新測(cè)算確定,，由市住宅主管部門審定后報(bào)市物價(jià)主管部門批準(zhǔn)執(zhí)行；但因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未能成立管委會(huì)的,，不得提高原管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平,。

 區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅物業(yè)管理移交工作進(jìn)行監(jiān)督。



 第四十三條 住宅區(qū)每年的管理服務(wù)費(fèi)總收入減除應(yīng)繳稅費(fèi),、住宅區(qū)基本開(kāi)支,、物業(yè)管理公司管理成本的結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下年度管理服務(wù)費(fèi),；不足部分可以在下年度通過(guò)追加管理服務(wù)費(fèi)解決,。



 第四十四條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，由管委會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?；年度帳目公布?yīng)由管委會(huì)主任和物業(yè)管理
公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布,。



 第四十五條 住宅區(qū)的業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人,，對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司公布的帳目可以提出質(zhì)詢,，或向市住宅主管部門、區(qū)住宅管理部門投訴,，管委會(huì)和物業(yè)管理公司應(yīng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù),，市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以處理。




 第七章 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金





 第四十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在向管委會(huì)劃撥專用基金時(shí),，扣除購(gòu)買管理用房款和墊支購(gòu)買部分商業(yè)用房款,，其余資金應(yīng)在管委會(huì)成立后二個(gè)月內(nèi)一次性直接匯往區(qū)住宅管理部門設(shè)立的專用基金帳戶。



 第四十七條 專用基金的支出,，除用于購(gòu)買管理用房和墊支購(gòu)買部分商業(yè)用房款并限期回收外,，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值部分,，并且必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),，由管委會(huì)主任、物業(yè)管理
公司法定代表人共同簽字方可支出,。增值部分不夠的,，從管理服務(wù)費(fèi)積累中支出。

 管委會(huì)和物業(yè)管理公司不得以任何理由和形式,，將專用基金用于《條例》和本細(xì)則規(guī)定以外的用途,。



 第四十八條 專用基金的收支帳目,，由管委會(huì)、物業(yè)管理公司每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮巍?
 區(qū)住宅管理部門對(duì)代管的專用基金收支帳目,，應(yīng)每年報(bào)市住宅主管部門備案一次,。




 第八章 住宅維修基金





 第四十九條 住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金,；業(yè)主發(fā)生變更的,，原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還。

 《條例》實(shí)施前入住的業(yè)主,，自《條例》實(shí)施之日起繳交住宅維修基金,。



 第五十條 市住宅主管部門應(yīng)會(huì)同市物價(jià)主管部門每二年發(fā)布一次住宅維修基金指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

 管委會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況,，對(duì)住宅維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施。



 第五十一條 住宅維修基金用于房屋本體公（共）用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目,。住宅維修基金不夠支出時(shí),，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?


 第五十二條 住宅維修基金的使用,，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，但管委會(huì),、物業(yè)管理公司充分聽(tīng)取所維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見(jiàn),。



 第五十三條 住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管。住宅維修基金的管理,、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次,，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢,。




 第九章 法律責(zé)任





 第五十四條 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū),、從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，市住宅主管部門可對(duì)其給予警告,，并可處以二千元以上,、二萬(wàn)元以下的罰款。



 第五十五條 區(qū)住宅管理部門違反《條例》和本細(xì)則規(guī)定,，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)召集召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的,，市住宅主管部門可責(zé)令其限期召集，并建議有關(guān)部門或機(jī)關(guān)追究主管人員和直接責(zé)任人員的行政責(zé)任,。



 第五十六條 管委會(huì)違反本細(xì)則第十三條規(guī)定,，擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)予以制止，并限期改正,；造成損失的,，有關(guān)責(zé)任人員應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。



 第五十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本細(xì)則第二十條第一款,、第二十一條第一款規(guī)定的,，市住宅主管部門可限期履行，逾期不履行的,，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,，并有權(quán)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按日收取千分之三的延期付款滯納金。

 前款延期付款滯納金不得列入開(kāi)發(fā)成本,。



 第五十八條 物業(yè)管理公司違反本細(xì)則規(guī)定,，有下列行為之一的，管委會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正,，逾期不改正的，管委會(huì)可以終止委托管理合同,；市住宅主管部門可對(duì)其分別給予警告,、限期改正、吊銷《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》,，沒(méi)收非法所得,，并可處以二千元以上、二萬(wàn)元以下的罰款,；造成業(yè)主損失的,，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

 （一）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,；

 （二）改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途,，未按規(guī)定定期公布收支帳目的；

 （三）改變專用房屋的用途,，未按規(guī)定出租經(jīng)營(yíng)的,；

 （四）管理制度不健全、管理混亂,，對(duì)住宅區(qū)的房屋管理,、維修、養(yǎng)護(hù)不善的,。



 第五十九條 對(duì)無(wú)故不繳交管理服務(wù)費(fèi),、住宅維修基金和規(guī)定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理單位可限期交繳,，逾期則按日收取千分之三的滯納金,；連續(xù)三個(gè)月不交繳的，可按住宅區(qū)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催繳。

 物業(yè)管理單位同供水,、供電,、供氣等部門簽有委托抄表及收費(fèi)合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施,。



 第六十條 違反本細(xì)則第三十條規(guī)定進(jìn)行違章裝修的,，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正,；逾期不改正的,，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；違章裝修造成他人損失的,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。



 第六十一條 違反本細(xì)則第三十一條規(guī)定隨意停放車輛的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止,，并限期改正,；逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù),，并報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門按規(guī)定進(jìn)行處罰,。



 第六十二條 在住宅區(qū)內(nèi)從事維修、安裝施工的單位或個(gè)人,，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的道路,、綠化和其他設(shè)施造成損壞的，應(yīng)恢復(fù)原狀,；造成損失的,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。




 第十章 附則



 第六十三條 深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)是深圳市物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織,，受市住宅主管部門指導(dǎo),、監(jiān)督，并協(xié)助市住宅主管部門工作,。



 第六十四條 市住宅主管部門可根據(jù)《條例》和本細(xì)則制訂有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)則和技術(shù)規(guī)范。



 第六十五條 本細(xì)則由市政府負(fù)責(zé)解釋,。



 第六十六條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行,。