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（第19號）

《?？谑械貎r管理辦法》已經(jīng)一九九八年七月十日海口市人民政府第五次常務(wù)會議審議通過,，現(xiàn)予頒布,，自頒布之日起施行,。

1998年8月18日
海口市地價管理辦法

第一條為加強本市地價管理,，合理調(diào)控,、引導(dǎo)地價水平，規(guī)范市場行為,，保障國有土地所有人和使用人的合法權(quán)益,，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律,、法規(guī),，制定本辦法,。

第二條在本市行政轄區(qū)內(nèi)進行基準地價、標定（準）地價,、國有土地使用權(quán)出讓價格,、交易價格等地價的評估和管理，應(yīng)當遵守本辦法,。

第三條市土地管理部門會同市價格主管部門具體負責本市行政轄區(qū)內(nèi)的地價管理,。

第四條本市對土地使用權(quán)價格實行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，建立以基準地價,、標定（準）地價為基礎(chǔ)的地價調(diào)控機制,。

第五條基準地價是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時期的不同土地區(qū)域或級別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價格。
標定（準）地價是以基準地價為基礎(chǔ)確定的標準宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格,。

第六條基準地價和標定（準）地價由市價格主管部門會同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定,，經(jīng)市人民政府批準后，定期向社會公布,，并報省級相關(guān)行政主管部門備案,。

第七條基準地價、標定（準）地價依照原國家土地管理局1993年6月22日發(fā)布實施的《中華人民共和國行業(yè)標準（ＴＤ）－城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》（以下簡稱《估價規(guī)程》）擬定,。國家有新的標準時,，從其規(guī)定。

第八條基準地價和標定（準）地價在首次公布后每二至三年調(diào)整,、公布一次,；土地市場價格漲落幅度較大時，也可以每一年調(diào)整,、公布一次,。

第九條基準地價、標定（準）地價評估成果可以采用圖,、表兩種形式公布。
基準地價評估成果包括城鎮(zhèn)土地的級別或區(qū)域界線,、范圍及區(qū)域范圍內(nèi)不同用途的基準地價和評估的基準期日等內(nèi)容,。
標定（準）地價評估成果包括所選標準宗地的具體位置、條件及相應(yīng)的土地使用權(quán)價格和評估的基準期日等內(nèi)容,。

第十條以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的,，出讓價格不低于海南省人民政府確定的最低價。

第十一條以招標,、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的,，招標、拍賣底價由市土地管理部門,、市價格主管部門按不低于標定（準）地價的原則共同核定,，報市人民政府批準后執(zhí)行,。

第十二條土地使用人經(jīng)市規(guī)劃部門批準，增加容積率的,，應(yīng)當在市規(guī)劃部門批準后十五日內(nèi)向市土地管理部門補交容積率調(diào)整后的地價款差額,。

第十三條市土地管理部門應(yīng)當在每個月的前三個工作日公布上月出讓宗地的出讓價格及出讓方式、出讓年限,、受讓人,、使用用途、面積,、位置等內(nèi)容,，接受社會監(jiān)督。

第十四條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押的，交易雙方當事人應(yīng)當在簽訂轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押合同后十日內(nèi)到市土地管理部門辦理登記，申報交易土地的評估價格,、轉(zhuǎn)讓的成交價格,、租金、抵押擔保金額,，不得瞞報或作不實申報,。市土地管理部門應(yīng)當在十日內(nèi)作出是否給予登記的決定，并書面通知當事人,。
在土地所有權(quán),、土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利變更登記過程中涉及的其他地價管理事項,，依據(jù)原國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價格明顯低于同期、同類,、同質(zhì)宗地的市場價格,，且低于標定（準）地價20％的，轉(zhuǎn)讓雙方當事人又未能議定合理的轉(zhuǎn)讓價格時,，市人民政府可以按照成交價格直接行使優(yōu)先購買權(quán),。
市人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)時，制作《國有土地使用權(quán)優(yōu)先購買決定書》,，并送達土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人,。《國有土地使用權(quán)優(yōu)先購買決定書》的內(nèi)容應(yīng)包括優(yōu)先購買宗地的位置、面積,、用途,、權(quán)屬狀況，行使優(yōu)先購買權(quán)的原因等,。
優(yōu)先購買的土地,，由市人民政府委托市土地管理部門管理。

第十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格在一定時期內(nèi)因不合理投機等非正當因素導(dǎo)致上漲過快過高,，嚴重影響房地產(chǎn)市場秩序的,，市人民政府可以采取凍結(jié)地價、限制特定區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓等必要措施,。

第十七條以出讓方式取得并用于普通居民住宅建設(shè)的土地使用權(quán),，其轉(zhuǎn)讓的土地增值額不得超過扣除項目金額的20％?？鄢椖恳勒铡?中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條確定,。
按前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓雙方當事人應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同簽訂前將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格報市土地管理部門和市價格主管部門共同核準,，核準結(jié)果送交稅務(wù)部門備案,。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格未經(jīng)市土地管理部門和市價格主管部門共同核準的，市土地管理部門不予辦理轉(zhuǎn)讓登記,。

第十八條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,，應(yīng)當按規(guī)定辦理出讓手續(xù)并按標定（準）地價40％繳納土地使用權(quán)出讓金。
房屋所有權(quán)人以營利為目的,，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家，其標準由市土地管理部門會同市價格主管部門擬定,，報經(jīng)市人民政府批準后執(zhí)行,。

第十九條具有下列情形之一的，應(yīng)當進行地價評估：
（一）土地使用權(quán)出讓,；
（二）土地使用權(quán)出售,、交換和贈與；
（三）土地使用權(quán)出租,、抵押,；
（四）處分抵押的土地使用權(quán)或以土地使用權(quán)清償債務(wù)；
（五）企業(yè)兼并,、分立、破產(chǎn)清算,、聯(lián)營,、股份制改造等引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；
（六）依法收回土地使用權(quán)；
（七）法律,、法規(guī)規(guī)定需要進行地價評估的其他情形,。

第二十條地價評估必須由具備相應(yīng)資格的評估機構(gòu)辦理。
在本市范圍內(nèi)從事地價評估業(yè)務(wù)的地價評估機構(gòu)必須向市土地管理部門備案,，并于每年的12月31日以前向市土地管理部門報送年度地價評估業(yè)績報告,、專業(yè)技術(shù)人員變動情況及三宗地的地價評估實例報告書。

第二十一條評估機構(gòu)作出的地價評估結(jié)果,，必須報經(jīng)市土地管理部門確認,；改建或新設(shè)股份有限公司的地價評估結(jié)果的確認按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
國有企業(yè)土地資產(chǎn)的評估結(jié)果由市土地管理部門做初步確認后,，再移送國有資產(chǎn)管理部門做終極確認,。
對地價評估結(jié)果行使確認職權(quán)的部門應(yīng)當出具地價評估結(jié)果確認書。
經(jīng)確認的地價評估結(jié)果自評估基準期日起六個月內(nèi)有效,。

第二十二條以拍賣方式處分抵押的土地使用權(quán)或以拍賣的土地使用權(quán)清償債務(wù)的,，拍賣底價不得低于經(jīng)市土地管理部門確認的評估價格。國家另有規(guī)定的,，從其規(guī)定,。

第二十三條地價評估應(yīng)當遵循公正、公平,、公開的原則,，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價,、標定（準）地價為基礎(chǔ),，參照本市的市場價格進行評估。

第二十四條根據(jù)評估目的,，地價評估應(yīng)依照《估價規(guī)程》分別或綜合采用以下幾項方法：
（一）基準地價系數(shù)修正法,；
（二）剩余法；
（三）收益還原法,；
（四）市場比較法,；
（五）成本逼近法；
（六）路線價法,。
其中,，（一）、（二）,、（三）,、（四）項方法應(yīng)作為主要評估方法，（五）,、（六）項方法作為輔助評估方法,。

第二十五條土地使用權(quán)交易雙方當事人及地價評估機構(gòu)對市土地管理部門不予確認、登記的決定或?qū)κ腥嗣裾惺箖?yōu)先購買權(quán)的決定持有異議的，有權(quán)依照《行政復(fù)議條例》或《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,，申請復(fù)議或起訴,。

第二十六條違反本辦法第二十三條規(guī)定，地價評估機構(gòu)不按國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序評估地價,、出具虛假證明文件的,，由市土地管理部門提請授予其資格的行政管理部門依照有關(guān)規(guī)定處理。

第二十七條本市集體土地建設(shè)用地的地價管理,，參照本辦法執(zhí)行,。

第二十八條本辦法由市國土海洋資源局負責解釋。

第二十九條本辦法自頒布之日起施行,。本市過去制定的有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的,，以本辦法為準。

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