• 【發(fā)布單位】河北省
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1999-07-20
• 【生效日期】1999-07-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

河北省關(guān)于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)推動(dòng) 全省物業(yè)管理工作健康發(fā)展的若干意見

河北省關(guān)于培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)推動(dòng)
全省物業(yè)管理工作健康發(fā)展的若干意見

(1999年7月20日)





 為貫徹落實(shí)1999年5月建設(shè)部在深圳召開的全國物業(yè)管理工作會(huì)議精神,， 培育和規(guī)范全省物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)全省物業(yè)管理工作健康發(fā)展,，提出以下意見：



 一,、提高認(rèn)識(shí)，做好宣傳,，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)



 （一）各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門要加強(qiáng)學(xué)習(xí),、研究，全面掌握物業(yè)管理基本知 識(shí),，充分認(rèn)識(shí)推行物業(yè)管理的重要意義,。要認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地 產(chǎn)經(jīng)營管理的重要形式。隨著我國房屋產(chǎn)權(quán)多元化特別是住房自有化格局的形成,， 推行社會(huì)化,、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理勢(shì)在必行,，實(shí)行物業(yè)管理,，搞好物業(yè)管理,， 可確保全社會(huì)房屋的正常使用和保值增值，有效改善城市居民的工作和生活環(huán)境,， 促使住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn),，住宅建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并可直接創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)和 產(chǎn)值,、利稅,。要以此認(rèn)識(shí)為基礎(chǔ)，增強(qiáng)抓好物業(yè)管理工作的自覺性和主動(dòng)性,。



 （二）各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門要利用各種方式,、各種媒體向全社會(huì)做好物業(yè) 管理宣傳，使全社會(huì)了解物業(yè)管理,，支持物業(yè)管理,。



 （三）鑒于物業(yè)管理涉及的部門和問題較多，為便于組織和協(xié)調(diào),，市,、縣房地 產(chǎn)行政管理部門可提請(qǐng)本級(jí)政府成立物業(yè)管理推行領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在 市,、縣房地產(chǎn)行政管理部門,。



 （四）在現(xiàn)階段，要重點(diǎn)抓好居住小區(qū),、組團(tuán)和其他零散住宅的物業(yè)管理,。對(duì) 其他類型物業(yè)的物業(yè)管理也要適當(dāng)兼顧。



 二,、抓緊組建住宅物業(yè)業(yè)主委員會(huì)



 （一）凡新建居住小區(qū)入住率達(dá)到50％以上,、舊公房出售率達(dá)到30％以上 的，均應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì),。



 （二）在業(yè)主委員會(huì)大面積組建工作開展之前,，市,、縣房地產(chǎn)行政管理部門要 依據(jù)全市區(qū)（城區(qū)）范圍的房產(chǎn)測(cè)量資料（或地形測(cè)量資料）,，以5～15萬平方 米建筑面積為單位劃分住宅及其配套設(shè)施物業(yè)管理基本單元。1999年底前要完 成工作量的50％,，2000年6月底前完成全部工作（成果可粗線條）,。



 （三）隨著物業(yè)管理基本單元?jiǎng)澐止ぷ鞯拈_展，市,、縣房地產(chǎn)行政管理部門要 逐步摸清新建住宅入住率和舊有公房出售率。對(duì)已達(dá)到規(guī)定比率的新建住宅和舊有 公房,，會(huì)同區(qū)政府,、街道辦事處,、居委會(huì)制定業(yè)主委員會(huì)組建方案，組織召開業(yè)主 代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。



 （四）在業(yè)主委員會(huì)成立后，過去成立的帶有行政管理色彩的小區(qū)管理委員會(huì) 應(yīng)予取消,。



 （五）市,、縣房地產(chǎn)行政管理部門要對(duì)業(yè)主委員會(huì)做好業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)、監(jiān)督 工作,，保證其正確地行使權(quán)利,，履行義務(wù)。



 （六）業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè),，一般應(yīng)采取公開招投標(biāo)方式,。



 （七）業(yè)主委員會(huì)委員的工作報(bào)酬，可通過使用屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的公共服務(wù)設(shè) 施的租金和由業(yè)主分?jǐn)們煞N辦法解決,。對(duì)屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的公共服務(wù)設(shè)施租金的使 用管理,，在業(yè)主委員會(huì)章程中要作明確規(guī)定。



 三,、大力發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)



 （一）物業(yè)管理要逐步形成獨(dú)立行業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)以個(gè)人業(yè)主制、合 伙制,、股份合作制或股份制（有限責(zé)任）等形式組建,，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧,、 獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人實(shí)體,，在經(jīng)濟(jì)上不依賴于或附屬于其他企業(yè)或行業(yè)。



 （二）各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)積極會(huì)同其他有關(guān)部門,，研究制定針對(duì)物業(yè) 管理企業(yè)的優(yōu)惠稅費(fèi)政策和其他政策,，以鼓勵(lì)投資者投資設(shè)立物業(yè)管理企業(yè),。



 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬的物業(yè)管理公司要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤,，或改作 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一內(nèi)部機(jī)構(gòu)。與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤的物業(yè)管理公司,，可由房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)作為股東之一,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以股東身份參與物業(yè)管理公司的經(jīng)營和管 理，物業(yè)管理公司獨(dú)立地在社會(huì)上承攬物業(yè)管理任務(wù),。改作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一內(nèi)部 機(jī)構(gòu)的原物業(yè)管理公司,，其職能為臨時(shí)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)建設(shè)的10萬平 方米建筑面積以下的物業(yè)在成立業(yè)主委員會(huì),，并由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之 前的物業(yè)管理,，即在一個(gè)階段內(nèi)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)工作,。此內(nèi)部機(jī)構(gòu) 非獨(dú)立企業(yè)，經(jīng)濟(jì)上不與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬的物業(yè)管理公 司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤或改作開發(fā)企業(yè)一內(nèi)部機(jī)構(gòu)工作,，要在2000年6月底 前完成。



 （四）提倡具備物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件的各單位的管房組織改制為物業(yè)管理公 司,，與原屬單位脫鉤,。



 （五）2000年底前，各市,、縣房地產(chǎn)行政管理部門直屬房管所一律轉(zhuǎn)制成 物業(yè)管理企業(yè)或其他企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱所改企業(yè)）,，并與房地產(chǎn)行政管理部門脫離經(jīng) 濟(jì)關(guān)系和行政隸屬關(guān)系。在對(duì)房管所所擁有,、使用的國有資產(chǎn)（不包括所管公房） 進(jìn)行登記評(píng)估的基礎(chǔ)上,，房地產(chǎn)行政管理部門可將房管所擁有、使用的國有資產(chǎn)的 一部分投入所改企業(yè)作為國有股,，但所改企業(yè)國有股不應(yīng)超過企業(yè)注冊(cè)資本總額的 50％,。房管所原有其他部分國有資產(chǎn)或由所改企業(yè)其他出資人購買，或由房地產(chǎn) 行政管理部門按有關(guān)規(guī)定另行處理,。出售房管所國有資產(chǎn)的收入應(yīng)全額交予同級(jí)財(cái) 政,。所改企業(yè)國有股的收益按財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。



 （六）各市,、縣要按照建設(shè)部,、財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維 修基金管理辦法》，加快建立住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金,，以保障物業(yè) 管理企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展。對(duì)維修基金要切實(shí)加強(qiáng)管理,，保 證其使用效率和安全,。



 （七）各市、縣核定物業(yè)管理企業(yè)常規(guī)性公共服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，既要充分 考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力,，又要兼顧物業(yè)管理企業(yè)的合理經(jīng)濟(jì)利益。常規(guī)性公共服 務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，既可由物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定,，也可由業(yè)主委員會(huì)在招聘物業(yè) 管理企業(yè)之前申請(qǐng)核定,。由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，可作為招聘物業(yè)管理 企業(yè)的招標(biāo)條件。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳水電費(fèi),、煤氣費(fèi),、有線電視費(fèi),、電話費(fèi)， 必須由業(yè)主或有關(guān)單位支付服務(wù)費(fèi),。



 （八）解決部分業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)問題,，要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。在業(yè)主 委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中,，應(yīng)規(guī)定如個(gè)別業(yè)主無故拒交常規(guī)性 公共服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi),，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。對(duì)個(gè)別經(jīng)濟(jì)上確有困難的業(yè)主,，業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主開展捐助活動(dòng),，或經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)同意，使用公共服務(wù)設(shè)施 的租金為其墊付服務(wù)費(fèi),；物業(yè)管理企業(yè)也可酌情減免其應(yīng)交的服務(wù)費(fèi),。物業(yè)管理企 業(yè)開展針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)、如業(yè)主無故拒交服務(wù)費(fèi),，物業(yè)管理 企業(yè)可停止對(duì)其的服務(wù),；



 （九）對(duì)居住小區(qū)、組團(tuán)內(nèi)屬居民共有財(cái)產(chǎn)的,、可出租的公共服務(wù)設(shè)施,，受聘 實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有優(yōu)先承租權(quán)。



 （十）接受業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè),，必須按合同約定的服務(wù)內(nèi)容,、服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。對(duì)只收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)比較差的,，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)將其解聘,，房 地產(chǎn)行政管理部門可吊銷其資質(zhì)證書。市,、縣房地產(chǎn)行政管理部門要經(jīng)常性地對(duì)物 業(yè)管理企業(yè)的管理,、服務(wù)情況進(jìn)行檢查，幫助,、指導(dǎo),、督促物業(yè)管理企業(yè)搞好管理 和服務(wù)。



 四,、努力增加投入物業(yè)管理市場(chǎng)的物業(yè)



 （一）新建居住小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理,。有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行新建居住小區(qū)竣 工驗(yàn)收制度，保證新建居住小區(qū)按批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè),。凡未完成公共配套服務(wù)設(shè) 施建設(shè)或有違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象的小區(qū),，一律不準(zhǔn)交付使用。建筑面積10萬平 方米以上的新建居住小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前,，應(yīng)以公開招投標(biāo)方式 向社會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè),。由其選聘的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)在業(yè)主委員會(huì)成立之前的 物業(yè)管理。對(duì)未經(jīng)招投標(biāo)確定物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)售項(xiàng)目,，市,、縣房地產(chǎn)行政管理部 門不予發(fā)放預(yù)售許可證。



 （二）市,、縣房地產(chǎn)行政管理部門要組織對(duì)目前不具備物業(yè)管理基本條件的舊 有居住小區(qū),、組團(tuán)和零散住宅進(jìn)行整治。整治標(biāo)準(zhǔn)可因地而異,，整治項(xiàng)目按其不同 情況由不同單位承擔(dān),。按規(guī)劃應(yīng)建而未建的配套項(xiàng)目，由原建設(shè)單位補(bǔ)建,；需要新 增的配套項(xiàng)目,，可用作經(jīng)營的，由政府部門或原建設(shè)單位招請(qǐng)經(jīng)營單位出資建設(shè),； 不能用作經(jīng)營的,，由政府部門或由不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原建設(shè)單位出資建設(shè)。 對(duì)違法建設(shè),，由政府有關(guān)部門依法處理,，原建設(shè)單位予以配合。



 （三）原由建設(shè)單位自管的居住小區(qū),、組團(tuán)和零散住宅在具備實(shí)行物業(yè)管理基 本條件后,，必須推向市場(chǎng)，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理,。



 （四）商業(yè)物業(yè),、工業(yè)物業(yè)和公益事業(yè)物業(yè)等住宅物業(yè)，凡屬非單一業(yè)主的,， 均應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理,；屬單一業(yè)主的，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)積極向業(yè)主宣傳物業(yè)管 理,，使其在認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上主動(dòng)委托物業(yè)管理,。



 （五）市、縣房地產(chǎn)行政主管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制后,，原直管公房的經(jīng)營權(quán)仍 由市,、縣房地產(chǎn)行政主管部門行使，其物業(yè)管理交由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān),。房地產(chǎn)行 政管理部門作為物業(yè)業(yè)主行使權(quán)利和履行義務(wù),。



 五、加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作



 各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門要抓緊研究制定或修改有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文 件,。各市的立法工作要以國家和省的法規(guī),、政策為依據(jù),。原有的法規(guī),、政策不符合 國家和省現(xiàn)行的法規(guī)、政策的,，要進(jìn)行調(diào)整,。



 六、繼續(xù)抓好由原售房單位負(fù)責(zé)的公有住房售后維修管理



 在實(shí)行物業(yè)管理前,，售后公房繼續(xù)由原售房單位負(fù)責(zé)管理,。市、縣房地產(chǎn)行政 管理部門要加強(qiáng)對(duì)售房單位的監(jiān)督,、指導(dǎo),，保證售房單位切實(shí)履行職責(zé)，搞好公房 售后的維修管理和服務(wù),。