• 【發(fā)布單位】82806
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2000-09-25
• 【生效日期】2000-09-25
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• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

銀川市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房 上市出售管理暫行辦法

銀川市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房
 上市出售管理暫行辦法
 
（2000年9月25日）
 第一章 總則





 第一條 為了規(guī)范我市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)二級市場發(fā)展,，推動住房商品化,、社會化進(jìn)程，根據(jù)建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號令）和《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（寧政辦發(fā)［99］176號）及有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于個人已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次進(jìn)入市場上市出售的管理。



 第三條 本辦法所稱已購公有住房是指根據(jù)國家和自治區(qū)有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,，按照成本價購買的公有住房,，或按市人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用住房。

 本辦法所稱經(jīng)濟適用住房包括安居工程住房和依法取得全部產(chǎn)權(quán)的集資合作建設(shè)的住房,。

 本辦法所稱的上市出售,，包括已購公有住房和經(jīng)濟適用住房買賣,、贈與、交換的行為,。



 第四條 銀川市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的管理工作,。銀川市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱銀川市房改辦）具體辦理已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售準(zhǔn)入資格審批手續(xù)。



 第五條 已購公有住房上市出售實行準(zhǔn)入制度,。出售前須經(jīng)銀川市房改辦審查,，由銀川市房改辦核發(fā)上市出售準(zhǔn)入通知書。



 第六條 銀川市紀(jì)檢,、監(jiān)察部門要依據(jù)本辦法對個人已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,，及時糾正和處理違紀(jì)違規(guī)行為。




 第二章 上市出售的條件





 第七條 具備下列條件可以開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場,。

 （一）市人民政府房改,、紀(jì)檢監(jiān)察部門已按照個人申報、單位審核,、登記立檔方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進(jìn)行了普查,，并對在住房制度改革中存在的違紀(jì)、違規(guī)行為進(jìn)行了處理,，建立了職工個人住房檔案,。

 （二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售實施辦法及稅費繳納、收益分配等具體政策規(guī)定,。

 （三）已購公有住房和經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)范,，建立了比較完善的房地產(chǎn)交易市場。

 （四）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件,。



 第八條 有下列情況之一的住房不得上市出售：

 （一）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的,；

 （二）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的,；

 （三）已抵押且未經(jīng)抵押人書面同意轉(zhuǎn)讓的,；

 （四）擅自改變住房使用性質(zhì)的；

 （五）在學(xué)校校園,、機關(guān)工作區(qū),、企業(yè)生產(chǎn)區(qū)、部隊營房區(qū)域內(nèi)的,；

 （六）違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的,；

 （七）違反法律、法規(guī)及政策規(guī)定購買住房,，沒有清理,、糾正的；

 （八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權(quán)證的；

 （九）職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房,，未以房改成本價補足房價款的,；

 （十）銀川市人民政府規(guī)定暫不宜上市出售的（應(yīng)向居民公開說明）。



 第九條 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時,，在同等條件下,，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)在接到書面通知七日內(nèi)簽署是否購買的意見,，并按時送達(dá)銀川市房改辦,。原產(chǎn)權(quán)單位在規(guī)定時限內(nèi)不簽署購買意見或已簽署購買意見又不按規(guī)定時間送達(dá)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。

 購買公有住房時與原產(chǎn)權(quán)單位有書面約定的,，應(yīng)遵守約定。



 第十條 已購公有住房上市出售后,，該戶家庭不得再購買,、租賃享有政府優(yōu)惠的住房。



 第十一條 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得分割拆套出售,、交換,。




 第三章 稅費繳納和收益分配





 第十二條 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的價格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商確定,，并向銀川市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)如實申報,，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)對所申報的成交價格進(jìn)行核實，對需要評估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評估,。



 第十三條 出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房應(yīng)繳納的稅費和收益分配標(biāo)準(zhǔn),。

 （一）應(yīng)繳納的稅款

 1、營業(yè)稅,、土地增值稅

 個人購買公有住房和經(jīng)濟適用住房居住滿一年的,，上市出售免征營業(yè)稅；購買居住不足一年的,，出售時營業(yè)稅按銷售價減去原價后的差額計征,。出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房暫免征收土地增值稅。

 2,、契稅

 按房屋成交價的1．5％計征，由買方繳納,。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房出售后,，在2000年底前購進(jìn)1998年6月30日以前建成尚未售出的積壓空置商品住房的，免征契稅,。

 3,、印花稅

 按房屋成交價或房屋產(chǎn)權(quán)證所載金額的萬分之五計征，由買方交納。

 4,、個人所得稅

 應(yīng)納稅所得額為個人出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的銷售價,，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款,、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額,。

 為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)市場價重新購房的納稅人,，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅,，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：

 （1）個人出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所應(yīng)繳納的個人所得稅款,，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前,，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納。稅務(wù)機關(guān)在收取納稅保證金時,，應(yīng)向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”,，并納入專戶存儲。

 （2）個人出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房后一年內(nèi)重新購房的,，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金,。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益,，下同）的,，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的,，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金,，余額作為個人所得稅繳入國庫。

 （3）個人出售已購住房后一年內(nèi)未能重新購房的,，所繳納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫,。

 （4）個人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供合法,、有效的售房,、購房合同和主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)后,，方可辦理納稅保證金退還手續(xù),。

 （5）跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人,，應(yīng)向納稅保證金繳納地稅務(wù)機關(guān)申請退還納稅保證金,。

 （6）對個人出售自用五年（含）以上的已購公有住房繼續(xù)免征個人所得稅。

 為了確保出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房各項稅收政策得到全面,、正確的實施,，房產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)加強協(xié)作,、配合。主管稅務(wù)機關(guān)可以委托房產(chǎn)交易管理機構(gòu)代收代征出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的各項稅款及辦理有關(guān)業(yè)務(wù),。

 （二）土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款

 由賣方按所購買的公有住房和經(jīng)濟適用住房坐落位置標(biāo)定地價的10％繳納,。沒有標(biāo)定地價資料的，為便于操作,，由賣方暫按住房成交價的2％繳納,。

 土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款應(yīng)當(dāng)設(shè)立財政專戶儲存。

 （三）應(yīng)繳納的費用

 按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

 （四）收益分配

 1,、出售已購公有住房，賣方除按規(guī)定繳納有關(guān)稅費外,，其收益按超額累進(jìn)比例繳納,。

 每平方米成交價低于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格1．5倍（含1．5倍）的部分不繳納所得收益；高于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格1．5倍,，但低于其3倍（含3倍）的部分由賣方按10％繳納所得收益,；高于市政府公布的當(dāng)年經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格3倍以上的部分，由賣方按30％繳納所得收益,。超過面積標(biāo)準(zhǔn)部分的凈收益,，全額繳納所得收益。

 2,、出售已購經(jīng)濟適用住房,，出售收益全部歸賣方所有。



 第十四條 土地出讓金和所得收益的上交辦法,，按下列規(guī)定執(zhí)行：

 （一）土地出讓金按規(guī)定全額上交財政,；相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房原產(chǎn)權(quán)屬行政機關(guān)的,，全額上交財政,；屬事業(yè)單位的，50％上交財政,，50％返還事業(yè)單位,；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè),。

 （二）上交財政的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益,，按已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財務(wù)隸屬關(guān)系和財政體制分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼,；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當(dāng)于土地出讓金的價款和所得收益,，分別納入企業(yè)和事業(yè)單位住房基金管理，專項用于住房補貼,。




 第四章 買賣程序





 第十五條 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售實行申請審批制度,，按以下程序辦理有關(guān)手續(xù)：

 （一）賣方向銀川市房改辦提交按規(guī)定填寫的下列材料：

 1、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表》,；

 2,、《房屋所有權(quán)證》；

 3,、夫婦雙方的身份證,、戶籍證明或其他有效身份證件；

 4,、同住成年人同意上市出售的書面意見,。

 （二）銀川市房改辦自接到申請之日起七日內(nèi)作出是否準(zhǔn)許上市的書面意見，簽發(fā)《已購公有住房上市出售準(zhǔn)入通知書》,。買賣雙方接到通知后,，到銀川市房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，辦理有關(guān)交易手續(xù),。

 （三）買方持交易過戶憑證向銀川市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》,，并憑《房屋所有權(quán)證》到銀川市土地管理部門辦理土地權(quán)屬變更手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》,。



 第十六條 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房交換,、贈與的，經(jīng)住房產(chǎn)權(quán)人申請,，銀川市房改辦核準(zhǔn),，按有關(guān)規(guī)定履行手續(xù)。



 第十七條 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后,，其共用部位,，共用設(shè)施的維修管理責(zé)任以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與維修管理責(zé)任單位辦理戶名變更手續(xù),，賣方個人原繳納的維修基金或所剩金額不予退還,，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶。




 第五章 罰則





 第十八條 違反本辦法規(guī)定,，將違反房改政策購買的公有住房或不準(zhǔn)上市房屋出售的,，由市房產(chǎn)管理局沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款,。



 第十九條 違反本辦法規(guī)定,，弄虛作假、私下交易,、偷逃稅收的,，由稅務(wù)機關(guān)追究其法律責(zé)任。



 第二十條 違反本辦法規(guī)定,，將已購公有住房上市出售后,，又以非法手段購買政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的房屋的家庭,，由市房產(chǎn)管理局責(zé)令按市場價補足房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款,。



 第二十一條 當(dāng)事人對處罰決定不服的,，可以依法向市人民政府申請復(fù)議或向人民法院提起訴訟。



 第二十二條 房產(chǎn)行政主管部門和交易管理機構(gòu)工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán),、營私舞弊、貪污受賄的,，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分,。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。




 第六章 附則



 第二十三條 本辦法經(jīng)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后施行,。



 第二十四條 本辦法由銀川市房改辦公室負(fù)責(zé)解釋。



 第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。