• 【發(fā)布單位】杭州市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2002-01-14
• 【生效日期】2002-01-14
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

杭州市物業(yè)管理條例

杭州市物業(yè)管理條例



（2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)）





 2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議審議通過的《杭州市物業(yè)管理條例》,，已經(jīng)2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn),，現(xiàn)予公布,，自2002年2月1日起施行。



 2002年1月14日






第一章 總 則




第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,，維護(hù)業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用,，創(chuàng)造良好的生活,、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實際，制定本條例,。




第二條 本條例適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動,。



 兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理；其他物業(yè),，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件,，逐步實行物業(yè)管理。




第三條 本條例所稱物業(yè),，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地,。



 業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人,。使用人,，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定,，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定,。



 物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人,。



 物業(yè)管理,，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同,，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù),、修繕、管理,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動,。




第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則,。



 擁有相對獨立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè),，應(yīng)當(dāng)劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域,。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū),、縣（市）物業(yè)行政主管部門劃定。



 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會,，并應(yīng)當(dāng)委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理,。




第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理部門）主管全市的物業(yè)管理工作。



 各區(qū),、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū),、縣（市）物業(yè)管理部門）依照本條例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。



 街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會按照自己的職責(zé)協(xié)助本社區(qū)物業(yè)管理工作,。



 各級建設(shè),、規(guī)劃、市政公用,、市容環(huán)衛(wèi),、綠化、公安,、環(huán)保,、價格、民政,、工商行政等部門按各自的職責(zé),，協(xié)同物業(yè)管理部門實施本條例。




第六條 各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策,，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化,、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展,，提高城市物業(yè)管理水平。




第二章 業(yè)主,、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會




第七條 業(yè)主享有以下的權(quán)利：



 （一）參加業(yè)主大會,，享有表決權(quán)；



 （二）享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán),；



 （三）享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相符的服務(wù),；



 （四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；



 （五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動,；



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。



 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：



 （一）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定,；



 （二）遵守物業(yè)管理法律,、法規(guī),；



 （三）遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度,；



 （四）配合業(yè)主大會或業(yè)主代表大會組織者做好有關(guān)選舉工作,；



 （五）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用和分?jǐn)偟木S修等費用；



 （六）對業(yè)主委員會簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任,。




第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會,；業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表大會,。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過3年,，可以連選連任,。



 業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實行一套一票,；非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個計票單位,，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位。




第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，有下列情況之一的,，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門應(yīng)指導(dǎo),、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會： （一）入住率達(dá)到60％以上的；



 （二）入住率達(dá)到30％以上,，且物業(yè)交付使用已滿2年的,；



 第一次業(yè)主（代表）大會的費用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。




第十條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年至少召開一次,；業(yè)主委員會認(rèn)為必要時或經(jīng)由20％以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議,，應(yīng)召開臨時業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,；逾期不組織召開的,，由區(qū)、縣（市）物業(yè)管理部門幫助組織召開,。



 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處,、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席,，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席,。



 業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議,。




第十一條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定,，須經(jīng)出席大會的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過半數(shù)通過,，并予以公布。




第十二條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：



 （一）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約,；



 （二）聽取和審議業(yè)主委員會工作報告；



 （三）選舉,、罷免業(yè)主委員會成員,；



 （四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；



 （五）審議通過物業(yè)管理方案,；



 （六）變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定,；



 （七）審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度；



 （八）決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項,。




第十三條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的自治組織,。



 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由5人以上的單數(shù)組成,。業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期不超過3年,，其成員可以連選連任,。業(yè)主委員會成員提前兩個月書面通知業(yè)主委員會可以辭職，缺額按業(yè)主委員會章程補(bǔ)選,。



 業(yè)主委員會根據(jù)工作需要,，可聘請社區(qū)居民委員會和有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會顧問。




第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi),，將業(yè)主委員會章程和名單報區(qū),、縣（市）物業(yè)管理部門登記備案。




第十五條 業(yè)主委員會對業(yè)主（代表）大會負(fù)責(zé),，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，履行下列職責(zé)： （一）組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；



 （二）草擬業(yè)主公約,、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案,；



 （三）提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；



 （四）根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定,，可以通過招投標(biāo)或其他方式,，及時選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè),，并代表業(yè)主簽訂,、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；



 （五）審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃,、財務(wù)預(yù)算和決算,；



 （六）聽取業(yè)主,、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行,，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系,，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費用,；



 （七）監(jiān)督共用部位,、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù)；



 （八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé),。




第十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集,，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員同意,，決定應(yīng)在作出之日起3日內(nèi)予以公布,。




第十七條 業(yè)主委員會的活動費用由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅坏贸^同期物業(yè)管理費總額的1％,。具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定,。




第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，不得與法律、法規(guī)相抵觸,，不得損害社會公共利益,。




第三章 物業(yè)管理企業(yè)




第十九條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)管理部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理資質(zhì)實行年審制和等級管理制,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員,，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府認(rèn)定的機(jī)構(gòu)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗,。




第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：



 （一）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù),、維修和更新,；



 （二）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；



 （三）公共綠地,、花草樹木的養(yǎng)護(hù),、管理；



 （四）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,、進(jìn)行安全防范,；



 （五）物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；



 （六）物業(yè)維修,、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管,。



 物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會約定其它服務(wù)項目。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務(wù)有自主選擇權(quán),。




第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：



 （一）依法制訂物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度和物業(yè)管理方案,；



 （二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理；



 （三）依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費用,；



 （四）制止違反物業(yè)管理制度及業(yè)主公約的行為,；



 （五）委托專營企業(yè)承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；



 （六）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主的糾紛,；



 （七）依法開展有償服務(wù),；



 （八）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。




第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：



 （一）根據(jù)行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)合同年度計劃，實施管理服務(wù),；



 （二）每6個月向業(yè)主委員會報告工作,，并報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目,，接受業(yè)主,、業(yè)主委員會的監(jiān)督；



 （三）根據(jù)業(yè)主委員會要求,，列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會及業(yè)主委員會會議,，解答業(yè)主和業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議,，改進(jìn)和完善管理服務(wù),；



 （四）接到物業(yè)損壞報修時，及時進(jìn)行維修和處理,；



 （五）接受物業(yè)管理部門,、其它有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo),；



 （六）配合社區(qū)居民委員會提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動,；



 （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。




第四章 物業(yè)的使用,、維修和管理用房




第二十三條 業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)遵循平等,、自愿的原則簽定物業(yè)管理服務(wù)合同,。



 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含以下主要內(nèi)容：



 （一）雙方當(dāng)事人和委托管理物業(yè)的基本情況；



 （二）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；



 （三）物業(yè)管理服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)及收取方法,；



 （四）合同的期限,、合同終止和解約的約定、合同終止時預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費用,、結(jié)余維修費用,、物業(yè)管理用房、物業(yè)資料等的移交方法,；



 （五）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑,；



 （六）雙方當(dāng)事人約定的其它事項。物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本由市物業(yè)管理部門,、市工商行政管理部門共同制定,。



 物業(yè)管理合同應(yīng)在生效、終止或解除之日起15日內(nèi)報區(qū),、縣（市）物業(yè)管理部門備案,。




第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營不善或其他原因要求提前解除物業(yè)管理合同，經(jīng)物業(yè)管理部門調(diào)解無效的,，應(yīng)提前2個月告知業(yè)主委員會,，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主委員會應(yīng)在被告知之日起2個月內(nèi),，組織招聘新的物業(yè)管理企業(yè),。



 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止后應(yīng)向業(yè)主委員會或新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案和資料。




第二十五條 物業(yè)使用中禁止下列行為：



 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu),、破壞房屋外貌,、擅自改變房屋用途；



 （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備,，擅自移動共用設(shè)備；



 （三）踐踏,、占用綠地,；



 （四）損毀樹木、綠化設(shè)施,；



 （五）違章搭建,；



 （六）拋、扔,、堆放垃圾,、雜物；



 （七）排放有毒,、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音,；



 （八）在建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物上張貼、涂寫,、刻畫,；



 （九）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；



 （十）法律,、法規(guī)禁止的其他行為,。




第二十六條 業(yè)主或使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反裝修規(guī)定的行為,，應(yīng)當(dāng)勸阻制止,，并督促改正；對拒不改正的,，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政主管部門依法處理,。



 物業(yè)管理企業(yè)違反有關(guān)裝修規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)及時報告有關(guān)行政主管部門依法處理,。



 業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主,、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的,，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償,。




第二十七條 因物業(yè)維修或公共利益需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地的,，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并報有關(guān)部門批準(zhǔn),，并及時恢復(fù)原狀,，造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償,。




第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛,、停放的管理制度由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同制定，報公安部門備案,。停車場地的收費標(biāo)準(zhǔn)按價格管理部門的規(guī)定執(zhí)行,。




第二十九條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、使用人和業(yè)主委員會同意后,，方可辦理審批手續(xù)。




第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水,、供氣,、供熱以及電力、通信、有線電視等設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),，由相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé),。企業(yè)也可以按規(guī)定將上述服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)管理,。




第三十一條 物業(yè)維修,、更新的費用，按下列規(guī)定承擔(dān)：



 （一）物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修,、更新費用,，由業(yè)主或使用人承擔(dān)。



 （二）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新費用,，由物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的,，可在物業(yè)維修基金中列支,。



 （三）屬全體業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、更新費用,，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的,，可在物業(yè)維修基金中列支,。



 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的,，其維修,、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。




第三十二條 物業(yè)維修,、更新時,，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。



 因相鄰業(yè)主,、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的,，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任,。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的,，由責(zé)任人修復(fù)或賠償,。



 物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時,，區(qū),、縣（市）物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修,。




第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房）和公建配套用房納入建設(shè)配套項目計劃,，與新建物業(yè)同步設(shè)計,、同步施工。




第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前,，提供房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房和公共活動用房,，以及總建筑面積4‰的商業(yè)用房，由市,、縣（市）物業(yè)管理部門代為接收,。社區(qū)居民委員會的用房，按國家規(guī)定另行配置,。



 物業(yè)管理辦公用房,、公共活動用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割,、轉(zhuǎn)讓,、抵押。具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定,。




第三十五條 業(yè)主委員會成立后,，市、縣（市）物業(yè)管理部門應(yīng)將物業(yè)管理辦公用房,、公共活動用房和商業(yè)用房全部移交給業(yè)主委員會,，業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營,。




第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，對商業(yè)用房及其他共用設(shè)施設(shè)備和場地進(jìn)行經(jīng)營的,，其收入應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù),，不得挪作他用,。



 前款經(jīng)營性收入的收支情況應(yīng)按規(guī)定每6個月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主委員會的詢問和監(jiān)督,。




第三十七條 本條例實施前已交付使用的物業(yè),，實行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房，由市,、縣（市）人民政府另行規(guī)定,。




第五章 前期物業(yè)管理




第三十八條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指物業(yè)開始銷售（預(yù)售）起,，至業(yè)主委員會成立,，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理,。




第三十九條 物業(yè)銷售（預(yù)售）前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,，簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同,，并提供前期物業(yè)管理所需的工程建設(shè)技術(shù)資料。物業(yè)管理部門應(yīng)對招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督,。



 物業(yè)銷售（預(yù)售）時,，建設(shè)單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。



 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致,。



 在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起2個月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或通過招投標(biāo)方式選聘,，并簽定物業(yè)管理服務(wù)合同,，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和前期物業(yè)管理服務(wù)合同同時終止。




第四十條 前期物業(yè)管理期間發(fā)生的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費用應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān),。




第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同簽定之日起15日內(nèi)，將物業(yè)總平面圖,、物業(yè)單位建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計圖,、地下管網(wǎng)圖、有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料,、物業(yè)綜合驗收資料等工程建設(shè)技術(shù)資料移交給物業(yè)管理企業(yè),，并報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。




第四十二條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用,，由建設(shè)單位承擔(dān),；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔(dān),。



 前款所稱的已交付使用,，是指物業(yè)通過綜合竣工驗收，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿1個月后,。




第四十三條 物業(yè)交付使用時,，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價格管理部門規(guī)定外,，物業(yè)的建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。




第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用




第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定,，應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級,、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則,。



 物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。具體標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導(dǎo)價基礎(chǔ)上協(xié)商確定,，并報價格管理部門備案,。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費，除價格管理部門另有規(guī)定外,，實行市場調(diào)節(jié)價,。




第四十五條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。預(yù)收期限不得超過12個月,。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費的,，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任,。



 其他任何單位和個人不得重復(fù)收取項目或性質(zhì)相同的費用,。




第四十六條 建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè),，物業(yè)管理服務(wù)費按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的70％收取,。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。



 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù),，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的,，業(yè)主或使用人可以不支付費用。




第七章 物業(yè)維修基金




第四十七條 新建物業(yè),，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱物業(yè)維修基金），遵循全額儲蓄,、業(yè)主共同所有,，合理使用的原則。




第四十八條 物業(yè)維修基金由建設(shè)單位在房屋銷售（預(yù)售）時,，按有關(guān)規(guī)定以不低于房屋建筑安裝總造價的5％的比例向購房人代收,，并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，向市,、縣（市）物業(yè)管理部門統(tǒng)一繳納,。




第四十九條 物業(yè)維修基金由市、縣（市）物業(yè)管理部門指定的單位統(tǒng)一代為管理,，專款專用,，接受業(yè)主,、物業(yè)管理部門、財政部門,、審計部門監(jiān)督,，并確保物業(yè)維修基金的保值和增值,。



 公有住房出售時收取的設(shè)施維修基金，以及在本條例實施前已繳納的維修基金,，應(yīng)納入物業(yè)維修基金的統(tǒng)一管理,。



 物業(yè)維修基金的管理費用由市財政部門核定，在物業(yè)維修基金的增值收益中提取,，并納入預(yù)算外資金管理,。物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應(yīng)專項用于物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上的維修和更新,，禁止挪作它用。




第五十條 在本條例施行前已建成的物業(yè),，其物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修費用按下列途徑列支：



 （一）已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金的，從該物業(yè)維修基金中列支,；



 （二）公有住房出售時,，已按規(guī)定繳納維修基金的，從該基金中列支,；



 （三）未出售的公有住房,，從房屋租金中列支；



 （四）不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業(yè),，由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān),。




第五十一條 物業(yè)維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度計劃,，經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)并報區(qū)物業(yè)管理部門審核后,，由市物業(yè)管理部門劃撥。



 縣（市）物業(yè)維修基金的使用,，由縣（市）物業(yè)管理部門審核,、劃撥。



 物業(yè)維修基金不足時,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?。其中非住宅物業(yè)維修基金分?jǐn)偟谋壤蛇m當(dāng)上浮，具體數(shù)額由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定,。



 市,、縣（市）物業(yè)管理部門和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年公布一次物業(yè)維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督,。



 物業(yè)維修基金的繳納,、使用和管理辦法由市、縣（市）人民政府制定,。




第八章 法律責(zé)任




第五十二條 業(yè)主,、使用人違反業(yè)主公約,、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同的,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。



 業(yè)主、使用人不按照約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的,，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同約定收取違約金或滯納金,。拒不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟,，并可申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓,、出租或抵押物業(yè)。



 業(yè)主不繳納應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的,，由市,、縣（市）物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行。逾期不履行的,，每日加收應(yīng)繳納費用2‰的滯納金,。



 業(yè)主、使用人違反本條例有關(guān)物業(yè)使用,、維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定的,，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以勸阻、制止,，并督促其限期改正或提請有關(guān)部門依法處理,；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。




第五十三條 業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定,，不履行應(yīng)盡職責(zé)，侵害廣大業(yè)主權(quán)益的,，由市,、縣（市）物業(yè)管理部門進(jìn)行教育，情節(jié)嚴(yán)重的,，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以罷免,。




第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)物業(yè)管理部門資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù),，逾期不補(bǔ)辦手續(xù)的,，可處2000元以上20000元以下的罰款。



 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定,，不履行物業(yè)管理服務(wù)合同或者履行合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主,、使用人損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。



 對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為,，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正,。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同,。



 情節(jié)嚴(yán)重的,，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書,。其他法律,、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定,。




第五十五條 建設(shè)單位違反本條例關(guān)于物業(yè)維修基金收繳規(guī)定的,，由市、縣（市）物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行,，逾期不履行的,，每日加收應(yīng)繳納費用2‰的滯納金。



 建設(shè)單位違反本條例第三十四條,、第三十九條,、第四十一條規(guī)定的，由市,、縣（市）物業(yè)管理部門責(zé)令其限期履行,，逾期不履行的，處以5000元以上50000元以下的罰款,。




第五十六條 物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊或者截留,、挪用,、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。




第九章 附 則




第五十七條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：



 （一）自用部位,，是指一套房屋內(nèi)部,，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳,、廚房,、衛(wèi)生間、陽臺、天井,、庭院以及室內(nèi)墻面等部位,；



 （二）自用設(shè)施設(shè)備，是指一套房屋內(nèi)部,，由房屋的業(yè)主或使用人自用的門窗,、衛(wèi)生潔具、家具用品以及通向總管的供水,、排水,、燃?xì)夤艿馈㈦娋€等設(shè)備,；



 （三）共用部位,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳,、樓梯間,、水泵間、電表間,、電梯間,、電話分線間、電梯機(jī)房,、走廊通道,、傳達(dá)室、內(nèi)天井,、房屋承重結(jié)構(gòu),、室外墻面、屋面等部位,；



 （四）共用設(shè)施設(shè)備,，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主,、使用人共同使用的供水箱,、水泵、排水管道,、窨井,、化糞池、垃圾通道,、垃圾箱（房）,、電視天線、電梯,、照明燈具,、建筑智能系統(tǒng),、避雷裝置、消防器具,、防盜門,、郵政信箱、娛樂設(shè)施等設(shè)施設(shè)備,。




第五十八條 本條例自2002年2月1日起施行,。市人民政府1999年6月30日頒布的《
杭州市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止,。