• 【發(fā)布單位】杭州市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2002-04-27
• 【生效日期】2002-04-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

杭州市土地資產(chǎn)評估暫行辦法

杭州市土地資產(chǎn)評估暫行辦法





(1993年3月5日杭州市人民政府令第49號發(fā)布,根據(jù)2002年4月27日《杭州市人民政府關(guān)于修改2001年底以前發(fā)布的部分規(guī)章的決定》修正)




第一章 總 則




第一條 為了加強國有土地資產(chǎn)管理,保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益,推進土地使用制度的改革,根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《
中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,、《
國有資產(chǎn)評估管理辦法》及國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本辦法,。


第二條 杭州市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國有土地使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進行土地資產(chǎn)評估,。


第三條 本辦法所稱土地資產(chǎn)評估是指政府土地行政主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評估機構(gòu),依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料,運用規(guī)定的原則,、程序,、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對被評估宗地地產(chǎn)價值進行評估和估算,作出該宗土地的地價。

 土地資產(chǎn)評估的地價是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會經(jīng)濟活動中可得到利益反映出的價格形態(tài),包括級差地租,、配套費,、開發(fā)成本等。


第四條 杭州市國有土地資產(chǎn)評估工作,由杭州市土地行政主管部門統(tǒng)一管理,。國有土地資產(chǎn)評估價格,市區(qū)范圍內(nèi)必須經(jīng)杭州市土地行政主管部門確認(rèn)后方可生效,；各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地行政主管部門確認(rèn)后方可生效。


第五條 國有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由杭州市土地行政主管部門,、各縣(市)由各縣(市)土地行政主管部門統(tǒng)一組織,具體委托具有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估,。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國有土地,并進行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評估,方可辦理出讓事宜,。


第六條 行政劃撥的國有土地使用權(quán)在經(jīng)濟活動中凡涉及到下列經(jīng)濟行為的,必須申請市,、縣(市)土地行政主管部門進行地產(chǎn)評估:

 (一)以土地使用權(quán)作為抵押、經(jīng)濟擔(dān)保的,；

 (二)以土地使用權(quán)入股建立股份制企業(yè),或者以土地使用權(quán)投資聯(lián)營的,；

 (三)企業(yè)破產(chǎn)拍賣土地使用權(quán)的；


第七條 土地評估工作應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)地價管理的規(guī)定,遵循公正性,、科學(xué)性,、合理性的原則。




第二章 地產(chǎn)評估機構(gòu)與管理




第八條 杭州市土地行政主管部門主管全市行政區(qū)域內(nèi)的土地評估工作,負責(zé)制定土地評估和地價管理的有關(guān)政策,協(xié)調(diào)土地評估中的重大問題,。


第九條 土地評估機構(gòu)依據(jù)國家有關(guān)法律,、法規(guī)以及市有關(guān)土地評估政策、地價管理規(guī)定和被評估土地的實際狀況,按本辦法規(guī)定獨立作出客觀,、公正的評價,。

 土地評估機構(gòu)作出的土地評估價格,必須按規(guī)定報經(jīng)市或縣(市)土地行政主管部門核準(zhǔn)。


第十條 土地使用者配合土地評估機構(gòu)進行土地評估,如實反映土地狀況和提供有關(guān)資料,。


第十一條 土地評估機構(gòu)進行土地評估,按市物價局會同市土地行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法收取土地評估費,。




第三章 土地評估程序和方法




第十二條 土地評估立項:

 (一)集體所有制土地被依法征用為國有土地后,需要出讓土地使用權(quán)的,由市、縣(市)土地行政主管部門立項,委托具有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估,。

 (二)在國有土地上成片開發(fā)建設(shè),依照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)出讓土地使用權(quán)的,由市,、縣(市)土地行政主管部門直接立項組織評估,或者由受讓方申請市、縣(市)土地行政主管部門立項,委托具有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估,。

 (三)行政劃撥的土地,需要將土地使用權(quán)作價入股或者以土地使用權(quán)進行投資的,以及以土地使用權(quán)作為抵押物的,或者轉(zhuǎn)讓,、出租土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人向市、縣(市)土地行政主管部門提出申請,經(jīng)審查同意后由市,、縣(市)土地行政主管部門立項,委托具有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估,。

 (四)有償出讓的土地,需要有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由土地使用權(quán)人(即原受讓人)直接委托土地評估機構(gòu)評估。

 (五)其他需要進行土地評估的,委托具有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)評估,。


第十三條 申請評估或者委托評估的土地使用權(quán)人,必須提交土地使用權(quán)證或其他土地權(quán)屬證明以及有關(guān)文件,、資料,。


第十四條 土地評估機構(gòu)接到評估要求后,應(yīng)及時進行評估,提出土地評估報告書。

 土地評估報告書應(yīng)載明以下內(nèi)容:

 (一)評估立項機關(guān)或者委托人,；

 (二)評估工作機構(gòu),；

 (三)評估人或評估工作機構(gòu)負責(zé)人；

 (四)評估時間,；

 (五)評估地塊狀況,土地評估的原因,、目的、評估依據(jù)以及作價的原則方法,；

 (六)使用權(quán)年限,；

 (七)評估的價格；

 (八)其他需要說明的問題,。


第十五條 土地評估機構(gòu)提出的土地評估報告書,必須經(jīng)市,、縣(市)土地行政主管部門核準(zhǔn)。

 經(jīng)市,、縣(市)土地行政主管部門核準(zhǔn)的土地評估價格,作為計算土地使用權(quán)出讓金,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、土地使用權(quán)增值費,、作價入股投資等的依據(jù),。


第十六條 土地評估機構(gòu)提出評估報告書后六個月內(nèi)被評估土地使用權(quán)未作變更的,評估報告自然失效,以后需要變更土地使用權(quán)的,必須重新進行評估。


第十七條 土地評估應(yīng)依據(jù)地塊的用途,、地塊的獲得方式,、土地等級、使用年限,、建筑容積率,、地塊狀況以及交通、基礎(chǔ)設(shè)施,、環(huán)境條件和獲利能力等多種因素綜合評定,。


第十八條 土地評估適用以下方法:

 (一)基準(zhǔn)地價法；

 (二)市場比較法,；

 (三)剩余法,；

 (四)成本逼近法；

 (五)收益還原法,；

 (六)其他經(jīng)市土地行政主管部門認(rèn)可的評估方法,。

 以上方法可根據(jù)評估目的分別適用或綜合運用。


第十九條 用基準(zhǔn)地價法評估時,應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價,結(jié)合地塊的微觀區(qū)位條件,、使用年限以及其他影響地價的因素,確定修正系數(shù)后,進行評估,。


第二十條 用市場比較法評估時,應(yīng)按市場上相同或者類似的地產(chǎn)交易價格,進行評估。


第二十一條 用剩余法評估時,應(yīng)減去地上房屋或建筑物重置成本價值和其他有關(guān)費用后,進行評估。


第二十二條 用重置成本評估時,應(yīng)按該項土地重新取得所需投資,即以國家規(guī)定的各項補償費,、開發(fā)費及其他有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)(按現(xiàn)價計算)累加計算進行評估,。


第二十三條 用收益現(xiàn)值法評估時,應(yīng)按被評估土地的預(yù)期獲利能力和土地增值情況,測算出土地的現(xiàn)值,進行評估。




第四章 附 則




第二十四條 本辦法涉及蕭山,、余杭兩區(qū)人民政府及有關(guān)行政主管部門職權(quán)的,按省,、市有關(guān)規(guī)定辦理。


第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行,。