• 【發(fā)布單位】天津市
• 【發(fā)布文號(hào)】天津市人大常委會(huì)公告第58號(hào)
• 【發(fā)布日期】2002-10-24
• 【生效日期】2002-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

天津市物業(yè)管理?xiàng)l例

天津市物業(yè)管理?xiàng)l例


天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第58號(hào)





 (2002年10月24日天津市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò)) 

 《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由天津市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議于2002年10月24日通過(guò),，現(xiàn)予公布,，自2002年12月1日起施行。



                         天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

                         2002年10月24日




第一章 總則




第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)行為,，保障社會(huì)公共利益,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例,。


第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理活動(dòng),。


第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施,、設(shè)備和場(chǎng)地,。

 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,，是指全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共同利益的維護(hù)和管理,，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會(huì)合同約定，為業(yè)主提供服務(wù),，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境,、秩序進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和管理,。


第四條 物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化,、市場(chǎng)化管理體制。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)公平,、誠(chéng)實(shí)信用,、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。


第五條 新建住宅小區(qū)和有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè),，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理,；商貿(mào)、辦公,、醫(yī)院,、學(xué)校、工廠,、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè),，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。


第六條 市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén),，負(fù)責(zé)本條例的組織實(shí)施,。

 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén),，負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

 市人民政府其他有關(guān)部門(mén)，按照各自職責(zé),，負(fù)責(zé)相關(guān)的管理,、服務(wù)工作。

 街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。




第二章 業(yè)主,、業(yè)主會(huì),、業(yè)主委員會(huì)




第七條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有下列權(quán)利：

 (一)參加業(yè)主會(huì)會(huì)議,，發(fā)表意見(jiàn),，享有表決權(quán)；

 (二)推選業(yè)主代表,、選舉業(yè)主委員會(huì)成員,，享有被選舉權(quán)；

 (三)監(jiān)督業(yè)主會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)(以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主會(huì))和業(yè)主委員會(huì)的工作,；

 (四)提議召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議,；

 (五)接受物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)；

 (六)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng),；

 (七)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。


第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

 (一)遵守業(yè)主公約,；

 (二)遵守業(yè)主會(huì)通過(guò)的決議和物業(yè)管理制度,；

 (三)配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約,、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；

 (四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),；

 (五)按照規(guī)定繳存維修基金；

 (六)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。


第九條 業(yè)主會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織,。

 業(yè)主會(huì)行使下列權(quán)力：

 (一)制定,、修改業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約；

 (二)選舉,、更換業(yè)主委員會(huì)成員,，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；

 (三)審定物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容,，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),；

 (四)審議通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)管理制度；

 (五)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng),；

 (六)決定維修基金的使用方案,，并監(jiān)督實(shí)施；

 (七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng),。


第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的,，可以直接組成業(yè)主會(huì)；一百人以上的,，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,，組成業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主代表會(huì)的代表一般不得少于三十五人,。

 業(yè)主代表會(huì)行使業(yè)主會(huì)的權(quán)力,。


第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)會(huì)議：

 (一)出售建筑面積達(dá)百分之五十以上,；

 (二)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上,；

 (三)首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。


第十二條 首次業(yè)主會(huì)會(huì)議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)召集,。

 進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會(huì)會(huì)議的,，業(yè)主有權(quán)要求進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集,，或者要求區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的,，在區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下,，由居民委員會(huì)組織召集或者業(yè)主自行召集。


第十三條 首次業(yè)主會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

 (一)制定業(yè)主會(huì)章程,；

 (二)修訂業(yè)主公約,；

 (三)選舉業(yè)主委員會(huì)；

 (四)確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),；

 (五)決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng),。


第十四條 業(yè)主會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集,。業(yè)主會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)街道辦事處,、公安派出所、居民委員會(huì)和使用人的代表列席,。

 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者五分之一以上業(yè)主的提議,，可以隨時(shí)召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議。


第十五條 業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本條例和業(yè)主會(huì)章程開(kāi)展活動(dòng),。業(yè)主會(huì)作出的決議,，不得與法律、法規(guī),、規(guī)章相抵觸,。

 業(yè)主會(huì)作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主通過(guò),。投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計(jì)算,。業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體計(jì)算方法，由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定,。

 業(yè)主代表行使表決權(quán)前,，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并如實(shí)反映業(yè)主意見(jiàn),。

 業(yè)主會(huì)作出的決議,，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

 主業(yè)會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,，由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。


第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu),。業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,，每屆任期三年，可以連選連任,。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名,、副主任一至二名、委員三至十一名,。主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生,。

 業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中任職,。


第十七條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

 (一)召集業(yè)主會(huì)會(huì)議,；

 (二)執(zhí)行業(yè)主會(huì)作出的決議，定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況,，提出物業(yè)管理建議,；

 (三)根據(jù)業(yè)主會(huì)的決定，代表業(yè)主會(huì)簽訂,、變更,、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

 (四)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng),，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒?dòng),；

 (五)聽(tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn),，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,；

 (六)履行業(yè)主會(huì)賦予的職責(zé)；

 (七)完成業(yè)主會(huì)交辦的其他事項(xiàng),。


第十八條 業(yè)主會(huì)自成立之日起十五日內(nèi),，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持下列文件向所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理業(yè)主會(huì)備案手續(xù)：

 (一)業(yè)主會(huì)章程,；

 (二)業(yè)主公約,；

 (三)業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。


第十九條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù),。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本條例的規(guī)定。

 業(yè)主應(yīng)當(dāng)將與使用人的約定,，書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),。

 本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人,。


第二十條 業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超過(guò)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi),，具體辦法由業(yè)主會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。




第三章 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)




第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),。


第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

 (一)依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境,、秩序進(jìn)行管理,；

 (二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

 (三)對(duì)造成物業(yè)共用的部位、設(shè)施,、設(shè)備損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人停止侵害,、恢復(fù)原狀,、賠償損失；

 (四)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。


第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

 (一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù),；

 (二)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的使用情況,；

 (三)接受業(yè)主、業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,；

 (四)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理,；

 (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。


第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì)同意,，不得將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理。

 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān),。


第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處,、居民委員會(huì)工作；協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序,、制止違法行為,。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類(lèi)災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報(bào)告,，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作,。

 政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理工作,，不得干預(yù)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)活動(dòng),，不得亂攤派。




第四章 前期物業(yè)管理




第二十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主會(huì)成立前,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng),。


第二十七條 新建商品房出售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同,。

 前期物業(yè)管理服務(wù)合同至首次業(yè)主會(huì)確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。


第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建商品房時(shí),，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容,。購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內(nèi)容予以書(shū)面確認(rèn),。經(jīng)購(gòu)房人確認(rèn)的前期物業(yè)管理服務(wù)合同,，對(duì)購(gòu)房人具有約束力,。


第二十九條 購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署業(yè)主公約,。業(yè)主公約的內(nèi)容不得違反法律,、法規(guī)和社會(huì)公共利益。


第三十條 規(guī)劃,、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí),，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施,，并按照開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房,，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)。

 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃,、設(shè)計(jì)的要求建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房,。在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房無(wú)償移交物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),。


第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有,，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù),，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押,；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。


第三十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后六十日內(nèi),，向進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供下列文件和資料：

 (一)竣工總平面圖,，單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備的竣工圖,，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料,；

 (二)物業(yè)竣工驗(yàn)收資料,；

 (三)共用的設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料,；

 (四)物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說(shuō)明文件,；

 (五)物業(yè)管理需要的其他資料。




第五章 物業(yè)使用和維護(hù)




第三十三條 物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi),，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修,。保修期限屆滿后，自用的部位,、設(shè)施,、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù),；共用的部位,、設(shè)施、設(shè)備,，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修,、養(yǎng)護(hù)。

 當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)危及安全,、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時(shí),，業(yè)主,、使用人或者物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修,。

 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部位、設(shè)施,、設(shè)備進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合,。


第三十四條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,，在供水,、排水、通風(fēng),、采光,、通行、維修,、裝飾裝修,、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面,，按照有利于物業(yè)安全使用,、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,，處理相鄰關(guān)系,。


第三十五條 供水、供電,、供氣,、供熱、通信,、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén),，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)。

 物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路、排水設(shè)施,、垃圾,、綠地、樹(shù)木,、綠化設(shè)施,、路燈照明設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，以及物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路,、排水,、綠化等設(shè)施、設(shè)備的大修,、更新,、改造的具體辦法，由市人民政府另行規(guī)定,。


第三十六條 使用物業(yè)禁止下列行為：

 (一)拆改住宅房屋的承重結(jié)構(gòu),，在外墻上拆改、增設(shè)門(mén)窗,，損壞,、改變房屋外貌；

 (二)占用共用部位和消防通道,，損壞共用的設(shè)施,、設(shè)備；

 (三)在屋頂堆放物品或者在陽(yáng)臺(tái),、露臺(tái),、樓板上超荷載鋪設(shè)地面材料、堆放物品,；

 (四)違章搭建建筑物,、構(gòu)筑物；

 (五)放置超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的危險(xiǎn)物品,，排放有毒,、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)噪音；

 (六)亂設(shè)攤點(diǎn),，亂懸掛,、張貼、涂寫(xiě),、刻畫(huà),；

 (七)侵占、毀壞綠地,、樹(shù)木和綠化設(shè)施,；

 (八)隨意傾倒或者拋棄垃圾,、雜物；

 (九)法律,、法規(guī),、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。


第三十七條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋,，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定,。

 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合安全要求和影響公共利益的,，應(yīng)當(dāng)勸阻制止,，責(zé)令改正。


第三十八條 利用物業(yè)共用的部位,、設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，不得影響房屋安全和正常使用，并應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的同意,。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主會(huì)收取的相關(guān)收益,，應(yīng)當(dāng)用于增加維修基金和改善共用的設(shè)施,、設(shè)備,。


第三十九條 任何單位或者個(gè)人不得隨意占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,。確需占用道路或者場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)同意。

 業(yè)主占用道路,、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的,，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于增加維修基金,、改善共用的設(shè)施,、設(shè)備等，具體使用辦法由業(yè)主委員會(huì)確定,。

 機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛,、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理制度,。


第四十條 兩個(gè)以上業(yè)主的住宅物業(yè)和與其結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè),，應(yīng)當(dāng)建立共用的部位、設(shè)施,、設(shè)備維修基金,。

 維修基金管理辦法由市人民政府制定。




第六章 物業(yè)管理服務(wù)




第四十一條 一個(gè)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),。


第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

 (一)業(yè)主會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)；

 (二)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域范圍,；

 (三)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,；

 (四)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

 (五)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,；

 (六)物業(yè)管理服務(wù)合同期限,；

 (七)違約責(zé)任；

 (八)物業(yè)管理服務(wù)合同解除條件,；

 (九)雙方約定的其他事項(xiàng),。

 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地的區(qū),、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案,。


第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

 (一)房屋共用部位和設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),、管理；

 (二)共用設(shè)施和設(shè)備的使用,、維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,；

 (三)電梯,、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

 (四)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地,、樹(shù)木,、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理,；

 (五)物業(yè)裝飾裝修管理,；

 (六)車(chē)輛行駛和停放秩序的管理、服務(wù),；

 (七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的管理,、服務(wù)；

 (八)物業(yè)資料的管理和查詢服務(wù),。


第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前,，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的,，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,；不續(xù)約的，業(yè)主會(huì)確定其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),。


第四十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿不續(xù)約或者解除合同的,，原物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十日內(nèi),，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事項(xiàng)：

 (一)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi),、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財(cái)務(wù)賬冊(cè),；

 (二)物業(yè)檔案資料；

 (三)物業(yè)管理服務(wù)用房,、場(chǎng)地和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物,。

 新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),。


第四十六條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

 (一)按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范、物業(yè)管理服務(wù)合同,、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,，提供物業(yè)管理服務(wù)；

 (二)書(shū)面告知業(yè)主,、使用人對(duì)共用的部位,、設(shè)施、設(shè)備的使用方法和注意事項(xiàng),；

 (三)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域進(jìn)行全面巡視和檢查,，定期對(duì)共用的部位、設(shè)施,、設(shè)備進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),；

 (四)發(fā)現(xiàn)共用的部位,、設(shè)施、設(shè)備損壞時(shí),，立即采取措施,，進(jìn)行維修；

 (五)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí),，及時(shí)進(jìn)行維修和處理,；

 (六)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄,，妥善保管物業(yè)管理資料,；

 (七)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻,、制止,，并向業(yè)主會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告；

 (八)按照物業(yè)管理服務(wù)合同,，做好其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng),。




第七章 物業(yè)管理費(fèi)




第四十七條 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù),。物業(yè)管理費(fèi)包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和代辦服務(wù)費(fèi),。


第四十八條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。

 普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，由業(yè)主會(huì),、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)自主協(xié)商確定；其他住宅和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，由業(yè)主會(huì),、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。


第四十九條 普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定,，并向社會(huì)公布,。

 確定和調(diào)整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取各種方式聽(tīng)取群眾意見(jiàn),。


第五十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算,，按月交納。


第五十一條 在前期物業(yè)管理期間,，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用,，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，由業(yè)主承擔(dān),；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),。

 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。


第五十二條 個(gè)別業(yè)主或者使用人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同以外特約服務(wù)事項(xiàng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),，并支付特約服務(wù)費(fèi),。


第五十三條 供水、供電,、供熱,、供氣、通信,、有線電視等專(zhuān)業(yè)服務(wù)部門(mén),，可以將服務(wù)和收費(fèi)事項(xiàng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費(fèi)。




第八章 法律責(zé)任