• 【發(fā)布單位】作者：郜紅克
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2004-01-15 10:01:29
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：《經(jīng)濟參考報》
• 【所屬類別】立法追蹤

-專家解讀《城市房屋拆遷估價指導意見》-被拆遷人的合法權(quán)益有了新保障

近來，各地因為拆遷而引發(fā)的暴力事件不斷發(fā)生，為了規(guī)范城市房屋拆遷行為,，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，并于2004年1月1日生效,。該《指導意見》究竟有哪些現(xiàn)實意義？人們該如何使用它維護自己的權(quán)益,？本報記者就此專門采訪了北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波博士,。



 拆遷不能損害人民的合法權(quán)益



 郜紅克（以下簡稱“郜”）：2003年12月4日建設(shè)部公布了《城市房屋拆遷估價指導意見》（簡稱《指導意見》，下同）,，該《指導意見》已經(jīng)于2004年1月1日開始實施,，這部法律文件出臺的社會背景是什么？



 樓建波博士（以下簡稱“樓博士”）：可以從兩個方面來談,，首先,，我國許多城市都面臨著舊城改造，房屋拆遷,，前一段時間,，在房屋的拆遷過程中發(fā)生了許多糾紛，有的甚至產(chǎn)生了很壞的社會影響,。我想《指導意見》的出臺對于房屋拆遷秩序的維護,，特別是對于拆遷估價的正常進行是很有現(xiàn)實意義的。其次,，從立法的角度講,，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱《管理條例》下同）第24條的規(guī)定，省級人民政府對拆遷評估問題進行了規(guī)定,，但是,，這些規(guī)定還是很原則的，操作性不強,，并且,，有些地方為了吸引開發(fā)商投資，在立法時,，給了開發(fā)商很多優(yōu)惠政策,，而對被拆遷人的利益保護不夠?！吨笇б庖姟返某雠_對于統(tǒng)一全國的拆遷估價秩序,，維護被拆遷人的利益是很有意義的。



 郜：城市房屋拆遷主要涉及拆遷人和被拆遷人的利益,，該《指導意見》是如何平衡雙方的關(guān)系的,？



 樓博士：在城市房屋拆遷的過程中，被拆遷人處于相對弱勢的地位,，因此,，《指導意見》作出了許多有利于被拆遷人的規(guī)定。《指導意見》第16條規(guī)定：“拆遷估價一般應當采用市場比較法”,，相對于其它的估價方法,，比如，收益法,、成本法,、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等,，其技術(shù)性不太強,，比較直觀，有利于缺乏專業(yè)知識的被拆遷表達人主張,，保護自己的利益,。另外，《指導意見》還就估價的程序作出了詳細的規(guī)定,，例如：投票或抽簽決定評估機構(gòu),，公示初步估價結(jié)果并進行現(xiàn)場說明、聽取意見等,，有了公正,、透明的程序，被拆遷人的合法權(quán)益也就會得到更有力的保護,。



 郜：現(xiàn)在我國的許多城市都面臨著舊城改造,，房屋拆遷，在原有立法的基礎(chǔ)上,，《指導意見》的出臺將會對城市的房屋拆遷產(chǎn)生哪些影響,？



 樓博士：拆遷估價是房屋拆遷問題的核心，《指導意見》對此作出了專門的規(guī)定,，有了比較完善的法律依據(jù),。今后拆遷估價、補償談判的時間都將縮短,，從經(jīng)濟學的角度講,，拆遷過程將更加地有效率。從大的方面講,，城市的發(fā)展和人民利益的維護都是很重要的,，犧牲任何一方面都是不可取的，有了維護拆遷當事人利益的《指導意見》,，城市的發(fā)展和群眾利益的保護也會協(xié)調(diào)起來,。



 《指導意見》應與《估價規(guī)范》配套使用



 郜：關(guān)于城市房屋拆遷,，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（簡稱《管理法》下同）,、《管理條例》和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（簡稱《估價規(guī)范》下同）等已經(jīng)有了相關(guān)的規(guī)定，此次建設(shè)部的《指導意見》也是根據(jù)它們制定的，它們之間有什么關(guān)系,？



 樓博士：《管理法》是全國人大常委會通過的法律,，在這幾部法律文件中處于最高的法律地位，它在其32,、33條對價格評估問題作出了規(guī)定,，但是比較原則?！豆芾項l例》的23,、24條對拆遷估價也有規(guī)定，但主要是授權(quán)地方政府進行立法,?！豆纼r規(guī)范》為拆遷估價制定了技術(shù)性的標準，《指導意見》是關(guān)于拆遷估價的專門法律規(guī)范,。后兩者應該在前兩者原則規(guī)定的指導下配合使用,。



 郜：《指導意見》的最后一條規(guī)定：“此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估價不適用本意見”,，那么,，此前的估價糾紛如何處理？



 樓博士：根據(jù)國務(wù)院《管理條例》24條的規(guī)定,，省級人民政府都對拆遷估價規(guī)定有相關(guān)的辦法,，此前的糾紛應該依據(jù)這些辦法進行處理。但是,，這里有個問題應該注意,，從法理上講，建設(shè)部的這個《指導意見》的發(fā)布和生效,，并不意味著原來各個省級人民政府估價規(guī)定的失效,。因為，根據(jù)《立法法》,，建設(shè)部的部門規(guī)章和省級人民政府的地方法規(guī)有相同的法律效力,，而《指導意見》又沒有規(guī)定其將取代省級人民政府的規(guī)定，所以,，現(xiàn)實中如何處理兩者的關(guān)系,，還是個問題。



 政府的行為要中立透明



 郜：城市房屋的拆遷涉及的問題很多,，也很復雜,，為了規(guī)范拆遷行為，我們在立法和執(zhí)法上還應該采取哪些舉措,？



 樓博士：建設(shè)部《指導意見》的出臺,，對于規(guī)范城市房屋拆遷秩序,，維護拆遷當事人的利益，促進城市的發(fā)展意義重大,。但是,，目前的城市房屋拆遷還有許多問題有待解決，比較突出的就是：在房屋拆遷過程中,，政府和拆遷人,，行政行為和商業(yè)行為經(jīng)常交織在一起，其中的關(guān)系很難理順,，以致于被拆遷人在覺得自己的利益受損時,，總會認為政府是在偏袒拆遷人。這非但不利于政府職能的發(fā)揮,，也有害于政府在人民中的形象,。



 我想，關(guān)于政府,、當事人之間的關(guān)系,，可以這樣處理：房屋拆遷有兩種原因，一種是出于社會公益,，如道路建設(shè),、國家安全等，另一種是商業(yè)目的,，如建商場,、房地產(chǎn)開發(fā)等。前一種房屋拆遷,，應該屬于政府行為,，政府可以通過征用的方式從被拆遷人手中取得土地使用權(quán)，然后進行公益性的建設(shè)和開發(fā),。后一種房屋拆遷比較復雜,，政府、當事人的關(guān)系可以通過三種方式理順,，其一,，政府介入其中，政府從被拆遷人手中取得土地使用權(quán),，然后通過招標的方式將土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商,，不過，這會導致政府職能的增加,，不利于政府的精簡,。其二，政府超然物外,，開發(fā)商先通過協(xié)議取得被拆遷人的土地使用權(quán),，然后,，政府才給開發(fā)商頒發(fā)國有土地使用權(quán)證、房屋拆遷許可證,，允許其進行商業(yè)開發(fā)和建設(shè)。但是,，目前,，在政府不介入的條件下，拆遷雙方當事人自行達成協(xié)議還比較困難,。其三,，作為折中，政府可以介入房屋拆遷過程,，在給開發(fā)商頒發(fā)土地使用權(quán)證之前,，政府應該自己或要求開發(fā)商與被拆遷人進行協(xié)商、溝通,，就安置補償達成協(xié)議,，不能先發(fā)土地使用權(quán)證甚至先發(fā)房屋拆遷許可證，再和被拆遷人協(xié)調(diào),、溝通,，否則，一些開發(fā)商一旦取得了政府頒發(fā)的證明就野蠻拆遷,，對被拆遷人的利益不管不顧,；另外，在這個過程中,，政府必須保證自己行為的中立和透明,。