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10日上午，在福建省福州市人大常委會(huì)會(huì)議室,，由業(yè)主,、物業(yè)、開發(fā)商及法律界的代表組成的陳述人,、旁聽人就《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》（修訂草案修改稿）中業(yè)主委員會(huì)法律地位,、召開首次業(yè)主大會(huì)的條件、配套設(shè)施的歸屬,、專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管,、物業(yè)公共部位的使用管理等焦點(diǎn)話題展開激烈陳詞。據(jù)介紹,，這也是市人大常委會(huì)首次召開立法聽證會(huì),。

業(yè)委會(huì)能否代表業(yè)主參加訴訟

目前法規(guī)由于沒有明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，這使得小區(qū)業(yè)主共同性權(quán)益受侵害時(shí),，業(yè)主委員會(huì)無法及時(shí)出面采取有效保護(hù)措施,。

正方意見福州海景花園業(yè)委會(huì)代表蔡明森認(rèn)為草案中既然已經(jīng)在“法律責(zé)任”一章中，明確了業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任,，卻沒有相應(yīng)規(guī)定其法律權(quán)利,，顯然不妥。建議增加有關(guān)條款,，明確給予其相應(yīng)的法律權(quán)利,，以便業(yè)主委員會(huì)在獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)后可以自己的名義代表業(yè)主參加訴訟；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定刻制,、使用和管理印章,。融僑三區(qū)業(yè)委會(huì)鄭崇仁也表示，應(yīng)立法給予業(yè)主委員會(huì)一定的法律地位,，以便使業(yè)主大會(huì)在與物業(yè)發(fā)生糾紛時(shí),，具備訴訟主體的資格。

匯德律師事務(wù)所李劍敏律師說,，業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)全體業(yè)主的代表,，其任務(wù)是管理業(yè)主的公共財(cái)產(chǎn)，代表小區(qū)業(yè)主占有、使用,、處分小區(qū)公共財(cái)產(chǎn),。當(dāng)公共財(cái)產(chǎn)受到損害時(shí)，代表小區(qū)業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序,。因此,，必須明確業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主行使訴訟的權(quán)利。

反對(duì)意見福州順廈物業(yè)管理公司周元洪認(rèn)為,，物業(yè)委員會(huì)不是法人機(jī)構(gòu),，不應(yīng)刻有公章。

福州新三澤物業(yè)管理有限公司陳立武指出,，業(yè)主委員會(huì)在損害相關(guān)方利益后,，是否要承擔(dān)法律責(zé)任？是由業(yè)主來承擔(dān),，還是由業(yè)主委員會(huì)來承擔(dān),？由委員會(huì)來承擔(dān)吧，它又僅僅是業(yè)主的“代理機(jī)構(gòu)”,，若由業(yè)主來承擔(dān),，人多手雜，必然會(huì)產(chǎn)生執(zhí)行難問題,。因此,，他認(rèn)為,，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任,，也不具備法人資格。

業(yè)主投票權(quán)應(yīng)如何確定

要成立業(yè)主委員會(huì),，就要召開首次業(yè)主大會(huì),，而投票權(quán)如何分配也成為聽證會(huì)上一大熱點(diǎn)問題。主要有3大類觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一蔡明森認(rèn)為,，以建筑面積為投票權(quán)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)居于弱勢(shì)的廣大小業(yè)主不利,，參照江蘇、上海等地做法以戶或套數(shù)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合面積因素確定投票權(quán)比較合理,。玉融花園業(yè)主委員會(huì)林榮璋也贊同“以套房選舉,，結(jié)合平方數(shù)”的做法，他還建議物業(yè)管理用房,；地面架空層,、共用地下室等未列入業(yè)主產(chǎn)權(quán)證建筑面積登記的共有部分、配套設(shè)施,；住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共地面停車（場(chǎng)）庫,、公共地下停車（場(chǎng)）庫及防空避難所等物業(yè)應(yīng)不計(jì)入投票權(quán)。

觀點(diǎn)二針對(duì)修改稿第八條“單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票的30％”規(guī)定，福州博佳物業(yè)管理有限公司吳章興指出,，“物業(yè)管理?xiàng)l例”只規(guī)定“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定”,，并沒有限制最高投票權(quán),，因此，建議刪除此條款,。福州三木集團(tuán)的王勇也建議刪除“單個(gè)業(yè)主所持投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30％”這一條款,。他認(rèn)為對(duì)每個(gè)業(yè)主都應(yīng)給予同等權(quán)利，不應(yīng)限制大業(yè)主的投票權(quán),。

觀點(diǎn)三在論及開發(fā)商空置房是否有投票權(quán)時(shí),，聽證會(huì)形成了爭(zhēng)議。福州三木集團(tuán)的王勇認(rèn)為,，開發(fā)商的空置房屋同樣要交繳物業(yè)管理費(fèi)等,，應(yīng)有同等的投票權(quán)利。省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)綜合開發(fā)委員會(huì)連瑜華則認(rèn)為,，在業(yè)主大會(huì)上,，業(yè)主應(yīng)該有更多的發(fā)言權(quán)，而開發(fā)商不應(yīng)有投票權(quán),。尤其是空置房,，其沒有產(chǎn)權(quán)證，不應(yīng)擁有投票權(quán),。

首次業(yè)主大會(huì)召開條件

規(guī)定兩年是否太長(zhǎng)李劍敏對(duì)修改稿中將“首套房屋交付使用滿兩年”作為召開首次業(yè)主大會(huì)的一個(gè)條件是否合理提出質(zhì)疑,。她說，現(xiàn)在交房基本上都是建成后統(tǒng)一時(shí)間交付,，比較集中,，入住比例較大，所以規(guī)定滿兩年是否太長(zhǎng),，建議可改為滿一年,。入住率達(dá)50％以上是否具有可操作性鄭崇仁認(rèn)為，修改稿中規(guī)定的“業(yè)主入住率達(dá)50％以上”作為召開首次業(yè)主大會(huì)的條件之一,，他覺得不太有可操作性,，到底這50％入住率由誰說了算，無明確的說法,。他建議,，還是以“首套房屋交付使用滿兩年”作為條件較好。

物業(yè)管理的爭(zhēng)執(zhí)之處

架空層權(quán)屬亟待解決業(yè)主和開發(fā)商關(guān)于架空層權(quán)屬之爭(zhēng)已到了白熱化程度,，是當(dāng)前急需要解決的問題,。匯德律師事務(wù)所律師李劍敏認(rèn)為,，架空層停車位是小區(qū)的公共配套設(shè)施，該面積已列入公攤,，所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有,。然而目前大多數(shù)開發(fā)商將其作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售、出租,。因此建議參照上海市的做法,，將架空層的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定歸全體業(yè)主所有。福州海景花園業(yè)委會(huì)蔡明森認(rèn)為,，按規(guī)劃配套建設(shè)與開發(fā)商承諾的用于公共停車,、文化活動(dòng)、休閑,、健身,、綠化等公共用途，不列入建筑容積率計(jì)算的地面首層架空層屬全體業(yè)主共有,。

車輛丟失如何問責(zé)福州海景花園業(yè)委會(huì)代表蔡明森指出,，本次立法認(rèn)為物業(yè)公司僅對(duì)車輛停放秩序管理負(fù)責(zé)，帶有明顯的行業(yè)利益保護(hù)傾向,。它不僅違反了國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定精神,，也與我國民法的有關(guān)規(guī)定相悖。依相關(guān)法律和審判實(shí)踐,，對(duì)物業(yè)管理過程中的車輛丟失問題,，物業(yè)公司一般負(fù)有一定的賠償責(zé)任。物業(yè)公司的法律責(zé)任分為兩種,，一種是違約責(zé)任,，一種是侵權(quán)責(zé)任，希望立法能給予明確,。

水,、電收費(fèi)如何收更合理省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)綜合開發(fā)委員會(huì)連瑜華建議,，針對(duì)水,、電、氣以及有線電視等的收費(fèi)難的問題,，提出“批發(fā)與零售價(jià)格差理論”,，供應(yīng)商把水電等作為商品批發(fā)給小區(qū)物業(yè)部門，物業(yè)公司再以原價(jià)零售給最終用戶業(yè)主,。

雙?；▓@業(yè)主陳德源表示，住宅區(qū)內(nèi)有線電視,、水,、電等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由行業(yè)公司服務(wù)到位,，不能由物業(yè)管理站代收代辦，或由物業(yè)提價(jià)收費(fèi),，這都有損業(yè)主利益,，應(yīng)在條款中予以制止和規(guī)范。

小區(qū)裝修規(guī)范誰有責(zé)福州泰禾物業(yè)管理有限公司施斌富認(rèn)為,，有必要添加“物業(yè)管理公司依法對(duì)裝飾裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督,，并按規(guī)定或約定收取裝修管理費(fèi)和管理裝修押金”的規(guī)定，以便在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè),、破壞設(shè)施和給他人造成生命,、財(cái)產(chǎn)等損失的情況時(shí)，能從這筆押金中支付賠償,。如裝修過程一切平安,，則物業(yè)管理公司再將收取的押金奉還。

福州夢(mèng)之園業(yè)委會(huì)副主任陳啟中也建議,，要讓城市管理執(zhí)法切實(shí)走進(jìn)社區(qū),。對(duì)此，博佳物業(yè)管理公司吳章興表示,，草案應(yīng)明確在裝修中“對(duì)違反有關(guān)規(guī)定和侵害他人合法權(quán)益”所上報(bào)的“相關(guān)單位”是所屬縣（市,、區(qū)）城管執(zhí)法部門。

專項(xiàng)維修基金誰有權(quán)動(dòng)

觀點(diǎn)一福州海景花園業(yè)委會(huì)蔡明森指出,，該基金必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)收取和管理,，并在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下使用；必須追究未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)擅自挪用,、抽逃或使用“專項(xiàng)維修基金”的法律責(zé)任,。

觀點(diǎn)二匯德律師事務(wù)所律師李劍敏指出，應(yīng)明確買賣合同是在2003年8月31日前簽訂的,，專項(xiàng)維修基金仍由開發(fā)商交納,，以便避免業(yè)主與建設(shè)單位的糾紛。金城小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任方一進(jìn)一步建議,，增加條款規(guī)定2003年9月1日前交付使用的物業(yè),，若物業(yè)管理基本金未按規(guī)定撥付到位的，由縣（市,、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責(zé)令建設(shè)單位限期撥付到位,。

觀點(diǎn)三左海花園業(yè)委會(huì)王建國認(rèn)為,，草案中應(yīng)明確規(guī)定,，在業(yè)主委員會(huì)未設(shè)立專戶前，應(yīng)由市房地產(chǎn)管理部門代管保修期內(nèi)的維修費(fèi)用和專項(xiàng)維修基金,，以防止物業(yè)企業(yè)不辭而別或拖延,、抵扣該款項(xiàng),。（文章原載福州晚報(bào)）

-福州人大就《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》召開立法聽證-

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