• 【發(fā)布單位】作者：關(guān)志杰 高力林
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• 【發(fā)布日期】2004-08-12 08:48:47
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• 【文件來源】來源：新華網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-福州人大就《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》召開立法聽證-

10日上午,，在福建省福州市人大常委會會議室，由業(yè)主,、物業(yè),、開發(fā)商及法律界的代表組成的陳述人、旁聽人就《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》（修訂草案修改稿）中業(yè)主委員會法律地位,、召開首次業(yè)主大會的條件,、配套設(shè)施的歸屬、專項維修資金的監(jiān)管,、物業(yè)公共部位的使用管理等焦點(diǎn)話題展開激烈陳詞,。據(jù)介紹，這也是市人大常委會首次召開立法聽證會,。



 業(yè)委會能否代表業(yè)主參加訴訟



 目前法規(guī)由于沒有明確業(yè)主委員會的法律地位,，這使得小區(qū)業(yè)主共同性權(quán)益受侵害時，業(yè)主委員會無法及時出面采取有效保護(hù)措施,。



 正方意見福州海景花園業(yè)委會代表蔡明森認(rèn)為草案中既然已經(jīng)在“法律責(zé)任”一章中,，明確了業(yè)主委員會的法律責(zé)任，卻沒有相應(yīng)規(guī)定其法律權(quán)利,，顯然不妥。建議增加有關(guān)條款,，明確給予其相應(yīng)的法律權(quán)利,，以便業(yè)主委員會在獲得業(yè)主大會授權(quán)后可以自己的名義代表業(yè)主參加訴訟；業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定刻制,、使用和管理印章,。融僑三區(qū)業(yè)委會鄭崇仁也表示，應(yīng)立法給予業(yè)主委員會一定的法律地位,，以便使業(yè)主大會在與物業(yè)發(fā)生糾紛時,，具備訴訟主體的資格。



 匯德律師事務(wù)所李劍敏律師說,，業(yè)主委員會是小區(qū)全體業(yè)主的代表,，其任務(wù)是管理業(yè)主的公共財產(chǎn)，代表小區(qū)業(yè)主占有,、使用,、處分小區(qū)公共財產(chǎn)。當(dāng)公共財產(chǎn)受到損害時,，代表小區(qū)業(yè)主提起訴訟或非訴訟程序,。因此，必須明確業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主行使訴訟的權(quán)利,。



 反對意見福州順廈物業(yè)管理公司周元洪認(rèn)為,，物業(yè)委員會不是法人機(jī)構(gòu),，不應(yīng)刻有公章。



 福州新三澤物業(yè)管理有限公司陳立武指出,，業(yè)主委員會在損害相關(guān)方利益后,，是否要承擔(dān)法律責(zé)任？是由業(yè)主來承擔(dān),，還是由業(yè)主委員會來承擔(dān),？由委員會來承擔(dān)吧，它又僅僅是業(yè)主的“代理機(jī)構(gòu)”,，若由業(yè)主來承擔(dān),，人多手雜，必然會產(chǎn)生執(zhí)行難問題,。因此,，他認(rèn)為，業(yè)主委員會不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任,，也不具備法人資格,。



 業(yè)主投票權(quán)應(yīng)如何確定



 要成立業(yè)主委員會，就要召開首次業(yè)主大會,，而投票權(quán)如何分配也成為聽證會上一大熱點(diǎn)問題,。主要有3大類觀點(diǎn)：



 觀點(diǎn)一蔡明森認(rèn)為，以建筑面積為投票權(quán)計算標(biāo)準(zhǔn)對居于弱勢的廣大小業(yè)主不利,，參照江蘇,、上海等地做法以戶或套數(shù)為計算標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合面積因素確定投票權(quán)比較合理。玉融花園業(yè)主委員會林榮璋也贊同“以套房選舉,，結(jié)合平方數(shù)”的做法,，他還建議物業(yè)管理用房；地面架空層,、共用地下室等未列入業(yè)主產(chǎn)權(quán)證建筑面積登記的共有部分,、配套設(shè)施；住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共地面停車（場）庫,、公共地下停車（場）庫及防空避難所等物業(yè)應(yīng)不計入投票權(quán),。



 觀點(diǎn)二針對修改稿第八條“單個業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票的30％”規(guī)定，福州博佳物業(yè)管理有限公司吳章興指出,，“物業(yè)管理條例”只規(guī)定“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定”,，并沒有限制最高投票權(quán),，因此，建議刪除此條款,。福州三木集團(tuán)的王勇也建議刪除“單個業(yè)主所持投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30％”這一條款,。他認(rèn)為對每個業(yè)主都應(yīng)給予同等權(quán)利,，不應(yīng)限制大業(yè)主的投票權(quán)。



 觀點(diǎn)三在論及開發(fā)商空置房是否有投票權(quán)時,，聽證會形成了爭議,。福州三木集團(tuán)的王勇認(rèn)為，開發(fā)商的空置房屋同樣要交繳物業(yè)管理費(fèi)等,，應(yīng)有同等的投票權(quán)利,。省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會綜合開發(fā)委員會連瑜華則認(rèn)為，在業(yè)主大會上,，業(yè)主應(yīng)該有更多的發(fā)言權(quán),，而開發(fā)商不應(yīng)有投票權(quán)。尤其是空置房,，其沒有產(chǎn)權(quán)證,，不應(yīng)擁有投票權(quán)。



 首次業(yè)主大會召開條件



 規(guī)定兩年是否太長李劍敏對修改稿中將“首套房屋交付使用滿兩年”作為召開首次業(yè)主大會的一個條件是否合理提出質(zhì)疑,。她說,，現(xiàn)在交房基本上都是建成后統(tǒng)一時間交付，比較集中,，入住比例較大,，所以規(guī)定滿兩年是否太長，建議可改為滿一年,。入住率達(dá)50％以上是否具有可操作性鄭崇仁認(rèn)為,，修改稿中規(guī)定的“業(yè)主入住率達(dá)50％以上”作為召開首次業(yè)主大會的條件之一，他覺得不太有可操作性,，到底這50％入住率由誰說了算，無明確的說法,。他建議,，還是以“首套房屋交付使用滿兩年”作為條件較好。



 物業(yè)管理的爭執(zhí)之處



 架空層權(quán)屬亟待解決業(yè)主和開發(fā)商關(guān)于架空層權(quán)屬之爭已到了白熱化程度,，是當(dāng)前急需要解決的問題,。匯德律師事務(wù)所律師李劍敏認(rèn)為，架空層停車位是小區(qū)的公共配套設(shè)施,，該面積已列入公攤,，所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。然而目前大多數(shù)開發(fā)商將其作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售,、出租,。因此建議參照上海市的做法，將架空層的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定歸全體業(yè)主所有,。福州海景花園業(yè)委會蔡明森認(rèn)為,，按規(guī)劃配套建設(shè)與開發(fā)商承諾的用于公共停車,、文化活動、休閑,、健身,、綠化等公共用途，不列入建筑容積率計算的地面首層架空層屬全體業(yè)主共有,。



 車輛丟失如何問責(zé)福州海景花園業(yè)委會代表蔡明森指出,，本次立法認(rèn)為物業(yè)公司僅對車輛停放秩序管理負(fù)責(zé)，帶有明顯的行業(yè)利益保護(hù)傾向,。它不僅違反了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定精神,，也與我國民法的有關(guān)規(guī)定相悖。依相關(guān)法律和審判實踐,，對物業(yè)管理過程中的車輛丟失問題,，物業(yè)公司一般負(fù)有一定的賠償責(zé)任。物業(yè)公司的法律責(zé)任分為兩種,，一種是違約責(zé)任,，一種是侵權(quán)責(zé)任，希望立法能給予明確,。



 水,、電收費(fèi)如何收更合理省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會綜合開發(fā)委員會連瑜華建議，針對水,、電,、氣以及有線電視等的收費(fèi)難的問題，提出“批發(fā)與零售價格差理論”,，供應(yīng)商把水電等作為商品批發(fā)給小區(qū)物業(yè)部門,，物業(yè)公司再以原價零售給最終用戶業(yè)主。



 雙?；▓@業(yè)主陳德源表示,，住宅區(qū)內(nèi)有線電視、水,、電等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由行業(yè)公司服務(wù)到位,，不能由物業(yè)管理站代收代辦，或由物業(yè)提價收費(fèi),，這都有損業(yè)主利益,，應(yīng)在條款中予以制止和規(guī)范。



 小區(qū)裝修規(guī)范誰有責(zé)福州泰禾物業(yè)管理有限公司施斌富認(rèn)為,，有必要添加“物業(yè)管理公司依法對裝飾裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督,，并按規(guī)定或約定收取裝修管理費(fèi)和管理裝修押金”的規(guī)定，以便在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞設(shè)施和給他人造成生命,、財產(chǎn)等損失的情況時,，能從這筆押金中支付賠償。如裝修過程一切平安,，則物業(yè)管理公司再將收取的押金奉還,。



 福州夢之園業(yè)委會副主任陳啟中也建議，要讓城市管理執(zhí)法切實走進(jìn)社區(qū),。對此,，博佳物業(yè)管理公司吳章興表示，草案應(yīng)明確在裝修中“對違反有關(guān)規(guī)定和侵害他人合法權(quán)益”所上報的“相關(guān)單位”是所屬縣（市,、區(qū)）城管執(zhí)法部門,。



 專項維修基金誰有權(quán)動



 觀點(diǎn)一福州海景花園業(yè)委會蔡明森指出，該基金必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)收取和管理,，并在業(yè)主大會授權(quán)下使用,；必須追究未經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)擅自挪用、抽逃或使用“專項維修基金”的法律責(zé)任,。



 觀點(diǎn)二匯德律師事務(wù)所律師李劍敏指出,，應(yīng)明確買賣合同是在2003年8月31日前簽訂的，專項維修基金仍由開發(fā)商交納,，以便避免業(yè)主與建設(shè)單位的糾紛,。金城小區(qū)業(yè)委會副主任方一進(jìn)一步建議，增加條款規(guī)定2003年9月1日前交付使用的物業(yè),，若物業(yè)管理基本金未按規(guī)定撥付到位的,，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責(zé)令建設(shè)單位限期撥付到位,。



 觀點(diǎn)三左?；▓@業(yè)委會王建國認(rèn)為，草案中應(yīng)明確規(guī)定,，在業(yè)主委員會未設(shè)立專戶前,，應(yīng)由市房地產(chǎn)管理部門代管保修期內(nèi)的維修費(fèi)用和專項維修基金，以防止物業(yè)企業(yè)不辭而別或拖延,、抵扣該款項。（文章原載福州晚報）