• 【發(fā)布單位】作者：裴智勇
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• 【發(fā)布日期】2004-11-10 13:18:25
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• 【文件來源】來源：人民網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法草案審議熱點分析-

物權(quán)法中的具體制度必須直面當前社會所提出的問題,。解決這些問題的過程，也是衡量和比較各種社會利益的過程,。法律權(quán)利義務(wù)安排,，將表明對各種利益的取舍。



 房地產(chǎn)登記



 社會問題：隨著住房制度改革的深化,，在市場上購買住房已成為城鎮(zhèn)居民解決居住問題的主要方式,。目前，不同的地方,、不同種類的房產(chǎn)登記由不同的機關(guān)主管,，群眾查詢房產(chǎn)登記比較困難?！耙环績少u”給買主帶來極大的傷害,。有律師舉報：在一些登記機構(gòu)，變相收費，房地產(chǎn)資料繁多，查閱復印一次要收費數(shù)千元,。



 草案：房地產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn),。草案規(guī)定權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請查詢登記情況。對房產(chǎn)權(quán)屬有異議的,，可申請異議登記；購買期房的,，可在取得產(chǎn)權(quán)前進行預告登記,。但草案沒有明確不動產(chǎn)的登記機構(gòu),。



 建議一,，統(tǒng)一登記機關(guān),。成思危副委員長說,，在物權(quán)法中規(guī)定統(tǒng)一登記，具體辦法由國務(wù)院統(tǒng)一制定,。蔣祝平委員說,，深圳、上海已經(jīng)把房地產(chǎn)登記作了統(tǒng)一,。不統(tǒng)一會給當事人登記帶來麻煩,，也造成資源浪費,。



 建議二,，設(shè)立公證程序，登記機關(guān)作形式審查,。李明豫委員說,，登記機關(guān)查看不動產(chǎn)的實際狀況，會影響登記效率,；登記容易成為滋生腐敗的土壤,。建議在登記程序中加入公證程序，在登記前先由公證機關(guān)進行實質(zhì)審查,。



 建議三,，方便人們查詢，買賣雙方信息要對稱,。全國人大代表陳舒說,，對于查詢不動產(chǎn)登記簿方面不應(yīng)該有任何限制，建議把“權(quán)利人和利害關(guān)系人”改為“申請人”。信息的不對稱是現(xiàn)在市場上經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為的主要原因,。



 點評：在不動產(chǎn)登記問題上,，權(quán)力進一點，權(quán)利就退一點,，權(quán)力強,，權(quán)利就弱。無論如何,，要把不動產(chǎn)登記還原為服務(wù)行為，簡化環(huán)節(jié),，方便查詢,。



 高樓業(yè)主的權(quán)利



 社會問題：在房地產(chǎn)的交易中，個人購房比例越來越高,。廣東省城鎮(zhèn)個人購房已經(jīng)占整個交易量的90％以上,。全國大部分城市居民住在高樓里，業(yè)主和物業(yè),、房地產(chǎn)商,、建筑單位經(jīng)常發(fā)生糾紛。



 草案：草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),，高層建筑中的樓道,、走廊外墻屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有；小區(qū)會所,、車位,、綠地歸屬沒有約定的屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有；建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議可更換物業(yè),。建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是通常的業(yè)主,。



 建議一，克服物業(yè)管理任意性,。王英凡委員說,，小區(qū)建起來后很多規(guī)定都沒有跟上，物業(yè)的管理有隨意性,，小區(qū)中有多大的綠地,，多少停車位，所有權(quán)人并不一定清楚,。



 建議二,，加強對共有權(quán)的保護。李連寧委員說,，草案對建筑物的共有權(quán),，特別是除了公共使用的電梯,、樓道以外的其他輔助設(shè)施，包括道路,、綠地的所有權(quán)究竟歸誰,，強調(diào)得不夠。現(xiàn)在共有權(quán)的保護力度很弱,，被侵犯得也最厲害,。



 建議三，注意少數(shù)人利益保護,，業(yè)主也要承擔義務(wù),。全國人大代表費斐說,，在香港,，在自己家窗戶外面建一個陽臺或者別的東西是違法的。不僅要講維護業(yè)主權(quán)益,，也要多講業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù),。



 點評：從現(xiàn)狀看來，分散的業(yè)主在小區(qū)利益糾紛中是弱勢群體,。期待物權(quán)法出臺,，能有效地抑強扶弱，保障業(yè)主充分行使自己的物權(quán),。



 農(nóng)村宅基地抵押



 社會問題：廣西有一個養(yǎng)殖大戶,，自己建了廠房，購置了最先進的養(yǎng)豬設(shè)備,，向銀行要求貸款,，銀行說在農(nóng)村土地上建的廠房和設(shè)備一律不得抵押，他無法得到貸款,，現(xiàn)在連買飼料都很困難,。有的農(nóng)民到城里打工，不一定回農(nóng)村,，他的土地沒法處理,。



 草案：宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，不得單獨抵押,。



 意見之一,，擔心農(nóng)民失去最后生活保障。全國人大內(nèi)務(wù)司法委員會委員竇樹華說,，這個問題不僅僅是要求城里和農(nóng)村統(tǒng)一那么簡單,。城鎮(zhèn)居民在住房以外還有其他的收入，而農(nóng)民除了土地之外就沒有其他的收入,。農(nóng)民把房子抵押出去,，如果貸款還不上，銀行有權(quán)把房子拍賣，那么農(nóng)民去什么地方,？不得不考慮農(nóng)村的實際,。



 意見之二，應(yīng)該允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓,。蔣祝平委員說,，現(xiàn)實生活中，農(nóng)民出門打工長期不回的,、農(nóng)民在城里落戶不再返回的,、因情況變動需要就地遷移的等情況大量發(fā)生。他認為,，一是建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民,，對該住房農(nóng)民有權(quán)處分；二是當今已是市場經(jīng)濟格局,，應(yīng)允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,；三是有些地方實際上已經(jīng)作了轉(zhuǎn)讓，如果更改,，會影響社會穩(wěn)定,。



 傅志寰委員、周正慶委員說,，調(diào)查表明,，農(nóng)民的簡單再生產(chǎn)的貸款需求能夠得到解決的不過占30％，龍頭企業(yè),、種養(yǎng)殖大戶的貸款需求能夠解決的只占1/10,。農(nóng)民貸款難的一個重要原因就是銀行強調(diào)沒有抵押擔保。解決農(nóng)民的致富問題,、擴大生產(chǎn)的問題,，必須先解決抵押問題，要扶持農(nóng)民,。



 點評：為什么從農(nóng)民利益出發(fā)會有兩種不同看法,？孰是孰非？建議立法機關(guān)做一些實證的社會調(diào)查,，并以此為判斷依據(jù),。



 農(nóng)民土地利益



 社會問題：在農(nóng)村一些地方，土地問題出現(xiàn)糾紛,，農(nóng)民沒有發(fā)言權(quán),。村支書、村委會主任將土地賣了,，農(nóng)民不同意,，告到法院后,，法院告知其不是所有權(quán)人，從法律上找不到農(nóng)民個人主張所有權(quán)侵權(quán)的支點,。



 草案：草案規(guī)定,，土地補償費用的使用、分配辦法等7個事項應(yīng)當經(jīng)本集體村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意,。草案規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包,、出租、互換,、轉(zhuǎn)讓等”,。



 意見一，把權(quán)利寫得更清楚,。賀鏗委員說,，土地經(jīng)營權(quán)說承包30年不變，但是一搞開發(fā)區(qū)就隨意變,，侵犯了農(nóng)民的權(quán)益,。草案規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)人有占有,、使用和收益權(quán),，少了處分權(quán)。立法的出發(fā)點要保護農(nóng)民的權(quán)益和促進農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營,。



 意見二,，補償力度要加大，分配要合理,。竇樹華委員說,，現(xiàn)在最突出的是承包地被征用的問題，以及村委會隨意變更承包地,、侵犯農(nóng)民利益的問題,。法律中應(yīng)該著重強調(diào)保護農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán)。建議對改變,、收回承包經(jīng)營土地的補償力度應(yīng)加大,。杜宜瑾委員說，農(nóng)民的土地,，征收,、征用以后相應(yīng)的錢應(yīng)該合理分配。



 點評：“三農(nóng)”問題是重中之重,，土地是當前國家宏觀調(diào)控中的一個熱點,。保護農(nóng)民的土地利益，事關(guān)社會的和諧,、政治的穩(wěn)定,、經(jīng)濟的發(fā)展,。物權(quán)法能否平衡好各方利益,，發(fā)揮精確的法律調(diào)整功能，這是個大課題,。



 國有資產(chǎn)流失



 社會問題：有的上市公司推出一項政策，由私人買股份,，有的人一夜之間就暴富,，成了億萬富翁。在東北某市,，政府部門廉價強買集體資產(chǎn)，引起群眾義憤,。



 草案：規(guī)定了國家、集體,、個人所有權(quán)的基本類型。企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利。



 意見之一,，保護城鎮(zhèn)集體所有制經(jīng)濟。陳士能委員說,，物權(quán)法當中，更多講的是農(nóng)村的集體,，城鎮(zhèn)的集體沒有表達,。城鎮(zhèn)集體已經(jīng)擁有幾萬億的資產(chǎn),。有些集體企業(yè)的集體資產(chǎn)被有關(guān)部門高資低估,，低價收買，甚至是無償占用,，集體資產(chǎn)大量流失,，集體企業(yè)的職工得不到妥善安置,。



 意見之二,，公司處分財產(chǎn)要與公司法相銜接,。全國人大代表鄭成思說，公司經(jīng)理要處分公司,，要把廠房賣掉,，股東如果不同意就不能這樣“處分”,。建議增加在企業(yè)法人的處分權(quán)前加上“依照法律及公司章程……”草案應(yīng)與公司法一致,，不要留下漏洞，不要使國家的資產(chǎn)流失得更厲害,。



 意見之三,，重視項目資金中的物權(quán)。馮玉蘭委員說,，目前一些科研單位和一些企業(yè)的科研人員,，向中央的或地方的科技,、財政等部門申請一些項目,，項目經(jīng)費投在建筑,、設(shè)備上,。這些物產(chǎn)少數(shù)屬國家,，多數(shù)屬于企業(yè)或個人,。應(yīng)考慮防止個人用這種方式侵犯國家的物權(quán),。



 點評：法律是社會生活的反映,。國有資產(chǎn)流失為大眾所關(guān)注,，物權(quán)法制定適逢其時。立法要勇于擔當,，打開眼界,，從善如流，以圖化解改革難題,。