• 【發(fā)布單位】作者：裴智勇
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• 【發(fā)布日期】2004-11-10 13:18:25
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• 【文件來源】來源：人民網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法草案審議熱點(diǎn)分析-

物權(quán)法中的具體制度必須直面當(dāng)前社會所提出的問題。解決這些問題的過程，也是衡量和比較各種社會利益的過程,。法律權(quán)利義務(wù)安排，將表明對各種利益的取舍,。



 房地產(chǎn)登記



 社會問題：隨著住房制度改革的深化,，在市場上購買住房已成為城鎮(zhèn)居民解決居住問題的主要方式。目前,，不同的地方,、不同種類的房產(chǎn)登記由不同的機(jī)關(guān)主管，群眾查詢房產(chǎn)登記比較困難,?！耙环績少u”給買主帶來極大的傷害。有律師舉報：在一些登記機(jī)構(gòu),，變相收費(fèi),，房地產(chǎn)資料繁多，查閱復(fù)印一次要收費(fèi)數(shù)千元,。



 草案：房地產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn),。草案規(guī)定權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請查詢登記情況。對房產(chǎn)權(quán)屬有異議的,，可申請異議登記,；購買期房的，可在取得產(chǎn)權(quán)前進(jìn)行預(yù)告登記,。但草案沒有明確不動產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu),。



 建議一，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān),。成思危副委員長說,，在物權(quán)法中規(guī)定統(tǒng)一登記，具體辦法由國務(wù)院統(tǒng)一制定,。蔣祝平委員說,，深圳、上海已經(jīng)把房地產(chǎn)登記作了統(tǒng)一,。不統(tǒng)一會給當(dāng)事人登記帶來麻煩,，也造成資源浪費(fèi)。



 建議二,，設(shè)立公證程序,，登記機(jī)關(guān)作形式審查。李明豫委員說,，登記機(jī)關(guān)查看不動產(chǎn)的實(shí)際狀況,，會影響登記效率；登記容易成為滋生腐敗的土壤。建議在登記程序中加入公證程序,，在登記前先由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,。



 建議三，方便人們查詢,，買賣雙方信息要對稱,。全國人大代表陳舒說，對于查詢不動產(chǎn)登記簿方面不應(yīng)該有任何限制,，建議把“權(quán)利人和利害關(guān)系人”改為“申請人”,。信息的不對稱是現(xiàn)在市場上經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為的主要原因。



 點(diǎn)評：在不動產(chǎn)登記問題上,，權(quán)力進(jìn)一點(diǎn),，權(quán)利就退一點(diǎn)，權(quán)力強(qiáng),，權(quán)利就弱,。無論如何，要把不動產(chǎn)登記還原為服務(wù)行為,，簡化環(huán)節(jié),，方便查詢。



 高樓業(yè)主的權(quán)利



 社會問題：在房地產(chǎn)的交易中,，個人購房比例越來越高,。廣東省城鎮(zhèn)個人購房已經(jīng)占整個交易量的90％以上。全國大部分城市居民住在高樓里,，業(yè)主和物業(yè),、房地產(chǎn)商、建筑單位經(jīng)常發(fā)生糾紛,。



 草案：草案規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),，高層建筑中的樓道、走廊外墻屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有,；小區(qū)會所,、車位、綠地歸屬沒有約定的屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有,；建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議可更換物業(yè),。建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是通常的業(yè)主。



 建議一,，克服物業(yè)管理任意性,。王英凡委員說，小區(qū)建起來后很多規(guī)定都沒有跟上,，物業(yè)的管理有隨意性,，小區(qū)中有多大的綠地,，多少停車位，所有權(quán)人并不一定清楚,。



 建議二,，加強(qiáng)對共有權(quán)的保護(hù)。李連寧委員說,，草案對建筑物的共有權(quán),，特別是除了公共使用的電梯、樓道以外的其他輔助設(shè)施,，包括道路、綠地的所有權(quán)究竟歸誰,，強(qiáng)調(diào)得不夠?，F(xiàn)在共有權(quán)的保護(hù)力度很弱，被侵犯得也最厲害,。



 建議三,，注意少數(shù)人利益保護(hù)，業(yè)主也要承擔(dān)義務(wù),。全國人大代表費(fèi)斐說,，在香港，在自己家窗戶外面建一個陽臺或者別的東西是違法的,。不僅要講維護(hù)業(yè)主權(quán)益,，也要多講業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù)。



 點(diǎn)評：從現(xiàn)狀看來,，分散的業(yè)主在小區(qū)利益糾紛中是弱勢群體,。期待物權(quán)法出臺，能有效地抑強(qiáng)扶弱,，保障業(yè)主充分行使自己的物權(quán),。



 農(nóng)村宅基地抵押



 社會問題：廣西有一個養(yǎng)殖大戶，自己建了廠房,，購置了最先進(jìn)的養(yǎng)豬設(shè)備,，向銀行要求貸款，銀行說在農(nóng)村土地上建的廠房和設(shè)備一律不得抵押,，他無法得到貸款,，現(xiàn)在連買飼料都很困難。有的農(nóng)民到城里打工,，不一定回農(nóng)村,，他的土地沒法處理。



 草案：宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,，不得單獨(dú)抵押,。



 意見之一,，擔(dān)心農(nóng)民失去最后生活保障。全國人大內(nèi)務(wù)司法委員會委員竇樹華說,，這個問題不僅僅是要求城里和農(nóng)村統(tǒng)一那么簡單,。城鎮(zhèn)居民在住房以外還有其他的收入，而農(nóng)民除了土地之外就沒有其他的收入,。農(nóng)民把房子抵押出去,，如果貸款還不上，銀行有權(quán)把房子拍賣,，那么農(nóng)民去什么地方,？不得不考慮農(nóng)村的實(shí)際。



 意見之二,，應(yīng)該允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓,。蔣祝平委員說，現(xiàn)實(shí)生活中,，農(nóng)民出門打工長期不回的,、農(nóng)民在城里落戶不再返回的、因情況變動需要就地遷移的等情況大量發(fā)生,。他認(rèn)為,，一是建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，對該住房農(nóng)民有權(quán)處分,；二是當(dāng)今已是市場經(jīng)濟(jì)格局,，應(yīng)允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；三是有些地方實(shí)際上已經(jīng)作了轉(zhuǎn)讓,，如果更改,，會影響社會穩(wěn)定。



 傅志寰委員,、周正慶委員說,，調(diào)查表明，農(nóng)民的簡單再生產(chǎn)的貸款需求能夠得到解決的不過占30％,，龍頭企業(yè),、種養(yǎng)殖大戶的貸款需求能夠解決的只占1/10。農(nóng)民貸款難的一個重要原因就是銀行強(qiáng)調(diào)沒有抵押擔(dān)保,。解決農(nóng)民的致富問題,、擴(kuò)大生產(chǎn)的問題，必須先解決抵押問題,，要扶持農(nóng)民,。



 點(diǎn)評：為什么從農(nóng)民利益出發(fā)會有兩種不同看法？孰是孰非,？建議立法機(jī)關(guān)做一些實(shí)證的社會調(diào)查,，并以此為判斷依據(jù),。



 農(nóng)民土地利益



 社會問題：在農(nóng)村一些地方，土地問題出現(xiàn)糾紛,，農(nóng)民沒有發(fā)言權(quán),。村支書、村委會主任將土地賣了,，農(nóng)民不同意,，告到法院后，法院告知其不是所有權(quán)人,，從法律上找不到農(nóng)民個人主張所有權(quán)侵權(quán)的支點(diǎn),。



 草案：草案規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)用的使用,、分配辦法等7個事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意,。草案規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租,、互換、轉(zhuǎn)讓等”,。



 意見一,，把權(quán)利寫得更清楚。賀鏗委員說,，土地經(jīng)營權(quán)說承包30年不變,，但是一搞開發(fā)區(qū)就隨意變，侵犯了農(nóng)民的權(quán)益,。草案規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)人有占有,、使用和收益權(quán)，少了處分權(quán),。立法的出發(fā)點(diǎn)要保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益和促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營,。



 意見二，補(bǔ)償力度要加大,，分配要合理,。竇樹華委員說，現(xiàn)在最突出的是承包地被征用的問題,，以及村委會隨意變更承包地,、侵犯農(nóng)民利益的問題。法律中應(yīng)該著重強(qiáng)調(diào)保護(hù)農(nóng)民的承包經(jīng)營權(quán),。建議對改變,、收回承包經(jīng)營土地的補(bǔ)償力度應(yīng)加大。杜宜瑾委員說,，農(nóng)民的土地,，征收,、征用以后相應(yīng)的錢應(yīng)該合理分配。



 點(diǎn)評：“三農(nóng)”問題是重中之重,，土地是當(dāng)前國家宏觀調(diào)控中的一個熱點(diǎn),。保護(hù)農(nóng)民的土地利益，事關(guān)社會的和諧,、政治的穩(wěn)定,、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物權(quán)法能否平衡好各方利益,，發(fā)揮精確的法律調(diào)整功能,，這是個大課題。



 國有資產(chǎn)流失



 社會問題：有的上市公司推出一項(xiàng)政策,，由私人買股份,，有的人一夜之間就暴富，成了億萬富翁,。在東北某市,，政府部門廉價強(qiáng)買集體資產(chǎn)，引起群眾義憤,。



 草案：規(guī)定了國家,、集體、個人所有權(quán)的基本類型,。企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,。



 意見之一,，保護(hù)城鎮(zhèn)集體所有制經(jīng)濟(jì)。陳士能委員說,，物權(quán)法當(dāng)中,，更多講的是農(nóng)村的集體，城鎮(zhèn)的集體沒有表達(dá),。城鎮(zhèn)集體已經(jīng)擁有幾萬億的資產(chǎn),。有些集體企業(yè)的集體資產(chǎn)被有關(guān)部門高資低估，低價收買,，甚至是無償占用,，集體資產(chǎn)大量流失，集體企業(yè)的職工得不到妥善安置,。



 意見之二,，公司處分財產(chǎn)要與公司法相銜接。全國人大代表鄭成思說,，公司經(jīng)理要處分公司,，要把廠房賣掉,，股東如果不同意就不能這樣“處分”。建議增加在企業(yè)法人的處分權(quán)前加上“依照法律及公司章程……”草案應(yīng)與公司法一致,，不要留下漏洞,，不要使國家的資產(chǎn)流失得更厲害。



 意見之三,，重視項(xiàng)目資金中的物權(quán),。馮玉蘭委員說，目前一些科研單位和一些企業(yè)的科研人員,，向中央的或地方的科技,、財政等部門申請一些項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)投在建筑,、設(shè)備上,。這些物產(chǎn)少數(shù)屬國家，多數(shù)屬于企業(yè)或個人,。應(yīng)考慮防止個人用這種方式侵犯國家的物權(quán),。



 點(diǎn)評：法律是社會生活的反映。國有資產(chǎn)流失為大眾所關(guān)注,，物權(quán)法制定適逢其時,。立法要勇于擔(dān)當(dāng)，打開眼界,，從善如流，以圖化解改革難題,。