• 【發(fā)布單位】作者：汪偉
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• 【發(fā)布日期】2004-11-16 12:37:11
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• 【所屬類別】立法追蹤

-我國將出臺(tái)《物權(quán)法》保護(hù)居民房屋產(chǎn)權(quán)-

    20多年的改革開放,，是私有財(cái)產(chǎn)發(fā)育和積累的過程。而房屋在成為多數(shù)普通城市居民最大的私產(chǎn)的同時(shí),，也是社會(huì)矛盾和沖突最集中的領(lǐng)域之一,。剛剛經(jīng)人大常委會(huì)第二次審議的《物權(quán)法》(草案)，被普遍認(rèn)為有助于確認(rèn),、保護(hù)老百姓的房屋財(cái)產(chǎn),，也有助于解決買房、住房過程中的諸多糾紛,。
 
 共有面積誰所有    
 “《物權(quán)法》(草案)引進(jìn)了現(xiàn)行的法律中沒有的“區(qū)分所有”的提法,，有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義”，華東政法學(xué)院民法專家高富平教授說,，“在多數(shù)中國市民住的是成套商品房,，所有權(quán)狀況比較復(fù)雜的時(shí)代，這種意義更加顯著,?！?
 
 購房合同中規(guī)定的住宅面積分為“套內(nèi)面積”和“分?jǐn)偯娣e”兩部分，因此,，住宅小區(qū)業(yè)主對(duì)建筑物的權(quán)利是“獨(dú)有”和“共有”兩部分的復(fù)合,。高富平認(rèn)為，《物權(quán)法》不僅要對(duì)所有權(quán)做出界定,，也要對(duì)業(yè)主團(tuán)體行使管理的權(quán)利做出界定,。 
 
 在中國社科院法學(xué)所梁慧星研究員和中國人民大學(xué)法學(xué)院王利民教授分別牽頭起草的草案，以及后來的全國人大法工委確定的“征求意見稿”中，關(guān)于“區(qū)分所有”的內(nèi)容爭議極少,。而在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)建筑物的共有部分和小區(qū)內(nèi)的綠地,、車庫和會(huì)所的權(quán)屬,，卻聚訟不休。 
 
 《物權(quán)法》(草案)規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、商業(yè)住宅用房等專有部分享有所有權(quán),，對(duì)走廊、樓梯,、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利,。”有此清晰的法律界定,，建筑物上比比皆是的外墻,、電梯廣告，還有樓頂發(fā)射塔,，以及由此引發(fā)的矛盾糾紛也可明晰化,。 
 
 同時(shí)，草案規(guī)定小區(qū)業(yè)主“對(duì)該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利”,，并且“對(duì)建筑單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議認(rèn)為不合適的，有權(quán)更換”,。經(jīng)常抱怨“請(qǐng)不走管家”的業(yè)主們,，也將運(yùn)用法律條文維護(hù)自己的權(quán)益。 
 
 另一個(gè)現(xiàn)實(shí)中矛盾糾結(jié)的領(lǐng)域,，是會(huì)所,、車庫和綠地的歸屬。草案規(guī)定“會(huì)所,、車庫,、綠地等的歸屬，有約定的,，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”,。這一表述在法學(xué)界有不同看法。 
 
 有學(xué)者認(rèn)為,，開發(fā)商或建設(shè)單位在建筑物首次轉(zhuǎn)讓的合同中,，常約定住宅小區(qū)內(nèi)的綠地或法定停車位所有權(quán)或使用、占有、收益和管理的法律權(quán)利屬于賣方,。此時(shí),，依據(jù)《物權(quán)法》(草案)“依約定確權(quán)”的制度設(shè)計(jì)，綠地和車庫所有權(quán)或法律權(quán)益將全部歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商或建設(shè)單位,。這會(huì)帶來嚴(yán)重的后果,。因此應(yīng)該立法規(guī)定，小區(qū)綠地,、法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的車庫的權(quán)利歸屬定為小區(qū)全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),。 
 
 高富平認(rèn)為，如果開發(fā)商或建設(shè)單位不能提供產(chǎn)權(quán)證,，就不能約定為其所有,。而建在房底下的車庫，開發(fā)商是不可能拿到產(chǎn)權(quán)證的,。但房產(chǎn)市場目前供不應(yīng)求,，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)，售房格式合同中的不合理約定,，常常很難避免,。因此“約定確權(quán)”難說合理。 
 
 但上海四維律師事務(wù)所律師熊立民則認(rèn)為,，《物權(quán)法》不應(yīng)該強(qiáng)制界定綠地和車庫,、會(huì)所等的歸屬?！胺慨a(chǎn)開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)不是像電信,、郵電等行業(yè)那樣由壟斷造成，而是市場供求關(guān)系決定的,。法律和行政不應(yīng)該過多干預(yù)市場,。如果今天房產(chǎn)市場高漲，《物權(quán)法》立法干預(yù)市場行為,，照此邏輯,，明天房產(chǎn)市場低迷，豈不要修改法律刺激市場,？”熊立民說,，法律扮演著守夜人的角色，如此干預(yù)市場將有損法律的權(quán)威,。 
 
 物權(quán)糾紛何其多 
 
 《物權(quán)法》(草案)第七章中規(guī)定,，“建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相鄰的不動(dòng)產(chǎn)；安裝空調(diào)等設(shè)施,，不得因滴水,、噪音對(duì)相鄰的權(quán)利人造成損害”,，在全國人大常委會(huì)審議時(shí)，有委員認(rèn)為法律做出這樣的規(guī)定太過細(xì)化,。但不少法學(xué)家卻認(rèn)為,，《物權(quán)法》應(yīng)該但還不夠細(xì)，某些規(guī)定尚嫌粗放,。 
 
 實(shí)際上,，高富平說，在最常見的兩類物權(quán)糾紛：買賣糾紛和相鄰糾紛中,，細(xì)化解決糾紛的條文，有明確規(guī)定可以給司法實(shí)踐提供依據(jù)和便利,。 
 
 “就相鄰關(guān)系而言,，獨(dú)有部分使用會(huì)影響到他人，獨(dú)有部分的使用就會(huì)受到限制,。像裝修中拆承重墻,，改變結(jié)構(gòu)，造成危險(xiǎn),；或者改變衛(wèi)生間或廚房的位置,，將衛(wèi)生間安排在樓下的臥室上方，影響樓下的休息等等,，這些小事影響著千家萬戶的生活,。” 
 
 《物權(quán)法》的主要起草者,、中國社科院法學(xué)所的梁慧星研究員提到過物權(quán)糾紛中的極端案例：開發(fā)商將100套房子賣給了500個(gè)人,。“一房多賣”屬于典型的買賣糾紛,，但房產(chǎn)市場高熱,、開盤瘋漲和開發(fā)商唯利是圖，并非“一房多賣”的唯一原因,，它更多折射出中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用,。如果不動(dòng)產(chǎn)登記制度獨(dú)立、統(tǒng)一,、完備,，房屋交易和交易糾紛，可依據(jù)登記內(nèi)容做出判定,。 
 
 高富平認(rèn)為,，登記制度是程序法，它確認(rèn),、保護(hù)物權(quán),，并確認(rèn)物權(quán)流轉(zhuǎn)秩序,，因此是《物權(quán)法》制度設(shè)計(jì)的核心和基礎(chǔ)。 
 
 目前,，全國只有少數(shù)地方如上海已將土地,、房屋登記機(jī)關(guān)合二為一，多數(shù)地方房屋登記和土地登記分別歸屬于不同部門,，而且查閱限制很多,，導(dǎo)致當(dāng)事人不能從登記機(jī)關(guān)即時(shí)得到準(zhǔn)確的信息，這是“一房多賣”的怪現(xiàn)狀的一個(gè)重要根源,。 
 
 中國設(shè)有各種級(jí)別的登記機(jī)關(guān),，造成同一不動(dòng)產(chǎn)可能在不同級(jí)別登記機(jī)關(guān)登記不同權(quán)屬狀況，扭曲了市場交易信息,。此外,，各種不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還常常借登記設(shè)置不合理的高額登記費(fèi)，或者設(shè)置不合理的登記期限,，讓當(dāng)事人反復(fù)登記,，部門利益人為加高了登記和市場交易成本。因此,，梁慧星認(rèn)為,，法律應(yīng)該規(guī)定在區(qū)縣級(jí)法院設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，將現(xiàn)在分散在各個(gè)行政部門的登記職能統(tǒng)一到這個(gè)獨(dú)立機(jī)關(guān)中來,。 
 
 梁慧星的這一方案沒有為人大法律委員會(huì)所采納,。高富平表示，登記機(jī)關(guān)設(shè)在法院的出發(fā)點(diǎn)在于維護(hù)私權(quán),，而行政機(jī)關(guān)登記制度借重了行政機(jī)關(guān)的權(quán)威,，但是出發(fā)點(diǎn)是便于管理，因此帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)“民無私產(chǎn),、房屋屬公”的時(shí)代色彩,。雖然送交人大常委會(huì)審查的《物權(quán)法》草案對(duì)登記程序、費(fèi)用和登記機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍做出規(guī)定,，新創(chuàng)設(shè)的異議登記和預(yù)告登記制度,，可能會(huì)遏制“一房多賣”現(xiàn)象，但多級(jí)別,、多部門的登記體制沒有根本改變,。從根本來說，這種改變涉及到的是政治體制方面的變革,。 
 
 高富平承認(rèn),，雖然我們提出轉(zhuǎn)變政府機(jī)關(guān)的職能，但設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)缺乏現(xiàn)實(shí)可能,，只能寄望于政府機(jī)關(guān)按照物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行登記,。像上海市的房地產(chǎn)登記條例,，背后與《物權(quán)法》的立法思想一致，可以算一個(gè)改良,。 
 
 70年后何處去 
 
 城市土地歸國家所有,，按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，土地使用權(quán)的最高年限為70年,。如果沒有制度安排,，最多70年后，市民的私有房產(chǎn)將變成沒有土地的空中樓閣,。在媒體的關(guān)注下,，“70年后房子怎么辦”的問題，受到越來越多市民重視,，《物權(quán)法》草案沒有解決這一問題,，高富平認(rèn)為，這是這部突破性法律最大的遺憾,。 
 
 中國城鎮(zhèn)土地歸國家所有,?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。高富平稱,，1990年代初出臺(tái)土地出讓制度,，借鑒自香港和英國的土地批租制度，但未考慮居住權(quán)和土地使用年限的沖突,。當(dāng)時(shí)規(guī)定,，土地使用權(quán)到期后需重新申請(qǐng)，因此存在批和不批兩種可能,。一旦不批,，依據(jù)條例第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物由國家無償取得,。” 
 
 《物權(quán)法》草案對(duì)此規(guī)定,，“國有土地使用權(quán)期滿,，出讓方未收回土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人可以繼續(xù)使用土地并應(yīng)當(dāng)支付出讓金,。出讓方收回土地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)提前六個(gè)月通知土地使用權(quán)人?！边@一規(guī)定沒有突破原有框架,。學(xué)者們傾向于相信,，居者有其屋是是人權(quán)和生存權(quán)最基本的內(nèi)容，也是任何一個(gè)政府的義務(wù),，因此未來解決這一問題的思路作樂觀想象,，可能是國家開征相關(guān)稅收。但多年后的城市發(fā)展可能會(huì)帶來不同地塊之間的差價(jià)問題,，國家作為唯一地主,，仍然足可警醒。 
 
 與此問題相關(guān),，高富平認(rèn)為,，《物權(quán)法》(草案)的另一遺憾是沒有將多種土地使用權(quán)歸并。 
 
 現(xiàn)有的房屋土地使用權(quán)包括三種狀況：宅基地——法律對(duì)土地使用權(quán)屬?zèng)]有明確規(guī)定,，不需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金,，可以無限期延續(xù)；公轉(zhuǎn)私房——有房屋所有權(quán),，沒有土地使用權(quán),；商品房——土地使用權(quán)有期限，需繳納土地轉(zhuǎn)讓金,。這三種房屋土地使用權(quán)并存,，造成多種不公平：花錢拿到土地使用權(quán)的有使用期限，不花錢的反而沒有期限,，沒有土地使用權(quán)的公房在市場中也可以賣到高價(jià),。高富平認(rèn)為，《物權(quán)法》本應(yīng)該將不同的土地使用權(quán)統(tǒng)一起來,，但它沒有很好地吸收房地產(chǎn)法的規(guī)則,，也沒有將房地產(chǎn)法中已出現(xiàn)的問題解決掉。中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法規(guī)大多根據(jù)1990年代初期的社會(huì)現(xiàn)實(shí)制定,，如果《物權(quán)法》將房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一一致,，將大大簡化人們對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)識(shí)，以便于交易,。 
 
 “當(dāng)然”,，高富平說，“要制定一個(gè)規(guī)則是容易的,，但是要改變既有的制度現(xiàn)狀,，需要大量的調(diào)研，協(xié)調(diào)各種利益,，獲得人們的認(rèn)同,，這是一個(gè)非常復(fù)雜的過程?！?
 
 物權(quán)為何要立法 
 
 《物權(quán)法》(草案)將“物”規(guī)定為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),，而將“物權(quán)”定義為“自然人,、法人直接支配特定物的權(quán)利”。物權(quán)的核心是所有權(quán),，指權(quán)利人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)活動(dòng)產(chǎn),，依法享有占有、使用,、收益和處分的權(quán)利,。 
 
 高富平認(rèn)為“《物權(quán)法》確認(rèn)了私人已擁有的財(cái)產(chǎn)，因此確認(rèn)了誰在市場里有發(fā)言權(quán),，它是市場經(jīng)濟(jì)的根基：有財(cái)產(chǎn),，并且可以買賣，就產(chǎn)生了市場,。物權(quán)法是今后中國社會(huì)發(fā)展的基石”,。 
 
 《物權(quán)法》立法使得法學(xué)專家歡欣鼓舞，普通市民卻不了解,，這一在法學(xué)界和鋼筋水泥構(gòu)筑了房屋地基一樣構(gòu)筑了我們私有財(cái)產(chǎn)地基的法律,，和已有的法律有何不同。 
 
 法學(xué)學(xué)者認(rèn)為,，中國改革開放的過程,，實(shí)際上是一個(gè)社會(huì)成員私有財(cái)產(chǎn)發(fā)育的過程，涉及到房屋尤其如此,。從前大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住在公房里,，現(xiàn)在很多人擁有自己的房產(chǎn),，中國人的財(cái)產(chǎn)形態(tài)有了根本性的變化,。高富平認(rèn)為，憲法作為上位法和基本法,，對(duì)“公民財(cái)產(chǎn)不可侵犯”做出了規(guī)范,，而1986年制定的《民法通則》，由于時(shí)處經(jīng)濟(jì)改革初期,，立法者認(rèn)識(shí)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)之間搖擺不定,，方向不明確，法律對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)更多傾向于保護(hù)國有財(cái)產(chǎn),。所謂“國有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的提法給人一個(gè)印象,，就是私有財(cái)產(chǎn)似乎并沒有得到有效的保護(hù)。起草《民法典》,，保護(hù)改革開放中成長起來的社會(huì)成員私人財(cái)富,，已成當(dāng)務(wù)之急。 
 
 對(duì)操持法律實(shí)務(wù)的律師和法官而言,，《物權(quán)法》將散見全國的各種地方執(zhí)行法規(guī)中有關(guān)規(guī)定抽取出來,，形成“物權(quán)”的法律原則,，并以明晰的成文法條文固定下來，是一個(gè)重要進(jìn)步,。多年以來,，相關(guān)規(guī)定不乏含糊不清甚至相互抵觸之處，判決高度受限于基層法官水平,，即使對(duì)法理理解無誤,，也常常因?yàn)樾姓块T利益或行業(yè)利益對(duì)司法的干預(yù)歪曲判決?！段餀?quán)法》出臺(tái),，可以有效遏制這種現(xiàn)象。 
 
 因此,，雖然法學(xué)界對(duì)《物權(quán)法》(草案)的部分內(nèi)容尚有爭議,，也有人認(rèn)為它回避了某些重要議題。但多數(shù)法學(xué)界人士認(rèn)為,，一部法律不可能解決所有的問題,。雖然，《物權(quán)法》立法本來可以吸收更多的意見建議,，可以將草案的內(nèi)容公布于眾,，讓利益相關(guān)又寄望甚重的百姓也來討論——這或許可將很多問題提前暴露出來，勝于“閉門立法”之后再“組織學(xué)習(xí)”,。( 文章原載新民周刊）