• 【發(fā)布單位】作者：李樂
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2006-02-12 08:43:24
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：中國經濟網
• 【所屬類別】立法追蹤

-《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》征求意見稿-

一項被稱作“勾地”的國有土地使用權出讓的新方式正在被國土資源部考慮,。目前,，寫有相關內容的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》征求意見稿，已經下發(fā)至地方國土廳局,。來自國土資源部的消息稱,，正式執(zhí)行日期大致在2006年7月。



 按照國土資源部方面的解釋,，所謂“勾地”是指土地在正式掛牌出讓前,，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價，在政府認可其出價后,，再行掛牌,、招標、拍賣的交易方式,。但國土資源部強調,，“勾地”絕不會突破“8·31”以后既有的國有土地使用權交易原則。有分析人士認為,，“勾地”政策很可能與2005年的多起土地流拍有關,。



 “勾地”制度現(xiàn)身



 就在2006年春節(jié)前，全國地方國土廳局陸續(xù)接到了來自國土資源部的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》征求意見稿(下稱“征求意見稿”),。地方國土系統(tǒng)的官員們發(fā)現(xiàn),，除了重申“招、拍,、掛”程序外,，“征求意見稿”還出現(xiàn)一個新概念——“勾地”。



 “征求意見稿”對于“勾地”的定義如下：單位和個人對具體宗地有使用意向的,，可以提出“勾地”申請,，并承諾愿意支付的土地價格。市,、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的,，應當及時以招標拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出“勾地”申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動,，且報價不得低于其承諾的土地價格,。



 盡管只有不到200字的陳述，但這并不能阻止地方國土系統(tǒng)的關注,。記者了解到,，此前,，在國土資源部于廣州舉行的一次全系統(tǒng)征求意見的會議上，“勾地”是地方國土官員主要關注的問題之一,，“大家都希望有一個比較明確的說法?！币晃慌c會人士對記者透露,。



 記者了解到，目前國土資源部提出的“勾地”實際上舶來于香港的土地批租制度,。不過,，香港地產界人士告訴記者，香港的“勾地”是在暫停正?！百u地”的前提下執(zhí)行的,，而國土資源部提出的“勾地”并未明確兩種制度是否可以并行。對此,，國土資源部方面的思路是,，“先提出一個思路，待征求意見,，最終確定后,，再進行細化?！憋@然,，還遠沒有到考慮是否并行以及一系列技術問題的階段?！肮吹亍睂临Y源部與地方國土系統(tǒng)一樣都還是一個新課題,。



 此外，“征求意見稿”還關注到了城市之間的不同情況,，提出“有條件的城市可以實行‘勾地’制度,。”但對于“條件具備”的實質內容,，據稱至少要等到7月才有結果,，屆時將是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》的正式執(zhí)行日期。



 “流拍”未雨綢繆



 在香港應運而生的“勾地”政策,，何以此時被國土資源部“引入”,？種種跡象表明，這或許是一種“未雨綢繆”,。



 香港地產界人士告訴記者,，自亞洲金融危機導致香港地產市場低迷以來，香港地政署便暫停了“賣地”轉而采用“勾地”制度,，以避免在市場低潮期土地被賤賣,。近兩年來,，長實、新地,、新世界等香港大型地產商均是通過“勾地”獲取土地,，地價始終未曾大幅度下跌。



 而中國內地的房地產市場較香港而言,，受國際金融因素影響很小,，因而相對穩(wěn)定，并不存在市場波動帶來的相應風險,。所以,，此前若干城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)象或許是“勾地”政策被引入的一個比較現(xiàn)實的解釋。



 2005年9月,，作為最早實行“招,、拍、掛”的城市之一深圳出現(xiàn)土地“流拍”,。彼時,，深圳龍崗坪地、龍崗坪山,、龍崗坪湖三塊土地在9月6日的現(xiàn)場答疑會遭遇冷場之后,，均于9月15日“流拍”。目前,，除龍崗坪山地塊事后以3550萬元的價格拍出之外,，其他兩塊土地仍維持“流拍”狀態(tài)。



 實際上,，從2003年至今,，深圳已經總共有5宗土地“流拍”。而在2005年,，武漢,、南京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象，武漢“流拍”土地的總額甚至超過10億元,。



 “這些土地流拍雖然發(fā)生在二線城市,，但已經引起了國土資源部的關注，雖然‘流拍’現(xiàn)在沒有發(fā)生在一線城市,，但未雨綢繆是應該的,。”一位接近國土資源部高層的學者對記者說,。在他看來,，待“流拍”現(xiàn)象發(fā)展到一線城市再行防控其風險，多少有些“滯后”,。



 按照這位學者的邏輯,，政府啟動“勾地”制度后,，對于出價并未達到政府評估價格的土地，政府可選擇“不出讓”,，也就是地產商“勾地失敗”,。相反，地產商一旦“勾地”成功,，隨之進入“招、拍,、掛”階段,，如有人競價,，則“價高者得”,；而一旦無人競價，按照“征求意見稿”的規(guī)定,，“勾地”成功者“必須以不得低于其承諾的土地價格”買入,。



 這樣,，政府進行土地出讓時面對的“流拍”風險就可以得到規(guī)避,。不過,，對此說法,，國土資源部方面并不認同,，按照“征求意見稿”前言部分中的相關表述，國土資源部更樂于將“勾地”制度的引入,，看做是完善現(xiàn)行土地出讓制度的一種努力,。



 中小房企命運



 在“勾地”制度的發(fā)源地香港,，只有地產商報出的價格達到或超過政府的心理價位,，才能“勾地”成功,，而政府并不公布其心理價位,。“在現(xiàn)行勾地政策下,，中小型發(fā)展商其實很委屈,，因為他們財力小,，實在不足以與大型發(fā)展商爭地?！毕愀蹨y量師學會會長張達棠說,。



 在香港，房企為了能夠一次“勾地”成功,，往往會抬高其“勾地”報價，以達到或者超過政府認可的價位,。另外,，抬高“勾地”價位無形中還抬高了土地交易的門檻,，將一些資金實力不濟的潛在競爭對手排除在外,，降低土地在拍賣中被“截殺”的可能性。



 “現(xiàn)在(香港)勾地政策已變成大型發(fā)展商作主導?！睆堖_棠認為,。2005年香港“勾地”成功的7塊土地，均落入長實,、新世界等大型地產商之手,。



 內地欲行的“勾地”或許將面對同樣的問題,，因為“勾地”的游戲規(guī)則和“招拍掛”一樣，是“價高者得”,。相關人士透露,，“勾地就是一次技術層面的完善,，不會改變現(xiàn)行土地交易制度的基本原則,?！本褪钦f雖然增加了“勾地”這一程序，但土地的最終獲取還是要通過“招,、拍,、掛”來實現(xiàn),。只不過在無人應價的情況下，“勾地”成功者以“勾地價”將土地買入,。言外之意,，“價高者得”的原則不會因為“勾地”被突破,。



 目前,，國內多數(shù)地產商對于“勾地”尚知之甚少，甚至有地產商對記者表示并不知情，這種情況以可能受到影響最大的中小型房企居多,。為了平衡中小型房企的利益訴求,，香港地政署已出臺“八折勾地”政策，而國土資源部提出的“勾地”政策并未涉及相關內容,。



 “勾地”或許將進一步擠壓中小型房企的生存空間,。