• 【發(fā)布單位】作者：李樂(lè)
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• 【發(fā)布日期】2006-02-12 08:43:24
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• 【文件來(lái)源】來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿-

一項(xiàng)被稱作“勾地”的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的新方式正在被國(guó)土資源部考慮。目前,，寫有相關(guān)內(nèi)容的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿,，已經(jīng)下發(fā)至地方國(guó)土廳局。來(lái)自國(guó)土資源部的消息稱，正式執(zhí)行日期大致在2006年7月,。



 按照國(guó)土資源部方面的解釋,，所謂“勾地”是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并出價(jià),，在政府認(rèn)可其出價(jià)后,，再行掛牌、招標(biāo),、拍賣的交易方式,。但國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“勾地”絕不會(huì)突破“8·31”以后既有的國(guó)有土地使用權(quán)交易原則,。有分析人士認(rèn)為,，“勾地”政策很可能與2005年的多起土地流拍有關(guān)。



 “勾地”制度現(xiàn)身



 就在2006年春節(jié)前,，全國(guó)地方國(guó)土廳局陸續(xù)接到了來(lái)自國(guó)土資源部的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿(下稱“征求意見(jiàn)稿”),。地方國(guó)土系統(tǒng)的官員們發(fā)現(xiàn)，除了重申“招,、拍,、掛”程序外，“征求意見(jiàn)稿”還出現(xiàn)一個(gè)新概念——“勾地”,。



 “征求意見(jiàn)稿”對(duì)于“勾地”的定義如下：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的,，可以提出“勾地”申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格,。市,、縣國(guó)土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓該宗地,。提出“勾地”申請(qǐng)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng),，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。



 盡管只有不到200字的陳述,，但這并不能阻止地方國(guó)土系統(tǒng)的關(guān)注,。記者了解到，此前,，在國(guó)土資源部于廣州舉行的一次全系統(tǒng)征求意見(jiàn)的會(huì)議上,，“勾地”是地方國(guó)土官員主要關(guān)注的問(wèn)題之一，“大家都希望有一個(gè)比較明確的說(shuō)法,?！币晃慌c會(huì)人士對(duì)記者透露。



 記者了解到,，目前國(guó)土資源部提出的“勾地”實(shí)際上舶來(lái)于香港的土地批租制度,。不過(guò),，香港地產(chǎn)界人士告訴記者，香港的“勾地”是在暫停正?！百u地”的前提下執(zhí)行的,，而國(guó)土資源部提出的“勾地”并未明確兩種制度是否可以并行。對(duì)此,，國(guó)土資源部方面的思路是,，“先提出一個(gè)思路，待征求意見(jiàn),，最終確定后,，再進(jìn)行細(xì)化?！憋@然,，還遠(yuǎn)沒(méi)有到考慮是否并行以及一系列技術(shù)問(wèn)題的階段?！肮吹亍睂?duì)國(guó)土資源部與地方國(guó)土系統(tǒng)一樣都還是一個(gè)新課題,。



 此外，“征求意見(jiàn)稿”還關(guān)注到了城市之間的不同情況,，提出“有條件的城市可以實(shí)行‘勾地’制度,。”但對(duì)于“條件具備”的實(shí)質(zhì)內(nèi)容,，據(jù)稱至少要等到7月才有結(jié)果,，屆時(shí)將是《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的正式執(zhí)行日期,。



 “流拍”未雨綢繆



 在香港應(yīng)運(yùn)而生的“勾地”政策,，何以此時(shí)被國(guó)土資源部“引入”？種種跡象表明,，這或許是一種“未雨綢繆”,。



 香港地產(chǎn)界人士告訴記者，自亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái),，香港地政署便暫停了“賣地”轉(zhuǎn)而采用“勾地”制度,，以避免在市場(chǎng)低潮期土地被賤賣。近兩年來(lái),，長(zhǎng)實(shí),、新地、新世界等香港大型地產(chǎn)商均是通過(guò)“勾地”獲取土地,，地價(jià)始終未曾大幅度下跌,。



 而中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)較香港而言，受國(guó)際金融因素影響很小,，因而相對(duì)穩(wěn)定,，并不存在市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),。所以，此前若干城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)象或許是“勾地”政策被引入的一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的解釋,。



 2005年9月,，作為最早實(shí)行“招、拍,、掛”的城市之一深圳出現(xiàn)土地“流拍”,。彼時(shí)，深圳龍崗坪地,、龍崗坪山,、龍崗坪湖三塊土地在9月6日的現(xiàn)場(chǎng)答疑會(huì)遭遇冷場(chǎng)之后，均于9月15日“流拍”,。目前,，除龍崗坪山地塊事后以3550萬(wàn)元的價(jià)格拍出之外，其他兩塊土地仍維持“流拍”狀態(tài),。



 實(shí)際上,，從2003年至今，深圳已經(jīng)總共有5宗土地“流拍”,。而在2005年,，武漢、南京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象,，武漢“流拍”土地的總額甚至超過(guò)10億元,。



 “這些土地流拍雖然發(fā)生在二線城市，但已經(jīng)引起了國(guó)土資源部的關(guān)注,，雖然‘流拍’現(xiàn)在沒(méi)有發(fā)生在一線城市,，但未雨綢繆是應(yīng)該的?！币晃唤咏鼑?guó)土資源部高層的學(xué)者對(duì)記者說(shuō),。在他看來(lái)，待“流拍”現(xiàn)象發(fā)展到一線城市再行防控其風(fēng)險(xiǎn),，多少有些“滯后”,。



 按照這位學(xué)者的邏輯，政府啟動(dòng)“勾地”制度后,，對(duì)于出價(jià)并未達(dá)到政府評(píng)估價(jià)格的土地,，政府可選擇“不出讓”，也就是地產(chǎn)商“勾地失敗”,。相反,，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進(jìn)入“招,、拍,、掛”階段,，如有人競(jìng)價(jià)，則“價(jià)高者得”,；而一旦無(wú)人競(jìng)價(jià),，按照“征求意見(jiàn)稿”的規(guī)定，“勾地”成功者“必須以不得低于其承諾的土地價(jià)格”買入,。



 這樣,，政府進(jìn)行土地出讓時(shí)面對(duì)的“流拍”風(fēng)險(xiǎn)就可以得到規(guī)避。不過(guò),，對(duì)此說(shuō)法,，國(guó)土資源部方面并不認(rèn)同，按照“征求意見(jiàn)稿”前言部分中的相關(guān)表述,，國(guó)土資源部更樂(lè)于將“勾地”制度的引入,，看做是完善現(xiàn)行土地出讓制度的一種努力。



 中小房企命運(yùn)



 在“勾地”制度的發(fā)源地香港,，只有地產(chǎn)商報(bào)出的價(jià)格達(dá)到或超過(guò)政府的心理價(jià)位,，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理價(jià)位,?！霸诂F(xiàn)行勾地政策下，中小型發(fā)展商其實(shí)很委屈,，因?yàn)樗麄冐?cái)力小,，實(shí)在不足以與大型發(fā)展商爭(zhēng)地?！毕愀蹨y(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張達(dá)棠說(shuō),。



 在香港，房企為了能夠一次“勾地”成功,，往往會(huì)抬高其“勾地”報(bào)價(jià),，以達(dá)到或者超過(guò)政府認(rèn)可的價(jià)位,。另外,，抬高“勾地”價(jià)位無(wú)形中還抬高了土地交易的門檻，將一些資金實(shí)力不濟(jì)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排除在外,，降低土地在拍賣中被“截殺”的可能性,。



 “現(xiàn)在(香港)勾地政策已變成大型發(fā)展商作主導(dǎo)?！睆堖_(dá)棠認(rèn)為,。2005年香港“勾地”成功的7塊土地，均落入長(zhǎng)實(shí),、新世界等大型地產(chǎn)商之手,。



 內(nèi)地欲行的“勾地”或許將面對(duì)同樣的問(wèn)題,，因?yàn)椤肮吹亍钡挠螒蛞?guī)則和“招拍掛”一樣，是“價(jià)高者得”,。相關(guān)人士透露,，“勾地就是一次技術(shù)層面的完善，不會(huì)改變現(xiàn)行土地交易制度的基本原則,?！本褪钦f(shuō)雖然增加了“勾地”這一程序，但土地的最終獲取還是要通過(guò)“招,、拍,、掛”來(lái)實(shí)現(xiàn)。只不過(guò)在無(wú)人應(yīng)價(jià)的情況下,，“勾地”成功者以“勾地價(jià)”將土地買入,。言外之意，“價(jià)高者得”的原則不會(huì)因?yàn)椤肮吹亍北煌黄啤?


 目前,，國(guó)內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商對(duì)于“勾地”尚知之甚少,，甚至有地產(chǎn)商對(duì)記者表示并不知情，這種情況以可能受到影響最大的中小型房企居多,。為了平衡中小型房企的利益訴求,，香港地政署已出臺(tái)“八折勾地”政策，而國(guó)土資源部提出的“勾地”政策并未涉及相關(guān)內(nèi)容,。



 “勾地”或許將進(jìn)一步擠壓中小型房企的生存空間,。