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• 【發(fā)布日期】2008-06-16 08:47:02
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• 【文件來源】來源：人民法院報
• 【所屬類別】立法追蹤

-最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋-（征求意見稿）

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權糾紛案件,，依法保護當事人的合法權益,，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定,，結合民事審判實踐,，制定本解釋,。



 第一條 依法取得建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權的人,，或者雖未依法登記取得所有權,，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人,，應當認定為物權法第六章所稱業(yè)主,。



 第二條 具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權標的物的建筑物內的住宅,、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間,，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。



 建筑區(qū)劃內的建設用地使用權,，專有部分以外的建筑物部分,，以及建筑區(qū)劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施,，應當認定為物權法第六章所稱共有部分,。



 前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務用房,、外墻面,、樓頂平臺、大堂,、樓梯,、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外,。



 第三條 建筑區(qū)劃內根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分,，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。



 建筑區(qū)劃內除道路,、綠地以外,，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場,、園林等場所,，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內的其他公共場所”。



 建筑區(qū)劃內已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施,，包括圍墻,、大門、車棚,、公共健身設施等,，以及公共照明,、安保、供電,、供水,、供熱、供氣,、有線電視設施,，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設施”。但根據(jù)法律,、行政法規(guī)規(guī)定屬于其他權利人所有的除外,。



 第四條 建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位,、車庫配比的規(guī)定,，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售,、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的,，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。



 第五條 建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定,，將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人,，業(yè)主請求確認該行為無效的,，應予支持。



 建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任,。



 第六條 改變建筑區(qū)劃內按照規(guī)劃建設的公共建筑,、公用設施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途,，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”,。



 第七條 物權法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：



 （一）專有部分,，按照建筑面積計算,。



 （二）建筑物總面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算,。



 （三）總人數(shù),，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。



 （四）建設單位已經(jīng)出售的專有部分,，一戶按一人計算,；建設單位未出售的專有部分，按一人計算。



 第八條 因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房,，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主,，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。



 第九條 業(yè)主未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持,。造成損害的,，并應負賠償責任,。



 業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為,，參照前款規(guī)定處理。



 第十條 建筑區(qū)劃內經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動,，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧,，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持,。造成損害的,，并應負賠償責任。



 第十一條 合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內,，行使物權法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權的,，應予支持。



 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權限,，業(yè)主請求撤銷的,，應予支持。撤銷權的行使,，參照前款規(guī)定處理,。



 第十二條 對維修資金的籌集、使用情況,，業(yè)主請求公布或者查閱的,，應予支持。



 第十三條 業(yè)主共同權益受到侵害,、妨害或者可能受到妨害的,，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：



 （一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會,；



 （二）沒有選舉出業(yè)主委員會,，或者業(yè)主委員會怠于行使權利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主,。



 有關業(yè)主共同權益的生效裁判,，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。



 第十四條 建設單位,、物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內屬于業(yè)主共有的綠地,、道路,、其他公共場所、公用設施,、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能,，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的,，應予支持,。



 建設單位、物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會,、業(yè)主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。



 第十五條 建設單位,、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內業(yè)主共有部分從事盈利性活動,，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持,。



 第十六條 業(yè)主違反法律,、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為,，當事人請求排除妨害,、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,，應予支持：



 （一）危及建筑物安全,；



 （二）妨害建筑物正常使用；



 （三）損害建筑物外觀,；



 （四）違反相關規(guī)定進行房屋內裝飾裝修,；



 （五）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲,；



 （六）違章搭建,、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；



 （七）拒付物業(yè)費,；



 （八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,；



 （九）其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約,，以及損害他人合法權益的行為,。



 第十七條 業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應予支持,。提供便利的業(yè)主請求恢復原狀的,，應予支持。造成損害的,，并應負賠償責任,。



 第十八條 本解釋自 年 月 日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋,。