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• 【發(fā)布日期】2008-06-16 08:47:02
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• 【所屬類別】立法追蹤

-最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋-（征求意見(jiàn)稿）

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，制定本解釋。



 第一條 依法取得建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所有權(quán)的人,，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣,、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱業(yè)主。



 第二條 具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性,，并能夠登記成為單個(gè)業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分,。



 建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán),，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱共有部分,。



 前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務(wù)用房,、外墻面,、樓頂平臺(tái)、大堂,、樓梯,、過(guò)道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺(tái)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個(gè)業(yè)主的除外,。



 第三條 建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個(gè)人的綠地部分,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱“明示屬于個(gè)人的”綠地。



 建筑區(qū)劃內(nèi)除道路,、綠地以外,，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng),、園林等場(chǎng)所,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”。



 建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施,，包括圍墻,、大門、車棚,、公共健身設(shè)施等,，以及公共照明、安保,、供電,、供水、供熱,、供氣,、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設(shè)施”,。但根據(jù)法律,、行政法規(guī)規(guī)定屬于其他權(quán)利人所有的除外。



 第四條 建設(shè)單位在沒(méi)有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi),，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位,、車庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫(kù)的情況下,，將其通過(guò)出售,、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。



 第五條 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定,，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫(kù)通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人,，業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該行為無(wú)效的,，應(yīng)予支持。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就其未違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任,。



 第六條 改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑,、公用設(shè)施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”,。



 第七條 物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：



 （一）專有部分,，按照建筑面積計(jì)算,。



 （二）建筑物總面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計(jì)算,。



 （三）總?cè)藬?shù),，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計(jì)。



 （四）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分,，一戶按一人計(jì)算,；建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計(jì)算,。



 第八條 因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”,。



 第九條 業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害或者恢復(fù)原狀的,，應(yīng)予支持。造成損害的,，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任,。



 業(yè)主實(shí)施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理,。



 第十條 建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害的,，應(yīng)予支持,。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。



 第十一條 合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi),，行使物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權(quán)的,，應(yīng)予支持。



 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權(quán)限,，業(yè)主請(qǐng)求撤銷的,，應(yīng)予支持。撤銷權(quán)的行使,，參照前款規(guī)定處理,。



 第十二條 對(duì)維修資金的籌集、使用情況,，業(yè)主請(qǐng)求公布或者查閱的,，應(yīng)予支持。



 第十三條 業(yè)主共同權(quán)益受到侵害,、妨害或者可能受到妨害的,，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：



 （一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的，為業(yè)主委員會(huì),；



 （二）沒(méi)有選舉出業(yè)主委員會(huì),，或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主,。



 有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判,，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主,。



 第十四條 建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì),、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地,、道路、其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，當(dāng)事人請(qǐng)求排除妨害,、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，應(yīng)予支持。



 建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主等應(yīng)當(dāng)對(duì)其具有權(quán)利來(lái)源承擔(dān)舉證責(zé)任,。



 第十五條 建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動(dòng)，當(dāng)事人請(qǐng)求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持,。



 第十六條 業(yè)主違反法律,、法規(guī)或者管理規(guī)約，實(shí)施下列損害共同權(quán)益或者他人合法權(quán)益的行為,，當(dāng)事人請(qǐng)求排除妨害,、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，應(yīng)予支持：



 （一）危及建筑物安全,；



 （二）妨害建筑物正常使用；



 （三）損害建筑物外觀,；



 （四）違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋內(nèi)裝飾裝修,；



 （五）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲,；



 （六）違章搭建,、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；



 （七）拒付物業(yè)費(fèi),；



 （八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物,；



 （九）其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約,，以及損害他人合法權(quán)益的行為,。



 第十七條 業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等因維護(hù)或者修繕專有部分或者共用部分，請(qǐng)求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的,，應(yīng)予支持,。提供便利的業(yè)主請(qǐng)求恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持,。造成損害的,，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。



 第十八條 本解釋自 年 月 日起施行,；施行后受理的第一審案件適用本解釋。