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• 【發(fā)布日期】2010-01-29 16:53:48
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• 【文件來源】來源：法制日報(bào)
• 【所屬類別】立法追蹤

-新拆遷條例十大亮點(diǎn) 野蠻暴力強(qiáng)拆者可追刑責(zé)-

經(jīng)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),，國務(wù)院法制辦28日全文公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》,，以征求社會(huì)各界意見。



 一樁樁慘烈的中國式拆遷悲劇發(fā)生,，令國有土地房屋征收補(bǔ)償立法備受全社會(huì)高度關(guān)注,。從此次公布的征求意見稿中，人們可以看到,，新條例的立法理念與設(shè)計(jì)思路,，充分彰顯“維護(hù)‘公共利益’，保障被征收人的合法權(quán)益”的鮮明特色，并在公益維護(hù)與私權(quán)捍衛(wèi)的交叉碰撞之間,，力求達(dá)到雙贏平衡,。



 亮點(diǎn)一



 公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開



 征求意見稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要,，對(duì)國有土地上單位,、個(gè)人的房屋實(shí)行征收以及對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例,。



 明確這點(diǎn),，不僅意味著長期以來在拆遷活動(dòng)中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，而且宣告,，將“公共利益”征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式,，將徹底退出歷史舞臺(tái)。



 我國2004年憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn),，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,，才能進(jìn)行征收或者征用。



 但什么是“公共利益”,，如何界定,？成為立法的一大難點(diǎn)。專家學(xué)者認(rèn)為不能過大,，實(shí)務(wù)部門認(rèn)為不能過窄,。有學(xué)者指明，“公共利益”的界定,，直接關(guān)系到對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度以及地方政府的強(qiáng)拆空間,。



 征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設(shè)施建設(shè),；國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源,、交通、水利,、科技,、教育、文化,、衛(wèi)生,、體育、環(huán)境和資源保護(hù),、文物保護(hù),、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè),；為改善低收入住房困難家庭居住條件,，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件,，由政府組織實(shí)施的危舊房改造,；國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要,。



 亮點(diǎn)二



 政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體



 征求意見稿規(guī)定,，縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。



 這就是說,，實(shí)施公益性征收,、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個(gè)，那就是政府,。



 明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w,，是對(duì)現(xiàn)行操作的徹底顛覆。過去,，制度設(shè)計(jì)的,，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可,，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷,。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤,，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里。由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈,，不斷升級(jí),。



 亮點(diǎn)三



 政府征收房屋必須要兩次公告



 征求意見稿第10條規(guī)定,，縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后,，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍,、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告,，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求被征收人,、公眾和專家意見,。公告時(shí)間不得少于30日；但是,，房屋征收范圍較大的,，公告時(shí)間不得少于60日。



 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人,、公眾和專家意見的采納情況,、不采納情況及理由及時(shí)公告。



 征求意見稿第14條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告,。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的,、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間和行政復(fù)議,、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng),。



 征求意見稿在征收程序中，突出強(qiáng)調(diào)了被征收人的知情權(quán),、參與權(quán)等,。



 亮點(diǎn)四



 發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決



 征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的,，可以依法申請行政復(fù)議,，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。



 這是一個(gè)新規(guī)定,。突破只能對(duì)補(bǔ)償,、安置可以提起復(fù)議或訴訟的局限。



 征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭議,，通常因是否屬于“公共利益”而起,。在這個(gè)問題上，過去政府既是運(yùn)動(dòng)員也是裁判員,，一手遮天,，每每讓被征收人感到缺乏一個(gè)平等的說理平臺(tái)。



 對(duì)征求意見稿的這一規(guī)定,，北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋教授認(rèn)為：“這一點(diǎn)非常重要,，因?yàn)椤怖妗_實(shí)存在模糊地帶。從美國的經(jīng)驗(yàn)看,，法院在同一件事情上也會(huì)有截然相反的判決,。但非常重要的一點(diǎn)是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn),，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方,。”



 他表示,，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機(jī)會(huì),，也是政府重新審視自己決定是否周全的機(jī)會(huì)。



 亮點(diǎn)五



 危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意



 征求意見稿規(guī)定,，因危舊房改造的需要征收房屋的,，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見,。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的,，縣級(jí)以上地方人民政府方可作出房屋征收決定,；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定,。政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時(shí)公布,。



 征求意見稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的,，補(bǔ)償方案在報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)前,，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議,，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的,，方可生效。



 打著危房房改造的旗號(hào),，一些地方政府與開發(fā)商聯(lián)手行強(qiáng)拆之實(shí),，踐踏被征收人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。征求意見稿的規(guī)定,，有可能將明顯放慢舊房改造步伐,。



 亮點(diǎn)六



 征收補(bǔ)償額按市場評(píng)估價(jià)確定



 征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補(bǔ)償額,，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度,、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定,。



 被征收房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格,。



 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),，由被征收人以投票、抽簽等方式確定,。



 因補(bǔ)償談不攏,，不知釀成了多少拆遷悲劇,。



 征求意見稿的這一規(guī)定,，至少有兩大看點(diǎn)：一是明確評(píng)估價(jià)“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格”；二是強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性?，F(xiàn)在,，許多被征收人都認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)不中立,，因?yàn)槎际钦畣畏街付ǖ?。征求意見稿改進(jìn)為“由被征收人以投票,、抽簽等方式確定”，即被征收人說了算,。



 如果評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告的,，還將面臨被警告、吊銷資質(zhì),、被追究刑事責(zé)任等制裁,。這是征求意見稿在法律責(zé)任中的規(guī)定。



 亮點(diǎn)七



 尊重被征收人補(bǔ)償方式多樣選擇



 征求意見稿規(guī)定,，補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式,。



 因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的,，被征收人享有回遷的權(quán)利。除征收租賃房屋外,，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式,。



 提供靈活多樣的選擇，體現(xiàn)了對(duì)被征收人的尊重,。



 亮點(diǎn)八



 野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé)



 征求意見稿規(guī)定,，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱,、供氣,、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力,、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷,。



 2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人,，攜帶鋼管,、撬棍和封口膠，對(duì)普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷,，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場,。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件,。



 根據(jù)征求意見稿,，如果房屋征收部門及其委托實(shí)施征收補(bǔ)償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的損失要賠償,，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任,，尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予處分,。



 亮點(diǎn)九



 違法建筑不予補(bǔ)償并依法拆除



 征求意見稿規(guī)定，對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,，不予補(bǔ)償,，并依法拆除；對(duì)未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償,。



 對(duì)違法建筑拆除是否補(bǔ)償問題，一直以來都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭議,。



 補(bǔ),，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān),，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單,；不補(bǔ)，是因?yàn)槟菢訉?duì)守法者明顯不公平,。



 征求意見稿堅(jiān)持了“不予補(bǔ)償,，并依法拆除”的立場。



 亮點(diǎn)十



 商業(yè)拆遷強(qiáng)調(diào)自愿公平政府不介入



 征求意見稿在附則中規(guī)定,，非因“公共利益”的需要實(shí)施的拆遷,，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù),，由建設(shè)單位編制具體實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)房屋征收部門批準(zhǔn)后,，按照自愿,、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。建設(shè)單位,、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水,、供熱、供氣,、供電等方式或者以暴力,、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。



 區(qū)別于公益性搬遷,，非“公共利益”的拆遷,，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易,，不存在地方政府介入問題,，講究的是雙方協(xié)商。



 根據(jù)征求意見稿,，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)商業(yè)拆遷進(jìn)行監(jiān)督管理,。