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• 【發(fā)布日期】2010-11-18 08:30:57
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-最高法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的理解與適用-

    最高人民法院于近日發(fā)布的《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》 （以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）將于2010年11月18日起施行,。為正確理解適用,，對(duì)其起草背景和主要內(nèi)容說(shuō)明如下：
    一,、房屋登記案件的受案范圍
    《物權(quán)法》剛一公布,，各種房屋登記的可訴性就成為房屋登記案件審理當(dāng)中引起熱烈討論的一個(gè)問(wèn)題?！段餀?quán)法》及建設(shè)部配套的《房屋登記辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）關(guān)于房屋登記的規(guī)定涉及兩類(lèi)行為,，一是房屋登記行為，包括房屋所有權(quán)登記,、抵押權(quán)登記,、地役權(quán)登記三類(lèi)權(quán)利登記，以及異議登記,、更正登記,、預(yù)告登記三類(lèi)輔助登記。二是相關(guān)行政行為,，包括是否準(zhǔn)予查詢,、復(fù)制登記資料以及撤銷(xiāo)登記、收繳權(quán)屬證書(shū)等行為,。兩類(lèi)行為都符合《行政訴訟法》關(guān)于受案范圍的規(guī)定,，均為可訴。鑒此,，《規(guī)定》第一條規(guī)定：“公民,、法人或者其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服，提起行政訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理,。”
    關(guān)于房屋登記排除司法審查的問(wèn)題,，司法解釋規(guī)定了三種情形：（1）根據(jù)有權(quán)機(jī)關(guān)法律文書(shū)所為的房屋登記,。《規(guī)定》第二條第一款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院,、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者有權(quán)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為,，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的,，人民法院不予受理,，但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書(shū)內(nèi)容不一致的除外,?！睋?jù)此，可分兩種情況,，一是按照具有確權(quán)效果的人民法院判決,、仲裁委員會(huì)的仲裁書(shū)、人民政府的征地決定作出的房屋登記行為,。按照《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定,，此時(shí)，新的權(quán)利人已經(jīng)直接取得了房屋所有權(quán),。二是根據(jù)人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)作出的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)作出的房屋登記行為,，登記機(jī)構(gòu)受到有權(quán)機(jī)關(guān)文書(shū)效力的拘束。上述兩種情況下,，登記機(jī)構(gòu)所作的登記并非出于獨(dú)立意志,，承認(rèn)其可訴性不能起到救濟(jì)當(dāng)事人的作用，只能徒增司法負(fù)擔(dān),。（2）換證,、補(bǔ)證及更新登記簿的可訴性?！兑?guī)定》第二條第二款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā),、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書(shū)、登記證明或者更新登記簿的行為,，公民,、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理,?！?根據(jù)《辦法》第二十七條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明破損的,，權(quán)利人可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā),。房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明遺失,、滅失的,，權(quán)利人可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。另外,，登記簿樣式修改也會(huì)帶來(lái)更新登記簿的問(wèn)題,。這些行為是否可訴？實(shí)踐中經(jīng)常產(chǎn)生疑問(wèn),。我們認(rèn)為,，這些行為如果沒(méi)有改變?cè)怯泝?nèi)容，則系重復(fù)處置行為,，不可訴,；反之則可訴。（3）歷史遺留問(wèn)題,?！兑?guī)定》第二條第三款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民,、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的,，人民法院不予受理?！逼淅碛墒?，在行政訴訟法實(shí)施之前,，房屋登記不屬行政訴訟受案范圍,，按法不溯及既往原則，不應(yīng)受理,。
    《規(guī)定》第三條還規(guī)定了不影響房屋登記案件可訴性的三種情形：“（一）房屋滅失,；（二）房屋登記行為已被登記機(jī)構(gòu)改變；（三）生效法律文書(shū)將房屋權(quán)屬證書(shū),、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據(jù)采用,。”
    房屋滅失,、房屋登記行為被登記機(jī)構(gòu)改變（包括注銷(xiāo),、變更、撤銷(xiāo)等）,，原房屋登記行為仍有損害利害關(guān)系人權(quán)利的可能,，故此應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人保留救濟(jì)的機(jī)會(huì)。這是《規(guī)定》第三人第（一）、（二）項(xiàng)的主要理由,。
    法院在審理民事案件時(shí)把房屋登記作為定案證據(jù)使用后,，當(dāng)事人可以起訴該房屋登記嗎？最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第四十四條第（十）項(xiàng)規(guī)定,，訴訟標(biāo)的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴,。所以，問(wèn)題就是民事判決將房屋登記的結(jié)果的房屋權(quán)屬證書(shū)作為證據(jù)使用,，是否屬于“羈束”的情形,。我們認(rèn)為，應(yīng)為不羈束,，因?yàn)槊袷略V訟的證據(jù)審查與行政訴訟對(duì)行政行為的合法性審查并不是一回事,。這是《規(guī)定》第三條第（三）項(xiàng)的主要理由。
    二,、債權(quán)人的原告資格問(wèn)題
    債權(quán)人訴轉(zhuǎn)移登記的資格問(wèn)題,，在房屋登記案件中大量出現(xiàn)，對(duì)此加以明確的呼聲比較強(qiáng)烈,。我們認(rèn)為,，債權(quán)人一般沒(méi)有原告資格，因?yàn)榉课菟袡?quán)人把房屋賣(mài)掉可獲對(duì)價(jià),，對(duì)價(jià)仍可還債,，并不影響債權(quán)。不過(guò),，確實(shí)存在某些特殊情形應(yīng)當(dāng)承認(rèn)原告資格,。鑒此，《規(guī)定》第四條作出如下規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記,，債權(quán)人不服提起訴訟,，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的,；（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的,； （三）人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的,?！毕旅鎸?duì)上述四種情形分別說(shuō)明：
    第一，以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的,。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方辦理預(yù)告登記后,，房屋買(mǎi)受人享有的債權(quán)就由普通債權(quán)變成了受到特別保護(hù)的債權(quán)。按照《物權(quán)法》第二十條第一款,，預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。據(jù)此,，債務(wù)人再次轉(zhuǎn)讓已作預(yù)告登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理房屋轉(zhuǎn)移登記,。如果房屋登記機(jī)構(gòu)予以辦理,，則債權(quán)人可以基于預(yù)告登記權(quán)利人的身份提起行政訴訟。
    第二,，房屋為抵押物,，且轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意?！段餀?quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定,，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。分三種情況,。一是轉(zhuǎn)讓經(jīng)抵押權(quán)人同意,，同意則意味著放棄了提出異議的權(quán)利；二是轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，但債務(wù)人已經(jīng)代為清償,，此時(shí)不僅抵押權(quán)消滅，債權(quán)也消滅了,，自然沒(méi)有起訴的原告資格,；三是轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意，且抵押權(quán)仍然存在,。有原告資格,。抵押公示的目的當(dāng)中，包括對(duì)抵押權(quán)人的保護(hù),，自然有原告資格,。 
    第三，人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施,。我們認(rèn)為，債權(quán)人在符合以下兩個(gè)條件時(shí)具有原告資格：（1）人民法院采取強(qiáng)制措施的目的在于保障債權(quán)實(shí)現(xiàn),。如果法院采取強(qiáng)制措施是為了其他利益而非保護(hù)特定債權(quán),，則債權(quán)與房屋并無(wú)關(guān)聯(lián)，仍屬于普通債權(quán),，無(wú)原告資格,。（2）人民法院已在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了該強(qiáng)制措施登記,。房屋登記不得對(duì)抗司法，但前提是司法的意志先為房屋登記機(jī)構(gòu)所知悉,。按照有關(guān)司法解釋規(guī)定,，人民法院對(duì)房屋采取強(qiáng)制措施，必須通知房屋登記機(jī)構(gòu),。
    第四,，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通。我們認(rèn)為,，房屋轉(zhuǎn)讓方是否負(fù)有債務(wù)雖非房屋轉(zhuǎn)移登記需要考慮的法定要件,，但房屋登記機(jī)構(gòu)故意侵害債權(quán)卻顯然超出了登記規(guī)則所能容許的底線。如果房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員在明知債務(wù)人轉(zhuǎn)讓房屋系出于逃債目的,，而徇私予以辦理,，則應(yīng)承認(rèn)債權(quán)人的訴權(quán)。
    需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),，本條并非是完全列舉,，只是把實(shí)踐中已經(jīng)共識(shí)四種情形先明確下來(lái)，并不排斥法院在實(shí)踐中繼續(xù)探索,。

    三,、連續(xù)轉(zhuǎn)移登記案件的起訴與受理
    與房屋連續(xù)轉(zhuǎn)讓相附隨，起訴連續(xù)轉(zhuǎn)移登記的情形時(shí)有發(fā)生,，各地法院對(duì)此尚無(wú)共識(shí),。一種意見(jiàn)認(rèn)為法院只能受理起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的案件，對(duì)于后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴,，則不宜受理,，因?yàn)檫@樣就會(huì)損害善意第三人的利益。另一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許一并起訴,，理由是,，后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人未必都是善意取得，應(yīng)當(dāng)給予利害關(guān)系人以救濟(jì)的機(jī)會(huì),。我們傾向于第二種意見(jiàn),，具體有如下三點(diǎn)內(nèi)容：
    第一，利害關(guān)系人具有起訴第一次轉(zhuǎn)移登記的原告資格,，這一點(diǎn)是沒(méi)有疑問(wèn)的,。
    第二，利害關(guān)系人是否具有起訴第二次轉(zhuǎn)移登記的資格,，在第一次轉(zhuǎn)移登記的司法審查結(jié)果出來(lái)之前是不明確的,。如果判決撤銷(xiāo)，則具有起訴第二次登記的資格,。反之則沒(méi)有,。
    第三,，由上述意見(jiàn)可以得出兩個(gè)判斷，一是利害關(guān)系人一并對(duì)多次轉(zhuǎn)移登記一并提起訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)一并受理,，并先審理第一次轉(zhuǎn)移登記。人民法院判決駁回原告就第一次轉(zhuǎn)移登記提出的訴訟請(qǐng)求,，或者確認(rèn)在先轉(zhuǎn)移登記違法（保留登記效果）的,，裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記的起訴；人民法院判決撤銷(xiāo)第一次轉(zhuǎn)移登記的,，則繼續(xù)審理第二次轉(zhuǎn)移登記,。依此類(lèi)推。
    根據(jù)以上觀點(diǎn),，《規(guī)定》第五條規(guī)定：“同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記,，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理,。”“原房屋權(quán)利人,、原利害關(guān)系人對(duì)首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請(qǐng)求,，或者因保護(hù)善意第三人確認(rèn)在先房屋登記行為違法的,，應(yīng)當(dāng)裁定駁回原告對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為的起訴?！薄霸课輽?quán)利人,、原利害關(guān)系人未就首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟，對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的,，人民法院不予受理,。”

    四,、法院通知第三人參加訴訟的問(wèn)題
    調(diào)研中,，不少法院建議司法解釋對(duì)于哪些第三人由法院通知參加訴訟，哪些由第三人申請(qǐng)參加訴訟的問(wèn)題加以明確,?？紤]利害關(guān)系的明顯程度和法院的承受能力，我們認(rèn)為,，房屋登記的權(quán)利人以及被訴異議登記,、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人,，他們的利益直接受到判決結(jié)果的影響,，而且可能是不利影響，按照正當(dāng)程序之法理,，作出不利處分之前應(yīng)當(dāng)給利害關(guān)系人申辯機(jī)會(huì),。如果他們被記載于登記簿，則利害關(guān)系顯而易見(jiàn),，法院通知他們以第三人身份參加訴訟,，既是可能的，也是必要的,。除了明確記載于登記簿上的權(quán)利人之外,，其他人如果與房屋登記存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以人民法院能否確認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn),，如果能確認(rèn),，則應(yīng)通知；不能確認(rèn)則由他們自行申請(qǐng),。據(jù)此,，《規(guī)定》第六條規(guī)定：“人民法院受理房屋登記行政案件后，應(yīng)當(dāng)通知沒(méi)有起訴的下列利害關(guān)系人作為第三人參加行政訴訟：（一）房屋登記簿上載明的權(quán)利人,；（二）被訴異議登記,、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人,。（三）人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人,。”

    五,、房屋登記案件的管轄
    按照不動(dòng)產(chǎn)訴訟專(zhuān)屬管轄原則,，房屋登記案件一般都應(yīng)由房屋所在地法院管轄。之所以如此,，主要是為了便于法院現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證,。不過(guò)，在某些房屋登記案件中,，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證往往并非必要,，因此可以更多地考慮便民之需要，給予原告更多的選擇空間,。我們認(rèn)為,，請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢,、復(fù)制登記資料等職責(zé),、對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起訴訟，以及因行政復(fù)議改變房屋登記行為而引起訴訟等三種情形下,，應(yīng)當(dāng)給予原告這種選擇權(quán),。據(jù)此,，《規(guī)定》第七條規(guī)定：“ 房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：（一）請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記,、查詢,、復(fù)制登記資料等職責(zé)的；（二）對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起行政訴訟的,；（三）對(duì)行政復(fù)議改變房屋登記行為提起行政訴訟的,。”

    六,、民行交叉及其處理
    原告起訴房屋登記行為時(shí),，如果對(duì)作為基礎(chǔ)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓合同、婚姻,、共有,、繼承等民事行為提出異議，法院如何處理,？我們認(rèn)為,，由于基礎(chǔ)關(guān)系的定性決定著房屋登記行為的存廢，在基礎(chǔ)關(guān)系存在爭(zhēng)議時(shí),，處理行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)可能不成熟,。因此，恰當(dāng)?shù)奶幚硎歉嬷?dāng)事人先解決民事?tīng)?zhēng)議,，行政案件暫不立案,，但解決民事?tīng)?zhēng)議的時(shí)間不應(yīng)計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)。如果行政訴訟已經(jīng)受理,，怎么辦,？在民事案件處理期間，應(yīng)當(dāng)裁定中止訴訟,。鑒此,，《規(guī)定》第八條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、共有,、贈(zèng)與,、抵押、婚姻,、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)為由,，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議,，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi),；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟?！?/p>

    七,、復(fù)印件、影印件的可采性
    房屋登記的檔案材料中通常會(huì)有復(fù)印件,、影印件的存在,。比如申請(qǐng)人的身份證,、戶籍證明,、戶口本、護(hù)照,、結(jié)婚證,、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等身份證明材料，房屋登記機(jī)構(gòu)只能在核對(duì)原件后收取復(fù)印件,。法院在審查中,，如何看待這些證據(jù)的證明力？是否應(yīng)當(dāng)要求房屋登記機(jī)構(gòu)提供原件加以核對(duì),？有兩種不同意見(jiàn),。一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì),；被告無(wú)法提供原件的,，人民法院可以調(diào)取,；復(fù)印件,、影印件與原件不一致或者原件無(wú)法取得且被告不能提供其他證據(jù)證明的，人民法院對(duì)該復(fù)印件,、影印件的證明效力不予認(rèn)可,。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，若原件由被告保管的,，應(yīng)當(dāng)由被告提供原件進(jìn)行核對(duì),；被告非自身的原因而不能提供原件的，應(yīng)提交經(jīng)核對(duì)原件的復(fù)印件并作出說(shuō)明,。原告如果仍不認(rèn)可,，則應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
    我們傾向于第二種意見(jiàn),。主要理由是：第一,，被告不具有舉證能力，由于原件由申請(qǐng)人自己保管,，房屋登記機(jī)構(gòu)只能提供檔案中保存的復(fù)印件,，若當(dāng)事人無(wú)法聯(lián)系到、拒不提供或本來(lái)就存在弄虛作假的情況，則房屋登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有途徑找到原件,，在此情況下,，要求房屋登記機(jī)構(gòu)不提供原件就不對(duì)復(fù)印件的證據(jù)效力采信是不合適的。第二,，法律要求房屋登記機(jī)構(gòu)在接收復(fù)印件時(shí)進(jìn)行核對(duì),，如果不給予其信任，這一制度就難以為繼,，因此,，在一般情況下，應(yīng)當(dāng)推定被告留存的復(fù)印件與原件一致,。第三,，原告要推翻法律推定，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù),。據(jù)此,，《規(guī)定》第九條規(guī)定：“被告對(duì)被訴房屋登記行為的合法性負(fù)舉證責(zé)任。被告保管證據(jù)原件的,，應(yīng)當(dāng)在法庭上出示,。被告不保管原件的，應(yīng)當(dāng)提交與原件核對(duì)一致的復(fù)印件,、復(fù)制件并作出說(shuō)明,。當(dāng)事人對(duì)被告提交的上述證據(jù)提出異議的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù),?！?/p>

    八、關(guān)于房屋登記案件判決的若干問(wèn)題
    房屋登記行為合法時(shí)如何判決,？一般認(rèn)為,，按照《行政訴訟法》第五十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定，登記合法,，應(yīng)當(dāng)判決維持,。我們經(jīng)調(diào)研認(rèn)為，考慮到房屋登記案件的特殊性,，不宜判決維持,，判決駁回訴訟請(qǐng)求更為適宜。因?yàn)榉ㄔ簩?duì)登記行為的審查實(shí)際上是復(fù)審,，而不是代替行政機(jī)關(guān)作出正確的行為,。法院認(rèn)為被訴登記行為合法意味著兩點(diǎn)，一是房屋登記機(jī)構(gòu)的審核達(dá)到了合理審慎的程度,。二是現(xiàn)有證據(jù)可以支持登記結(jié)果,，但是不能排除將來(lái)有新的證據(jù)可以推翻這一結(jié)果,。在登記行為未涉訴的情況下，如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)登記結(jié)果錯(cuò)誤,，可以持有關(guān)證據(jù)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正,。但是在登記案件中，如果法院判決維持,，按照司法優(yōu)越原則,，房屋登記機(jī)構(gòu)不能作出與此相矛盾的行為，即便登記結(jié)果錯(cuò)誤,，亦無(wú)更正空間,。鑒此，《規(guī)定》第十條規(guī)定：“被訴房屋登記行為合法的,，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求,。”
    對(duì)違法的房屋登記行為可否作出部分撤銷(xiāo)判決,？我們認(rèn)為，以下兩種情況可以適用部分撤銷(xiāo)：一是登記存在多個(gè)權(quán)利主體,，其中部分主體權(quán)利基礎(chǔ)喪失,，可以撤銷(xiāo)部分主體的房屋登記。二是房屋可分,，其中房屋的登記違法的,，可以判決撤銷(xiāo)該部分房屋的登記行為。鑒此,，《規(guī)定》第十一條第一款規(guī)定：“被訴房屋登記行為涉及多個(gè)權(quán)利主體或者房屋可分,，其中部分主體或者房屋的登記違法應(yīng)予撤銷(xiāo)的，可以判決部分撤銷(xiāo),?！?/p>
    房屋登記在訴訟前或者訴訟中已被房屋登記機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)或者注銷(xiāo)，其可訴性不受影響,，但是如何判決有必要加以明確,。按照《若干解釋》第五十七條第二款規(guī)定第（二）項(xiàng)規(guī)定，“被訴具體行政行為違法,，但不具有可撤銷(xiāo)內(nèi)容的”,，法院應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)登記行為違法。此種情形下,，房屋登記的效力在確認(rèn)違法之前即已被消滅,。鑒此，《規(guī)定》第十一條第二款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法,，但該行為已被登記機(jī)構(gòu)改變的,，判決確認(rèn)被訴行為違法。”
    按照《若干解釋》第五十八條規(guī)定,，撤銷(xiāo)房屋登記將給公共利益造成重大損失的,，可以判決確認(rèn)登記違法，但保留登記效果,。除此之外,，現(xiàn)有法律和司法解釋沒(méi)有規(guī)定其他確認(rèn)違法保留效果的情形。我們認(rèn)為,，為了與《物權(quán)法》上善意取得制度相銜接,，有必要增加一種情形，即房屋已為第三人善意取得的,，即便登記行為違法,，亦不應(yīng)撤銷(xiāo)。當(dāng)然,，如果違法可以補(bǔ)救,，法院應(yīng)當(dāng)判決房屋登記機(jī)構(gòu)采取補(bǔ)救措施?！兑?guī)定》第十一條第三款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法,，但判決撤銷(xiāo)將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法,，不撤銷(xiāo)登記行為,。”

    九,、房屋登記案件賠償問(wèn)題
    多因一果有兩大形態(tài)：混合侵權(quán)和共同侵權(quán),。混合侵權(quán)當(dāng)中,，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人并無(wú)通謀,，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員的主觀狀態(tài)是過(guò)失而非故意，第三人的主觀狀態(tài)則可能是故意或者過(guò)失,。比較典型的情況是,，第三人造假并不足以亂真，但其利用登記人員的疏忽大意,，最終達(dá)到了欺詐目的,。此類(lèi)情形，房屋登記機(jī)構(gòu)如何承擔(dān)責(zé)任,？討論當(dāng)中這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)議很大,。我們認(rèn)為，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以承擔(dān)中間性質(zhì)的按份責(zé)任為宜,。為什么是中間責(zé)任,？因?yàn)榈谌死梅课莸怯洐C(jī)構(gòu)的失誤為自己牟利,，也就是說(shuō)，登記錯(cuò)誤的最終受益人是第三人,，而非房屋登記機(jī)構(gòu),。從這個(gè)意義上說(shuō)，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任是拜第三人所賜,，故房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)原告所承擔(dān)的賠償責(zé)任,，最終還是應(yīng)由第三人買(mǎi)單。為什么要按份,？因?yàn)檫^(guò)失在性質(zhì)上有輕重之分,，在損害原因力上有大小之分，按照公平原則,，其與賠償責(zé)任份額之間應(yīng)為正比關(guān)系,。
    調(diào)研中有人提出，房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)按份責(zé)任不符合《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定,。按照該條規(guī)定,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者結(jié)果責(zé)任，即只要登記結(jié)果錯(cuò)誤,，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償,，然后再追償。在《物權(quán)法》公布時(shí),，這種觀點(diǎn)較為流行，但隨著《物權(quán)法》的實(shí)施,，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任漸漸成為實(shí)務(wù)當(dāng)中起支配作用的標(biāo)準(zhǔn),。我們經(jīng)研究認(rèn)為，在關(guān)于賠償責(zé)任承擔(dān)的諸多方案當(dāng)中,，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任最具合理性,，而且從法律解釋上也可以得到論證?！段餀?quán)法》二十一條規(guī)定第一款規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記,，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,?！逼渲械摹敖o他人造成損害”通常都意味著房屋登記已經(jīng)完成，已經(jīng)完成的房屋登記當(dāng)然也是錯(cuò)誤的,，但是按照該款規(guī)定,，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。如果對(duì)于登記錯(cuò)誤,，登記機(jī)構(gòu)也有錯(cuò)誤怎么辦,？這個(gè)問(wèn)題由第二款作出回答,。所以，聯(lián)系上下文,，該條第二款規(guī)定的“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過(guò)程中所犯的錯(cuò)誤,，這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說(shuō)就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到《物權(quán)法》第十二條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn),。據(jù)此,，如果第三人提供虛假材料申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)已盡審核職責(zé)仍無(wú)法發(fā)現(xiàn)的,，則應(yīng)由第三人承擔(dān)民事賠償責(zé)任,，而不能再要求房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政賠償責(zé)任。鑒此,，《規(guī)定》第十二條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記,，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。”
    關(guān)于登記人員與第三人惡意串通的賠償責(zé)任,，我們認(rèn)為,，惡意串通屬于共同侵權(quán)，而共同侵權(quán)的法理是連帶賠償責(zé)任,。據(jù)此,，《規(guī)定》第十三條規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的,，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,。”
    十,、司法解釋的適用范圍
    《規(guī)定》第十四條規(guī)定：“最高人民法院以前所作的相關(guān)司法解釋?zhuān)才c本規(guī)定不一致的,，以本規(guī)定為準(zhǔn)?！薄稗r(nóng)村集體土地上的房屋登記行政案件參照本規(guī)定,。”其中第二款規(guī)定“參照”是考慮到,，建設(shè)部《辦法》將農(nóng)村集體土地上的房屋登記也納入了管轄范圍,，司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)有所銜接。不過(guò),，《辦法》層級(jí)較低,，不能作為司法解釋制定依據(jù)，故此,，本條用了“參照”的表述,。
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