• 【發(fā)布單位】天津市
• 【發(fā)布文號】津政發(fā)〔2003〕105號
• 【發(fā)布日期】2003-08-28
• 【生效日期】2003-08-28
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

天津市人民政府批轉(zhuǎn)市房管局 關于對我市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理意見的通知

天津市人民政府批轉(zhuǎn)市房管局
關于對我市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理意見的通知

(津政發(fā)〔2003〕105號)





各區(qū),、縣人民政府，各委,、局,，各直屬單位：



 市人民政府領導同志同意市房管局《關于對我市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的意見》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,，望遵照執(zhí)行,。





 二ＯＯ三年八月二十八日





 關于對我市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的意見



 為鞏固我市城市環(huán)境綜合治理成果，滿足舊住宅小區(qū)群眾改善居住環(huán)境的愿望,，探索舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的新途徑,，進一步提升城市整體形象，按照市人民政府的工作部署,，參照《天津市物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定,，現(xiàn)對舊住宅小區(qū)（以下簡稱舊區(qū)）實施物業(yè)管理提出如下意見：



 一、舊區(qū)物業(yè)管理實施范圍和工作原則



 凡經(jīng)過整修改造后,，具備一定規(guī)模,，符合接管標準的舊區(qū)，均列入實施舊區(qū)物業(yè)管理的范圍,。實施舊區(qū)物業(yè)管理由各區(qū)人民政府負責組織,，按照《天津市物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，本著先試點起步,、后逐步推開,，全面整治與長效管理相銜接,，環(huán)境治理與文明、治安小區(qū)建設相結(jié)合的原則,，因地制宜地推行舊區(qū)物業(yè)管理工作,，為改善廣大群眾的生活環(huán)境創(chuàng)造良好條件。舊區(qū)物業(yè)管理單位要積極招錄下崗失業(yè)人員,，特別是招用男性年滿50周歲,、女性年滿40周歲大齡下崗失業(yè)人員再就業(yè)。



 二,、舊區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式



 （一）實施舊區(qū)物業(yè)管理,，要根據(jù)小區(qū)綜合整治后房屋、環(huán)境,、配套設施和房屋產(chǎn)權的狀況,、居民的承受能力以及群眾需求的實際情況，確定管理模式和物業(yè)管理單位,。對環(huán)境配套設施比較好,、房屋比較整齊、產(chǎn)權比較分散的小區(qū),，可參照新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的模式,，由房屋管理單位轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司或者通過招投標等形式選擇的物業(yè)公司負責實施統(tǒng)一管理。對公有住宅房屋產(chǎn)權比較集中的小區(qū),，可采取房屋管理單位負責牽頭統(tǒng)一管理,，各專業(yè)部門按照分工配合的物業(yè)管理模式。對環(huán)境配套設施比較差,、規(guī)模小,、房屋比較陳舊的小區(qū)，可采取居委會負責牽頭統(tǒng)一管理,，各專業(yè)部門配合管理的模式,。



 （二）要結(jié)合房屋產(chǎn)權情況和管理模式，建立業(yè)主代表會或管委會作為舊區(qū)的管理組織,。由物業(yè)公司進行管理的舊區(qū)要按照《天津市物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，推選業(yè)主代表召開業(yè)主代表會，產(chǎn)生業(yè)主委員會,，并與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務合同》,。由房屋管理單位或居委會進行管理的舊區(qū)，由房屋管理單位,、居委會和專業(yè)部門及業(yè)主,、使用人代表組成舊區(qū)管委會，共同協(xié)商達成《管理服務協(xié)議》,。



 三,、舊區(qū)物業(yè)管理的接管標準和管理責任



 （一）舊區(qū)實施物業(yè)管理,，要結(jié)合整治后的情況進行接管，總體上要達到房屋基本完好,、道路平整,、環(huán)境整潔、面貌有明顯改觀的要求,。具體接管基本標準為：



 房屋外檐整潔,，共用部位門窗及各種設施、設備完整,，樓道粉刷整潔,；道路、場地,、硬鋪裝整齊,、平整,，無裸露土地；綠化設施基本完好,，綠地無斑禿,、樹木無枯死,；路燈、樓道燈等公共照明設施整齊,、完好,，能夠正常開啟；架空線網(wǎng)統(tǒng)一調(diào)整規(guī)范,、整齊,；道路、場地,、綠地無占用和違章搭建,，樓內(nèi)無雜物堆放；機動車停車位劃定規(guī)范整齊,，自行車棚基本完好,；小區(qū)有封閉圍擋，設置門衛(wèi)室,，配備必要的管理服務用房,。



 （二）物業(yè)管理單位和專業(yè)部門要嚴格按照管理責任分工，履行各自職責,，配合做好舊區(qū)物業(yè)管理工作,。工作職責分工為：



 物業(yè)管理單位負責小區(qū)環(huán)境、樓道衛(wèi)生清掃保潔,，環(huán)境秩序,、車輛行駛和停放的管理,，門崗值勤、巡視管理等服務,；房屋產(chǎn)權人負責房屋和設施設備的日常養(yǎng)護,、維修；區(qū)園林部門負責綠化,、樹木及綠化設施的養(yǎng)護,、維修；區(qū)市政部門負責小區(qū)內(nèi)道路,、排水設施的養(yǎng)護,、維修；路燈管理部門負責小區(qū)內(nèi)路燈的養(yǎng)護,、維修,；區(qū)市容環(huán)衛(wèi)部門負責垃圾的轉(zhuǎn)運和處理。



 四,、服務內(nèi)容和服務費用



 舊區(qū)實施物業(yè)管理應提供下列服務內(nèi)容：



 （一）房屋共用部位,、設施設備的養(yǎng)護、維修,、管理,；



 （二）小區(qū)內(nèi)共用設施設備的養(yǎng)護、維修,、管理,；



 （三）綠化、樹木及綠化設施的養(yǎng)護,、管理,；



 （四）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務；



 （五）環(huán)境秩序,、車輛行駛和停放的管理,；



 （六）門崗值勤、巡視管理,。



 物業(yè)管理單位應將上述（三）,、（四）、（五）,、（六）項服務內(nèi)容,，實施統(tǒng)一管理服務。服務費用標準由物業(yè)管理單位根據(jù)服務內(nèi)容和標準測算管理服務成本,，提出收費標準,，在征求住戶或管理組織意見的基礎上，報物價部門核準后,，向使用人按月收取,。其中,，第（三）項服務費用由各區(qū)政府統(tǒng)一核定，綠化部門應當與物業(yè)管理單位簽訂費用支付,、使用協(xié)議,，按月或季劃撥。



 物業(yè)管理單位可以接受專業(yè)部門的委托,，將（一）,、（二）項服務內(nèi)容實施統(tǒng)一管理服務，并由專業(yè)部門支付費用,。



 五,、舊區(qū)物業(yè)管理的實施步驟



 （一）成立領導機構(gòu)，加強協(xié)調(diào)配合,。在市物業(yè)管理領導小組指導下,，由各區(qū)人民政府主管負責同志掛帥，成立舊區(qū)實施物業(yè)管理工作領導小組,，明確辦事機構(gòu),，落實分工，統(tǒng)一協(xié)調(diào)舊區(qū)接管驗收工作,，按照先易后難,、以點帶面、滾動發(fā)展的原則,，推動舊區(qū)實施物業(yè)管理工作。區(qū)房管,、園林,、市政、市容,、環(huán)衛(wèi),、路燈等管理部門，要嚴格按照管理職責分工,，履行各自職責,，加強與物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)配合，確保舊區(qū)實施物業(yè)管理工作的順利開展,。



 （二）確定管理模式,，落實物業(yè)管理單位。由各區(qū)領導小組的辦事機構(gòu)牽頭,，組織召集街道辦事處,、業(yè)主、使用人代表,、房屋管理單位和專業(yè)部門共同協(xié)商確定管理模式和物業(yè)管理單位,。物業(yè)管理單位要按照職責分工,，加強組織和協(xié)調(diào)工作，及時解決在管理服務工作中出現(xiàn)的問題,，并做好落實工作,。



 （三）統(tǒng)一接管，制定管理制度,。由區(qū)領導小組辦事機構(gòu)會同小區(qū)所屬街道辦事處負責組織召集物業(yè)管理單位,、業(yè)主、使用人和專業(yè)部門代表,，對整治后的舊區(qū)按照接管標準進行接管,，對達不到接管標準的由整治單位進行完善。物業(yè)管理單位要按照職責分工和接管后的服務內(nèi)容,，制定物業(yè)管理制度和服務標準,。



 （四）成立管理組織，加強監(jiān)督協(xié)調(diào),。由街道辦事處在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導下,，召集業(yè)主、使用人,、物業(yè)管理單位及專業(yè)部門代表,，按照選定的管理模式組建業(yè)主代表會或管委會，加強日常管理服務的監(jiān)督工作,，積極協(xié)調(diào)處理工作中出現(xiàn)的問題,。



 （五）測算服務成本，協(xié)商收費標準,。由物業(yè)管理單位按照管理服務內(nèi)容,、服務標準測算服務費用成本和收費標準，在征求住戶或管理組織意見的基礎上,，報物價部門核準確定物業(yè)管理服務費標準并在小區(qū)內(nèi)公告,。



 （六）辦理項目備案手續(xù)。物業(yè)管理單位在接管項目30日內(nèi),，持簽訂的《物業(yè)管理服務合同》或《管理服務協(xié)議》和業(yè)主委員會或管委會成員的基本情況,，到項目座落的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。



 六,、扶持政策和措施



 （一）新辦承擔舊區(qū)物業(yè)管理工作的單位,，被勞動部門認定為新辦服務性企業(yè)，當年新招用下崗失業(yè)人員達到職工總數(shù)30％以上（含30％）,，并與其簽訂3年以上期限勞動合同的,，經(jīng)勞動保障部門認定，稅務機關審核，3年內(nèi)免征營業(yè)稅,、城市維護建設稅,、教育費附加和企業(yè)所得稅；當年新招用下崗失業(yè)人員不足職工總數(shù)30％,，并與其簽訂3年以上期限勞動合同的,，經(jīng)勞動保障部門認定，稅務機關審核,，3年內(nèi)可按計算減征比例減征企業(yè)所得稅,；新招用下崗失業(yè)人員并簽訂3年以上期限勞動合同的，經(jīng)勞動保障部門審核后,，從再就業(yè)資金中按招用人數(shù)對其企業(yè)應繳納的養(yǎng)老保險費和失業(yè)保險費,，提供為期3年的社會保險補貼；符合公益性崗位條件的,，由勞動保障和財政部門共同認定,，對招用男性年滿50周歲、女性年滿40周歲的大齡下崗失業(yè)人員,，從再就業(yè)資金中給予不低于每人每月150元的公益性崗位工資性補貼,。



 （二）公有住房管理單位實施物業(yè)管理的，可從該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋租金總額中提取3％,，用于補充日常管理服務費用,。



 （三）利用小區(qū)內(nèi)道路停放機動車輛收費的，免辦行業(yè)管理合格證,，免交停車管理費,。



 （四）由房屋管理單位或居委會進行管理的，不再辦理物業(yè)管理資質(zhì),。



 （五）市容,、規(guī)劃、園林,、消防和占道等管理部門對實施舊區(qū)物業(yè)管理建設小區(qū)圍擋、設置門衛(wèi)室等,，要簡化審批手續(xù),。



 （六）物價部門在核準物業(yè)管理服務費標準時要簡化手續(xù)，給予支持,。



 （七）房管,、公安、市容,、環(huán)衛(wèi)等部門不得以任何形式對舊區(qū)物業(yè)管理收取管理費,、咨詢費等費用，不得推銷安裝指定廠家的各種設施、設備或指派專業(yè)隊伍,。