• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】法(民)復(fù)[1985]17號
• 【發(fā)布日期】1985-03-15
• 【生效日期】1985-03-15
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店 房產(chǎn)糾紛案的批復(fù)》

最高人民法院《關(guān)于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店
 房產(chǎn)糾紛案的批復(fù)》
 
（1985年3月15日法（民）復(fù)〔1985〕17號）
廣西壯族自治區(qū)高級人民法院：

 你院（84）法民字第10號關(guān)于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案處理意見的請示報(bào)告及補(bǔ)充調(diào)查材料收悉,。根據(jù)報(bào)告的材料，經(jīng)研究我們認(rèn)為,，你院第一種意見,，即將此房做為吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店雙方共有較為妥當(dāng)。希望你院在確認(rèn)共有和保護(hù)雙方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上,，從有利于團(tuán)結(jié),，有利于生產(chǎn)出發(fā),，多做各方工作，爭取調(diào)解解決,。



附1：

 廣西壯族自治區(qū)高級人民法院《關(guān)于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食

 服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案處理意見的請示報(bào)告》



最高人民法院：

 我院審理吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案中,，遇到一個(gè)政策問題，由于把握不準(zhǔn),，特請示如下：

 原告吳天爵,，男，66歲,，賓陽縣百貨公司退休工人,，住蘆圩鎮(zhèn)紅旗街212號；黃萬靈,，女,，69歲，賓陽縣百貨合作店退休工人,，住新賓鎮(zhèn)仁愛街138號,，與吳天爵系叔嫂關(guān)系，被告新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店,。訟爭房屋座落賓陽縣新賓鎮(zhèn)仁愛街134號鋪屋（平房,，面積46．25平方米、另前騎樓面積15．19平方米,，總價(jià)值2751元）,，現(xiàn)是被告營業(yè)使用。

 訟爭房屋的基地上原有原告父親吳惠泰（1956年去世）的房屋1排3間,，門牌為134號,、136號和138號，1939年136號房屋被日本飛機(jī)炸毀,，134號被震塌，剩余斷墻高者1米,，低者幾寸,，138號房屋完好無損，吳惠泰家（下簡稱吳家）為居住安全,，將炸塌的磚塊在134號,、136號東面斷墻和134號南面斷墻上壘起約2米高的壘墻，成為自家的一個(gè)院子,。1947年林世布,、肖其祥2人征得吳惠泰同意，在其134號基地的前座搭蓋一間簡易房屋作為修補(bǔ)皮鞋鋪面使用,，建屋材料及資金是林,、肖各投資谷子6擔(dān),，購買木料、木皮,、灰沙和雇工一人,，并直接參加建房勞動，還使用了吳家的桁條5根和6千多塊磚,。建房時(shí)就地利用吳家原來壘起來的134號南面的壘墻加高成峰山墻,，拆除134號東面壘墻，改為木板門面,，另壘了西面和北面兩幅墻,，搭蓋成一間面積約30平方米、山墻高4米,、屋檐墻高2．5米,，木皮天面結(jié)構(gòu)的房屋。林,、肖2人當(dāng)年搬入使用,，由于建屋時(shí)林、肖,、吳3方對于使用吳家之宅基地,、磚塊、桁條,，沒有言明系租用,、借用或投資，林,、肖2人每年自動地給吳家1或2擔(dān)谷子,。1948年下半年肖被國民黨征兵走后，該屋由林世布1人使用,。1951年9月28日林世布立字據(jù)將該房的上蓋（不含壘墻）折價(jià)20萬元賣給黃玉全（字據(jù)全文：“本人目前修建新市場仁愛街27號門牌木皮屋1間,，所有修建費(fèi)經(jīng)本街農(nóng)會調(diào)解，由黃玉全補(bǔ)出人民幣20萬元,，上蓋即歸黃玉全管業(yè),，已于1951年9月28日如數(shù)交本人收訖，今后該屋一概與本人無關(guān),，恐后糾紛,，特立此條交黃玉全收執(zhí)”）。吳惠泰對此無異議,。于1952年1月7日吳惠泰向人民政府辦理領(lǐng)取了該號宅基地的《房基地契證》,；因?yàn)樵撎柗课萏烀娌皇菂羌宜w，吳惠泰所以不能領(lǐng)取該屋的《房產(chǎn)契證》，而黃玉全亦因?yàn)橹挥性撐萏烀娌牧纤袡?quán),，而磚墻卻是吳家的,，所以同樣不能領(lǐng)取該號房屋的《房產(chǎn)契證》。黃玉全買下該屋上蓋后,，經(jīng)營車縫業(yè),，每年照樣給吳家交谷子1擔(dān)。1952年黃玉全經(jīng)吳惠泰同意,，自行投資,、投料，對該屋進(jìn)行修建,，添泥磚,、更換木料，把原房屋升高,、伸長2米,，木皮蓋改為瓦蓋，以后每年交吳家2擔(dān)谷子,。1955年黃把房屋出租給新賓供銷社,，年租4擔(dān)谷子交給黃，再由黃轉(zhuǎn)交2擔(dān)給吳家,，1960年吳家要求該2擔(dān)谷子由自己直接收取,。供銷社租用期間對房屋作了些修理，添磚加瓦等,。1962年黃又將屋轉(zhuǎn)租新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店,，年租金24元，由店方分別交吳家,、黃家各一半,，1966年“文革”開始后，店方以土地是國家的為理由,，停止了給吳家交租,，只交黃家1方的租。

 1972年黃玉全要賣房屋上蓋材料,，吳家提出異議,，責(zé)令黃將其材料拆走，最后黃玉全背著吳家于1972年4月4日立字據(jù)將該屋面全部材料折價(jià)175元賣給新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店（立字全文：“《賣屋說明書》現(xiàn)將本人勞動建在新賓紅衛(wèi)街7號門牌的一間屋面全部材料賣給新賓鎮(zhèn)飲食服務(wù)店,，全部屋面材料是指屋瓦,、桁條,、仁皮,、門口等，不包括墻根、燒磚,、泥墻,。經(jīng)雙方同意按折舊作價(jià)，議定價(jià)格為175元,，自1972年4月4日交款之日起,，全部為飲食店所有。關(guān)于該屋燒磚原屬吳惠泰家的,，泥磚是57年供銷社租做書店時(shí)添補(bǔ)下去的,，今后對這些燒磚、泥磚如何處理,，均由飲食合作店負(fù)責(zé),。”）該字據(jù)并有新賓鎮(zhèn)革委會財(cái)務(wù)服務(wù)組和新賓鎮(zhèn)紅衛(wèi)街革委會簽章,。吳家獲悉后,，曾向黃玉全提出異議。

 1979年原告吳天爵,、黃萬靈向賓陽縣蘆圩人民法庭起訴稱：此屋是其家老人交錢給林世布,、肖其祥買木料在其圍墻基礎(chǔ)上蓋成木皮房屋，出租與林,、肖2人的,，屬其家的房產(chǎn)，并要飲食店補(bǔ)交16年租金,。被告方答辯稱,，此屋曾經(jīng)合法手續(xù)買得，宅基地是國家的,，屋屬店方財(cái)產(chǎn),。訴訟期間，原告黃萬靈于1981年元月持吳惠泰1952年領(lǐng)取的該號宅基地的《屋基地契證》到新賓鎮(zhèn)地財(cái)處申請換取房屋契證,，由于地財(cái)處工作失誤,，給予其換發(fā)了《房屋產(chǎn)權(quán)證》。吳家領(lǐng)得該房屋契證后,，遂于1982年元月29日強(qiáng)行搬入該屋居住,，并毀壞店方營業(yè)設(shè)施，拆毀灶臺,、洗碗池,，把全部營業(yè)用具、燃材料搬出大街甚至打爛部分用具,，鳴放鞭炮,，給圍觀群眾發(fā)香煙糖果等。致使店方停止?fàn)I業(yè)77天。

 原審賓陽縣人民法院于1982年4月21日（82）民字第6號判決書認(rèn)定：雙方爭執(zhí)的地方,，原告人的父親于解放前雖建有房屋,，但后來已被飛機(jī)炸塌成了基地，現(xiàn)在此基地上的房屋,，不是原告人也不是原告人父親所建,，故該屋產(chǎn)權(quán)不是吳家的。判決：一,、新賓鎮(zhèn)仁愛街134號房屋屬新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店所有,；二、新賓地財(cái)處發(fā)給吳天爵等人的新賓鎮(zhèn)仁愛街134號房屋契證無效,；三,、吳天爵等人強(qiáng)行侵占該屋77天，給該店造成損失計(jì)770元,，除對銷原屬吳家的舊火磚價(jià)值685元外,，吳家還要賠償85元。

 原告吳天爵等不服一審判決,，持原訴理由上訴,。

 二審南寧地區(qū)中級人民法院于1983年1月28日（83）南地法民字第2號判決書認(rèn)定，上訴人說該屋是其父親1947年建造沒有事實(shí)根據(jù),；上訴人以該屋房產(chǎn)證為據(jù),，查新賓地財(cái)處已于1982年2月23日通知此證作廢，不能作為證據(jù),，吳家給該店造成的損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償,，屬借用吳家的火磚應(yīng)按價(jià)折款償還。判決：一,、上訴無理,，予以駁回。維持原審判決第一和第二項(xiàng)（即爭議房屋屬新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店所有,；新賓地財(cái)處1981年1月26日發(fā)給吳天爵等人仁愛街134號房屋契證無效）,；二、撤銷第三項(xiàng),；三,、改判吳天爵等人強(qiáng)行侵占134號房屋造成飲食店?duì)I業(yè)損失770元和毀壞灶臺等設(shè)施損失計(jì)款140元應(yīng)由吳天爵等人負(fù)責(zé)賠償；吳惠泰以前借以使用的火磚計(jì)折款661元,，由飲食服務(wù)店償還,。賠償款與償還款相低銷，吳天爵等人應(yīng)補(bǔ)償飲食服務(wù)店258元,。

 終審判決后,，飲食服務(wù)店對房屋作了較大的修理,，投資千元左右。該店在買得天面產(chǎn)權(quán)之后,，還擴(kuò)建了騎樓。

 吳天爵等對二審判決仍然不服,，提出申訴,。我院經(jīng)調(diào)一、二審案卷審查,，認(rèn)為案件事實(shí)清楚,，吳天爵等人所訴“該屋是1947年其父給錢林、肖建造后出租給他們的”一節(jié),，無事實(shí)根據(jù),，但是對訟爭房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，有如下意見：

 一,、林世布1951年言明將該屋上蓋（不含壘墻）賣給黃玉全,，以及黃玉全1972年將天面材料賣給飲食店，手續(xù)清楚,，言明買賣關(guān)系應(yīng)承認(rèn)其有效,，但賣天面材料不等于賣房屋，房屋是由吳家的宅基地（產(chǎn)權(quán)當(dāng)年系吳家所有）,、磚塊（其中有一幅墻是吳家原來所壘）和黃玉全的天面材料所構(gòu)成,，按價(jià)值吳家比黃家價(jià)值高數(shù)倍，雖末言明共建,，但實(shí)際上是房屋構(gòu)成不可缺少的部分,。原建房屋應(yīng)屬于雙方共同所有，各占一半產(chǎn)權(quán),。調(diào)解解決由吳家將產(chǎn)權(quán)部分折價(jià)歸飲食店所有,。

 二、1939年吳家原屋被炸毀后,，長期不建筑上蓋,，當(dāng)時(shí)僅剩下很矮的殘墻，已屬宅基地,，不是房屋,，是別人借用地基、出勞力,，利用原來的磚塊搭蓋了簡易之木皮屋,，原交租也是屬于交地租，后林世布轉(zhuǎn)賣黃家,，再經(jīng)黃家出資改建為磚墻,，瓦面結(jié)構(gòu)房屋,，吳家沒有投資，也沒有言明為共有,，因此,，房屋產(chǎn)權(quán)不應(yīng)歸吳家所有；但當(dāng)時(shí)搭蓋木皮房屋及黃家改造時(shí)均系用原來被飛機(jī)炸毀房屋剩下的磚塊,，因此,，應(yīng)承認(rèn)原磚塊是屬于吳家的。

 三,、承認(rèn)宅基地原屬于吳家所有,，但新
憲法已宣布城鎮(zhèn)所有土地屬國家所有，因此,，該宅基地產(chǎn)權(quán)已歸國家,。當(dāng)前吳家已有房屋居住（即136號和138號兩間房屋以及134號后座還有一片宅基地）,，飲食服務(wù)店無鋪屋營業(yè),，該店又經(jīng)正式手續(xù)買很天面，磚墻是由黃家請工砌成,，不能承認(rèn)吳家所說是其家房屋,，只承認(rèn)吳家是建筑材料（即磚塊），所以房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬飲食服務(wù)店,，由該店補(bǔ)給吳家的磚錢,。

 我院本著第一點(diǎn)意見精神于今年5月28日裁定中止原判決執(zhí)行，并于6月到當(dāng)?shù)卦囆姓{(diào)解,，飲食店可以接受房屋產(chǎn)權(quán)屬于雙方共同所有,。各占一半的意見。并要求以1500元價(jià)格買下吳家產(chǎn)權(quán)部分,。而且對原屬吳家所有的磚塊予以折價(jià)補(bǔ)償,。可是吳家仍然堅(jiān)持房屋產(chǎn)權(quán)完全屬其所有,，店方可將其天面材料拆走,，拒絕調(diào)解。

 鑒于本案情況復(fù)雜,，政策性強(qiáng),，特此請示。

 1984年8月24日

附2：

 廣西壯族自治區(qū)高級人民法院

 《關(guān)于吳天爵等與新賓集體飲食服務(wù)店

 房產(chǎn)糾紛案調(diào)查情況的補(bǔ)充報(bào)告》



最高人民法院：

 最高法院民庭（84）民地字第15號函收悉,。關(guān)于要求補(bǔ)充吳天爵等與新賓集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案的有關(guān)情況,，我們已到當(dāng)?shù)卦俅巫髁苏{(diào)查，現(xiàn)將情況補(bǔ)充報(bào)告如下：

 一,、關(guān)于1947年在搭蓋簡易房屋時(shí),，林世布,、肖其祥與吳惠泰沒有言明是租用、借用或投資,，但當(dāng)時(shí)是怎樣說的,，有否約定？

 經(jīng)反復(fù)向林世布,、肖其祥調(diào)查,，林、肖兩人均說,，在搭蓋該房屋前和后，都未與吳惠泰協(xié)商過什么協(xié)議,、合同,、約定或立什么字據(jù)等之類的東西，不但他們兩人沒有提出條件,，而且吳惠泰也始終沒有提出過任何條件,。據(jù)林、肖提供稱,，他們兩人是在吳家鄰居的一家皮鞋廠打工,，與吳惠泰往來關(guān)系較好，當(dāng)時(shí)社會有些動蕩,，皮鞋廠因生意冷淡而解雇了他們,，為尋找生活，見吳家有兩塊空屋地長期不建筑,，而吳惠泰又是個(gè)很講義氣的人,，兩人交談決定一起去問吳惠泰，說：“五叔（吳惠泰）我們想在你的這塊空屋地上搭一間小屋作修補(bǔ)皮鞋用,，找兩餐飯食,，得不得？”吳惠泰即滿口答應(yīng)：“得呀,！得呀,！搭就搭啦！”就這樣,，他們立即在兩,、三天內(nèi)買完材料，五,、六天時(shí)間就把房屋搭蓋起來了,。

 二、關(guān)于1952年黃玉全經(jīng)吳惠泰同意對該屋進(jìn)行修建,，當(dāng)時(shí)有否約定,，是怎么具體商量的問題,。

 經(jīng)查，黃玉全對該屋進(jìn)行修建系經(jīng)征求吳惠秦同意的,，但是雙方并沒有約定,；只是黃玉全講明把屋擴(kuò)建之后每年增加一擔(dān)谷的租。黃玉全具體是這樣講的：“我對吳惠泰說,，我嫌此屋太小大矮,，杉木皮做天頂，經(jīng)不起大雨和暴日曬,，居住很熱很難受的,，我想在有錢時(shí)買點(diǎn)瓦片，給我在此地再往內(nèi)伸長些,，以后每年增加一擔(dān)谷租,。吳惠秦說你修就修吧，我修建好以后,，每年就交兩擔(dān)租谷給吳惠泰,，他也不提出什么?！?
 三,、1951年林世布將該房屋的上蓋賣與黃玉全，并注明不含壘墻,，這里的房蓋指的是什么,，包括那些結(jié)構(gòu)？

 經(jīng)再次查對林世布,、肖其祥和黃玉全,、林世布說：房屋是用杉樹皮蓋頂?shù)模s用20條桁條,，椽子是用小杉木做的,，全部是杉樹皮蓋頂，沒有瓦蓋,，我所賣給黃玉全的上蓋材料是指杉樹皮,、桁條、椽子和門板（約10塊）,。

 肖其祥講：“我們搭屋共用去18條桁條,，用杉木樹皮蓋屋頂（用竹片來夾），用小竹子做椽子,，樹皮當(dāng)瓦頂,，門是用兒塊板合做成拖龍門。磚墻磚柱全部用吳家的,?！?
 黃玉全說：“林世布賣給我的房屋上蓋是指桁條,、椽子、門板,、蓋屋頂?shù)纳紭淦?。不包括磚墻?！?
 四,、黃玉全與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店所立《賣屋說明書》講明屋面材料是指屋瓦、桁條,、仁皮,、門口等，其中仁皮具體是指什么,？

 經(jīng)查黃玉全說,，他所寫的仁皮就是指椽子。

 五,、按規(guī)定新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店買置房屋是否要經(jīng)政府批準(zhǔn),？該批準(zhǔn)權(quán)由那一級政府主管,？

 我們走訪了自治區(qū)域建局房產(chǎn)管理處,、賓陽縣財(cái)政局、賓陽縣稅務(wù)局,、賓陽縣財(cái)政局新賓鎮(zhèn)地財(cái)處等房地產(chǎn)管理部門和查找有關(guān)規(guī)定,，國家沒有專門關(guān)于集體單位不得購買城市、鎮(zhèn)私有房屋的規(guī)定,，也沒有規(guī)定集體單位購買城市,、鎮(zhèn)私有房屋由那一級政府批準(zhǔn)。廣西和賓陽縣人民政府也沒有類似規(guī)定,。解放以來,，廣西和賓陽縣對于集體單位購買城市、鎮(zhèn)私有房屋須辦理的手續(xù),，與人民群眾間私有房屋買賣須辦理之手續(xù)相同,。即：第一、賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,，買方須持購買房屋證明信和身份證明,；第二、私有房屋必須是無所有權(quán)糾紛,。第三,、買、賣房屋當(dāng)事人自愿商定合理價(jià)格,，訂立買賣契約并經(jīng)所在街道居民委員會或農(nóng)村生產(chǎn)大隊(duì)審查同意,；第四,、到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

 按上述規(guī)定,，查黃玉全出賣該房屋時(shí),，未持有該號房屋所有權(quán)證，據(jù)黃玉全說：“土改時(shí),，房屋換發(fā)新契時(shí),，我當(dāng)時(shí)認(rèn)為這間房屋不是我的，所以我不理睬,，沒有去辦理房屋契證,，因我考慮到自己每年還要交租給吳惠秦，所以我一貫都認(rèn)為這房屋不是我自己的,，房屋的磚是吳家的,，我自己只有天面材料?！秉S玉全賣該屋天面材料給新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店,，雖經(jīng)所在街道居民委員會和店方之上一級主管部門審查同意，但黃玉全是背著吳家出賣的,，吳家事前事后都對此提出異議,。店方購買之后，至1980年因新賓鎮(zhèn)房管部門停止辦理私有房屋買賣產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，店方未能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證,，1980年房管部門恢復(fù)辦理手續(xù)后，店方前往辦理房屋所有權(quán)證時(shí),，由于吳家提出異議而不能辦理,，1983年11月2日店方持南寧地區(qū)中級人民法院（83）南地法民字第2號民事判決書，到賓陽縣新賓地財(cái)處辦理了該屋的所有權(quán)證,。

 以上僅就來函所提問題作補(bǔ)充調(diào)查報(bào)告?，F(xiàn)隨報(bào)告報(bào)上案卷3宗，請審查批示,。

 1985年1月4日