• 【發(fā)布單位】杭州市財政局,、杭州市地方稅務局
• 【發(fā)布文號】杭地稅二〔2003〕362號
• 【發(fā)布日期】2003-12-27
• 【生效日期】2003-12-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

杭州市財政局、杭州市地方稅務局 關于個人出售房屋所得征收個人所得稅有關問題的通知

杭州市財政局,、杭州市地方稅務局
關于個人出售房屋所得征收個人所得稅有關問題的通知

(杭地稅二〔2003〕362號)
(杭財農(nóng)[2003]1060號)





各縣（市）,、區(qū)財政局、各縣（市）地方稅務局,、杭州蕭山、余杭地方稅務局,、市地方稅務局各征收管理局,、稽查一局、稽查二局,、市財政局農(nóng)稅征收管理局：



 為促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展,，進一步規(guī)范和加強我市個人出售自有房屋的稅收征管，根據(jù)《
中華人民共和國個人所得稅法》,、《
中華人民共和國稅收征收管理法》及
實施細則和財政部,、國家稅務總局、建設部《
關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[1999]278號）,、浙地稅二[2000]144號,、杭州市人民政府《關于貫徹國務院國發(fā)〔2003〕18號文件精神促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》（杭政〔2003〕11號）文件精神，結合我市的實際情況,，對個人出售自有房屋（包括住宅和非住宅,，下同）所得征收個人所得稅有關具體問題明確如下:



 一、根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定,，個人出售自有房屋取得的所得應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅,，適用比例稅率,，稅率為20%。



 二,、應納稅額＝應納稅所得額×稅率（20%）



 三,、應納稅所得額的確定：



 應納稅所得額＝出售價－房屋原值－合理費用



 出售價是指個人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價明顯低于市場價格并且無正當理由的,，由征收機關參照市場價格核定,。



 房屋原值是指出售方取得該房屋時所支付的購置價格或建造費用以及其他有關費用。



 合理費用是指購入該房屋時繳納的契稅,、印花稅,、土地出讓金、國有土地有償使用收入,、交易手續(xù)費,、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅,、教育費附加,、土地收益金、評估費,、交易手續(xù)費等,。



 納稅義務人應提供合法、完整,、準確的房屋原值憑證及稅費繳納憑證,。



 個人接受贈與的房屋，在出售時扣除的房產(chǎn)原值為零,，其他交易費用和繳納的稅費按以上規(guī)定扣除,。



 四、為鼓勵個人換購住房,，改善居住條件,，對個人出售自有住房符合下列減免稅條件的，經(jīng)征收機關審核確認后,，可以給予減征或免征個人所得稅,。



 ㈠對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人，其出售住房所應繳納的個人所得稅,，視其重新購房的價值可全部或部分給予免稅,，具體辦法如下：



 1.個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價的,，免征個人所得稅,；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。



 2.個人出售住房時繳納了納稅保證金,，又在售房后一年內(nèi)重新購房的,，可按新購住房金額占所出售住房出售價的比例全部或部分退還納稅保證金，退還的條件同上,。



 3.個人符合減征或免征個人所得稅條件,，在申請退還納稅保證金時應提供新購住房的契證、房屋所有權證,、土地使用證原件,、復印件和“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)聯(lián)”原件。



 4.凡在我市市區(qū)出售自有住房前后一年內(nèi)在杭州市區(qū)以外另購住房的,，按規(guī)定也可減免個人所得稅,。



 5.以上“前后一年內(nèi)”時間掌握問題，由征收機關根據(jù)納稅人提供的房屋買賣合同或其他合法憑據(jù)上的時間來確定,。



 ㈡對個人出售自用五年以上,、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅,，具體辦法如下：



 1.對個人出售已購公有住房取得的所得,，暫不征收個人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,，按照成本價（或標準價）購買的公有住房,。



 2.對個人出售已購公有住房以外的其他自有住房，如自用五年以上,、并且是家庭唯一生活用房,，免征個人所得稅。



 3.五年時間的認定以納稅義務人所出售住房購入時簽定合同的日期為起點計算,；不能提供合同的,，以該住房房屋所有權證的發(fā)證日期為起點計算。



 4.唯一生活用房的確認：該住房出售時,，納稅義務人除所售住房外，不再擁有其它房屋所有權的,，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房,。以上確認需由納稅義務人本人提供相應的證明或承諾書。



 ㈢出售自有住房的房屋所有權登記為1人以上或房屋所有權人發(fā)生變動時,，按以下辦法執(zhí)行：



 1.按市場價購房時房屋所有權登記為1人,，一年內(nèi)出售時房屋所有權登記是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有關規(guī)定全部或部分予以免稅,。



 2.出售自有住房時,，房屋所有權登記為1人，一年內(nèi)以配偶的名義或夫妻共有的名義按市場價重新購房的，可按上述有關規(guī)定全部或部分予以免稅,。



 3.出售的自有住房其房屋所有權人是2人或2人以上的,，一年內(nèi)重新購房，其房屋所有權人未發(fā)生變動的,，可按有關規(guī)定全部或部分予以免稅,；如一年內(nèi)重新購房時，房屋所有權人發(fā)生變動的,，應按購房人的購房金額占已出售住房所占份額的比例減征個人所得稅,。



 4.出售自有住房時，房屋所有權登記人為1人,，一年內(nèi)又同其余1人或1人以上以共有的名義按市場價重新購房的,，可按照出售住房的房屋所有權人重新購房中所占份額與原住房出售價的比例減征個人所得稅。



 五,、個人所得稅的申報征收：



 ㈠根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理實施細則》有利于稅收控管和方便納稅的原則,，市地方稅務局委托我市房地產(chǎn)交易稅費征收機關（杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局）對市區(qū)個人出售自有房屋交納的個人所得稅款進行代征。



 ㈡市區(qū)個人出售自有房屋,，自交易雙方簽訂房屋轉讓合同,，取得杭州市銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票后，將個人所得稅與房地產(chǎn)交易應繳納的其他稅費一起,，向杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局申報繳納,。個人所得稅申報納稅時應提供以下資料：



 1.房屋所有權證、土地使用證原件,、復印件,；



 2.杭州市房屋轉讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件；



 3.契證原件,；



 4.購入和出售房屋時所支付費用的原始憑證原件,、復印件；



 5.住房出售方如在住房轉讓合同前一年內(nèi)已另購住房的,，還應提供所購住房的契證原件和房屋所有權證復印件,；



 6.納稅義務人夫妻雙方的身份證復印件、結婚證復印件或共有權人的身份證復印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書,。



 7.征收機關要求提供的其他資料,。



 ㈢征收機關受理納稅人遞交的申報資料并經(jīng)審核無誤后，計算確定應納稅額,，開具納稅申報受理單,，納稅人繳款后，對個人出售商鋪,、寫字樓等非住宅的開具個人所得稅完稅憑證,；對個人出售住房的,，開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，由納稅人妥善保管,。



 個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房并已領取房屋所有權證的可直接給予減征或免征,；個人出售住房前后一年內(nèi)未另購住房或購買的住房價值低于所出售住房價值的，已繳納的納稅保證金應全部或部分作為個人所得稅繳入國庫,。



 個人出售住房繳納的納稅保證金,，應按照省地方稅務局1999年印發(fā)的《浙江省地稅系統(tǒng)納稅保證金管理實施辦法》的有關規(guī)定進行管理。



 ㈣個人出售自有房屋取得所得未按規(guī)定進行納稅申報或進行虛假申報,，由稅務機關根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定追繳其不繳或者少繳的稅款,、滯納金、并處以相應的處罰,。



 六,、對個人出售自有房屋所得征收個人所得稅這一政策涉及面廣、政策性強,、社會關注程度高,，因此各級稅務機關和征收機關應認真做好宣傳解釋工作，征收機關應與房產(chǎn)交易管理部門加強協(xié)作,、密切配合,，以確保此政策得到全面、正確的實施,。



 七,、上述規(guī)定，各縣（市）地方稅務局可根據(jù)實際情況參照執(zhí)行,。



 八,、本通知從2004年1月1日起執(zhí)行。





杭州市財政局

杭州市地方稅務局

二○○三年十二月二十七日





附件：個人出售房屋所得繳納個人所得稅辦理指南





個人出售房屋所得繳納個人所得稅辦理指南





2003-12-29



 個人所得稅是對個人（即自然人）取得的應稅所得征收的一種稅,，1993年10月31日第八屆全國人大常務委員會第四次會議通過并發(fā)布了新修改的《中華人民共和國個人所得稅法》?，F(xiàn)行個人所得稅法規(guī)定的應稅所得共有11項，個人轉讓房屋所得屬于“財產(chǎn)轉讓所得”項目,。

 根據(jù)現(xiàn)行個人所得稅法和國家稅務總局,、省地方稅務局及杭州市人民政府有關規(guī)定和文件精神，結合我市房地產(chǎn)市場的實際情況,，杭州市財政局,、杭州市地方稅務局聯(lián)合制定了《關于個人出售房屋所得征收個人所得稅有關問題的通知》（杭地稅〔2003〕362號），對我市個人出售自有房屋所得征收個人所得稅有關具體問題進一步進行了明確,。

 為便于廣大納稅人了解掌握有關政策及辦理程序，特編寫本指南,。



 一,、 政策簡介

 1,、納稅義務人：

 出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）取得所得的個人,。

 2,、納稅范圍：

 個人出售自有房屋取得的所得。

 3,、適用稅目,、稅率

 根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅,，適用比例稅率,，稅率為20%。

 4,、應納稅額

 應納稅額＝應納稅所得額×稅率（20%）

 5,、應納稅所得額的確定

 應納稅所得額＝出售價－房屋原值－合理費用

 出售價，是指個人出售自有房屋獲得的全部收入,。若成交價明顯低于市場價格并且無正當理由的,，由征收機關參照市場價格核定。

 房屋原值,，是出售方取得該房屋時所支付的購置價格或建造費用以及其他有關費用,。

 合理費用，是指購入該房屋時繳納的契稅,、印花稅,、土地出讓金、國有土地有償使用收入,、交易手續(xù)費,、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅,、教育費附加,、土地收益金、評估費,、交易手續(xù)費等,。

 納稅義務人應提供合法、完整,、準確的房屋原值憑證以及稅費繳納憑證,。

 6、減免稅規(guī)定

 （1） 對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人,，其出售住房所應繳納的個人所得稅,，視其重新購房的價值可全部或部分給予免稅；

 （2） 對個人出售自用五年以上,、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，免征個人所得稅,。



 二、 申報流程

 根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定,，在我市市區(qū)范圍內(nèi)出售自有房屋取得所得的納稅義務人,，應自交易雙方簽訂房屋轉讓合同，取得杭州市銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票后,，如實向我市房地產(chǎn)交易稅費征收機關――杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局自行申報繳納個人所得稅,，履行法定義務。

 1,、 申報繳納時須提供以下資料：

 （1） 房屋所有權證,、土地使用證原件、復印件,；

 （2） 杭州市房屋轉讓合同原件及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件,；

 （3） 契證原件；

 （4） 房屋評估報告原件,；

 （5） 允許扣除合理費用的原始憑證原件,、復印件；

 （6） 納稅義務人夫妻雙方的身份證,、結婚證或房屋共有權人的身份證原件,、復印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。

 （7） 住房出售方如在住房轉讓合同前一年內(nèi)已另購住房的,，還應提供所購住房的契證復印件和房屋所有權證原件,、復印件；

 （8） 征收機關要求提供的其他資料,。



 2,、征收機關受理納稅人遞交的申報資料并經(jīng)審核無誤后，計算確定

 應納稅額,，開具納稅申報受理單,，納稅人繳款后，對個人出售商鋪,、寫字樓等非住宅的開具個人所得稅完稅憑證,；對個人出售住房的，開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”,。

 個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房并已領取房屋所有權證的可直接給予減征或免征,；個人出售住房前后一年內(nèi)未另購住房購買的住房價值低于所出售住房價值的，已繳納的納稅保證金應全部或部分作為個人所得稅繳入國庫,。



 3,、 繳納地點

 杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局征收大廳：慶春路155號中財發(fā)展大廈一樓

 杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局延伸征收點：平海路37號平海大廈三樓



 注意事項：

 1、納稅人應妥善保管好征收機關開具的“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)聯(lián)”等憑據(jù),，以便辦理退稅手續(xù),；

 2,、個人出售自有房屋取得所得應如實向征收機關申報繳納，未按規(guī)定進行納稅申報或?qū)Ψ績r和減免行為進行虛假申報的,，由稅務機關根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定，追繳其不繳或者少繳的稅款,、滯納金,，并處以相應的處罰。



 三,、政策問答

 1、 對個人出售已購公有住房（房改房）取得的所得,，是否需要繳納個人所得稅,？

 答：暫不征收個人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,，按照成本價（或標準價）購買的公有住房,。



 2、 對個人出售自用五年以上,、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，免征個人所得稅，其中“五年時間”和“唯一生活用房”如何認定,？

 答：“五年時間”的認定以納稅義務人所出售住房購入時簽定合同的日期為起點計算,；不能提供合同的，以該住房房屋所有權證的發(fā)證日期為起點計算,。

 “唯一生活用房”的確認：該住房出售時,，納稅義務人除所售住房外,，不再擁有其他房屋所有權的，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房,。以上確認需由納稅義務人本人提供相應的證明（或承諾書）,。



 3、 對個人出售住房后一年內(nèi)重新購房的,，已繳納的納稅保證金是否可以退還,？

 答：可以退還。新購住房金額大于或等于所出售住房出售價的,，已繳納的納稅保證金可全部退還,；新購住房金額小于所出售住房出售價的，已繳納的納稅保證金按新購住房金額占所出售住房出售價的比例予以退還,。



 4,、 在我市市區(qū)出售自有住房前后一年內(nèi)又在杭州市區(qū)以外購買住房的,，是否可享受減免稅政策？

 答：可按規(guī)定享受減免稅政策,。



 5、 對個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的,，其出售現(xiàn)住房取得的所得是否可享受減免稅政策？

 答：可以享受,。另購住房的購房金額大于或等于所出售住房出售價的，免征個人所得稅,；小于所出售住房金額的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅,。



 6,、 對出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)購房的,，“前后一年內(nèi)”如何確定？

 答：由征收機關根據(jù)納稅人提供的房屋買賣合同或其他合法憑據(jù)上的時間來確定,。



 7,、出售自有住房的房屋所有權登記為1人以上或房屋所有權人發(fā)生變動時，其取得的所得應如何享受減免稅政策,？

 答：（1）,、按市場價購買住房時房屋所有權登記為1人，一年內(nèi)出售時房屋所有權登記是配偶的名字或是夫妻共有的,，可按上述有關規(guī)定全部或部分予以免稅。

 （2）,、出售自有住房時,，房屋所有權登記為1人,，一年內(nèi)以配偶的名義或夫妻共有的名義按市場價重新購房的,，可按上述有關規(guī)定全部或部分予以免稅。

 （3）,、出售的自有住房房屋所有權人是2人或2人以上的,，一年內(nèi)重新購房，其房屋所有權人未發(fā)生變動的,，可按有關規(guī)定全部或部分予以免稅,；如一年內(nèi)重新購房時，房屋所有權人發(fā)生變動的,，應按購房人的購房金額占已出售住房所占份額的比例減征個人所得稅,。

 （4）、出售自有住房時,，房屋所有權登記為1人，一年內(nèi)又同其余1人或1人以上以共有的名義按市場價重新購房的,，可按照出售住房的房屋所有權人重新購房中所占份額與原住房出售價的比例減征個人所得稅,。



 8、個人接受贈與的房屋在出售時是否需要繳納個人所得稅,，如需繳納,，其房屋原值和合理費用應如何確定？

 答：應該繳納個人所得稅,。在出售時扣除的房屋原值為零,，合理費用可按有關規(guī)定扣除。



 9,、 個人出售自有房屋取得所得時繳納的個人所得稅和房改房上市交易所得收益有何區(qū)別,？

 答：個人出售自有房屋取得所得時繳納的個人所得稅是指根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收的稅款,；適用比例稅率,，稅率為20%；應納稅額＝應納稅所得額×稅率（20%）,；應納稅所得額＝出售價－房屋原值－合理費用

 房改房上市交易所得收益是指在房改房出售時,，賣方取得的凈收益按超額累進比例向財政部門繳納的款項。



 10,、 符合減免稅條件的納稅人,，繳納的納稅保證金如何退還？

 答：個人在申請退還納稅保證金時,，應向杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局提供新購住房的契證原件,、房屋所有權證復印件、土地使用證復印件,、“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)聯(lián)”原件和征收機關要求提供的其它有關證明材料（以上資料是復印件的均需核對原件）,，經(jīng)征收機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。



 四、舉例說明

 1,、劉先生于2003年6月1日出售其自有的采荷新村