• 【發(fā)布單位】建設(shè)部/國(guó)家土地管理局/工商行政管理總局/稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1993-08-10
• 【生效日期】1993-08-10
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

建設(shè)部、國(guó)家土地管理局,、 國(guó)家工商行政管理局,、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見

建設(shè)部、國(guó)家土地管理局,、
 國(guó)家工商行政管理局,、國(guó)家稅務(wù)總局
 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見
 
（1993年8月10日）
 隨著土地使用制度和住房制度改革的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步建立,，特別是去年下半年以來(lái),，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)投資量,，施工,、竣工和銷售的商品房面積都有大幅度提高。房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展,，為全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,、投資環(huán)境的改善、群眾居住水平的提高,，提供了基本的物質(zhì)條件,，為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的優(yōu)化配置和利用，加快城市建設(shè),，起到積極的作用,。

 房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，正處于改革和發(fā)展的起步階段,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和培育也處于初級(jí)階段,，在迅猛發(fā)展的過(guò)程中由于宏觀調(diào)控不力，也出現(xiàn)了一些新的不容忽視的矛盾和問(wèn)題,，諸如各類開發(fā)建設(shè)用地的供應(yīng)總量過(guò)大,，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱，投資結(jié)構(gòu)不盡合理,，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為不規(guī)范,，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法經(jīng)營(yíng)，偷稅漏稅,，一些地區(qū)炒賣房地產(chǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重,，造成價(jià)格混亂,、國(guó)家收益流失，這些問(wèn)題嚴(yán)重地干擾和影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,。因此,，必須抓住當(dāng)前的有利時(shí)機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題,，進(jìn)一步深化改革,，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地繼續(xù)發(fā)展,，推動(dòng)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)適度增長(zhǎng)?，F(xiàn)就認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》,，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際,，提出如下具體意見。



 一,、加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地出讓的計(jì)劃,、規(guī)劃管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量

 各地必須有計(jì)劃,、按規(guī)劃出讓土地,，堅(jiān)決糾正目前某些地區(qū)脫離市場(chǎng)需求和開發(fā)能力超出用地計(jì)劃、違背城市規(guī)劃盲目大量出讓土地的混亂狀態(tài),。各地要加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃性，所有出讓的土地,，包括地塊數(shù),、用地面積等都要納入規(guī)劃和計(jì)劃，做到有計(jì)劃出讓,。出讓土地必須按建設(shè)用地計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行數(shù)量控制,、必須依據(jù)城市規(guī)劃、必須與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合,、必須有明確的開發(fā)期限和進(jìn)度要求,、必須有基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的條件、必須嚴(yán)格按法律規(guī)定的程序和權(quán)限審批,。認(rèn)真執(zhí)行《
國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格審批和認(rèn)真清理各類開發(fā)區(qū)的通知》（國(guó)發(fā)〔1993〕33號(hào)）,，繼續(xù)抓好開發(fā)區(qū)用地的清理，主要審查土地利用是否符合規(guī)劃,，用地規(guī)模是否適度,，土地使用是否合法。對(duì)清理出的問(wèn)題按《通知》要求區(qū)別情況作出處理,。



 二,、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),，確保重點(diǎn)

 各地要在做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資方向的引導(dǎo),。房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)是為重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和城鎮(zhèn)職工住宅,，對(duì)市場(chǎng)需求量有限的花園別墅、度假村,、高級(jí)公寓,、高檔賓館、寫字樓等要嚴(yán)格控制,，該停的下決心停下來(lái),，對(duì)已出現(xiàn)滯銷的項(xiàng)目和賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等高消費(fèi)項(xiàng)目原則上不得立項(xiàng),、不核發(fā)規(guī)劃許可證,、不供給土地、不予以貸款,。計(jì)劃,、規(guī)劃、土地,、金融等部門要密切配合,、各司其職，嚴(yán)格管理,，哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題就追究哪個(gè)部門的責(zé)任,。對(duì)已立項(xiàng)的項(xiàng)目，各地要進(jìn)行一次審查,，項(xiàng)目類型不合適的,，可在符合城市規(guī)劃的前提下，改為生產(chǎn)用房,、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等適銷對(duì)路的項(xiàng)目,，否則應(yīng)堅(jiān)持停緩開發(fā)。



 三,、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次全面檢查,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理

 各地要由省建委（建設(shè)廳）牽頭，組織土地,、工商,、稅務(wù)等部門，結(jié)合用地清查,、工商年檢,、資質(zhì)年檢和財(cái)稅檢查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)在一年內(nèi)無(wú)開發(fā)任務(wù)或未進(jìn)行實(shí)際開發(fā)投資建設(shè)的,，應(yīng)及時(shí)取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán),。對(duì)注冊(cè)資金虛假、沒(méi)有開發(fā)能力及偷稅漏稅的經(jīng)營(yíng)單位,，要予以查處,，并公開處理結(jié)果。對(duì)遵紀(jì)守章依法經(jīng)營(yíng),，為社會(huì)做出突出貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，要予以鼓勵(lì)和宣傳。要認(rèn)真執(zhí)行《國(guó)務(wù)院
關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔1992〕61號(hào)）,，按照建設(shè)部,、國(guó)家工商行政管理局的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的各類企業(yè)（包括“三資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)區(qū),、保稅區(qū)等設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）進(jìn)行資質(zhì)審批,，凡未按規(guī)定經(jīng)過(guò)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審批而成立的各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和單位，必須補(bǔ)辦資質(zhì)審批手續(xù),，逾期不辦理的,，由工商行政管理部門取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

 各類銀行（人民銀行,、專業(yè)銀行,、商業(yè)銀行）和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，已經(jīng)開辦的,，要限期在人事,、財(cái)務(wù)和資金方面完全脫鉤，對(duì)具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的,，可予以保留,，對(duì)不具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的應(yīng)予撤銷，并由原主管部門妥善處理債權(quán)債務(wù)等善后工作,；由各類銀行以合資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)收回注入資金實(shí)行脫鉤,。對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)兼營(yíng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的,，首先要和銀行徹底脫鉤，并不得參與資金拆借,，不得搞計(jì)劃外貸款和投資,；非銀行金融機(jī)構(gòu)開辦的開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，應(yīng)實(shí)行獨(dú)立核算,。



 四,、采取有力措施規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，堅(jiān)決制止炒賣房地產(chǎn)牟取暴利

 一是進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)有土地使用權(quán)出讓范圍。除國(guó)務(wù)院規(guī)定的國(guó)家投資的黨政軍機(jī)關(guān),、行政事業(yè)單位辦公用房,、住宅建設(shè)、公共設(shè)施,、公用事業(yè)和國(guó)營(yíng)工業(yè)等項(xiàng)目外,，對(duì)其它新增建設(shè)用地，首先是商業(yè),、金融,、旅游、服務(wù)業(yè),、商品房屋和涉外工程項(xiàng)目建設(shè)用地的供應(yīng),，不再搞行政劃撥，原則上都要實(shí)行有償出讓,，并盡可能采用招標(biāo)或拍賣的方式公開,、公平競(jìng)爭(zhēng)，減少協(xié)議出讓,，制止利用各種“關(guān)系”取得土地,。二是對(duì)出讓土地的地塊，由政府組織評(píng)估機(jī)構(gòu)確定基準(zhǔn)價(jià)格,，避免低價(jià)出讓,，協(xié)議出讓的價(jià)格也要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并公開協(xié)議價(jià)格,，提高透明度,，以利社會(huì)監(jiān)督。三是積極清理以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的自發(fā)交易,，糾正和制止不按規(guī)定辦理手續(xù),、不交出讓金或收益金的交易行為。四是受讓的土地必須按出讓合同的規(guī)定抓緊開發(fā)利用,，購(gòu)地后一年內(nèi)投入的開發(fā)資金不足購(gòu)地費(fèi)的25％,，應(yīng)由政府收回土地；未完成開發(fā)投資總額（不包括購(gòu)地款）20％以上的,，不得轉(zhuǎn)讓,。五是各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定未達(dá)到一定投資比例或施工進(jìn)度的商品房不得預(yù)售。六是加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理,，每一次土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移（包括房地產(chǎn)開發(fā)期間的轉(zhuǎn)讓,、預(yù)售等）都必須依照規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理部門辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi),。對(duì)不做投資和開發(fā),，靠炒賣房地產(chǎn)哄抬地價(jià),、房?jī)r(jià)而獲取暴利，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為要堅(jiān)決制止,，嚴(yán)肅查處,。



 五、合理調(diào)節(jié)收益分配,，防止國(guó)家收益流失

 各地要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)收益的管理,，把國(guó)家明文規(guī)定的各種稅費(fèi)收上來(lái)。國(guó)有土地出讓金和土地收益金必須按現(xiàn)行財(cái)政體制,，納入各級(jí)財(cái)政預(yù)算管理,。各級(jí)政府不得委托除財(cái)政部門以外的任何單位和部門，另設(shè)金庫(kù),，管理土地收入,；財(cái)政部門也不能把應(yīng)由預(yù)算內(nèi)管理的土地收入轉(zhuǎn)為預(yù)算外管理。對(duì)土地轉(zhuǎn)讓中漏失的各項(xiàng)收益要進(jìn)行清算及時(shí)補(bǔ)交入庫(kù),。在增值稅等新的稅種未出臺(tái)前,，要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部《
關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》把土地出讓金和土地收益金按規(guī)定收繳入庫(kù)。



 六,、推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè),，加快解決困難戶住房的步伐

 各地要在加大城鎮(zhèn)居民住房制度改革力度的同時(shí)，按照房屋商品化的原則,，多方籌集建設(shè)資金,，嚴(yán)格管理住房基金，保證用于住房建設(shè),，同時(shí)要實(shí)行集資建房,、合作建房等多種形式加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，保持住宅建設(shè)穩(wěn)定增長(zhǎng),。今后所有開發(fā)公司都要承擔(dān)相當(dāng)于所開發(fā)的商品房面積20％以上的微利居民住宅建設(shè)任務(wù),，各地可區(qū)別開發(fā)項(xiàng)目的地段和類別，做出具體規(guī)定,。政府實(shí)行鼓勵(lì)建設(shè)普通居民住宅的政策,，對(duì)微利房、解困房（包括集資建房,、合作建房）的建設(shè)計(jì)劃,、土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì),、資金安排和信貸等方面給予支持，以降低成本,，加速住宅建設(shè),，加快“解困、解危”步伐,。



 七,、加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)的管理

 繼續(xù)做好積極引進(jìn)外資的工作，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo),。外商開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行,，以國(guó)家規(guī)定的鼓勵(lì)類項(xiàng)目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主。對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模核定其注冊(cè)資本,、分期投入資金量、合資雙方股金份額等,。中方不得為外商出資本提供貸款和境內(nèi)外貸款擔(dān)保,，以保證外資的真正投入。要嚴(yán)格制止脫離項(xiàng)目以大面積低價(jià)批地作為條件來(lái)吸引外資的做法,，各地不準(zhǔn)超越權(quán)限制定優(yōu)惠政策,。