• 【發(fā)布單位】建設(shè)部/國家土地管理局/工商行政管理總局/稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1993-08-10
• 【生效日期】1993-08-10
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

建設(shè)部,、國家土地管理局,、 國家工商行政管理局、國家稅務(wù)總局 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見

建設(shè)部,、國家土地管理局,、
 國家工商行政管理局、國家稅務(wù)總局
 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見
 
（1993年8月10日）
 隨著土地使用制度和住房制度改革的推進,，我國房地產(chǎn)市場逐步建立，特別是去年下半年以來,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,，房地產(chǎn)開發(fā)投資量，施工,、竣工和銷售的商品房面積都有大幅度提高,。房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，為全國經(jīng)濟的發(fā)展,、投資環(huán)境的改善,、群眾居住水平的提高，提供了基本的物質(zhì)條件,，為實現(xiàn)城鎮(zhèn)國有土地的優(yōu)化配置和利用,，加快城市建設(shè)，起到積極的作用,。

 房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興產(chǎn)業(yè),，正處于改革和發(fā)展的起步階段，房地產(chǎn)市場的建立和培育也處于初級階段,，在迅猛發(fā)展的過程中由于宏觀調(diào)控不力，也出現(xiàn)了一些新的不容忽視的矛盾和問題,，諸如各類開發(fā)建設(shè)用地的供應(yīng)總量過大,，房地產(chǎn)開發(fā)過熱,，投資結(jié)構(gòu)不盡合理,，房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法經(jīng)營,，偷稅漏稅,，一些地區(qū)炒賣房地產(chǎn)現(xiàn)象嚴重，造成價格混亂,、國家收益流失,，這些問題嚴重地干擾和影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，必須抓住當(dāng)前的有利時機,，針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題,，進一步深化改革，加強和改善宏觀調(diào)控措施,，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地繼續(xù)發(fā)展,，推動城鎮(zhèn)住宅建設(shè)適度增長。現(xiàn)就認真貫徹執(zhí)行《中共中央,、國務(wù)院關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》,，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的實際，提出如下具體意見,。



 一,、加強對國有土地出讓的計劃,、規(guī)劃管理,，嚴格控制土地供應(yīng)總量

 各地必須有計劃,、按規(guī)劃出讓土地,，堅決糾正目前某些地區(qū)脫離市場需求和開發(fā)能力超出用地計劃,、違背城市規(guī)劃盲目大量出讓土地的混亂狀態(tài)。各地要加強土地使用權(quán)出讓的計劃性,，所有出讓的土地,，包括地塊數(shù)、用地面積等都要納入規(guī)劃和計劃,，做到有計劃出讓,。出讓土地必須按建設(shè)用地計劃對房地產(chǎn)開發(fā)用地進行數(shù)量控制、必須依據(jù)城市規(guī)劃,、必須與建設(shè)項目相結(jié)合,、必須有明確的開發(fā)期限和進度要求、必須有基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的條件,、必須嚴格按法律規(guī)定的程序和權(quán)限審批,。認真執(zhí)行《
國務(wù)院關(guān)于嚴格審批和認真清理各類開發(fā)區(qū)的通知》（國發(fā)〔1993〕33號），繼續(xù)抓好開發(fā)區(qū)用地的清理,，主要審查土地利用是否符合規(guī)劃，用地規(guī)模是否適度,，土地使用是否合法,。對清理出的問題按《通知》要求區(qū)別情況作出處理,。



 二、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),，確保重點

 各地要在做好市場預(yù)測的基礎(chǔ)上,，加強對房地產(chǎn)投資方向的引導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)的重點是為重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目和城鎮(zhèn)職工住宅,，對市場需求量有限的花園別墅、度假村,、高級公寓,、高檔賓館、寫字樓等要嚴格控制,，該停的下決心停下來,，對已出現(xiàn)滯銷的項目和賽馬場、高爾夫球場等高消費項目原則上不得立項,、不核發(fā)規(guī)劃許可證,、不供給土地、不予以貸款,。計劃,、規(guī)劃、土地,、金融等部門要密切配合,、各司其職，嚴格管理,，哪個環(huán)節(jié)出了問題就追究哪個部門的責(zé)任,。對已立項的項目，各地要進行一次審查,，項目類型不合適的,，可在符合城市規(guī)劃的前提下，改為生產(chǎn)用房,、普通標(biāo)準住宅和相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等適銷對路的項目,，否則應(yīng)堅持停緩開發(fā)。



 三,、對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)進行一次全面檢查,，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理

 各地要由省建委（建設(shè)廳）牽頭，組織土地,、工商,、稅務(wù)等部門，結(jié)合用地清查,、工商年檢,、資質(zhì)年檢和財稅檢查,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一次全面檢查，對取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的企業(yè)在一年內(nèi)無開發(fā)任務(wù)或未進行實際開發(fā)投資建設(shè)的,，應(yīng)及時取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán),。對注冊資金虛假、沒有開發(fā)能力及偷稅漏稅的經(jīng)營單位,，要予以查處,，并公開處理結(jié)果。對遵紀守章依法經(jīng)營,，為社會做出突出貢獻的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，要予以鼓勵和宣傳。要認真執(zhí)行《國務(wù)院
關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號）,，按照建設(shè)部,、國家工商行政管理局的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的各類企業(yè)（包括“三資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)區(qū),、保稅區(qū)等設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）進行資質(zhì)審批,，凡未按規(guī)定經(jīng)過建設(shè)行政主管部門進行資質(zhì)審批而成立的各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和單位，必須補辦資質(zhì)審批手續(xù),，逾期不辦理的,，由工商行政管理部門取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

 各類銀行（人民銀行,、專業(yè)銀行,、商業(yè)銀行）和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的公司，已經(jīng)開辦的,，要限期在人事,、財務(wù)和資金方面完全脫鉤，對具備開發(fā)經(jīng)營資格的,，可予以保留,，對不具備開發(fā)經(jīng)營資格的應(yīng)予撤銷，并由原主管部門妥善處理債權(quán)債務(wù)等善后工作,；由各類銀行以合資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,，應(yīng)收回注入資金實行脫鉤。對非銀行金融機構(gòu)兼營開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的,，首先要和銀行徹底脫鉤,，并不得參與資金拆借，不得搞計劃外貸款和投資,；非銀行金融機構(gòu)開辦的開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的公司,，應(yīng)實行獨立核算。



 四,、采取有力措施規(guī)范房地產(chǎn)市場行為,，堅決制止炒賣房地產(chǎn)牟取暴利

 一是進一步擴大國有土地使用權(quán)出讓范圍,。除國務(wù)院規(guī)定的國家投資的黨政軍機關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房,、住宅建設(shè),、公共設(shè)施、公用事業(yè)和國營工業(yè)等項目外,，對其它新增建設(shè)用地,，首先是商業(yè)、金融,、旅游,、服務(wù)業(yè)、商品房屋和涉外工程項目建設(shè)用地的供應(yīng),，不再搞行政劃撥，原則上都要實行有償出讓,，并盡可能采用招標(biāo)或拍賣的方式公開,、公平競爭，減少協(xié)議出讓,，制止利用各種“關(guān)系”取得土地,。二是對出讓土地的地塊，由政府組織評估機構(gòu)確定基準價格,，避免低價出讓,，協(xié)議出讓的價格也要以基準地價為依據(jù)，并公開協(xié)議價格,，提高透明度,，以利社會監(jiān)督。三是積極清理以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的自發(fā)交易,，糾正和制止不按規(guī)定辦理手續(xù),、不交出讓金或收益金的交易行為。四是受讓的土地必須按出讓合同的規(guī)定抓緊開發(fā)利用,，購地后一年內(nèi)投入的開發(fā)資金不足購地費的25％,，應(yīng)由政府收回土地；未完成開發(fā)投資總額（不包括購地款）20％以上的,，不得轉(zhuǎn)讓,。五是各地應(yīng)根據(jù)實際情況規(guī)定未達到一定投資比例或施工進度的商品房不得預(yù)售。六是加強房地產(chǎn)交易管理,，每一次土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移（包括房地產(chǎn)開發(fā)期間的轉(zhuǎn)讓,、預(yù)售等）都必須依照規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，繳納有關(guān)稅費,。對不做投資和開發(fā),，靠炒賣房地產(chǎn)哄抬地價,、房價而獲取暴利，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為要堅決制止,，嚴肅查處,。



 五、合理調(diào)節(jié)收益分配,，防止國家收益流失

 各地要加強對房地產(chǎn)收益的管理,，把國家明文規(guī)定的各種稅費收上來。國有土地出讓金和土地收益金必須按現(xiàn)行財政體制,，納入各級財政預(yù)算管理,。各級政府不得委托除財政部門以外的任何單位和部門，另設(shè)金庫,，管理土地收入,；財政部門也不能把應(yīng)由預(yù)算內(nèi)管理的土地收入轉(zhuǎn)為預(yù)算外管理。對土地轉(zhuǎn)讓中漏失的各項收益要進行清算及時補交入庫,。在增值稅等新的稅種未出臺前,，要嚴格執(zhí)行財政部《
關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》把土地出讓金和土地收益金按規(guī)定收繳入庫。



 六,、推進城鎮(zhèn)住宅建設(shè),，加快解決困難戶住房的步伐

 各地要在加大城鎮(zhèn)居民住房制度改革力度的同時，按照房屋商品化的原則,，多方籌集建設(shè)資金,，嚴格管理住房基金，保證用于住房建設(shè),，同時要實行集資建房,、合作建房等多種形式加快經(jīng)濟適用房的建設(shè)，保持住宅建設(shè)穩(wěn)定增長,。今后所有開發(fā)公司都要承擔(dān)相當(dāng)于所開發(fā)的商品房面積20％以上的微利居民住宅建設(shè)任務(wù),，各地可區(qū)別開發(fā)項目的地段和類別，做出具體規(guī)定,。政府實行鼓勵建設(shè)普通居民住宅的政策,，對微利房、解困房（包括集資建房,、合作建房）的建設(shè)計劃,、土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計,、資金安排和信貸等方面給予支持,，以降低成本，加速住宅建設(shè),，加快“解困,、解?！辈椒ァ?


 七,、加強對外商投資房地產(chǎn)的管理

 繼續(xù)做好積極引進外資的工作,，同時要加強對外商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)。外商開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)應(yīng)結(jié)合建設(shè)項目進行,，以國家規(guī)定的鼓勵類項目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目為主,。對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模核定其注冊資本,、分期投入資金量,、合資雙方股金份額等。中方不得為外商出資本提供貸款和境內(nèi)外貸款擔(dān)保,，以保證外資的真正投入,。要嚴格制止脫離項目以大面積低價批地作為條件來吸引外資的做法，各地不準超越權(quán)限制定優(yōu)惠政策,。