問：2015年6月16日，梅先生與葉女士簽訂租賃合同,，約定葉女士將其重慶某大廈四合院地下室租賃給梅先生使用,，十年租期從2015年7月1日起算，簽訂合同時(shí)已交納一年租金,。2015年7月10日,，葉女士與王先生簽訂房屋買賣合同,，并于同月15日將該房屋交付王先生使用,，王先生接房后未辦理房屋過戶登記但進(jìn)行了裝修，且不同意租賃房屋給梅先生,。梅先生遂以買賣不破租賃為由將葉女士,、王先生訴至法院，請(qǐng)求繼續(xù)履行租賃合同,。請(qǐng)問,，法院會(huì)支付梅先生的主張嗎？

重慶左女士

答：適用買賣不破租賃須承租人實(shí)際占有標(biāo)的物,。

《合同法》第二百二十九條規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,。買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：租賃合同和買賣合同均合法有效,；出租人或租賃物的所有人在租賃期間將租賃物所有權(quán)變動(dòng)給了買受人；租賃物已交付承租人使用,，買賣發(fā)生在租賃物交付承租人使用之后,。其本意旨在通過維持原租賃合同的效力來保證承租人對(duì)租賃物的實(shí)際租賃控制和使用。本案中，梅先生在簽訂租賃合同之后并未實(shí)際占有使用房屋,，盡管租賃合同有效但因買受人王先生合法占有標(biāo)的物,，買賣不破租賃尚未生效。

善意買受人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法受法律保護(hù),。如若租賃合同未登記,，承租人也未占有使用房屋，此時(shí)房屋仍處于出租人占有狀態(tài)下,，房屋買受人無從知曉房屋上有租賃的負(fù)擔(dān),，相應(yīng)的法律后果也不應(yīng)由買受人承擔(dān)。

王先生已實(shí)際占有使用房屋,，梅先生要求葉女士及王先生繼續(xù)履行租賃合同已為履行不能,，梅先生可依據(jù)其約定有效的合同，向葉女士主張合同違約責(zé)任,，依法維護(hù)其合法權(quán)益