隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，隨著全國人民生活水平的不斷提高,、家庭經(jīng)濟購買能力的不斷增強,，購買適合自己家庭生活的商品房隨時都被列入千家萬戶的議事日程。然而,。目前我國的不動產(chǎn)立法仍不甚完善,，市場機制仍需健全，商品房交易行為尚不規(guī)范,，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則,，欺詐和違約行為比比皆是。本文就開發(fā)商未按照合同約定提供燃氣的問題進行解析,。

案例：

某小區(qū)百余戶業(yè)主于2012年7-8月間與被告首開公司分別簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》,。合同第十三條約定，燃氣應(yīng)于2014年6月30日達到交用標(biāo)準(zhǔn),，但是燃氣直至2014年7月29日才完成驗收交付,。被告已構(gòu)成違約，所以百余戶業(yè)主把被告首開公司訴至法院,，要求被告支付原告燃氣未按約定時間達到交付標(biāo)準(zhǔn)的違約金,，及經(jīng)濟損失。

被告首開公司在答辯中辯稱,，原告購買的房屋是毛坯房,，業(yè)主收房后必須進行裝修，倘若此時燃氣開通,，如有業(yè)主私自改造燃氣管道勢必造成極大危害,。由于一部分業(yè)主的燃氣拆改行為以及燃氣的特殊性才導(dǎo)致燃氣公司開通燃氣的時間根據(jù)安全需要及實際情況作出調(diào)整。此外,，原告購買的是毛坯房在裝修期間本身無法居住,，所以原告要求賠償因遲延開通燃氣所造成的房租損失在事實和法律上都沒有依據(jù)。如果法院認定被告存在違約行為,，考慮到原告沒有遭受任何損失,，被告違約時間較短以及被告違約是出于對原告自身安全考慮等因素,，請求法院對約定過高的違約金進行大幅度調(diào)低。

法官說法：

本案的焦點有三個：第一,，被告是否存在逾期達到燃氣交用標(biāo)準(zhǔn)的違約情形,；第二，被告是否應(yīng)該賠償原告的經(jīng)濟損失,；第三,，違約金是否應(yīng)該得到調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定,，原被告在自愿基礎(chǔ)上簽訂的商品房預(yù)售合同是雙方真實意思的表示,，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，應(yīng)為有效,。原被告均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利,、履行義務(wù),。

商品房預(yù)售合同約定，原告購買房屋的燃氣應(yīng)在2014年6月30日達到交用標(biāo)準(zhǔn),。依據(jù)查明的事實,，燃氣未能在約定的時間達到交用標(biāo)準(zhǔn)，被告的行為構(gòu)成違約,，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任,。

但是原告在要求被告給付燃氣逾期達到交用標(biāo)準(zhǔn)違約金的基礎(chǔ)上，再要求被告給付因未開通燃氣造成的損失,，該項訴訟請求缺乏法律依據(jù),，不予以支持。

被告主張商品法預(yù)售合同中對違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定過高,，請求法院予以降低,。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法,。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加,；約定的違約金過分高于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中,，綜合考慮原告遭受的損失,、合同履行情況、雙方過錯,、預(yù)期利益等因素,，酌情確定被告向原告給付燃氣逾期達到交用標(biāo)準(zhǔn)違約金數(shù)額。

法官提醒：

商品房買賣合同締約訂立合同的目的是為了使自己的合法權(quán)益得到最大保護和實現(xiàn),，而開發(fā)商的違約行為可能使買房者的利益得不到實現(xiàn),，還可能嚴(yán)重侵害買房者的權(quán)益，這個時候買房者一定要拿起法律武器維護自己的合法權(quán)利,。

另外,，業(yè)主一定要注意訴訟時效的問題，訴訟時效是指權(quán)利人如果沒有在法定期限內(nèi)行使權(quán)利,，就會喪失請求法院依法保護自己權(quán)利的一種制度,。根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，一般民事權(quán)利的訴訟時效期限為兩年,。當(dāng)事人維權(quán)一定要及時,，否則得自己為損失買單。