虛構(gòu)事實簽訂租賃合同賺取租金差價

日前，上海市第一中級人民法院（以下簡稱“上海一中院”）二審公開宣判一起房屋租賃合同糾紛,，依法認(rèn)定居間方為賺取房屋租金差價,，在合同履行過程中實施欺詐行為，判決撤銷居間方,、“租客”與房屋所有人簽訂的《房屋租賃合同》,。同時，房屋所有人通過另案訴訟索回了居間方賺取的房屋租金差價,。

【案情回放】

20年9月初,，李華因出國，想把自己閑置的房屋盡快租出去,，于是找到居間方倪某,。后倪某致電李華稱找到租客了，近期安排看房,。

當(dāng)天來看房的是一對美國夫婦,，出于謹(jǐn)慎，李華詢問了租客的情況,，倪某則稱美國夫婦所屬的來芝公司與餐飲公司系合作關(guān)系,，這對美國夫婦作為合作顧問被外派到上海工作，由餐飲公司負(fù)責(zé)安排住宿等事宜,，故由餐飲公司與李華簽訂合同,。聽完這番話，李華打消了心里的疑慮,。20年9月20日,，李華與餐飲公司和倪某簽訂了《房屋租賃合同》，三方約定月租金為,500元,，每三個月為一期支付給李華,。隨后，李華就出國了,。

2018年6月,，李華回到國內(nèi)，就先到自己租出去的房屋轉(zhuǎn)了一圈,，正好租客在家,，倆人就聊起來了。李華在交談中得知，這對美國夫婦一直以每月19,000元的價格支付租金,，并拿出了其與倪某簽訂的《租賃合同》為證,。

原來，早在20年9月日,，也就是李華與倪某,、餐飲公司剛簽完《房屋租賃合同》后不久，倪某假冒李華代理人的身份與美國夫婦所屬的來芝公司簽訂《租賃合同》,，約定將李華的房屋出租給來芝公司,，月租金為19,000元，但這次約定的租金卻是直接支付到倪某賬戶,。

事實上,，來芝公司與倪某介紹的餐飲公司無任何關(guān)系，而餐飲公司是倪某與倪某的父親開設(shè)的,，股東就是倪某與倪某的父親,，法定代表人是倪某的父親。

李華遂訴至法院,，認(rèn)為餐飲公司和倪某編造謊言,，誘使自己簽訂租賃合同，實際是為了實現(xiàn)賺取差價的欺詐行為,，訴請法院依法撤銷《房屋租賃合同》,。

一審法院經(jīng)審理，以倪某系合同履行過程中為賺取差價的欺詐行為為由,，判決撤銷李華與餐飲公司等簽訂的《房屋租賃合同》,。

一審判決后，餐飲公司不服,，上訴至上海一中院,。餐飲公司認(rèn)為，李華出租房屋的價格和李華預(yù)期價格一致,，李華并非受損害方,，真正受損失的是高于實際價格承租的來芝公司，故李華無權(quán)要求撤銷合同,。

【以案說法】

上海一中院認(rèn)為,，根據(jù)李華與倪某的聊天記錄,、兩份租金標(biāo)準(zhǔn)不一的租賃合同,、來芝公司直接向倪某實際付款情況及倪某與餐飲公司之間的關(guān)系，可以認(rèn)定倪某系為賺取租金差價,，虛構(gòu)事實以騙取李華與其控制的餐飲公司簽訂租金較低的租賃合同,，再以李華代理人的身份與實際承租人簽訂租金較高的租賃合同。餐飲公司辯稱李華不屬于受損害方等理由，缺乏明確,、有效,、充分的證據(jù)，不予支持,。倪某,、餐飲公司的行為已構(gòu)成第三人欺詐的可撤銷事由，李華主張撤銷其與餐飲公司的租賃合同,，于法有據(jù),。

上海一中院遂駁回餐飲公司的上訴，維持原判,。

此外,，李華向法院另案提起訴訟，請求判決倪某返還租賃過程中的租金差價款9萬余元,，該案經(jīng)上海一中院二審,，判決支持了李華的訴訟請求。

對于受欺詐的民事法律行為,，《合同法》第五十四條規(guī)定,，一方以欺詐的手段，使得對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,，受損害方有權(quán)請求人民法院撤銷,。《民法總則》對于欺詐事由的可撤銷法律行為,，進(jìn)一步予以完善與類型化,，明確規(guī)定第三人欺詐的情形作為可撤銷事由。

《民法總則》第一百四十九條規(guī)定,，第三人實施欺詐行為,，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為的,，受欺詐方有權(quán)請求人民法院予以撤銷,。

本案中，法院已經(jīng)查明倪某對李華的欺詐行為,，倪某與餐飲公司的特殊關(guān)系,，餐飲公司亦是知道該欺詐行為的，故本案適用《民法總則》第一百四十九條來支持李華撤銷該受欺詐法律行為的訴請,。

【法辭典】

《中華人民共和國合同法》

第五十四條下列合同,，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的,。

一方以欺詐,、脅迫的手段或者乘人之危,，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷,。

當(dāng)事人請求變更的,，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

第五十五條有下列情形之一的,，撤銷權(quán)消滅：

（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán),；

（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。

最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

第二條當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明,。

沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的,，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百四十四條被告經(jīng)傳票傳喚,，無正當(dāng)理由拒不到庭的,，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決,。

第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決,、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息,。被執(zhí)行人未按判決,、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金,。

（案例編寫：上海一中院王長鵬）

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