房屋分割問題

①父母為子女出資購房所有權(quán)歸屬問題

十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn),，歸夫妻共同所有：

（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn),，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；

——《婚姻法》第十七條

第十八條有下列情形之一的,，為夫妻一方的財產(chǎn)：

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn),；

——《婚姻法》第十八條

當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的,，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與,，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當(dāng)事人結(jié)婚后,，父母為雙方購置房屋出資的,，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外,。

——最高人民法院《婚姻法解釋（二）》第二十二條

婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定,，視為只對自己子女一方的贈與,，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,，但當(dāng)事人另有約定的除外。

——最高人民法院《婚姻法解釋（三）》第七條

在處理離婚糾紛中父母為子女出資所購房屋歸屬問題時,，應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第17條,、第18條，《婚姻法解釋(三)》第7條,，《婚姻法解釋(二)》第22條等法律,、司法解釋之規(guī)定，區(qū)分父母出資購房的時間,、房屋登記的所有權(quán)人,、父母出資購房的出資比例及出資方式等因素來確定該房屋所有權(quán)的最終歸屬。

——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權(quán)歸屬問題》,，載奚曉明主編,、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社20年版,，第241-244頁,。

（1）父母出全資為子女買房未登記的情形

1)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第1款規(guī)定認(rèn)定為對其子女一方的贈與,。受贈一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物——不動產(chǎn)的所有權(quán),。

2)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定將該出資認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與,，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈與一方子女,。相應(yīng)地，子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產(chǎn),，是婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買的財產(chǎn),，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權(quán)歸屬問題》,，載奚曉明主編,、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社20年版,，第241-244頁,。

（2）以父母自己名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權(quán)過戶到子女一方名下的情形

1)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚前，顯然,，該不動產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬于子女婚前財產(chǎn),。

2)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條規(guī)定,，視為只對自己子女一方的贈與,，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

3)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下,，用夫妻共同財產(chǎn)償還該不動產(chǎn)的貸款,，則該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同財產(chǎn),。

——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權(quán)歸屬問題》，載奚曉明主編,、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯),，人民法院出版社20年版，第241-244頁,。

（3）以子女名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權(quán)登記在一方子女或雙方子女名下的情形

1)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前,，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個人財產(chǎn)。

2)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后,，則根據(jù)《婚姻法解釋（二）》第22條第2款規(guī)定應(yīng)將該出資認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與,。相應(yīng)地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動產(chǎn)買賣合同并以該出資作為首付款所購買的不動產(chǎn),，不管登記在子女一方還是雙方名下都應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。

——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權(quán)歸屬問題》,，載奚曉明主編,、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社20年版,，第241-244頁,。

（4）婚姻存續(xù)期間，取得一方父母單位房改房所有權(quán)

婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的,，人民法院不予支持,。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理,。

——最高人民法院《婚姻法解釋（三）》第十二條

1)如果房改房已經(jīng)登記在夫妻雙方名下,，可視作一方父母放棄對房改房中因自己參加房改以職級、年齡,、工齡等抵扣所享受的福利而對于夫妻雙方的贈與,，可作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

2)如果登記于夫或妻一方名下,，應(yīng)參照《婚姻法解釋（三）》第6條的規(guī)定,，視為對子女的一方的贈與，該房改房應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn),，而非夫妻共同財產(chǎn),。

②婚后共同還貸

夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

——最高人民法院《婚姻法解釋（三）》第十條

③夫妻共同出資購買,，產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下的房產(chǎn)

雙方婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買房屋,，子女尚未成年，如果產(chǎn)權(quán)登記在該子女名下,，夫妻離婚時不能簡單地完全按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財產(chǎn),。因不動產(chǎn)物權(quán)的登記分為對外效力和對內(nèi)效力，對外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則,，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過登記后,，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易應(yīng)受到法律保護；對內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實意思表示來確定真正的權(quán)利人,。實際生活中,，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下,，但這并不意味著該房屋的真實產(chǎn)權(quán)人即為未成年子女,，離婚時應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理,；如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女,，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)處理比較適宜。

④婚前承租婚后購買的房產(chǎn)

由一方婚前承租,、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋,，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

——最高人民法院《婚姻法解釋（二）》第十九條

⑤房產(chǎn)價值無法達(dá)成協(xié)議

雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時,，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,；

（二）一方主張房屋所有權(quán)的,，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償,；

（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的,，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

——最高人民法院《婚姻法解釋（二）》第二十條

⑥公產(chǎn)房

人民法院審理離婚案件對公房使用,、承租問題應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民法通則》,、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國婦女權(quán)益保障法》和其他有關(guān)法律規(guī)定,，堅持男女平等和保護婦女,、兒童合法權(quán)益等原則，考慮雙方的經(jīng)濟收入,，實事求是,，合情合理地予以解決。現(xiàn)將審判實踐中提出的一些問題,，根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定,，解答如下：

一、問：在離婚案件中,，當(dāng)事人對公房的使用,、承租問題發(fā)生爭議，人民法院可否予以處理,？

答：在離婚案件中,，當(dāng)事人對公房的使用、承租問題發(fā)生爭議,，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門調(diào)解不成的,，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況,，依法予以妥善處理。

二,、問：夫妻共同居住的公房,，在什么情況下，離婚雙方均可承租,？

答：夫妻共同居住的公房,，具有下列情形之一的，離婚后,，雙方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房,，婚姻關(guān)系存續(xù)５年以上的；

（二）婚前一方承租的本單位的房屋,，離婚時,，雙方均為本單位職工的；

（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán),，婚后夫妻共同償還借款的,；

（四）婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的,；

（六）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的,；

（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后,，另一方單位另給調(diào)換房屋的,；

（八）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的,；

（九）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形,。

三、問：對夫妻雙方均可承租的公房,，應(yīng)依照什么原則處理,？

答：對夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：

（一）照顧撫養(yǎng)子女的一方,；

（二）男女雙方在同等條件下,，照顧女方；

（三）照顧殘疾或生活困難的一方,；

（四）照顧無過錯一方,。

四、問：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的,，承租方對另一方是否給予經(jīng)濟補償,？

答：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償,。

五,、問：夫妻雙方均可承租的公房能夠隔開分室居住使用的，可否由雙方分別租??？

答：夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的,，可由雙方分別租?。粚梢粤碚{(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的,，可予準(zhǔn)許,。

六、問：離婚時,，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租的,，可否暫時居住,？

答：離婚時,，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租而解決住房確有困難的，人民法院可調(diào)解或判決其暫時居住，暫住期限一般不超過兩年,。暫住期間,，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費及其他必要的費用。

七,、問：離婚時,，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租而另行租房經(jīng)濟上確有困難的，如何處理,？

答：離婚時,，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租，另行租房經(jīng)濟上確有困難的,，如承租公房一方有負(fù)擔(dān)能力,，應(yīng)給予一次性經(jīng)濟幫助。

八,、問：在調(diào)整和變更單位自管房屋租賃關(guān)系時,，是否需征得自管房單位的同意？

答：人民法院在調(diào)整和變更單位自管房屋（包括單位委托房地產(chǎn)管理部門代管的房屋）的租賃關(guān)系時,，一般應(yīng)征求自管房單位的意見,。經(jīng)調(diào)解或判決變更房屋租賃關(guān)系的，承租人應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定辦理房屋變更登記手續(xù),。

九,、問：對夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，應(yīng)如何處理,？

答：對夫妻共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋,，人民法院可參照上述有關(guān)解答，予以妥善處理,。但分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例,，依照離婚時當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價,，給予對方一半價值的補償。

十,、問：對夫妻雙方均爭房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的,，可否采取競價方式解決？

答：對夫妻雙方均爭房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的,，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟,、住房條件基本相同，可采取競價方式解決,。

——最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用,、承租若干問題的解答》（法發(fā)[1996]4號）

⑦享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)

夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn),，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼,，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后,，如果遺產(chǎn)沒有分割,，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得,，以此確認(rèn)所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn);如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄,，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。

——最高人民法院《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》（法民字[2000]第4號）

⑧未取得所有權(quán)的房屋

離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。

當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后,，有爭議的,，可以另行向人民法院提起訴訟。

——最高人民法院《婚姻法解釋（二）》第二十一條

⑨擅自處分共有房產(chǎn)請求賠償損失

一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購買,、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。

——最高人民法院《婚姻法解釋（三）》第十一條

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