目前,，新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新冠肺炎疫情”）對(duì)房屋租賃市場(chǎng)產(chǎn)生的影響正逐漸顯現(xiàn)?？梢灶A(yù)見(jiàn),，因此次疫情引發(fā)的房屋租賃合同糾紛也將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入司法程序。近日,，北京市第二中級(jí)人民法院針對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進(jìn)行了研判,，對(duì)相關(guān)法律、法規(guī),、司法解釋進(jìn)行了研究,，以妥善辦理涉“疫”房屋租賃合同糾紛。

一,、“疫情”對(duì)房屋租賃的現(xiàn)實(shí)影響

房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用,、收益，承租人支付租金的合同,。在疫情防控期間,，承租人對(duì)租賃房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨礙，房屋租賃合同也因此成為受疫情影響較大的合同類(lèi)型,。根據(jù)租賃房屋的使用情況,，疫情對(duì)房屋租賃合同的影響主要有如下兩種類(lèi)型：

一是民用類(lèi)型,。此類(lèi)房屋以承租人自住為主。以北京為例,，因春節(jié)假期和疫情防控需要,，部分承租人因被感染、被隔離或者交通控制無(wú)法按時(shí)返京,，在一定時(shí)期內(nèi)無(wú)法繼續(xù)使用租賃房屋,。

二是商用類(lèi)型。此類(lèi)房屋以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的,。因疫情和防控需要,，承租人無(wú)法對(duì)租賃標(biāo)的進(jìn)行正常的使用和收益，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到較大影響,。比如餐廳,、賓館無(wú)法正常營(yíng)業(yè)或被要求限期停業(yè)，電影院,、KTV,、商場(chǎng)等消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所客流下降、收入減少等,。

二,、“疫情”引發(fā)房屋租賃合同糾紛的類(lèi)型

根據(jù)此次新冠肺炎疫情對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響，結(jié)合2003年因非典疫情引發(fā)的相關(guān)房屋租賃合同糾紛類(lèi)型,，此次疫情可能導(dǎo)致如下房屋租賃合同糾紛：

一是出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的糾紛,。此類(lèi)案件的主要事實(shí)和理由為：疫情防控期間，承租人未按照合同約定按時(shí)足額支付租金,，構(gòu)成違約,，導(dǎo)致出租人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故起訴要求解除合同,，并由承租人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等,。

二是承租人起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛。此類(lèi)案件的主要事實(shí)和理由為：因疫情防控需要,，承租人不能或不能完全使用租賃房屋,，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或者承租人主張因疫情防控導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)損失,，繼續(xù)履行合同成本過(guò)高,，起訴要求提前終止房屋租賃合同。

三是承租人起訴要求減免租金的糾紛,。此類(lèi)案件的主要事實(shí)和理由為：合同訂立時(shí)的客觀情況發(fā)生重大變化,，疫情防控導(dǎo)致承租人不能使用或不能完全使用租賃房屋，如果繼續(xù)按照原合同履行,，負(fù)擔(dān)過(guò)重,，壓力過(guò)大,，故起訴要求減免租金。

三,、妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛的建議

為減少和妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛,，提出如下建議：

（一）對(duì)合同當(dāng)事人的建議

1.及時(shí)通知，提供證明

《合同法》第一百一十八條規(guī)定,，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失,，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明,。如果房屋租賃合同的一方當(dāng)事人希望通過(guò)不可抗力尋求救濟(jì)，免除責(zé)任,，應(yīng)當(dāng)將合同因疫情導(dǎo)致的履行障礙及時(shí)告知對(duì)方當(dāng)事人,，以盡量減少不可抗力給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失。同時(shí),，還應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供履行障礙的證明文件,。

2.積極溝通協(xié)商，變更合同條款

從促進(jìn)合同繼續(xù)履行的角度出發(fā),，建議合同當(dāng)事人在疫情發(fā)生之后，根據(jù)疫情對(duì)合同履行的影響,，及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)商,，按照公平和誠(chéng)實(shí)信用原則變更合同條款或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，適當(dāng)降低或免除疫情防控期間的租金或適當(dāng)延長(zhǎng)租期,，盡量通過(guò)私立救濟(jì)的方式,，從源頭上減少糾紛產(chǎn)生。如果協(xié)商不成,，建議承租人先行交納租金,，防止因己方違約而承擔(dān)不必要的違約責(zé)任。然后再通過(guò)起訴的方式要求變更合同,，減免租金,。

3.注意固定和留存證據(jù)

當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,，主張變更或解除合同的一方,，應(yīng)當(dāng)對(duì)解除或變更的事實(shí)承擔(dān)證明責(zé)任。房屋租賃合同糾紛中,，無(wú)論當(dāng)事人是援引不可抗力要求解除合同還是情勢(shì)變更原則要求減免租金,，都應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。具體到涉疫情案件中,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意收集和留存有關(guān)疫情發(fā)展,、防控措施以及造成合同履行障礙的證據(jù),。比如，政府針對(duì)疫情發(fā)布的相關(guān)政策,，采取的具體措施等,；承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據(jù),；承租人因疫情防控導(dǎo)致停產(chǎn),、停業(yè)以及經(jīng)營(yíng)收入驟減的相關(guān)證據(jù)。如果雙方當(dāng)事人在疫情防控期間存在協(xié)商溝通的,，應(yīng)保留相關(guān)往來(lái)函件,、郵件、聊天記錄等,，必要時(shí)可通過(guò)公證的方式予以固定,。

4.謹(jǐn)慎合理選擇請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

對(duì)疫情性質(zhì)的確定因個(gè)案的不同而存有差異，合同當(dāng)事人在提起訴訟時(shí),，亦應(yīng)謹(jǐn)慎選擇請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),，充分考慮疫情對(duì)合同履行的影響，進(jìn)而確定是要求變更合同還是要求解除合同,，防止請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)選擇不當(dāng)而承擔(dān)不利后果,。比如，在疫情僅是對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生不利影響,，但并不必然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況下,，承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。此時(shí),，承租人基于情勢(shì)變更或公平原則要求法院減免租金的請(qǐng)求更為現(xiàn)實(shí)和合理,。

（二）對(duì)審判工作的建議

1.準(zhǔn)確界定疫情性質(zhì)及對(duì)房屋租賃合同履行的影響

此次新冠肺炎疫情在法律上屬于不可抗力還是情勢(shì)變更，仍然存在不同主張,。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為此次疫情符合不可抗力的構(gòu)成要件,，但在某些情況下可以適用情勢(shì)變更。筆者認(rèn)為,，此次疫情屬于不可抗力還是情勢(shì)變更,，不可一概而論，參考最高人民法院2003年6月11日發(fā)布的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判,、執(zhí)行工作的通知》第三條第（三）項(xiàng)的規(guī)定,，此次新冠肺炎疫情仍然同時(shí)存在適用不可抗力和情勢(shì)變更的空間，應(yīng)結(jié)合具體個(gè)案中當(dāng)事人的主張以及疫情防控對(duì)房屋租賃合同履行的影響,，判斷疫情屬于不可抗力還是情勢(shì)變更,，進(jìn)而確定責(zé)任負(fù)擔(dān)方式。具體而言，如果承租人因疫情防控原因直接導(dǎo)致無(wú)法履行合同義務(wù)或者導(dǎo)致合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,，可按照不可抗力原則處理,；如果承租人因疫情防控原因無(wú)法正常使用、收益租賃房屋,，但不必然導(dǎo)致履行合同障礙,，也不必然導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，一般可按照情勢(shì)變更原則處理,。

2.嚴(yán)格審查承租人違約行為的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

不可抗力與遲延履行或者瑕疵履行之間存在因果關(guān)系的,，當(dāng)事人方可援引不可抗力免責(zé)。根據(jù)《合同法》第一百一十七條第一款之規(guī)定,，如果當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力,，不能免除責(zé)任。因此,，在審理此類(lèi)案件中,，要嚴(yán)格審查承租人違約的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。比如,，未按時(shí)支付租金的行為發(fā)生在疫情之前,，還是發(fā)生在疫情之后，抑或上述違約行為貫穿了疫情發(fā)生的前后,。對(duì)于疫情發(fā)生之前發(fā)生的違約行為,，要嚴(yán)格按照合同和法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，不得免除,。對(duì)于疫情發(fā)生之后發(fā)生的違約行為,，應(yīng)當(dāng)按照不可抗力的影響，部分或全部免除違約責(zé)任,。要防止部分承租人借疫情減輕己方違約責(zé)任的情況發(fā)生。

3.對(duì)于承租人在疫情防控期間未按時(shí)支付租金等違約行為的處理

承租人在疫情防控期間不能按時(shí)支付租金的情況分為兩類(lèi),。一類(lèi)是承租人未支付租金的行為與疫情防控直接相關(guān),，比如承租人因疫情防控?zé)o法與出租人對(duì)接，又無(wú)法通過(guò)其它方式支付租金,。對(duì)于該種情況,，可以根據(jù)疫情防控對(duì)承租人的影響，部分或者全部免除承租人的違約責(zé)任,，出租人亦不能因此解除合同,。另一類(lèi)是承租人以疫情防控導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降為由未按時(shí)支付租金。對(duì)于該種情況,，一般不宜認(rèn)為疫情防控與未支付租金之間存在法律上的因果關(guān)系,，承租人未按時(shí)支付租金的行為構(gòu)成違約，但該違約行為與疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)效益不好有關(guān),，并非惡意違約,，只要承租人在疫情結(jié)束之后繼續(xù)履行合同且補(bǔ)交房租,，出租人的合同目的仍然可以實(shí)現(xiàn)。因此,，從合同法鼓勵(lì)交易的精神以及疫情防控的客觀現(xiàn)實(shí)出發(fā),，對(duì)于因疫情防控期間未按時(shí)支付房租的行為，不宜認(rèn)定為根本違約,，進(jìn)而解除合同,，這與九民會(huì)議關(guān)于“輕微違約不可解除合同”的精神亦相契合。

4.對(duì)于承租人以疫情防控為由要求解除合同的處理

如果承租人因疫情防控原因完全無(wú)法使用租賃房屋,，其租賃房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn),，承租人可以不可抗力為由要求解除合同，但此時(shí)需嚴(yán)格審查疫情防控與合同目的不能實(shí)現(xiàn)之間的因果關(guān)系,。如果承租人僅以疫情防控導(dǎo)致收益下降為由要求解除合同的,，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。一般認(rèn)為,，雖然疫情防控對(duì)房屋租賃合同的履行造成一定影響,，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，故此時(shí)承租人無(wú)權(quán)要求解除合同,，但可援引情勢(shì)變更或公平原則要求減免租金和違約責(zé)任,。但是，如果承租人因疫情防控導(dǎo)致收益大幅下降,，即使減免租金仍然入不敷出,，繼續(xù)履行合同對(duì)其顯失公平的，承租人亦有援引情勢(shì)變更解除合同的空間,。此時(shí),，可以根據(jù)實(shí)際情況，參考九民會(huì)議第48條之規(guī)定,，按照公平原則,，判決承租人承擔(dān)一定的違約責(zé)任后解除合同。

5.對(duì)于承租人起訴要求減免租金的處理

減免租金屬于變更合同,，對(duì)于此種情況,，可適用情勢(shì)變更的精神，按照公平原則,，在雙方當(dāng)事人之間合理分配風(fēng)險(xiǎn),。具體來(lái)說(shuō)，需考慮承租人的性質(zhì)（自然人還是企業(yè)）,、租用房屋的目的（自主還是商用）以及疫情對(duì)租賃合同履行產(chǎn)生的影響（全部不能使用還是部分不能使用）進(jìn)行綜合判斷,，進(jìn)而決定是全部免除、部分免除，還是不予免除,。需要強(qiáng)調(diào)的是,，公平原則是對(duì)雙方當(dāng)事人的公平，而不僅僅是對(duì)一方當(dāng)事人公平,，否則就是實(shí)質(zhì)的不公平,。在房屋租賃合同糾紛中，既要對(duì)承租人公平,，又要對(duì)出租人公平,，如果全部免除租金，實(shí)際上是讓出租人承擔(dān)疫情帶來(lái)的全部風(fēng)險(xiǎn),，反而不公平,，因此，在分配風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任時(shí),，應(yīng)考慮影響合同履行的各方因素以及合同當(dāng)事人的地位,，適當(dāng)向承租人傾斜，但不可過(guò)于偏向,，導(dǎo)致?lián)p害出租人的合法權(quán)益,。