房屋買賣合同約定賣方凈得房屋成交價元,，買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方承擔,。交易后，賣方認為所涉房屋原先的銀行貸款亦應由買方承擔,，由此雙方對合同

內容的理解發(fā)生爭議,，賣方拒絕過戶引發(fā)訴訟。3月20日,，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達,，這起房屋買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認為語言效力受語境限制,，從法理精神和日常生活經(jīng)驗判決案涉房屋在銀行的貸款應由賣方自行承擔,，不包括在總的購房價中。

26年12月,，許女士以總房款38.5萬元購得海安市區(qū)某小區(qū)房屋一套,。為此，許女士向銀行貸款27萬余元,。

29年8月7日,，許女士與王女士就上述房屋達成買賣合同一份，約定房屋成交價元,；交易房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)的開始時間為29年8月12日,，由此買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方承擔,。

當日，王女士向許女士交付部分購房款后,，許女士向吳某出具收條,，載明：今收到吳某購房定金加首付款合計28萬余元。許女士隨即用此款還清了案涉房屋抵押貸款的尾款,，并辦理抵押權注銷手續(xù),。

此后,，王女士要求許女士按約辦理過戶手續(xù),。許女士則提出，按照交易合同約定其應凈得元,，房屋上的貸款27萬余元亦應由王女士承擔,，拒絕辦理過戶手續(xù)。王女士不能茍同許女士的觀點,，認為“凈得”僅指辦理過戶和稅收以外的凈得,。由此，雙方對“凈得”的理解發(fā)生爭議,，無法統(tǒng)一,，王女士一紙訴狀將許女士告上法庭，要求許女士辦理過戶手續(xù),。

審理后認為,，合同約定案涉房屋的成交價格為元，雙方在合同中并沒有約定還需由買方承擔賣方的銀行貸款,，如果雙方真有此約定,，作為對案涉房屋價格有重大影響的因素，應當在合同中作特別約定,。雖然合同約定此買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方吳某承擔,，但約定文意明確僅指交易過程中的稅費，顯然不包括賣方許女士的銀行貸款,，而且按照社會一般認知,，房屋買賣合同中的賣方凈得指的是賣方不承擔相應稅費，但不存在還需買方承擔賣方貸款的交易慣例,，且賣方亦沒有充分證據(jù)證明案涉房屋價格嚴重背離市場行情,。因而，該歸還的貸款不包括在總的房價中,。

一審判決后,，賣方許女士不服，提出上訴,。南通中院審理后認為,，原審判決認定事實清楚,，適應法律正確，應依法予以維持,。遂依照《中華人民民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定,，終審判決駁回上訴，維持原判,。

【法官點評】

本案主要涉及對合同價款的理解問題,，即“賣方凈得”是否需買方承擔賣方貸款，亦關涉語言效力受語境限制問題,。

語言效力受語境限制,，從哲學角度而言，真理本身是相對的,，沒有絕對的,、永恒不變的真理，語言在一定時空中彰顯可信度,，但超越時空真理就可能變?yōu)橹囌`,。房屋交易中，約定買賣行為產(chǎn)生的費用和所有稅收由買方承擔,，但從社會公眾的正常認知來看,，這樣的語言表達并不意味著買方需承擔賣方的貸款。也就是說,，如果雙方真有此約定,，作為對案涉房屋價格有重大影響的因素，應當在合同中作特別約定,，且亦應標明合同的總價款,。若超出社會公眾的一般認知理解，相應的語言也會失去價值和社會認可度,?！吨腥A人民共和國合同法》第六條規(guī)定，當事人行使權利,、履行義務應當遵循誠實信用原則,。

本案中，合同約定成交價元,，并未約定合同總價款除此成交價外,，還需包括銀行貸款部分。從雙方約定的付款方式統(tǒng)計,，買方支付給賣方的總費用應為元,。且從社會公眾的一般認知理解來看，房屋買賣合同中的“賣方凈得”不存在需要買方承擔賣方貸款的交易慣例。故法院依據(jù)法理精神和日常生活經(jīng)驗作出的前述判決是妥當?shù)摹?br>
本案的發(fā)生提醒人們,，合同雙方當事人應誠實履行合同義務,，若企圖通過曲解語言含義，達到獲取不法利益的目的,，最終只能自食惡果,。