王先生自李女士處承租了一小區(qū)底商欲開超市,，因小區(qū)居民反對無法開門營業(yè),。王先生認為李女士對房屋產(chǎn)權(quán)存在欺詐陳述，將李女士訴至法院,。日前,，海淀法院審結(jié)了此案。法院判決李女士退還王先生押金16萬元,，賠償部分裝修損失4萬元,。

原告王先生訴稱，27年10月,，李女士將其所有的一小區(qū)底商出租給他,，其對房屋投資裝修,，并于28年1月將營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營地址變更在該房屋內(nèi)。裝修完畢后,，當其購置設備,、籌備貨物、準備開業(yè)之際,，遭到該小區(qū)眾多業(yè)主強烈阻撓,。經(jīng)了解，李女士因該房屋產(chǎn)權(quán)與小區(qū)業(yè)主有糾紛造成其無法開門營業(yè),，為此其遭受了巨大經(jīng)濟損失,。王先生認為，李女士在出租該房屋和簽訂協(xié)議時,，未能如實告知房屋有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛,，采用隱瞞真相的欺詐手段簽訂協(xié)議書。故訴至法院,，要求解除雙方的房屋租賃合同,，返還已付租金、押金,，賠償裝修損失,、設施設備損失、停業(yè)損失等計400余萬元,。

被告李女士辯稱,，王先生主張的情形不符合法定解約條件，但鑒于目前的實際情況,，同意解除合同,；其沒有欺詐的行為，有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證,，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛,；業(yè)主的阻撓不是由其造成的，與其無關,。另雙方協(xié)議書中約定原告經(jīng)營需不擾民,，產(chǎn)生糾紛與其無關，且協(xié)議中還約定即使出現(xiàn)不可抗力,，也只是退還押金和剩余租金,，本案也不屬于不可抗力。

法院經(jīng)審理后查明,，案涉房屋由李女士于27年9月自某物業(yè)公司購置而得,。29年10月，雙方簽訂租賃協(xié)議，王先生承諾租賃房屋僅作為辦公及開生鮮超市使用,，四個月免租期,；王先生經(jīng)營必須合法不擾民，如經(jīng)營中因擾民等問題導致業(yè)主投訴無法經(jīng)營與李女士無關,；李女士保證商業(yè)用房可以注冊,，必須配合辦理經(jīng)營所用的合法手續(xù)；因不可抗力因素造成的合同解除,，李女士應退還押金和剩余的租金,。協(xié)議簽訂后，王先生交納了押金和半年的房租,。王先生主張欲將房屋用于經(jīng)營生鮮超市,，后進行了相應裝修，含消防,、水電改造,，房屋吊頂，刷白,，共投入19萬元,，另購置貨架、辦公設備放置于房屋內(nèi),，以涉案房屋為地址注冊公司,，因小區(qū)內(nèi)居民阻撓其開辦超市，就涉案房屋產(chǎn)權(quán)買賣提出異議,，不允許其用作經(jīng)營使用,，故后未進行過經(jīng)營，主張李女士對房屋產(chǎn)權(quán)及使用情況存在欺詐,。法院在審理過程中至小區(qū)居委會就涉案房屋經(jīng)營事項進行了調(diào)查,，居委會稱涉案商鋪欲進行超市經(jīng)營，但遭到樓上居民的反對,，反對理由為超市經(jīng)營擾民,，居委會組織協(xié)調(diào)未果，樓上居民反對進行任何一種經(jīng)營活動,，涉案房屋原為物業(yè)用房。庭審中經(jīng)法院多次調(diào)解,，雙方先行就騰退房屋進行了交接,。

法院經(jīng)審理后認為，雙方均同意解約并辦理了房屋交接,，法院不持異議,；王先生主張李女士隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)糾紛情況，影響其使用，未舉證證明,，法院不予采信,。涉案房屋系因附近居民反對經(jīng)營超市而實際未投入經(jīng)營，對此,，雙方合同約定“王先生經(jīng)營必須合法不擾民,，如經(jīng)營中因擾民等問題導致業(yè)主投訴無法經(jīng)營與被告無關”，應視為雙方針對擾民問題對經(jīng)營的影響這一商業(yè)經(jīng)營風險是有預估的,，現(xiàn)王先生因此問題導致的損失,，主張系李女士違約所致，與事實不符,，法院不予采信,。就王先生主張的各項損失賠償，綜合李女士是否存在違約行為,，李女士是否采取措施防止自身損失的進一步擴大,，雙方在訴訟中是否積極就解約后事項進行協(xié)商，房屋是否因王先生的裝修而有所增益等因素,，最終,，法院判決李女士退還王先生押金16萬元，賠償部分裝修損失4萬元,。

法官提示：

近年圍繞商鋪出租的糾紛日益增多,。承租人在簽訂協(xié)議之前，應對房屋產(chǎn)權(quán)登記,、占有使用情況,、面積、是否具備商業(yè)經(jīng)營條件如電力,、上下水,、噪音、排煙,、工商登記等進行詳細核實,；在簽約或進行上述事項核實之前，萬勿提前進行自行裝修,、購置設施設備等投入,。在就上述事項產(chǎn)生爭議之后，雙方需積極溝通,，溝通不成及時通過訴訟等途徑解決,，在訴訟中亦應秉持理性的態(tài)度，積極協(xié)商可行的后續(xù)方案,，及時止損,。