來源：北京市第二中級人民法院
　　作者：民二庭 王磊
　　目前，新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡稱“新冠肺炎疫情”）對房屋租賃市場產(chǎn)生的影響正逐漸顯現(xiàn),?？梢灶A(yù)見，因此次疫情引發(fā)的房屋租賃合同糾紛也將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入司法程序,。近日,，北京二中院針對新冠肺炎疫情對房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進(jìn)行了研判，對相關(guān)法律,、法規(guī),、司法解釋進(jìn)行了研究，以妥善辦理涉“疫”房屋租賃合同糾紛,。

　　一,、“疫情”對房屋租賃的現(xiàn)實(shí)影響
　　房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益,，承租人支付租金的合同,。在疫情防控期間，承租人對租賃房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨礙,，房屋租賃合同也因此成為受疫情影響較大的合同類型,。根據(jù)租賃房屋的使用情況，疫情對房屋租賃合同的影響主要有如下兩種類型：
　　1．民用類型
　　此類房屋以承租人自住為主,。以北京為例,，因春節(jié)假期和疫情防控需要，部分承租人因被感染,、被隔離或者交通控制無法按時(shí)返京,，在一定時(shí)期內(nèi)無法繼續(xù)使用租賃房屋,。
　　2．商用類型
　　此類房屋以生產(chǎn)經(jīng)營為目的。因疫情和防控需要,，承租人無法對租賃標(biāo)的進(jìn)行正常的使用和收益,，生產(chǎn)經(jīng)營受到較大影響。比如餐廳,、賓館無法正常營業(yè)或被要求限期停業(yè),，電影院、KTV,、商場等消費(fèi)娛樂場所客流下降,、收入減少等。
　　二,、“疫情”引發(fā)房屋租賃合同糾紛的類型
　　根據(jù)此次新冠肺炎疫情對房屋租賃市場的影響,，結(jié)合2003年因非典疫情引發(fā)的相關(guān)房屋租賃合同糾紛類型,，此次疫情可能導(dǎo)致如下房屋租賃合同糾紛：
　　1．出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的糾紛
　　此類案件的主要事實(shí)和理由為：疫情防控期間,，承租人未按照合同約定按時(shí)足額支付租金，構(gòu)成違約,，導(dǎo)致出租人合同目的不能實(shí)現(xiàn),，故起訴要求解除合同，并由承租人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任等,。
　　2．承租人起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛
　　此類案件的主要事實(shí)和理由為：因疫情防控需要,，承租人不能或不能完全使用租賃房屋，合同目的不能實(shí)現(xiàn),，或者承租人主張因疫情防控導(dǎo)致其經(jīng)營損失,，繼續(xù)履行合同成本過高，起訴要求提前終止房屋租賃合同,。
　　3．承租人起訴要求減免租金的糾紛
　　此類案件的主要事實(shí)和理由為：合同訂立時(shí)的客觀情況發(fā)生重大變化,，疫情防控導(dǎo)致承租人不能使用或不能完全使用租賃房屋，如果繼續(xù)按照原合同履行,，負(fù)擔(dān)過重,，壓力過大，故起訴要求減免租金,。
　　三,、妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛的建議
　　為減少和妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛，提出如下建議：
　　1．對合同當(dāng)事人的建議
　　及時(shí)通知,，提供證明
　　《合同法》第一百一十八條規(guī)定,，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方,，以減輕可能給對方造成的損失,，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明,。如果房屋租賃合同的一方當(dāng)事人希望通過不可抗力尋求救濟(jì)，免除責(zé)任,，應(yīng)當(dāng)將合同因疫情導(dǎo)致的履行障礙及時(shí)告知對方當(dāng)事人,，以盡量減少不可抗力給對方當(dāng)事人造成的損失。同時(shí),，還應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供履行障礙的證明文件,。
　　積極溝通協(xié)商，變更合同條款
　　從促進(jìn)合同繼續(xù)履行的角度出發(fā),，建議合同當(dāng)事人在疫情發(fā)生之后,，根據(jù)疫情對合同履行的影響，及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)商,，按照公平和誠實(shí)信用原則變更合同條款或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議,，適當(dāng)降低或免除疫情防控期間的租金或適當(dāng)延長租期，盡量通過私力救濟(jì)的方式,，從源頭上減少糾紛產(chǎn)生,。如果協(xié)商不成，建議承租人先行交納租金,，防止因己方違約而承擔(dān)不必要的違約責(zé)任,。然后再通過起訴的方式要求變更合同，減免租金,。
　　注意固定和留存證據(jù)
　　當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí),，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，主張變更或解除合同的一方,，應(yīng)當(dāng)對解除或變更的事實(shí)承擔(dān)證明責(zé)任,。房屋租賃合同糾紛中，無論當(dāng)事人是援引不可抗力要求解除合同還是情勢變更原則要求減免租金,，都應(yīng)當(dāng)對相關(guān)事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任,。具體到涉疫情案件中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意收集和留存有關(guān)疫情發(fā)展,、防控措施以及造成合同履行障礙的證據(jù),。比如，政府針對疫情發(fā)布的相關(guān)政策,，采取的具體措施等,；承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據(jù),；承租人因疫情防控導(dǎo)致停產(chǎn),、停業(yè)以及經(jīng)營收入驟減的相關(guān)證據(jù)。如果雙方當(dāng)事人在疫情防控期間存在協(xié)商溝通的,，應(yīng)保留相關(guān)往來函件,、郵件,、聊天記錄等，必要時(shí)可通過公證的方式予以固定,。
　　謹(jǐn)慎合理選擇請求權(quán)基礎(chǔ)
　　對疫情性質(zhì)的確定因個(gè)案的不同而存有差異,，合同當(dāng)事人在提起訴訟時(shí)，亦應(yīng)謹(jǐn)慎選擇請求權(quán)基礎(chǔ),，充分考慮疫情對合同履行的影響,，進(jìn)而確定是要求變更合同還是要求解除合同，防止請求權(quán)基礎(chǔ)選擇不當(dāng)而承擔(dān)不利后果,。比如,，在疫情僅是對承租人的經(jīng)營收益產(chǎn)生不利影響，但并不必然導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情況下,，承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持,。此時(shí)，承租人基于情勢變更或公平原則要求法院減免租金的請求更為現(xiàn)實(shí)和合理,。
　　2．對審判工作的建議
　　準(zhǔn)確界定疫情性質(zhì)及對房屋租賃合同履行的影響
　　此次新冠肺炎疫情在法律上屬于不可抗力還是情勢變更,，仍然存在不同主張。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為此次疫情符合不可抗力的構(gòu)成要件,，但在某些情況下可以適用情勢變更,。筆者認(rèn)為,，此次疫情屬于不可抗力還是情勢變更,，不可一概而論，參考最高人民法院2003年6月11日發(fā)布的《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判,、執(zhí)行工作的通知》第三條第（三）項(xiàng)的規(guī)定,，此次新冠肺炎疫情仍然同時(shí)存在適用不可抗力和情勢變更的空間，應(yīng)結(jié)合具體個(gè)案中當(dāng)事人的主張以及疫情防控對房屋租賃合同履行的影響,，判斷疫情屬于不可抗力還是情勢變更,，進(jìn)而確定責(zé)任負(fù)擔(dān)方式。具體而言,，如果承租人因疫情防控原因直接導(dǎo)致無法履行合同義務(wù)或者導(dǎo)致合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)的,，可按照不可抗力原則處理；如果承租人因疫情防控原因無法正常使用,、收益租賃房屋,，但不必然導(dǎo)致履行合同障礙，也不必然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的,，一般可按照情勢變更原則處理,。
　　嚴(yán)格審查承租人違約行為的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
　　不可抗力與遲延履行或者瑕疵履行之間存在因果關(guān)系的，當(dāng)事人方可援引不可抗力免責(zé),。根據(jù)《合同法》第一百一十七條第一款之規(guī)定,，如果當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力,，不能免除責(zé)任。因此,，在審理此類案件中,，要嚴(yán)格審查承租人違約的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。比如,，未按時(shí)支付租金的行為發(fā)生在疫情之前,，還是發(fā)生在疫情之后，抑或上述違約行為貫穿了疫情發(fā)生的前后,。對于疫情發(fā)生之前發(fā)生的違約行為,，要嚴(yán)格按照合同和法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，不得免除,。對于疫情發(fā)生之后發(fā)生的違約行為,，應(yīng)當(dāng)按照不可抗力的影響，部分或全部免除違約責(zé)任,。要防止部分承租人借疫情減輕己方違約責(zé)任的情況發(fā)生,。
　　對于承租人在疫情防控期間未按時(shí)支付租金等違約行為的處理
　　承租人在疫情防控期間不能按時(shí)支付租金的情況分為兩類。一類是承租人未支付租金的行為與疫情防控直接相關(guān),，比如承租人因疫情防控?zé)o法與出租人對接,，又無法通過其它方式支付租金。對于該種情況,，可以根據(jù)疫情防控對承租人的影響,，部分或者全部免除承租人的違約責(zé)任，出租人亦不能因此解除合同,。另一類是承租人以疫情防控導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降為由未按時(shí)支付租金,。對于該種情況，一般不宜認(rèn)為疫情防控與未支付租金之間存在法律上的因果關(guān)系,，承租人未按時(shí)支付租金的行為構(gòu)成違約,，但該違約行為與疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)效益不好有關(guān)，并非惡意違約,，只要承租人在疫情結(jié)束之后繼續(xù)履行合同且補(bǔ)交房租,，出租人的合同目的仍然可以實(shí)現(xiàn)。因此,，從合同法鼓勵(lì)交易的精神以及疫情防控的客觀現(xiàn)實(shí)出發(fā),，對于因疫情防控期間未按時(shí)支付房租的行為，不宜認(rèn)定為根本違約,，進(jìn)而解除合同,，這與九民會(huì)議關(guān)于“輕微違約不可解除合同”的精神亦相契合。
　　對于承租人以疫情防控為由要求解除合同的處理
　　如果承租人因疫情防控原因完全無法使用租賃房屋,，其租賃房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn),，承租人可以不可抗力為由要求解除合同,，但此時(shí)需嚴(yán)格審查疫情防控與合同目的不能實(shí)現(xiàn)之間的因果關(guān)系。如果承租人僅以疫情防控導(dǎo)致收益下降為由要求解除合同的,，需要謹(jǐn)慎對待,。一般認(rèn)為，雖然疫情防控對房屋租賃合同的履行造成一定影響,，但該影響尚未達(dá)到令合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度,，故此時(shí)承租人無權(quán)要求解除合同，但可援引情勢變更或公平原則要求減免租金和違約責(zé)任,。但是,，如果承租人因疫情防控導(dǎo)致收益大幅下降，即使減免租金仍然入不敷出,，繼續(xù)履行合同對其顯失公平的,，承租人亦有援引情勢變更解除合同的空間。此時(shí),，可以根據(jù)實(shí)際情況,，參考九民會(huì)議第48條之規(guī)定，按照公平原則,，判決承租人承擔(dān)一定的違約責(zé)任后解除合同,。
　　對于承租人起訴要求減免租金的處理
　　減免租金屬于變更合同，對于此種情況,，可適用情勢變更的精神,，按照公平原則，在雙方當(dāng)事人之間合理分配風(fēng)險(xiǎn),。具體來說,，需考慮承租人的性質(zhì)（自然人還是企業(yè)）,、租用房屋的目的（自主還是商用）以及疫情對租賃合同履行產(chǎn)生的影響（全部不能使用還是部分不能使用）進(jìn)行綜合判斷,，進(jìn)而決定是全部免除、部分免除,，還是不予免除,。需要強(qiáng)調(diào)的是，公平原則是對雙方當(dāng)事人的公平,，而不僅僅是對一方當(dāng)事人公平,，否則就是實(shí)質(zhì)的不公平。在房屋租賃合同糾紛中,，既要對承租人公平,，又要對出租人公平，如果全部免除租金,，實(shí)際上是讓出租人承擔(dān)疫情帶來的全部風(fēng)險(xiǎn),，反而不公平,，因此，在分配風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任時(shí),，應(yīng)考慮影響合同履行的各方因素以及合同當(dāng)事人的地位,，適當(dāng)向承租人傾斜，但不可過于偏向,，導(dǎo)致?lián)p害出租人的合法權(quán)益,。