【案情】
法院執(zhí)行某銀行與某房地產(chǎn)開發(fā)公司金融借款糾紛一案過程中，查封了被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落于某小區(qū)房屋一套,。案外人余某向法院提出執(zhí)行異議,，稱其于法院查封前與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了認購協(xié)議并支付了全款,，認為自己才是該房實際產(chǎn)權(quán)所有人,，請求撤銷對該房的執(zhí)行,。
【分歧】
對于案外人已簽訂購房協(xié)議未簽訂正式購房合同，并支付完畢全款,，能否排除執(zhí)行產(chǎn)生兩種不同觀點：
第一種觀點認為,，不動產(chǎn)的權(quán)屬以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，未登記的按照土地使用權(quán)登記簿,、建設(shè)工程規(guī)劃許可,、施工許可等確認，且執(zhí)行異議和復(fù)議相關(guān)司法解釋規(guī)定,，未進行權(quán)屬登記的房屋排除執(zhí)行只能是“簽訂合法有效的書面買賣合同”情形,，因此不能排除執(zhí)行。
第二種觀點認為,，根據(jù)相關(guān)法律,、司法解釋規(guī)定，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記但簽訂了購房合同,，支付全款后非因買受人自身原因未辦理過戶登記的,，可以排除執(zhí)行。
【律師評析】
同意第二種觀點,，認為雖然本案僅僅只簽訂了認購協(xié)議未簽正式購房合同,，但買受人支付了全款，實際占有了涉案房屋,，且未辦理過戶登記非因其自身原因造成,，可以認定其為房屋產(chǎn)權(quán)實際所有人。理由如下：
第一,，《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),。”第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明,?！蓖瑫r，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款規(guī)定：“對案外人的異議,，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動產(chǎn),，按照不動產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,，按照土地使用權(quán)登記簿,、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷,?！睂τ诓粍赢a(chǎn)所有權(quán)的歸屬，法律規(guī)定以不動產(chǎn)登記簿登記的權(quán)利人為準(zhǔn),。未進行不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn),，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可,、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷不動產(chǎn)權(quán)屬,。
第二，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。”可見,，案件執(zhí)行過程中,，案外人認為自己為涉案不動產(chǎn)權(quán)利人需要排除法院強制執(zhí)行的，必須滿足四個要件：在法院查封前簽訂了購買合同,、相當(dāng)于支付了全部價款,、實際占有不動產(chǎn)、非為自身原因造成未登記過戶,。
第三,，結(jié)合到本案，案外人余某在法院查封前支付了全部價款,，并已經(jīng)開始對該房屋進行裝修,，但因開發(fā)商經(jīng)營困難一直未為所有業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記，該小區(qū)多名業(yè)主多次到相關(guān)部門反映情況,，可以認定余某對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記不存在過錯,。余某在法院查封之前就與開發(fā)商簽訂了認購協(xié)議，且支付全部購房款的日期早于法院查封日期,，雖然未與開發(fā)商簽訂正式購房合同,，與上述法律規(guī)定的“簽訂合法有效的書面買賣合同”有出入,，但依據(jù)購房協(xié)議及余某支付了全部購房款的事實，足以認定余某與開發(fā)商之間存在生效且已經(jīng)履行完畢的房屋買賣合同,。因此,，可以認定本案中余某為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。
綜上,，可以認定余某為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,，執(zhí)行法院應(yīng)該解除對涉案房屋的強制執(zhí)行,。