案情
申請(qǐng)執(zhí)行人重慶某公司申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人張某一案,，執(zhí)行法院依法查封了被執(zhí)行人張某位于重慶市某區(qū)的一套房屋。在對(duì)該房屋進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查時(shí),，該區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心稱該房屋雖有產(chǎn)權(quán)證，但存在行政規(guī)劃限制,，法院拍賣成交后可能無(wú)法辦理房屋過(guò)戶,。因被執(zhí)行人未完全履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，申請(qǐng)執(zhí)行人向法院申請(qǐng)司法處置該房屋,。
分歧
涉案房屋雖有產(chǎn)權(quán)證但存在行政規(guī)劃限制,，能否評(píng)估拍賣該房屋，存在兩種不同的處理意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為,，涉案房屋不宜啟動(dòng)司法處置程序,。拍賣法第七條規(guī)定，法律,、行政法規(guī)禁止買(mǎi)賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，不得作為拍賣標(biāo)的。該案所涉房屋存在行政規(guī)劃限制,，應(yīng)屬違章建筑,，執(zhí)行法院不能將違章建筑交付拍賣機(jī)構(gòu)拍賣。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為,，涉案房屋應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)司法處置程序,。被行政規(guī)劃限制的房屋不一定是違章建筑，在被執(zhí)行人沒(méi)有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)時(shí),，不啟動(dòng)該房屋的司法處置程序,，將導(dǎo)致債權(quán)人的利益不能得到有效保護(hù)。即使是違章建筑,，仍然具有一定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值,，也可以按照現(xiàn)狀拍賣啟動(dòng)該房屋的司法處置程序。
律師評(píng)析
同意第二種意見(jiàn),，理由如下：
1.司法評(píng)估拍賣前有必要查明涉案房屋的行政規(guī)劃限制情況,。對(duì)于有行政規(guī)劃限制的房屋，可以區(qū)分為“尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的”和“無(wú)法采取改正措施消除影響的”兩種情形,。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定,，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的,，限期改正,，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的,，限期拆除,，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入,，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款,。本案所涉房屋被行政規(guī)劃限制的類型需仔細(xì)甄別。在進(jìn)行司法處置前,，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記部門(mén)及行政規(guī)劃部門(mén)核實(shí)了解情況,，查明該房屋為何被規(guī)劃限制，并了解該限制可否消除等具體情況,。即使被相關(guān)部門(mén)認(rèn)定該限制不可消除,，涉案房屋需被限期拆除或者被沒(méi)收實(shí)物，該房屋所涉及的建筑及裝修材料等也有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值,，也屬于被執(zhí)行人的可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn),，依法應(yīng)當(dāng)納入可執(zhí)行范疇。
2.司法評(píng)估拍賣須如實(shí)披露涉案房屋行政規(guī)劃限制及能否過(guò)戶等瑕疵,。執(zhí)行法院審查認(rèn)為可以啟動(dòng)評(píng)估拍賣程序后,，應(yīng)當(dāng)在委托評(píng)估或拍賣過(guò)程中，如實(shí)披露涉案房屋的行政規(guī)劃限制等瑕疵,。因涉案房屋存在行政規(guī)劃限制,，司法處置后可能會(huì)存在不能辦理過(guò)戶、房屋質(zhì)量有瑕疵等風(fēng)險(xiǎn),，執(zhí)行法院也應(yīng)充分重視客觀存在的拍賣交付風(fēng)險(xiǎn),。執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣或變賣公告中，如實(shí),、充分披露該房屋存在的各種瑕疵情況,，以及買(mǎi)受人在競(jìng)得該房屋后包括但不限于不能辦理過(guò)戶、房屋質(zhì)量瑕疵等相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),，買(mǎi)受人需自行了解并承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn),。執(zhí)行法院負(fù)有如實(shí)披露義務(wù)，其法律后果就是可以有效避免因事前不披露相關(guān)瑕疵,，導(dǎo)致執(zhí)行法院,、當(dāng)事人及政府職能部門(mén)之間產(chǎn)生矛盾甚至相互推諉扯皮的后果發(fā)生。最高人民法院2012年6月15日發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函〉的通知》第二條規(guī)定,，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí),，不具備初始登記條件的,，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀,，買(mǎi)受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋,，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買(mǎi)受人或承受人自行負(fù)責(zé)。根據(jù)此條規(guī)定的要求,，未辦理初始登記的房屋可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”,。參照上述司法解釋精神，已取得產(chǎn)權(quán)證但有行政規(guī)劃限制的房屋按照“現(xiàn)狀處置”并無(wú)不妥,，但執(zhí)行法院應(yīng)如實(shí)披露房屋被行政規(guī)劃限制的瑕疵實(shí)情,。
3.司法拍賣涉行政規(guī)劃限制房屋并不會(huì)因此而改變?cè)械男姓?guī)劃限制。行政規(guī)劃限制是行政規(guī)劃管理部門(mén)等政府職能部門(mén)依法享有的行政權(quán)力,，司法拍賣作為執(zhí)行措施處置被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn),，并不能撤銷或改變?cè)摼唧w行政行為。在現(xiàn)實(shí)狀況中,，部分業(yè)主因名下房屋存在改建、擴(kuò)建等行為,，導(dǎo)致房屋被行政規(guī)劃限制,。雖然行政規(guī)劃部門(mén)對(duì)該房屋進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)劃限制并限期整改，但業(yè)主拒不履行相應(yīng)的整改義務(wù),，導(dǎo)致規(guī)劃限制一直存在,。被行政規(guī)劃限制的被執(zhí)行人，如認(rèn)為行政行為錯(cuò)誤,在法定期限內(nèi)有權(quán)依法提起行政訴訟維權(quán),。一旦業(yè)主成為執(zhí)行案件的被執(zhí)行人,，部分被執(zhí)行人因無(wú)力承擔(dān)相應(yīng)的整改費(fèi)用，或者部分被執(zhí)行人即使有能力整改也故意不整改,，長(zhǎng)期居住該房屋,，以為法院不能執(zhí)行有規(guī)劃限制的房屋。部分被執(zhí)行人通過(guò)該種手段規(guī)避執(zhí)行,，嚴(yán)重侵害了債權(quán)人的合法權(quán)益,，也損害了法律的尊嚴(yán)。涉案房屋拍賣或變賣成交后,，只是產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變化,，并不必然導(dǎo)致規(guī)劃限制的消除。作為司法拍賣的競(jìng)買(mǎi)人并非直接的行政相對(duì)人,，但依然受到該行政行為的拘束,，故拍賣取得的涉案房屋要么自行整改，經(jīng)得有關(guān)政府職能部門(mén)同意后,，消除該限制,；要么繼續(xù)承受該狀態(tài),，承擔(dān)該房屋在以后的市場(chǎng)交易中不能過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述,，執(zhí)行法院可以對(duì)有規(guī)劃限制的房屋進(jìn)行拍賣,，但因此種房屋存在非法性和合法性的交織，執(zhí)行法院需及時(shí)在事前與相關(guān)政府職能部門(mén)做好協(xié)調(diào)溝通,，并在拍賣,、變賣公告中做好充分的瑕疵披露告知，以利于拍賣工作的順利進(jìn)行,。