案情
申請執(zhí)行人重慶某公司申請執(zhí)行被執(zhí)行人張某一案,，執(zhí)行法院依法查封了被執(zhí)行人張某位于重慶市某區(qū)的一套房屋,。在對該房屋進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查時(shí)，該區(qū)不動產(chǎn)登記中心稱該房屋雖有產(chǎn)權(quán)證,，但存在行政規(guī)劃限制,，法院拍賣成交后可能無法辦理房屋過戶。因被執(zhí)行人未完全履行生效法律文書確定的義務(wù),，申請執(zhí)行人向法院申請司法處置該房屋,。
分歧
涉案房屋雖有產(chǎn)權(quán)證但存在行政規(guī)劃限制,，能否評估拍賣該房屋，存在兩種不同的處理意見：
第一種意見認(rèn)為,，涉案房屋不宜啟動司法處置程序。拍賣法第七條規(guī)定,，法律,、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的,。該案所涉房屋存在行政規(guī)劃限制,，應(yīng)屬違章建筑，執(zhí)行法院不能將違章建筑交付拍賣機(jī)構(gòu)拍賣,。
第二種意見認(rèn)為,，涉案房屋應(yīng)當(dāng)啟動司法處置程序。被行政規(guī)劃限制的房屋不一定是違章建筑,，在被執(zhí)行人沒有其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)時(shí),，不啟動該房屋的司法處置程序，將導(dǎo)致債權(quán)人的利益不能得到有效保護(hù),。即使是違章建筑,，仍然具有一定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，也可以按照現(xiàn)狀拍賣啟動該房屋的司法處置程序,。
律師評析
同意第二種意見,，理由如下：
1.司法評估拍賣前有必要查明涉案房屋的行政規(guī)劃限制情況。對于有行政規(guī)劃限制的房屋,，可以區(qū)分為“尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的”和“無法采取改正措施消除影響的”兩種情形,。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè),；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正,，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款,；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除,，不能拆除的,，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款,。本案所涉房屋被行政規(guī)劃限制的類型需仔細(xì)甄別,。在進(jìn)行司法處置前，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記部門及行政規(guī)劃部門核實(shí)了解情況,，查明該房屋為何被規(guī)劃限制,，并了解該限制可否消除等具體情況,。即使被相關(guān)部門認(rèn)定該限制不可消除，涉案房屋需被限期拆除或者被沒收實(shí)物,，該房屋所涉及的建筑及裝修材料等也有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值,，也屬于被執(zhí)行人的可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)納入可執(zhí)行范疇,。
2.司法評估拍賣須如實(shí)披露涉案房屋行政規(guī)劃限制及能否過戶等瑕疵,。執(zhí)行法院審查認(rèn)為可以啟動評估拍賣程序后，應(yīng)當(dāng)在委托評估或拍賣過程中,，如實(shí)披露涉案房屋的行政規(guī)劃限制等瑕疵,。因涉案房屋存在行政規(guī)劃限制，司法處置后可能會存在不能辦理過戶,、房屋質(zhì)量有瑕疵等風(fēng)險(xiǎn),，執(zhí)行法院也應(yīng)充分重視客觀存在的拍賣交付風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣或變賣公告中,，如實(shí),、充分披露該房屋存在的各種瑕疵情況，以及買受人在競得該房屋后包括但不限于不能辦理過戶,、房屋質(zhì)量瑕疵等相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),，買受人需自行了解并承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)行法院負(fù)有如實(shí)披露義務(wù),，其法律后果就是可以有效避免因事前不披露相關(guān)瑕疵,，導(dǎo)致執(zhí)行法院、當(dāng)事人及政府職能部門之間產(chǎn)生矛盾甚至相互推諉扯皮的后果發(fā)生,。最高人民法院2012年6月15日發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函〉的通知》第二條規(guī)定,，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，不具備初始登記條件的,，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”,，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋,，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé),。根據(jù)此條規(guī)定的要求，未辦理初始登記的房屋可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”,。參照上述司法解釋精神,，已取得產(chǎn)權(quán)證但有行政規(guī)劃限制的房屋按照“現(xiàn)狀處置”并無不妥，但執(zhí)行法院應(yīng)如實(shí)披露房屋被行政規(guī)劃限制的瑕疵實(shí)情,。
3.司法拍賣涉行政規(guī)劃限制房屋并不會因此而改變原有的行政規(guī)劃限制,。行政規(guī)劃限制是行政規(guī)劃管理部門等政府職能部門依法享有的行政權(quán)力，司法拍賣作為執(zhí)行措施處置被執(zhí)行人名下財(cái)產(chǎn)，并不能撤銷或改變該具體行政行為,。在現(xiàn)實(shí)狀況中,，部分業(yè)主因名下房屋存在改建、擴(kuò)建等行為,，導(dǎo)致房屋被行政規(guī)劃限制,。雖然行政規(guī)劃部門對該房屋進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)劃限制并限期整改，但業(yè)主拒不履行相應(yīng)的整改義務(wù),，導(dǎo)致規(guī)劃限制一直存在,。被行政規(guī)劃限制的被執(zhí)行人，如認(rèn)為行政行為錯誤,在法定期限內(nèi)有權(quán)依法提起行政訴訟維權(quán),。一旦業(yè)主成為執(zhí)行案件的被執(zhí)行人，部分被執(zhí)行人因無力承擔(dān)相應(yīng)的整改費(fèi)用,，或者部分被執(zhí)行人即使有能力整改也故意不整改,，長期居住該房屋，以為法院不能執(zhí)行有規(guī)劃限制的房屋,。部分被執(zhí)行人通過該種手段規(guī)避執(zhí)行,，嚴(yán)重侵害了債權(quán)人的合法權(quán)益，也損害了法律的尊嚴(yán),。涉案房屋拍賣或變賣成交后,，只是產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變化，并不必然導(dǎo)致規(guī)劃限制的消除,。作為司法拍賣的競買人并非直接的行政相對人,，但依然受到該行政行為的拘束，故拍賣取得的涉案房屋要么自行整改,，經(jīng)得有關(guān)政府職能部門同意后,，消除該限制；要么繼續(xù)承受該狀態(tài),，承擔(dān)該房屋在以后的市場交易中不能過戶的風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，執(zhí)行法院可以對有規(guī)劃限制的房屋進(jìn)行拍賣,，但因此種房屋存在非法性和合法性的交織,，執(zhí)行法院需及時(shí)在事前與相關(guān)政府職能部門做好協(xié)調(diào)溝通，并在拍賣,、變賣公告中做好充分的瑕疵披露告知,，以利于拍賣工作的順利進(jìn)行。