城市新建住宅小區(qū)管理辦法

城市新建住宅小區(qū)管理辦法
 
（2001年6月25日建設(shè)部） 建設(shè)部第33號令（1994年4月1日）《
城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中對小區(qū)的定義為：達(dá)到一定規(guī)模,，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較完全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū),、住宅組團(tuán)）。小區(qū)管理的定義是：對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備,，市政公用設(shè)施,、綠化、衛(wèi)生,、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治,。在建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司關(guān)于貫徹33號文件的通知中強(qiáng)調(diào)：住宅小區(qū)推行社會化,、專業(yè)化的管理,，變過去的行政福利型管理形式為企業(yè)經(jīng)營服務(wù)型,，以維護(hù)住宅小區(qū)使用功能,，延長房屋使用年限，促進(jìn)住房消費(fèi)環(huán)節(jié)形成良性循環(huán),，并提出以經(jīng)營收益來彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,。可見雖然建設(shè)部令中已將物業(yè)管理公司作為企業(yè),，但當(dāng)時(shí)的出發(fā)點(diǎn)仍是政府行為的福利收費(fèi)制度,，而非市場化的商業(yè)經(jīng)營行為。原因在于沒有對房屋的產(chǎn)權(quán)是私有還是公有作出界定,，僅僅從實(shí)物維護(hù)的角度而非財(cái)產(chǎn)保護(hù)的角度立法,。在住房制度的改革之中用物業(yè)管理社會化、專業(yè)化的辦法減輕國家對公有住房的維修管理投入,，從完全由國家承擔(dān)（或大部分由國家承擔(dān)）轉(zhuǎn)為由國家和個(gè)人分擔(dān),，并逐步向完全由個(gè)人承擔(dān)轉(zhuǎn)移是正確的。但這種管理的方式仍然停留在一種純消費(fèi)的觀念中,，而真正的物業(yè)管理應(yīng)該理解為不只是一種消費(fèi),，除非業(yè)主（不管這個(gè)業(yè)主是誰）永遠(yuǎn)不將房屋進(jìn)行交易，否則物業(yè)管理就絕不只是消費(fèi),，而同時(shí)成為一種投資,，一種對私有財(cái)產(chǎn)保值、增值的投資,，生活質(zhì)量提高的投資和維護(hù)個(gè)人尊嚴(yán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的投資,。政府更多的考慮了廣大群眾在消費(fèi)環(huán)節(jié)中的承受能力問題，但也應(yīng)考慮到收費(fèi)的立足點(diǎn)是什么,。如果是為了非私有財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)而支付的費(fèi)用必然心有不甘,；如果是為了保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的增值就會選擇最有利于保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的方式和與承受能力相適應(yīng)的條件。

 政府的法規(guī)中將物業(yè)公司作為企業(yè),，同時(shí)限定為微利企業(yè),，并在大多數(shù)的文件中規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)法定的8％－12％的利潤率。那么這是一種市場化的企業(yè)行為管理還是非市場化的計(jì)劃與行政的管理呢,？顯然,，市場化的管理中沒有任何一個(gè)政府可以立法限定商業(yè)服務(wù)性企業(yè)的法定利潤，只能限定壟斷性服務(wù)企業(yè)的法定價(jià)格和利潤率,。也許我國的物業(yè)管理還沒有完全服務(wù)于私有化的房屋,，并且物業(yè)管理費(fèi)用涉及到住房制度的改革尚未到位和涉及到廣大城市居民的承受能力問題，所有這部分服務(wù)性收費(fèi)的價(jià)格尚必須由政府進(jìn)行指令性的嚴(yán)格管理,。但這種管理不應(yīng)出現(xiàn)于對物業(yè)管理企業(yè)利潤率的限定上,，而應(yīng)控制在對不同的物業(yè)實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上,。當(dāng)業(yè)主來選擇和決定物業(yè)公司時(shí)，業(yè)主是有權(quán)限定和選擇收費(fèi)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)的,。且不管政府所規(guī)定的8％－12％的利潤率是不是一個(gè)微利的概念,，也不用去管這個(gè)利潤率是指從物業(yè)管理的收費(fèi)中提取，還是企業(yè)從其他的特約性經(jīng)營的有償服務(wù)管理中獲得,，僅僅從公開的收費(fèi),，共同的管理內(nèi)容，但不同的企業(yè)所消耗的內(nèi)部成本不同,，使用的人員和人員的效率不同就必然會產(chǎn)生不同的利潤率,，這種規(guī)定就是不科學(xué)的。許多開發(fā)商在銷售前就選擇的物業(yè)管理公司常常在一開始就確定了一個(gè)不知道多少利潤的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，無非是使業(yè)主在購房時(shí)就必須作出一種選擇,，承擔(dān)和接受這樣一個(gè)管理交納的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)。

 當(dāng)物業(yè)管理公司是按市場經(jīng)濟(jì)的方式提供服務(wù)的內(nèi)容和索取服務(wù)費(fèi)用時(shí),，必須要靠服務(wù)質(zhì)量和合理的價(jià)格形成競爭優(yōu)勢,。從1994年深圳市開創(chuàng)了全國第一次物業(yè)管理的招投標(biāo)之后，業(yè)主用招投標(biāo)或協(xié)議的方式選擇物業(yè)管理公司已不再是新鮮事了,。因此用法定利潤率的方式來限制物業(yè)管理公司的收費(fèi)反而成了提高物業(yè)管理費(fèi)用的理由,。而由市場進(jìn)行的選擇實(shí)際上才能最有效地通過競爭來抑制服務(wù)價(jià)格的上升幅度和水平，使其更趨于合理,。

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