城市新建住宅小區(qū)管理辦法

城市新建住宅小區(qū)管理辦法
 
（2001年6月25日建設部） 建設部第33號令（1994年4月1日）《
城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中對小區(qū)的定義為：達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較完全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū),、住宅組團）,。小區(qū)管理的定義是：對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備，市政公用設施,、綠化,、衛(wèi)生、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,、修繕與整治。在建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于貫徹33號文件的通知中強調(diào)：住宅小區(qū)推行社會化,、專業(yè)化的管理,，變過去的行政福利型管理形式為企業(yè)經(jīng)營服務型，以維護住宅小區(qū)使用功能,，延長房屋使用年限,，促進住房消費環(huán)節(jié)形成良性循環(huán)，并提出以經(jīng)營收益來彌補管理經(jīng)費的不足,?？梢婋m然建設部令中已將物業(yè)管理公司作為企業(yè)，但當時的出發(fā)點仍是政府行為的福利收費制度,，而非市場化的商業(yè)經(jīng)營行為,。原因在于沒有對房屋的產(chǎn)權是私有還是公有作出界定，僅僅從實物維護的角度而非財產(chǎn)保護的角度立法,。在住房制度的改革之中用物業(yè)管理社會化,、專業(yè)化的辦法減輕國家對公有住房的維修管理投入,，從完全由國家承擔（或大部分由國家承擔）轉為由國家和個人分擔,，并逐步向完全由個人承擔轉移是正確的。但這種管理的方式仍然停留在一種純消費的觀念中,，而真正的物業(yè)管理應該理解為不只是一種消費,，除非業(yè)主（不管這個業(yè)主是誰）永遠不將房屋進行交易，否則物業(yè)管理就絕不只是消費,，而同時成為一種投資,，一種對私有財產(chǎn)保值、增值的投資,，生活質(zhì)量提高的投資和維護個人尊嚴和財產(chǎn)權利的投資,。政府更多的考慮了廣大群眾在消費環(huán)節(jié)中的承受能力問題，但也應考慮到收費的立足點是什么,。如果是為了非私有財產(chǎn)的使用權而支付的費用必然心有不甘,；如果是為了保護私有財產(chǎn)的增值就會選擇最有利于保護個人財產(chǎn)的方式和與承受能力相適應的條件。

 政府的法規(guī)中將物業(yè)公司作為企業(yè)，同時限定為微利企業(yè),，并在大多數(shù)的文件中規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)法定的8％－12％的利潤率,。那么這是一種市場化的企業(yè)行為管理還是非市場化的計劃與行政的管理呢？顯然,，市場化的管理中沒有任何一個政府可以立法限定商業(yè)服務性企業(yè)的法定利潤,，只能限定壟斷性服務企業(yè)的法定價格和利潤率。也許我國的物業(yè)管理還沒有完全服務于私有化的房屋,，并且物業(yè)管理費用涉及到住房制度的改革尚未到位和涉及到廣大城市居民的承受能力問題,，所有這部分服務性收費的價格尚必須由政府進行指令性的嚴格管理。但這種管理不應出現(xiàn)于對物業(yè)管理企業(yè)利潤率的限定上,，而應控制在對不同的物業(yè)實行不同的收費標準上,。當業(yè)主來選擇和決定物業(yè)公司時，業(yè)主是有權限定和選擇收費和服務的標準的,。且不管政府所規(guī)定的8％－12％的利潤率是不是一個微利的概念,，也不用去管這個利潤率是指從物業(yè)管理的收費中提取，還是企業(yè)從其他的特約性經(jīng)營的有償服務管理中獲得,，僅僅從公開的收費,，共同的管理內(nèi)容，但不同的企業(yè)所消耗的內(nèi)部成本不同,，使用的人員和人員的效率不同就必然會產(chǎn)生不同的利潤率,，這種規(guī)定就是不科學的。許多開發(fā)商在銷售前就選擇的物業(yè)管理公司常常在一開始就確定了一個不知道多少利潤的管理費標準,，無非是使業(yè)主在購房時就必須作出一種選擇,，承擔和接受這樣一個管理交納的標準和服務。

 當物業(yè)管理公司是按市場經(jīng)濟的方式提供服務的內(nèi)容和索取服務費用時,，必須要靠服務質(zhì)量和合理的價格形成競爭優(yōu)勢,。從1994年深圳市開創(chuàng)了全國第一次物業(yè)管理的招投標之后，業(yè)主用招投標或協(xié)議的方式選擇物業(yè)管理公司已不再是新鮮事了,。因此用法定利潤率的方式來限制物業(yè)管理公司的收費反而成了提高物業(yè)管理費用的理由,。而由市場進行的選擇實際上才能最有效地通過競爭來抑制服務價格的上升幅度和水平，使其更趨于合理,。

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