• 【發(fā)布單位】稅務總局
• 【發(fā)布文號】國稅發(fā)[2001]142號
• 【發(fā)布日期】2001-12-20
• 【生效日期】2001-12-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知

 國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)
 經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知
 
（2001年12月20日國稅發(fā)〔2001〕142號）
各省,、自治區(qū),、直轄市和計劃單列市國家稅務局，廣東,、海南省地方稅務局,，深圳市地方稅務局：

 為加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理,，根據(jù)《
中華人民共和國稅收征收管理法》、《
中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱稅法）的有關規(guī)定,，現(xiàn)就外商投資企業(yè)和外國企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務有關所得稅管理問題,，通知如下：



 一、企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的,，應以其當期銷售收入,，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額,，為當期應納稅所得額,，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應納稅額,，按以下公式計算：

 應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預征的所得稅＋當期預征所得稅



 二,、企業(yè)預售房地產(chǎn)的，其取得的預收款,，應按《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕153號）的規(guī)定,，預征企業(yè)所得稅。



 三,、企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日,，或者首筆房地產(chǎn)使用權交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始,。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入,、相關成本費用,，計算企業(yè)年度實際應納稅額。



 四,、房地產(chǎn)銷售收入的確定,，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同,，按以下原則確定：

 （一）采取一次性全額收取房款的,，以房產(chǎn)使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。

 （二）采取分期付款或預售款方式銷售的,，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn),。

 （三）采取以土地使用權或者其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對方為銷售收入的實現(xiàn),。

 （四）采取銀行提供按揭貸款銷售的,，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現(xiàn),。



 五,、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費用的確定,，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期面積以及可售單位工程成本費用,，確定當期成本費用,。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定：

 可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積

 可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費,，七通一平,、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費,；基礎設施費,，公用設備，綠化,、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用,、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積,。



 六、企業(yè)發(fā)生的綠化,、道路等配套設施費,，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提,。配套設施建設全部結束后,，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例,，可由企業(yè)提出申請,，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。



 七,、企業(yè)以租賃方式取得房租收入,，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關費用后的余額,，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額,。

 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊,，不得在售出時再作為成本,、費用扣除。



 八,、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議,，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì),。境外企業(yè)取得的房屋轉讓收益,，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定,，繳納企業(yè)所得稅。

 上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權轉移手續(xù),，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證,。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務,，應按照《國家稅務總局關于從事房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》（國稅發(fā)〔1999〕242號）的規(guī)定執(zhí)行,。



 九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的,，企業(yè)應首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用作為投資的費用）后,，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本,、費用,。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。



 十,、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行,。此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，按本通知進行匯算,。