• 【發(fā)布單位】稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號(hào)】國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)
• 【發(fā)布日期】2001-12-20
• 【生效日期】2001-12-20
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】國(guó)家法律法規(guī)

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知

 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
 經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知
 
（2001年12月20日國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)）
各省、自治區(qū),、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局,，廣東、海南省地方稅務(wù)局,，深圳市地方稅務(wù)局：

 為加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理,，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》,、《
中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)稅法）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅管理問(wèn)題,，通知如下：



 一,、企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷(xiāo)售收入,，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本,、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算：

 應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅＋當(dāng)期預(yù)征所得稅



 二,、企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其取得的預(yù)收款,，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕153號(hào)）的規(guī)定,，預(yù)征企業(yè)所得稅。



 三,、企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門(mén)出具工程項(xiàng)目合格證明之日,，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始,。企業(yè)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始,，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、相關(guān)成本費(fèi)用,，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額,。



 四、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確定,，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則,，具體可根據(jù)銷(xiāo)售方式的不同，按以下原則確定：

 （一）采取一次性全額收取房款的,，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn),。

 （二）采取分期付款或預(yù)售款方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn),。

 （三）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的,，以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

 （四）采取銀行提供按揭貸款銷(xiāo)售的,，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日,，為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。



 五,、企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費(fèi)用的確定,，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用,。企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：

 可售單位工程成本費(fèi)用＝可售總成本費(fèi)用÷總可售面積

 可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi),，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平,、勘察設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用,；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，公用設(shè)備,，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開(kāi)發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用,。總可售面積是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門(mén)出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書(shū)中明確的面積,。



 六,、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi),，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的,，可在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后,，應(yīng)進(jìn)行匯算,。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng),，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行,。



 七、企業(yè)以租賃方式取得房租收入,，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入,，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額,。

 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的,，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本,、費(fèi)用扣除,。



 八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷(xiāo)協(xié)議,，為企業(yè)包銷(xiāo)房地產(chǎn)的,，其包銷(xiāo)業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國(guó)境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益,，應(yīng)按稅法第十九條及其實(shí)施細(xì)則第六十一條規(guī)定,，繳納企業(yè)所得稅,。

 上述包銷(xiāo)業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷(xiāo)協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證,。凡不符合上述條件的其他代銷(xiāo),、承銷(xiāo)性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1999〕242號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行,。



 九,、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用作為投資的費(fèi)用）后,，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法,，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用,。雙方各自銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅,。



 十、本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行,。此前已經(jīng)銷(xiāo)售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè),，按本通知進(jìn)行匯算。