關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 

(國(guó)稅函[2010]220號(hào))





 各省,、自治區(qū),、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏,、西藏,、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：?



 為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問(wèn)題通知如下：



 一,、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題



 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入,。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ),、退房款的,，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。



 二,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金,，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí),，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。



 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題



 （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。



 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。



 全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的,，按照以上方法扣除,。



 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。



 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）,、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。



 （四）土地增值稅清算時(shí),，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。



 四,、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除,。



 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。



 六,、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題



 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入,，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。



 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置,，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。



 （三）貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。



 七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題



 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評(píng)估價(jià)格,，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，《條例》第六條第（一）,、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”,。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年,，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,，可以視同為一年,。



 八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題



 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金,。



 國(guó)家稅務(wù)總局



 二○一○年五月十九日

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