• 【發(fā)布單位】國家稅務總局
• 【發(fā)布文號】國稅函[2010]220號
• 【發(fā)布日期】2010-05-19
• 【生效日期】2010-05-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國家稅務總局
• 【所屬類別】政策參考

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 

(國稅函[2010]220號)





 各省、自治區(qū),、直轄市地方稅務局，寧夏,、西藏,、青海省（自治區(qū)）國家稅務局：?



 為了進一步做好土地增值稅清算工作,，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定,，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：



 一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題



 土地增值稅清算時,，已全額開具商品房銷售發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認收入,；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入,。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,，在清算前已發(fā)生補、退房款的,，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。



 二,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金,，其扣除項目金額的確定問題



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除,。



 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題



 （一）財務費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除,。



 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。



 全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。



 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。



 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）,、（二）項所述兩種辦法,。



 （四）土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除,。



 四,、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。



 五,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。



 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題



 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理,，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款,，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,，應抵減本項目拆遷補償費。



 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置,，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費,；異地安置的房屋屬于購入的,，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。



 （三）貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,。



 七,、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題



 《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的,，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年,；超過一年，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年,。



 八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題



 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,，不加收滯納金,。



 國家稅務總局



 二○一○年五月十九日