• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1994-06-15
• 【生效日期】1994-06-15
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則

 關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則

 第一條 為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展,，根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)〔1994〕19號(hào)文）的規(guī)定,。特制定按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則,。



 第二條 出售公有住房,，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已,、維修自理的原則,。



 第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶(hù)出售,。但列入舊城改造規(guī)劃,、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃有步驟、分期分批地進(jìn)行,。一九九四年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn),、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅,。

 新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則,。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的30％,。



 第四條 按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶(hù)口的公有住房承租人或年滿(mǎn)18足歲的同住成年人,。凡承租戶(hù)內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人,；承租人死亡或遷離本處的,，應(yīng)變更租賃戶(hù)名后，由同住成年人協(xié)商確定購(gòu)房人,。

 有下列情況之一的暫不能購(gòu)房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的,；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國(guó)（境）外定居,，或探親,、留學(xué)逾期不歸的；承租人去國(guó)（境）外定居,、探親,、留學(xué)留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的,。



 第五條 公有職工住宅出售的成本價(jià),，一九九四年每平方米建筑面積902元。對(duì)職工收入較高的單位,，由單位分配的職工住宅,，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。

 公有住房出售時(shí),，根據(jù)住房所在地段,、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù)（詳見(jiàn)附件）和成新折扣,。

 住房的成新折扣率為每年2％,，折舊后殘值低于40％的按40％計(jì)算。



 第六條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：

 （一）按購(gòu)房人每一年工齡給予成本價(jià)1．2％的優(yōu)惠,。工齡可以新配房職工,、承租人或其同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)，但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享有受優(yōu)惠,。

 （二）為鼓勵(lì)職工購(gòu)房,，1994年給予成本價(jià)5％的一次性?xún)?yōu)惠。

 （三）購(gòu)買(mǎi)已租住的公有住房，1994年給予成本價(jià)5％的優(yōu)惠,。

 （四）購(gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼,。

 （五）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅,，并緩征地租,。

 （六）購(gòu)買(mǎi)新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。



 第七條 公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算：

 新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元／平方米）＝成本價(jià)（元／平方米）×（1－年工齡優(yōu)惠率×工齡）×（1－年成新折扣率×竣工年限）×（1－鼓勵(lì)職工買(mǎi)房?jī)?yōu)惠率）×（1－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率,。

 已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元／平方米）＝成本價(jià)（元／平方米）×（1－年工齡優(yōu)惠率×工齡）×（1－年成新折扣率×竣工年限）×（1－鼓勵(lì)職工買(mǎi)房?jī)?yōu)惠率）×（1－已租住公房?jī)?yōu)惠率）×（1－面積折扣）×地段增減率×朝向增減率×層次增減率,。

 上列公式中：

 成本價(jià)―一九九四年定為902元／平方米；

 年工齡優(yōu)惠率―1．2％,；

 工齡―機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算,；企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。在出具證明時(shí),，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門(mén)加蓋公章,，對(duì)沒(méi)有設(shè)置人事勞動(dòng)部門(mén)的單位可由上一級(jí)主管部門(mén)的人事勞動(dòng)部門(mén)蓋章；

 竣工年限―按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算,。房屋竣工不滿(mǎn)一年的按一年計(jì)算。加層的房屋按原來(lái)房屋竣工年份計(jì)算,；

 成新折扣率―每年為2％,，折舊后殘值低于40％的按40％計(jì)算；

 鼓勵(lì)職工買(mǎi)房?jī)?yōu)惠率―一九九四年定為5％,；

 已租住公房?jī)?yōu)惠率―一九九四年定為5％,；

 面積折扣―15％。



 第八條 出售公有住房的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》（滬房〔93〕權(quán)字發(fā)第52號(hào)）規(guī)定執(zhí)行,。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入,。



 第九條 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房,、已租住公有住房、套配房）的最低限價(jià),，Ⅰ級(jí)地段內(nèi),，定為每平方米建筑面積170元；Ⅱ級(jí)地段內(nèi),，定為每平方米建筑面積160元,；Ⅲ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積150元,；Ⅳ級(jí)地段內(nèi),，定為每平方米建筑面積140元；Ⅴ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積130元,；Ⅵ級(jí)地段內(nèi),，定為每平方米建筑面積120元。



 第十條 職工按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房,，每個(gè)家庭享受一次,，購(gòu)買(mǎi)一套。每個(gè)家庭是指承租人及其配偶,；承租人及同住人在二人或二人以上的,；因喪偶、離婚,、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開(kāi)本市而承租戶(hù)內(nèi)留有一個(gè)人的（另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠）,，及40歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻(xiàn),，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的,。



 第十一條 新分配公有職工住房購(gòu)房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià),。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分不享受第六第（一）、（二）,、（三）,、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。

 已租住公有住房購(gòu)房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn),，一般按人均建筑面積24平方米計(jì)算,。家庭成員中如有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般職工,、干部為50至75平方米,；科級(jí)為60至85平方米；縣處級(jí)為70至100平方米,，副局級(jí)80至120平方米,；正局級(jí)為90至140平方米。部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。技術(shù)職稱(chēng)按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠,。以上是購(gòu)買(mǎi)已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn),。超過(guò)購(gòu)房控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以?xún)?nèi)的,，按當(dāng)年的成本價(jià)不享受第六條（一）、（二）,、（三）項(xiàng)的優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi),；再超過(guò)部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分不享受第六條（一）、（二）,、（三）,、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。



 第十二條 職工購(gòu)房后,，因居住困難或其他原因,，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購(gòu)買(mǎi)住房,。再購(gòu)房時(shí),，將原購(gòu)買(mǎi)的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策,、成新折扣計(jì)算價(jià)款,，退還原購(gòu)房人；新購(gòu)買(mǎi)的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策,、成新折扣計(jì)算價(jià)款購(gòu)買(mǎi),。



 第十三條 購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的，給予一次性付款折扣,。一九九四年一次性付款折扣為20％,。

 申請(qǐng)分期付款和政策性抵押貸款支付購(gòu)房款的，不享受一次性付款折扣,，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30％,。



 第十四條 對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅,，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。



 第十五條 按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房,，購(gòu)買(mǎi)者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán),。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿(mǎn)五年者，不得出售,、出租,、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。在此期間,，購(gòu)房者不需要該住房的,，可退還給原出售人，其購(gòu)房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策,、成新折扣重新計(jì)算后,，由出售人退還購(gòu)房人；購(gòu)房者改變自住用途的,，當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià),。購(gòu)房款已付清,、購(gòu)房后已住滿(mǎn)五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售,、出租和轉(zhuǎn)讓?zhuān)找鏆w己,，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶(hù)今后的自住房應(yīng)自行解決,。



 第十六條 購(gòu)買(mǎi)公有住房按下列程序進(jìn)行：

 （一）直管公房由區(qū),、縣編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施,；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計(jì)劃,，經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。

 （二）由出售人或房屋所在地的房管部門(mén)向住戶(hù)宣傳購(gòu)房辦法,，住戶(hù)同意購(gòu)房后,，即可辦理購(gòu)房手續(xù)。

 （三）需購(gòu)房者與房屋所有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，付清購(gòu)房款后,，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。



 第十七條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?
 （一）室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理,。

 （二）住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修,，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購(gòu)房戶(hù)的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取,，租賃戶(hù)的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān),。

 （三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施,、凡屬人為損壞的,，由損壞人修復(fù)或賠償。

 （四）住房建筑以外的道路,、上下水管道窨井,、化糞池、路燈,、綠化等街坊公共設(shè)施的管理,、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用,，由房屋所有人共同承擔(dān),。購(gòu)房戶(hù)承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列支,，在公有住房出售起步階段,，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修,、養(yǎng)護(hù)基金中列支,；租賃戶(hù)承擔(dān)的費(fèi)用,，由產(chǎn)權(quán)單位支付。



 第十八條 高層住宅水泵,、電梯的運(yùn)行費(fèi),，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段,，購(gòu)房的居民戶(hù)口只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20％,，其余80％在維修基金中列支。



 第十九條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：

 （一）多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1．5％繳付房屋維修基金,，一九九四年定為每平方米建筑面積13．53元,；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的6％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積54．12元,。

 （二）高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1．5％繳付房屋維修基金,，一九九四年定為每平方米建筑面積13．53元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的12％繳付房屋維修基金,，一九九四年定為每平方米建筑面積108．24元,。

 上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專(zhuān)項(xiàng)使用,。以后再需籌集維修基金時(shí),，均由房屋所有人分?jǐn)偂?
 高層住宅電梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用,，用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新,，一九九四年定為每臺(tái)電梯50萬(wàn)元。

 高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用,，具體使用辦法按《關(guān)于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十條 出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修,、養(yǎng)護(hù)基金,。



 第二十一條 出售人和購(gòu)房人需交付的費(fèi)用：

 出售人一次性交付房屋維修基金；街坊公共設(shè)施管理,、維修、養(yǎng)護(hù)基金,；高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用和實(shí)際售房款1％的手續(xù)費(fèi),。

 購(gòu)房人一次性交付購(gòu)房款；首期維修基金,；實(shí)際購(gòu)房款1％的手續(xù)費(fèi),；房屋登記勘丈費(fèi)每平方米建筑面積0．30元；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)每件5元,；房屋買(mǎi)賣(mài)合同印花稅5元,；產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元,。



 第二十二條 出售單位應(yīng)幫助購(gòu)房人在購(gòu)房后三個(gè)月內(nèi)組建房屋自管組織，自管組織可自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門(mén)管理,。



 第二十三條 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暫行辦法》（滬房改辦發(fā)〔1993〕字第30號(hào)）的規(guī)定辦理,。



 第二十四條 購(gòu)買(mǎi)公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求,，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容,，按月交納管理費(fèi)。在售房起步階段,，多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)3－5元的管理費(fèi),；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套5－10元的管理費(fèi)，由自管組織與物業(yè)管理部門(mén)簽訂管理合同時(shí)確定,。



 第二十五條 直管公有住房出售后,，由房管部門(mén)負(fù)責(zé)核收售房款，解交市公積金管理中心,，專(zhuān)項(xiàng)用于住房建設(shè),、舊房更新改造和管理維修。

 單位自管公有住房出售后,，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款,，專(zhuān)項(xiàng)用于該單位住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修,。

 房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)的住房,，當(dāng)時(shí)出售給單位，單位再分配給職工租住的,，則售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集,，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造；當(dāng)時(shí)出售給個(gè)人的,，應(yīng)視作產(chǎn)權(quán)房,，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證,，再向個(gè)人收款,。



 第二十六條 直管公有住房出售由市房管局組織實(shí)施,，系統(tǒng)單位自管公有住房出售由市房改辦組織實(shí)施,。



 第二十七條 本實(shí)施細(xì)則由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。



 第二十八條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行,。市房改辦和市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件有與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn),。



 上海市住房制度改革辦公室

 上海市房產(chǎn)管理局

 1994年6月15日