• 【發(fā)布單位】82705
• 【發(fā)布文號】西寧市人民政府令第28號
• 【發(fā)布日期】1999-08-18
• 【生效日期】1999-09-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

西寧市人民政府令

西寧市人民政府令
 
（第28號）
 《西寧市城市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市人民政府第13次常務(wù)會議審議通過,，現(xiàn)予發(fā)布,，自1999年9月1日起施行,。



 市長：李津成

 一九九九年八月十八日

 西寧市城市物業(yè)管理暫行辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修,，維護業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔,、安全,、舒適的工作、居住環(huán)境,，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合本市實際，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理,。



 第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施,、設(shè)備及場地,。

 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人,。

 本辦法所稱使用人,，是指房屋承租人。

 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托,，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。



 第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則,。



 第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市的物業(yè)管理工作,。

 規(guī)劃、建設(shè),、公安,、郵電、電力,、園林,、物價、工商等有關(guān)部門以及物業(yè)所在地人民政府,，應(yīng)當按照各自職責分工,，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。




 第二章 管理組織與職責





 第六條 業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利,，并承擔相應(yīng)的義務(wù),。

 業(yè)主的權(quán)利是：

 （一）參加業(yè)主大會；

 （二）在業(yè)主大會內(nèi)享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

 （三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程,；

 （四）參與管理有關(guān)業(yè)主利益的重大事項,；

 （五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作,。

 業(yè)主的義務(wù)是：

 （一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決議,、決定；

 （二）遵守業(yè)主公約,；

 （三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度,、規(guī)定；

 （四）按時交付分攤的物業(yè)管理,、維修等費用,。



 第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。

 物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會同公安,、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。



 第八條 新建商品住宅出售面積達到50％以上的,，公有住宅出售面積達到30％以上的,，由開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。



 第九條 召開業(yè)主大會應(yīng)當有半數(shù)以上的業(yè)主出席,，業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當有半數(shù)以上的業(yè)主同意,，決定通過后應(yīng)當予以公布,。

 業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。

 業(yè)主大會應(yīng)當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席,。



 第十條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

 （一）選舉或罷免業(yè)主委員會委員,；

 （二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

 （三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報告,；

 （四）對涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項作出決定,；

 （五）對物業(yè)管理的其他重大事項作出決定。



 第十一條 業(yè)主委員會成立后,，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集,，每年至少召開一次。

 經(jīng)20％以上的業(yè)主提議,，可以臨時召開業(yè)主大會,，業(yè)主委員會在接到提議后應(yīng)當在10日內(nèi)召開臨時業(yè)主大會。



 第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi),，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：

 （一）成立業(yè)主委員會登記申請書,；

 （二）業(yè)主委員會委員名單；

 （三）業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。



 第十三條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當由業(yè)主擔任（街道辦事處或居委會主任,、副主任被聘任為業(yè)主委員會委員的,，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成,。

 業(yè)主委員會設(shè)主任1名,、副主任1至2名，業(yè)主委員會主任,、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生,，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業(yè)主委員會副主任。



 第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,，履行下列職責：

 （一）組織召開業(yè)主大會,，報告物業(yè)管理的實施情況；

 （二）選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè),，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同,；

 （三）依照本辦法的規(guī)定,，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理,；

 （四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃,、財務(wù)預(yù)算和決算；

 （五）聽取業(yè)主,、使用人的意見和建議,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，接受業(yè)主,、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督,；

 （六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；

 （七）監(jiān)督公共建筑,、公共設(shè)施的合理使用,；

 （八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,；

 （九）業(yè)主大會賦予的其它職責,。

 業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有半數(shù)以上的委員出席,，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過,。



 第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動的行為規(guī)范,，對業(yè)主和使用人具有約束力,。

 業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起生效,。



 第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主,、使用人具有約束力。

 業(yè)主公約和業(yè)主委員會作出的決定,，不得與法律,、法規(guī)相抵觸。




 第三章 物業(yè)管理服務(wù)





 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊登記,，取得法人資格,，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》,，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù),。

 外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)到工商行政管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照,，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質(zhì)后,，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。



 第十八條 物業(yè)管理企業(yè)具有以下權(quán)利：

 （一）根據(jù)委托管理合同,，對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理,；

 （二）根據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費；

 （三）勸阻,、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為,，并進行索賠；

 （四）依法開展多種經(jīng)營和有償服務(wù),。



 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當履行以下義務(wù)：

 （一）履行物業(yè)委托管理合同,；

 （二）制定物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

 （三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視,、檢查,，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護,；

 （四）接到物業(yè)損壞報修時,，及時進行維修和處理；

 （五）接受業(yè)主委員會和業(yè)主,、使用人的監(jiān)督,、檢查；

 （六）對違反法律,、法規(guī)和規(guī)章的行為,，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；

 （七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門,、其他有關(guān)行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督,、檢查和指導,。



 第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,。

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：

 （一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所,；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目,；

 （三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；

 （四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準,；

 （五）物業(yè)管理服務(wù)的費用,；

 （六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

 （七）違約責任,；

 （八）合同終止和解除的約定,；

 （九）當事人雙方約定的其他事項。

 物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi),，應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)合同報市房地產(chǎn)行政主管部門備案,。



 第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)的事項包括下列內(nèi)容：

 （一）房屋的管理、維修,、養(yǎng)護,；

 （二）共用部位、共用設(shè)備,、公共設(shè)施的使用管理,、維修和更新；

 （三）保潔服務(wù),；

 （四）保安服務(wù),；

 （五）綠化管理；

 （六）物業(yè)維修,、更新費用的帳務(wù)管理,；

 （七）物業(yè)檔案資料保管；

 （八）其它事項,。

 業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修,、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務(wù)事項。



 第二十二條 業(yè)主和使用人應(yīng)當遵守業(yè)主公約,，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理服務(wù)費用,。



 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理,、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物價行政主管部門申請辦理《經(jīng)營服務(wù)性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定,。



 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當公布收費項目和標準,。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的,，其它任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

 未受業(yè)主委員會或者業(yè)主,、使用人委托,，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)并收費的，業(yè)主或者使用人有權(quán)拒付,。





 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi),，應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)合同終止情況報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會辦理下列事項：

 （一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實際結(jié)算,；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊,；

 （三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其它財物,。




 第四章 物業(yè)的使用與維修





 第二十六條 商品房和公有住房出售時,，應(yīng)當設(shè)立房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修基金（以下簡稱維修基金）,，專項用于房屋共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施保修期滿后的大修、更新,、改造。

 商品房在銷售時,，購房者應(yīng)當按購房款的2％繳納維修基金,；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金,，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金,。

 維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)主所有,，不計入房屋銷售收入,。



 第二十七條 業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時，售房單位應(yīng)當將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管,。

 業(yè)主委員會對維修基金具有支配權(quán),。



 第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其物業(yè)維修基金帳戶剩余部分的費用不予退還,，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付,。



 第二十九條 物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例,，交納物業(yè)維修基金,。



 第三十條 物業(yè)維修、更新的費用,，按照下列規(guī)定承擔：

 （一）自用部位和自用設(shè)備的維修,、更新費用,，由業(yè)主承擔；

 （二）共用部位和共用設(shè)備的維修,、更新費用,，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支,；

 （三）公共設(shè)施的維修,、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔,，在物業(yè)維修基金中列支,；

 （四）共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的,，其維修,、更新費用由責任人承擔。

 物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞,，影響業(yè)主和使用人安全的,，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促限期維修。



 第三十一條 房屋的共用部位,、共用設(shè)備維修時,，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當給予配合,。因相鄰業(yè)主,、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的,，責任人應(yīng)當負責賠償,。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主,、使用人的自用部位,、自用設(shè)備損壞和財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當修復或者賠償,。



 第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主,、使用人有下列行為：

 （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

 （二）占用,、損壞物業(yè)的共用部位和共用設(shè)備,；

 （三）在庭院、平臺,、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物,、構(gòu)筑物；

 （四）侵占綠地,、毀壞花草樹木,；

 （五）亂倒垃圾,、雜物；

 （六）在共用部位,、共用設(shè)備和公共設(shè)施上亂張貼,、亂涂寫、亂刻畫,；

 （七）排放有毒有害氣體,、液體；

 （八）聚眾喧嘩,；

 （九）法律,、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。



 第三十三條 業(yè)主或者使用人裝修房屋,，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督,。



 第三十四條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議,，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀,。




 第五章 前期物業(yè)管理





 第三十五條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理,。

 前期物業(yè)管理服務(wù)與費用，由房屋建設(shè)單位承擔,。

 新建商品住宅出售單位應(yīng)當在出售住宅前制定使用公約,，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、并報市房地產(chǎn)行政主管部門備案,。

 新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時,，應(yīng)當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書列為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件,。



 第三十六條 房屋建設(shè)單位應(yīng)當提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房,，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。



 第三十七條 業(yè)主委員會成立后,，房屋建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)資料：

 （一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖,、竣工總平面圖；

 （二）單位建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,；

 （三）地下管網(wǎng)竣工圖；

 （四）其它必要的資料,。



 第三十八條 建設(shè)單位不得將房屋的共用部位,、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓,。



 第三十九條 房屋建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間,，不得使用物業(yè)維修基金。




 第六章 法律責任





 第四十條 業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定,，不按約定交付物業(yè)管理費用的,，物業(yè)管理企業(yè)可以責令限期繳納，逾期仍不交付的,，按合同的約定加收滯納金,。



 第四十一條 未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款,。



 第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條,、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款,；情節(jié)嚴重的可作出降低資質(zhì)等級,、吊銷資質(zhì)證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目,。



 第四十三條 房屋建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的,，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。



 第四十四條 業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的,，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主和使用人。



 第四十五條 業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的,，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款,。



 第四十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),、徇私舞弊的,，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，交司法機關(guān)依法追究刑事責任,。



 第四十七條 當事人對市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《
中華人民共和國行政復議法》和《
中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,，申請行政復議或者提起行政訴訟,。




 第七章 附則



 第四十八條 本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本,，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定,。



 第四十九條 本辦法由西寧市房地產(chǎn)管理局負責解釋。



 第五十條 本辦法自1999年9月1日起施行,。