• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】市政府令第91號
• 【發(fā)布日期】2000-10-08
• 【生效日期】2001-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市商品住宅維修基金管理辦法

 上海市商品住宅維修基金管理辦法
 
（2000年10月8日上海市政府第75次常務(wù)會議通過上海市人民政府令第91號2001年1月1日起施行）

 第一條 （目的和依據(jù)）

 為了加強本市商品住宅維修基金的管理,，保障商品住宅及相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新,，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》,，制定本辦法。



 第二條 （適用范圍）

 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設(shè)立,、使用和管理,，適用本辦法。



 第三條 （管理部門）

 上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門,，負責本辦法的組織實施,。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，依照本辦法對維修基金的設(shè)立和使用進行監(jiān)督管理,。



 第四條 （維修基金的設(shè)立）

 新建內(nèi)銷商品住宅應(yīng)當設(shè)立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的,，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定,；住宅出售時未設(shè)立維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設(shè)立,，并在業(yè)主公約中規(guī)定,。



 第五條 （維修基金專戶的開立）

 業(yè)主委員會成立前，維修基金物業(yè)所在地的地區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管,，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用,。

 區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協(xié)議,，開立一個本轄區(qū)維修基金的專戶。維修基金專戶的開立,，應(yīng)當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位,，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳,；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,，按門號立帳，并分別每套住宅單元的分戶帳,。



 第六條 （首期維修基金的交納標準）

 新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人,，應(yīng)當按照下列標準交納首期維修基金；

 （一）配備電梯的住宅,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4％交納,；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3％交納,。

 （二）配備電梯的住宅,，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅,，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納,。

 新建內(nèi)銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定,。

 新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的,，首期交納標準由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定,；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的,，全體業(yè)主應(yīng)當按照業(yè)主公約規(guī)定的標準交納首期維修基金。



 第七條 （首期維修基金的交納時限）

 新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金,；

 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前,，按本辦法第六條第一款第一項的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行,。

 （二）購房人應(yīng)當在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前,，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行,。

 （三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定交納維修基金,，存入專戶銀行,。新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時,，應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交專戶銀行收款憑證,。

 新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的,，應(yīng)當按住宅轉(zhuǎn)讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行,；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的,，全體業(yè)主應(yīng)當按業(yè)主公約規(guī)定的時限，將首期維修基本存入本辦法第十條規(guī)定的開戶銀行,。



 第八條 （首期維修基金交存情況的核查和公布）

 區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次,。



 第九條 （前期物業(yè)維修和更新費用的承擔）

 業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修,、更新,、不得使用維修基金,，其費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。



 第十條 （維修基金帳戶的開立）

 業(yè)主委員會成立后,，應(yīng)當與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議,，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶。

 維修基金帳戶的開立,，應(yīng)當按每幢住宅立帳,，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,，應(yīng)當按門號立帳,，并分列每套住宅單元的分戶帳。



 第十一條 （開立維修基金帳戶提交的文件和資料）

 業(yè)主委員會開立維修基金帳戶時,，應(yīng)當提交下列文件和資料：

 （一）開戶申請書,；

 （二）業(yè)主委員會成立的批準文件；

 （三）業(yè)主分戶清冊,；

 （四）業(yè)主委員會主任,、副主任私章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章的印鑒；

 （五）物業(yè)管理服務(wù)合同,。

 前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式,，由市房地資源局會同有關(guān)部門制定,。

 業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當提交書面委托書,。



 第十二條 （維修基金的劃轉(zhuǎn)）

 業(yè)主委員會開立維修基金帳戶后,，應(yīng)當通知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門,，由區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金帳戶,。



 第十三條 （納入維修基金的收益）

 業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等級經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)當存入維修基金帳戶,，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有,，并設(shè)立單獨項目，專項用于該幢住宅共同部位,、共用設(shè)備的維修,、更新。

 業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛,、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用,，應(yīng)當存放維修基金帳戶，歸全體業(yè)主管理區(qū)域公共設(shè)施的維修,、更新,。



 第十四條 （維修基金的用途）

 維修基金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修,、更新,、不得挪作他用。

 住宅共用部位,、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的,，其維修、更新費用應(yīng)當由責任人承擔,。

 經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定,，業(yè)主委員會活動經(jīng)費可以在維修基金中列支，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定應(yīng)當包括活動經(jīng)費的前途,、開支項目和限額,。



 第十五條 （物業(yè)維修和更新的實施）

 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍,、標準和實施程序等事項,；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實施：

 （一）住宅共用部位,、共用設(shè)備的維修,、更新，應(yīng)當事先征得業(yè)主小組書面同意,；

 （二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修,、更新，應(yīng)當事先征得業(yè)主委員會書面同意,。

 發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當立即組織物業(yè)維修、更新，并及時通知業(yè)主委員會,。

 住宅需要大修或者專項維修,、更新的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理服務(wù)年度計劃中列明,，提交業(yè)主委員會審核,；業(yè)主委員會審核同意的，應(yīng)當書面委托物業(yè)管理企業(yè)通過招標或者其他方式確定施工單位,。施工單位編制的費用預算和決算,，應(yīng)當由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)審核。住宅大修和專項維修,、更新完成后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新情況的書面報告,。住宅共用部位,、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修責任范圍內(nèi),，應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責實施,。



 第十六條 （房屋督修）

 經(jīng)房屋安全鑒定為危險房屋,，或者出現(xiàn)法規(guī),、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當督促業(yè)主和業(yè)主委員會限期維修,；逾期不維修的，區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門可以組織代為維修,，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規(guī)定在維修基金中列支,。



 第十七條 （維修基金列支的范圍和方式）

 物業(yè)維修,、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將加蓋企業(yè)公章的費用清單,、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核,，并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后,，有關(guān)的費用方可在維修基金中列支,。

 物業(yè)維修、更新費用按照下列規(guī)定在維修基金中列支：

 （一）住宅共用部位,、共用設(shè)備的維修,、更新費用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔,；其中,，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,，每個門號內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修,、更新費用,，由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

 （二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修,、更新費用,，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中,，屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修,、更新費用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔,。

 業(yè)主委員會活動經(jīng)費在維修基金中列支的,，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。



 第十八條 （維修基金的支取和分攤）

 維修基金應(yīng)當按照下列規(guī)定支?。?
 （一）物業(yè)管理企業(yè)可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業(yè)日常維修,、更新費用的備用金，實際發(fā)生的日常維修,、更新費用按月結(jié)算,；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定,。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行支取備用金時,，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證,；支取實際發(fā)生的費用時,，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單,。

 （二）住宅需要大修或者專項維修,、更新的，施工承包合同中可以約定預付款,，但預付款最高不得超過工程款總額的30％,。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行代為支取預付款時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任,、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同,；代為支取實際發(fā)生的費用時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任,、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單,。

 （三）業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當于一個月活動經(jīng)費的備用金，實際發(fā)生的活動經(jīng)費的備用金，實際發(fā)生的活動經(jīng)費按月結(jié)算,；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會另有決定的,，從其決定。向開戶銀行支取備用金時,，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任,、副主任審核簽章的支付憑證和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定；支取實際發(fā)生的費用時,，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任,、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單。

 物業(yè)的日常維修,、更新費用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費由物業(yè)管理企業(yè)按季度進行按戶分攤,；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定,。住宅大修和專項維修,、更新費用，應(yīng)當單項即時按戶分攤,。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨帳目的,，可以銜在該帳目列支。

 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單,，由開戶銀行計入業(yè)主分戶帳和業(yè)主分帳外的單獨帳目,。



 第十九條 （維修基金帳目的核對和公布）

 業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：

 （一）維修基金交納,、使用和結(jié)存的金額,；

 （二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況,；

 （三）業(yè)主委員會活動經(jīng)費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；

 （四）維修基金使用和管理的其他有關(guān)情況,。

 前款第二項規(guī)定的情況,，應(yīng)當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,，應(yīng)當按門號公布,。業(yè)主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費用清單,、發(fā)票原件和按戶分攤費用清單進行核對,。開戶銀行應(yīng)當每月向業(yè)主委員會發(fā)送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶對帳單,。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況,。



 第二十條 （維修基金的再次籌集）

 一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30％時，業(yè)主委員會應(yīng)當向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實施,。

 再次籌集維修基金的標準由業(yè)主委員會擬訂,，提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金,。



 第二十一條 （住宅轉(zhuǎn)讓時維修基金的處理）

 因買賣,、贈與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當持本人身份證件,、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會的證明,，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。住宅轉(zhuǎn)讓時,，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額,，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當事人另有約定的,，從其約定,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規(guī)定交納的維修基金剩余款額,，按前款規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十二條 （維修基金帳戶的變更）

 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)：

 （一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的,；

 （二）業(yè)主委員會主任,、副主任發(fā)生更換的；

 （三）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的,。



 第二十三條 （維修基金帳戶的注銷）

 因拆遷,、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件,、注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會的證明,，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù),。

 因拆遷,、自然災(zāi)害或者其他原因致使一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅全部滅失的，業(yè)主委員會應(yīng)當憑區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)證明,，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續(xù)。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨帳目的,，其剩余款額由本辦法第十三條規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取,。



 第二十四條 （投訴）

 市房地資源局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當建立投訴受理制度,，接受業(yè)主委員會,、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴,。

 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門受理投訴后,，應(yīng)當進行調(diào)查,、核實，并自受理之日起30日內(nèi)答復投訴人,。投訴人對區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門的投訴答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核,；市房地資源應(yīng)當自受理之日起30日內(nèi),，將復核意見告知投訴人。



 第二十五條 （法律責任）

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定的,，由市房地資源局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟,。業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定,，侵占應(yīng)當存入維修基金帳戶的經(jīng)營服務(wù)收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區(qū),、縣房地產(chǎn)管理部門責令限期改正,，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟,。因物業(yè)管理企業(yè)的過錯致使維修基金被挪用的,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依法承擔連帶責任。



 第二十六條 （物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的維修基金）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設(shè)施,，應(yīng)當由設(shè)施接收單位按照下列規(guī)定交納首期維修基金：

 （一）新建內(nèi)銷商品住宅的配套公共建筑設(shè)施接收單位,，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規(guī)定標準的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納,；其中,，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收的，按規(guī)定標準的50％交納,。

 （二）新建外銷商品住宅出售時設(shè)立維修基金的,，由配套公共建筑設(shè)施接收單位按辦法第六條第三款的規(guī)定交納。前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋,，應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按本辦法第六條和第七條的規(guī)定交納首期維修基金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋維修基金的使用和管理,，依照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。



 第二十七條 （維修基金的委托管理）

 業(yè)主委員會可以委托社會中介機構(gòu)代為管理維修基金。具體辦法由市房地產(chǎn)資源局制定,。



 第二十八條 （應(yīng)用解釋部門）

 市房地資源局可以對本辦法的具體應(yīng)用問題作出解釋,。



 第二十九條 （施行日期和執(zhí)行事項）

 本辦法自2001年1月1日起施行,。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設(shè)立、使用和管理,，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，具體執(zhí)行辦法由市房地資源局制定。