-廣州將出臺(tái)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記辦法-

廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記辦法(草案)》(下稱《辦法》)將于7月或8月提交廣州市人大審議,，并力爭(zhēng)在年底前出臺(tái)，這將是廣州市首個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)交易而制定的地方性法規(guī),。



 日前,，廣州市人大常委會(huì)組織規(guī)劃建設(shè)組的人大代表對(duì)《辦法》開展立法調(diào)研，并著重強(qiáng)調(diào)將在提高辦證效率上取得突破。此外,，該《辦法》擬在房地產(chǎn)權(quán)登記的申報(bào)材料將采取“無(wú)罪推定”原則,，即只要符合程序就可以辦理，其真實(shí)性由申請(qǐng)人負(fù)責(zé),。



 業(yè)內(nèi)人士表示,，針對(duì)房地產(chǎn)交易行為制定地方性法規(guī)，將有利于規(guī)范廣州的房地產(chǎn)交易,，同時(shí)也將更好地規(guī)范行政主管部門的行為,。確立形式審查制度



 據(jù)了解，《辦法》最引發(fā)爭(zhēng)議的地方在于擬建立的“形式審查制度”,。調(diào)研組也認(rèn)為此次立法應(yīng)在多個(gè)方面進(jìn)行突破,，但其中一個(gè)重要的方面是建立形式審查制度。



 據(jù)廣州市房地產(chǎn)交易中心副所長(zhǎng)黃文雄介紹,，所謂形式審查,，是區(qū)別于實(shí)質(zhì)審查而提出的。形式審查指就登記的申請(qǐng),，登記機(jī)關(guān)根據(jù)審查的權(quán)限在登記程序法上進(jìn)行審查,，而對(duì)該申請(qǐng)?jiān)趯?shí)體法上的權(quán)利關(guān)系不作審查。也就是說(shuō),，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任是將申請(qǐng)人的申請(qǐng)文件的內(nèi)容準(zhǔn)確,、及時(shí)記載于房地產(chǎn)權(quán)登記冊(cè)，但不承擔(dān)對(duì)申請(qǐng)登記文件內(nèi)容的合法性進(jìn)行審查,，申請(qǐng)人對(duì)其提交的材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé),。



 事實(shí)上，在廣州市房地產(chǎn)交易過(guò)程中,，行政主管部門通常都采取形式審查的方式,。據(jù)了解，在房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中,，申請(qǐng)人需要提交的資料較多,，而行政主管部門要完全核實(shí)所有資料的真實(shí)性幾乎不可能。黃文雄舉例說(shuō),，申請(qǐng)人提供一套房屋資料前來(lái)交易,，如果其資料齊全，但是其房屋本身已經(jīng)拆除,，然而行政主管部門不可能親自前往現(xiàn)場(chǎng)了解之后再進(jìn)行審批,。行政主管部門免責(zé)？



 記者從廣州市人大了解到,，雖然目前該《辦法》尚處于調(diào)研的初期階段,，但是,，不少人大代表對(duì)“形式審查”的做法十分認(rèn)可，估計(jì)最終確立下來(lái)的可能性較大,。



 不過(guò)有關(guān)人士則對(duì)此做法提出質(zhì)疑,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不是普通商品，購(gòu)買者往往傾其所有購(gòu)置物業(yè),。但是,，目前的房地產(chǎn)信息不夠公開，開發(fā)商在市場(chǎng)上仍然占據(jù)主動(dòng)地位,，購(gòu)房者買房猶如霧里看花,。因此，不少人士擔(dān)憂,，如果行政主管部門不再加強(qiáng)監(jiān)管,，在交易過(guò)程當(dāng)中替業(yè)主把關(guān)，那么業(yè)主勢(shì)必會(huì)在今后的交易過(guò)程當(dāng)中更加弱勢(shì),。



 此外,，更有人士質(zhì)疑用地方性法規(guī)的形式將房地產(chǎn)交易過(guò)程中的“形式審查制度”固定下來(lái)，是行政主管部門在監(jiān)管過(guò)程中的自我免責(zé)行為,。出現(xiàn)交易糾紛之時(shí),，所有的責(zé)任將完全由申請(qǐng)者自行承擔(dān)。



 對(duì)此,，廣州市房地產(chǎn)交易中心黃文雄稱,，形式審查不等同于不監(jiān)管。如果房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中本身存在問題,，主管部門絕對(duì)不會(huì)通過(guò)審批,。但是對(duì)于提交資料的真?zhèn)危硎?，?shí)質(zhì)審查意味著面對(duì)申請(qǐng)人提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，交易中心必須前往工商所查實(shí)該營(yíng)業(yè)執(zhí)照的真?zhèn)巍＿@種方式在目前的人力和工作時(shí)限內(nèi)顯然是不可能完成的,。但是,，形式審查則只需要核對(duì)該營(yíng)業(yè)執(zhí)照的原件，如果該原件有問題,，那么將由其他相關(guān)法律對(duì)申請(qǐng)人作出懲罰,。



 另外，不少業(yè)內(nèi)人士和開發(fā)商也表示了贊同,，因?yàn)闊o(wú)需核實(shí)提供材料的真實(shí)性將極大地提高審批部門的工作效率,，節(jié)約交易登記和辦證時(shí)間。廣州寒桐投資顧問公司的房地產(chǎn)專家韓世同便表示：登記材料等應(yīng)先設(shè)定是真的,，而不應(yīng)設(shè)定是假的,，就像《刑法》等首先要進(jìn)行“無(wú)罪推定”一樣。他認(rèn)為這將為房管部門節(jié)省大量的人手和工作時(shí)間,，從而提高房產(chǎn)證的辦證效率,。立法規(guī)范房產(chǎn)交易秩序



 據(jù)了解，廣州市于1995年便頒布了《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》(1995年12月19日穗府(1995)156號(hào)),，作為行政主管部門規(guī)范房地產(chǎn)交易的行為依據(jù),。不過(guò)據(jù)黃文雄介紹，該文僅是一個(gè)管理辦法,，而且已經(jīng)廢止,。



 去年開始，相關(guān)部門開始著手起草有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律條文,，期待通過(guò)地方性法規(guī)的形式將房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中的行為以法律形式確定下來(lái),，做到房地產(chǎn)交易有法可依。



 事實(shí)上,，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展較早,，市場(chǎng)經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易異?；钴S,。但是，由于缺乏先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可循,，行政主管部門對(duì)于交易缺乏合理的法規(guī)條文約束,，致使房地產(chǎn)交易一度混亂，產(chǎn)生許多歷史遺留問題,。假按揭,、抵押房一度泛濫，產(chǎn)權(quán)證難辦也遭到市民詬病,。



 有發(fā)展商向記者抱怨,，由于辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)繁瑣，辦理過(guò)程當(dāng)中往往需要發(fā)展商與業(yè)主多次重復(fù)提交資料,，開發(fā)商辦理土地使用證,、權(quán)屬證明以及小業(yè)主房產(chǎn)證的工作量非常大。一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的王小姐從事了8年的證件辦理工作,。她告訴記者,，為了幾百套房的產(chǎn)權(quán)證，自己幾乎天天泡在交易中心里,?！白盥闊┍闶且郧翱傆龅秸模k理一個(gè)證件,，前后幾天,，需要提供的資料又不同了,。”王說(shuō),。



 廣州市國(guó)土房管局一官員坦言,，穗相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)管和規(guī)范工作中，確是走過(guò)彎路,。期待此次立法能夠最大限度地規(guī)避以往的監(jiān)管漏洞,，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，培養(yǎng)一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),。（文章原載第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）

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