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• 【發(fā)布日期】2005-07-14 18:58:08
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• 【所屬類別】立法追蹤

-物權法向建筑“腫瘤”舉刀-

最近有消息報道,，正在征求意見中的物權法草案對建筑區(qū)劃內亂搭亂建行為作出規(guī)定,，明確了由建設規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生,、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內損害他人合法權益的行為予以處理,。雖然這一規(guī)定還只是草案中的意見，但近來,，一些住宅區(qū)的消費者和相關的管理單位對此已經相當關注,。



 建筑“腫瘤”隨處可見



 建筑區(qū)劃內的違規(guī)搭建目前在各地隨處可見。其中,，很大一部分是建在社區(qū)樓房的陽臺和退臺上的,。



 上世紀80年代中期，政府從節(jié)約用地,、豐富建筑的外立面,、美化城市景觀、改善頂層住宅以及北向相鄰住宅建筑中低層住宅的日照條件等幾個方面考慮,，決定在規(guī)劃中允許采用退臺式建設形式,。



 退臺式住宅的出現,，使長期以來城市千篇一律的“火柴盒”式的外立面產生了很大的改觀。以往不受歡迎的頂層住宅也因有了“免費”的觀景平臺在商品房銷售中成了搶手貨,，但是隨即市場上也出現了新的問題,。



 目前，北京大量退臺式住宅的頂層住戶在退臺上使用各種材質,，違法搭建出形態(tài)各異的房屋,，小的幾平方米，大的達到近百平方米,，形成了合法建筑上的違法建筑,。



 早在4年前，北京市規(guī)劃委員會曾經會同海淀區(qū)規(guī)劃局對海淀區(qū)內的退臺式住宅進行調查,，結果發(fā)現，目前海淀區(qū)的居住區(qū)內大部分退臺式住宅樓都存在違法搭建的問題,。很多社區(qū)內50％至60％的頂層住戶將退臺封閉,。違規(guī)私搭的退臺建筑不但對原建筑的主體結構造成破壞，而且或簡易,、或繁復,、或像炮樓、或如牢房……形態(tài)各異的違建物使原本簡潔,、美觀的樓體外立面變得容貌丑陋,，這些建筑“腫瘤”嚴重損毀了北京的整體容貌，也使社區(qū)內的房產價值大打折扣,。另外,，鄰里之間為建筑結構、日照時間等問題發(fā)生的糾紛也日漸增多,。



 北京市規(guī)劃委員會的有關人士認為,，由于私搭亂建者不懂得建筑結構，而且往往考慮不到頂層退臺受樓群中強風風壓的影響,，個別居民樓曾經出現過違建房倒塌,，砸傷樓下行人的事故。退臺上的私搭亂建給社會穩(wěn)定埋下了隱患,，給城市管理帶來一系列問題,。



 想挖“腫瘤”但難于下刀



 中華工商時報在4年前曾經就社區(qū)內違規(guī)建筑問題進行過采訪，了解到,，為了從根本上解決退臺式住宅的私搭亂建問題,，北京市規(guī)劃委員會決定，從2001年2月13日起,，除去景觀上的特殊需要外,，原則上停止審批退臺式住宅，不給個人創(chuàng)造私搭亂建的條件和機會。另外,，也同時決定要對退臺式住宅樓的違規(guī)搭建進行查處,。但是由于退臺上的私搭亂建情況比較復雜，有些是開發(fā)商承諾的,、有的是物業(yè)公司認可的,，最為關鍵的是拆除工作在操作中遇到法律問題———沒有司法部門參與，行政執(zhí)法部門很難通過業(yè)主合法的居住空間去拆除其非法建筑,。盡管隨著人們對社區(qū)品質,、物權與個人房產價值之間關系認識的逐漸明了，許多業(yè)主已將對所居住的樓房,、社區(qū)存在的違規(guī)搭建造成的物業(yè)貶值問題以及社區(qū)多數業(yè)主利益受侵害的問題,，要求解決這一問題的呼聲已經越來越多，政府方面也希望在2008年奧運會之前,，能清除這些影響觀瞻的城市“瘡疤”,，但時至目前拆除工作難以執(zhí)行。



 物權法對建筑“腫瘤”舉刀



 應該說,，退臺式住宅的私搭亂建問題處理起來很麻煩,，除了涉及法律問題外，還要涉及拆除費用等許多具體問題,，是一個人人不想接的“燙手山芋”,，此外，由于過去對建筑區(qū)劃內亂搭亂建行為缺少一個非常明確的法規(guī),，各相關部門責權不清,，當業(yè)主希望解決問題時，往往遇到各部門相互推諉的情況,。



 此次公布的物權法草案明確了由建設規(guī)劃,、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內損害他人合法權益的行為予以處理,，首先明確了公安機關可以參與查處工作,，加大了行政執(zhí)法的力度。同時也從法律上確定了今后負責處理亂搭亂建的有關部門,。使長期以來存在的兩大執(zhí)法障礙得以解決,。



 誰來牽頭尚是一個問號



 物權法中雖然明確了由建設規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生,、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內損害他人合法權益的行為予以處理,，但是并沒有明確該由誰來牽頭落實這件事。采訪中記者了解到,，各主管部門對該草案的規(guī)定有不同的理解和看法,。建設主管部門認為,，住宅社區(qū)內的私搭亂建大多是在建設施工后發(fā)生的，對這個階段出現的問題,，應由規(guī)劃,、物業(yè)管理公司及城管部門協(xié)同解決。規(guī)劃部門則認為,，按照現有管理部門的分工,，工程驗收之前的違規(guī)建設行為屬于規(guī)委查處，但產權移交,、業(yè)主入住后出現的建筑物上的亂搭亂建,，應由物業(yè)管理和城管大隊負責處理，由于物業(yè)管理歸建委主管,，因此,，這項工作應由建委執(zhí)行。那么,，北京市物業(yè)管理商會方面的意見是,，由于我國目前并沒有從法律上賦予物業(yè)管理公司行政處罰權，因此,，按“物業(yè)管理辦法”的規(guī)定，物業(yè)管理公司對社區(qū)內違規(guī)搭建行為只具有向有關管理部門告知的義務,，不能直接參與執(zhí)法,。



 很顯然，即便物權法出臺,，誰來牽頭處理亂搭亂建行為還是一個問號,。



 物權法草案雖然對處理違法搭建的規(guī)定不是很細，但現在的主要問題不是能不能執(zhí)行,，而是想不想執(zhí)行,，北京大學法學院房地產研究中心樓建波博士從法律角度指出。北京市物業(yè)管理商會會長于慶新也同樣認為,，從執(zhí)行層面上看,，如果依據物權法草案和現有的城市治安管理條例，由公安,、城管兩大部門的介入,，處理違規(guī)搭建應該是能夠操作的，現在的問題是拆除違建比較麻煩,，一些管理執(zhí)法人員不作為,。



 北京市規(guī)劃委員會的有關人士認為，物權法出臺后,，管理部門之間有必要根據各自的分工研究出具體的實施細則,，最終確定由誰來牽頭執(zhí)行,。



 中咨律師事務所王偉律師認為，物權法的出臺為處理社區(qū)內的違規(guī)搭建出具了明確的法律依據,。由于違法搭建者增加使用面積后,，享有了超出自己所應該享有的物業(yè)管理及配套，同時使整體物業(yè)的保值,、增值受到影響,，其行為侵害了廣大業(yè)主的權利。全體業(yè)主或業(yè)主委員會依據物權法向主管部門投訴,、拆除違建,，將是今后比較有執(zhí)行力的做法。



 （文章原載中華工商時報）