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• 【發(fā)布日期】2005-07-14 18:58:08
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• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法向建筑“腫瘤”舉刀-

最近有消息報(bào)道,，正在征求意見中的物權(quán)法草案對建筑區(qū)劃內(nèi)亂搭亂建行為作出規(guī)定,，明確了由建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生,、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理,。雖然這一規(guī)定還只是草案中的意見，但近來,，一些住宅區(qū)的消費(fèi)者和相關(guān)的管理單位對此已經(jīng)相當(dāng)關(guān)注,。



 建筑“腫瘤”隨處可見



 建筑區(qū)劃內(nèi)的違規(guī)搭建目前在各地隨處可見。其中,，很大一部分是建在社區(qū)樓房的陽臺和退臺上的,。



 上世紀(jì)80年代中期，政府從節(jié)約用地,、豐富建筑的外立面,、美化城市景觀、改善頂層住宅以及北向相鄰住宅建筑中低層住宅的日照條件等幾個方面考慮,，決定在規(guī)劃中允許采用退臺式建設(shè)形式。



 退臺式住宅的出現(xiàn),，使長期以來城市千篇一律的“火柴盒”式的外立面產(chǎn)生了很大的改觀,。以往不受歡迎的頂層住宅也因有了“免費(fèi)”的觀景平臺在商品房銷售中成了搶手貨，但是隨即市場上也出現(xiàn)了新的問題,。



 目前,，北京大量退臺式住宅的頂層住戶在退臺上使用各種材質(zhì)，違法搭建出形態(tài)各異的房屋,，小的幾平方米,，大的達(dá)到近百平方米，形成了合法建筑上的違法建筑,。



 早在4年前,，北京市規(guī)劃委員會曾經(jīng)會同海淀區(qū)規(guī)劃局對海淀區(qū)內(nèi)的退臺式住宅進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn),，目前海淀區(qū)的居住區(qū)內(nèi)大部分退臺式住宅樓都存在違法搭建的問題,。很多社區(qū)內(nèi)50％至60％的頂層住戶將退臺封閉。違規(guī)私搭的退臺建筑不但對原建筑的主體結(jié)構(gòu)造成破壞,，而且或簡易,、或繁復(fù)、或像炮樓,、或如牢房……形態(tài)各異的違建物使原本簡潔,、美觀的樓體外立面變得容貌丑陋,，這些建筑“腫瘤”嚴(yán)重?fù)p毀了北京的整體容貌，也使社區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值大打折扣,。另外,，鄰里之間為建筑結(jié)構(gòu)、日照時(shí)間等問題發(fā)生的糾紛也日漸增多,。



 北京市規(guī)劃委員會的有關(guān)人士認(rèn)為,，由于私搭亂建者不懂得建筑結(jié)構(gòu)，而且往往考慮不到頂層退臺受樓群中強(qiáng)風(fēng)風(fēng)壓的影響,，個別居民樓曾經(jīng)出現(xiàn)過違建房倒塌,，砸傷樓下行人的事故。退臺上的私搭亂建給社會穩(wěn)定埋下了隱患,，給城市管理帶來一系列問題,。



 想挖“腫瘤”但難于下刀



 中華工商時(shí)報(bào)在4年前曾經(jīng)就社區(qū)內(nèi)違規(guī)建筑問題進(jìn)行過采訪，了解到,，為了從根本上解決退臺式住宅的私搭亂建問題,，北京市規(guī)劃委員會決定，從2001年2月13日起,，除去景觀上的特殊需要外,，原則上停止審批退臺式住宅，不給個人創(chuàng)造私搭亂建的條件和機(jī)會,。另外,，也同時(shí)決定要對退臺式住宅樓的違規(guī)搭建進(jìn)行查處。但是由于退臺上的私搭亂建情況比較復(fù)雜,，有些是開發(fā)商承諾的,、有的是物業(yè)公司認(rèn)可的，最為關(guān)鍵的是拆除工作在操作中遇到法律問題———沒有司法部門參與,，行政執(zhí)法部門很難通過業(yè)主合法的居住空間去拆除其非法建筑,。盡管隨著人們對社區(qū)品質(zhì)、物權(quán)與個人房產(chǎn)價(jià)值之間關(guān)系認(rèn)識的逐漸明了,，許多業(yè)主已將對所居住的樓房,、社區(qū)存在的違規(guī)搭建造成的物業(yè)貶值問題以及社區(qū)多數(shù)業(yè)主利益受侵害的問題，要求解決這一問題的呼聲已經(jīng)越來越多,，政府方面也希望在2008年奧運(yùn)會之前,，能清除這些影響觀瞻的城市“瘡疤”，但時(shí)至目前拆除工作難以執(zhí)行,。



 物權(quán)法對建筑“腫瘤”舉刀



 應(yīng)該說,，退臺式住宅的私搭亂建問題處理起來很麻煩，除了涉及法律問題外，還要涉及拆除費(fèi)用等許多具體問題,，是一個人人不想接的“燙手山芋”,，此外，由于過去對建筑區(qū)劃內(nèi)亂搭亂建行為缺少一個非常明確的法規(guī),，各相關(guān)部門責(zé)權(quán)不清,，當(dāng)業(yè)主希望解決問題時(shí)，往往遇到各部門相互推諉的情況,。



 此次公布的物權(quán)法草案明確了由建設(shè)規(guī)劃,、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理,，首先明確了公安機(jī)關(guān)可以參與查處工作,，加大了行政執(zhí)法的力度。同時(shí)也從法律上確定了今后負(fù)責(zé)處理亂搭亂建的有關(guān)部門,。使長期以來存在的兩大執(zhí)法障礙得以解決,。



 誰來牽頭尚是一個問號



 物權(quán)法中雖然明確了由建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生,、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理,，但是并沒有明確該由誰來牽頭落實(shí)這件事。采訪中記者了解到,，各主管部門對該草案的規(guī)定有不同的理解和看法,。建設(shè)主管部門認(rèn)為，住宅社區(qū)內(nèi)的私搭亂建大多是在建設(shè)施工后發(fā)生的,，對這個階段出現(xiàn)的問題,，應(yīng)由規(guī)劃、物業(yè)管理公司及城管部門協(xié)同解決,。規(guī)劃部門則認(rèn)為，按照現(xiàn)有管理部門的分工,，工程驗(yàn)收之前的違規(guī)建設(shè)行為屬于規(guī)委查處,，但產(chǎn)權(quán)移交、業(yè)主入住后出現(xiàn)的建筑物上的亂搭亂建,，應(yīng)由物業(yè)管理和城管大隊(duì)負(fù)責(zé)處理,，由于物業(yè)管理歸建委主管，因此,，這項(xiàng)工作應(yīng)由建委執(zhí)行,。那么，北京市物業(yè)管理商會方面的意見是,，由于我國目前并沒有從法律上賦予物業(yè)管理公司行政處罰權(quán),，因此，按“物業(yè)管理辦法”的規(guī)定，物業(yè)管理公司對社區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建行為只具有向有關(guān)管理部門告知的義務(wù),，不能直接參與執(zhí)法,。



 很顯然，即便物權(quán)法出臺,，誰來牽頭處理亂搭亂建行為還是一個問號,。



 物權(quán)法草案雖然對處理違法搭建的規(guī)定不是很細(xì)，但現(xiàn)在的主要問題不是能不能執(zhí)行,，而是想不想執(zhí)行,，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)研究中心樓建波博士從法律角度指出。北京市物業(yè)管理商會會長于慶新也同樣認(rèn)為,，從執(zhí)行層面上看,，如果依據(jù)物權(quán)法草案和現(xiàn)有的城市治安管理?xiàng)l例，由公安,、城管兩大部門的介入,，處理違規(guī)搭建應(yīng)該是能夠操作的，現(xiàn)在的問題是拆除違建比較麻煩,，一些管理執(zhí)法人員不作為,。



 北京市規(guī)劃委員會的有關(guān)人士認(rèn)為，物權(quán)法出臺后,，管理部門之間有必要根據(jù)各自的分工研究出具體的實(shí)施細(xì)則,，最終確定由誰來牽頭執(zhí)行。



 中咨律師事務(wù)所王偉律師認(rèn)為,，物權(quán)法的出臺為處理社區(qū)內(nèi)的違規(guī)搭建出具了明確的法律依據(jù),。由于違法搭建者增加使用面積后，享有了超出自己所應(yīng)該享有的物業(yè)管理及配套,，同時(shí)使整體物業(yè)的保值,、增值受到影響，其行為侵害了廣大業(yè)主的權(quán)利,。全體業(yè)主或業(yè)主委員會依據(jù)物權(quán)法向主管部門投訴,、拆除違建，將是今后比較有執(zhí)行力的做法,。



 （文章原載中華工商時(shí)報(bào)）