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• 【發(fā)布日期】2005-07-14 18:58:08
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• 【所屬類別】立法追蹤

-物權(quán)法向建筑“腫瘤”舉刀-

最近有消息報(bào)道，正在征求意見中的物權(quán)法草案對建筑區(qū)劃內(nèi)亂搭亂建行為作出規(guī)定,，明確了由建設(shè)規(guī)劃,、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理,。雖然這一規(guī)定還只是草案中的意見,，但近來，一些住宅區(qū)的消費(fèi)者和相關(guān)的管理單位對此已經(jīng)相當(dāng)關(guān)注,。



 建筑“腫瘤”隨處可見



 建筑區(qū)劃內(nèi)的違規(guī)搭建目前在各地隨處可見,。其中，很大一部分是建在社區(qū)樓房的陽臺(tái)和退臺(tái)上的,。



 上世紀(jì)80年代中期,，政府從節(jié)約用地、豐富建筑的外立面,、美化城市景觀,、改善頂層住宅以及北向相鄰住宅建筑中低層住宅的日照條件等幾個(gè)方面考慮，決定在規(guī)劃中允許采用退臺(tái)式建設(shè)形式,。



 退臺(tái)式住宅的出現(xiàn),，使長期以來城市千篇一律的“火柴盒”式的外立面產(chǎn)生了很大的改觀。以往不受歡迎的頂層住宅也因有了“免費(fèi)”的觀景平臺(tái)在商品房銷售中成了搶手貨,，但是隨即市場上也出現(xiàn)了新的問題,。



 目前，北京大量退臺(tái)式住宅的頂層住戶在退臺(tái)上使用各種材質(zhì),，違法搭建出形態(tài)各異的房屋,，小的幾平方米，大的達(dá)到近百平方米,，形成了合法建筑上的違法建筑,。



 早在4年前，北京市規(guī)劃委員會(huì)曾經(jīng)會(huì)同海淀區(qū)規(guī)劃局對海淀區(qū)內(nèi)的退臺(tái)式住宅進(jìn)行調(diào)查,，結(jié)果發(fā)現(xiàn),，目前海淀區(qū)的居住區(qū)內(nèi)大部分退臺(tái)式住宅樓都存在違法搭建的問題。很多社區(qū)內(nèi)50％至60％的頂層住戶將退臺(tái)封閉,。違規(guī)私搭的退臺(tái)建筑不但對原建筑的主體結(jié)構(gòu)造成破壞,，而且或簡易、或繁復(fù),、或像炮樓,、或如牢房……形態(tài)各異的違建物使原本簡潔、美觀的樓體外立面變得容貌丑陋,，這些建筑“腫瘤”嚴(yán)重?fù)p毀了北京的整體容貌,，也使社區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值大打折扣,。另外，鄰里之間為建筑結(jié)構(gòu),、日照時(shí)間等問題發(fā)生的糾紛也日漸增多,。



 北京市規(guī)劃委員會(huì)的有關(guān)人士認(rèn)為，由于私搭亂建者不懂得建筑結(jié)構(gòu),，而且往往考慮不到頂層退臺(tái)受樓群中強(qiáng)風(fēng)風(fēng)壓的影響,，個(gè)別居民樓曾經(jīng)出現(xiàn)過違建房倒塌，砸傷樓下行人的事故,。退臺(tái)上的私搭亂建給社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患,，給城市管理帶來一系列問題。



 想挖“腫瘤”但難于下刀



 中華工商時(shí)報(bào)在4年前曾經(jīng)就社區(qū)內(nèi)違規(guī)建筑問題進(jìn)行過采訪,，了解到,，為了從根本上解決退臺(tái)式住宅的私搭亂建問題，北京市規(guī)劃委員會(huì)決定,，從2001年2月13日起,，除去景觀上的特殊需要外，原則上停止審批退臺(tái)式住宅,，不給個(gè)人創(chuàng)造私搭亂建的條件和機(jī)會(huì),。另外，也同時(shí)決定要對退臺(tái)式住宅樓的違規(guī)搭建進(jìn)行查處,。但是由于退臺(tái)上的私搭亂建情況比較復(fù)雜，有些是開發(fā)商承諾的,、有的是物業(yè)公司認(rèn)可的,，最為關(guān)鍵的是拆除工作在操作中遇到法律問題———沒有司法部門參與，行政執(zhí)法部門很難通過業(yè)主合法的居住空間去拆除其非法建筑,。盡管隨著人們對社區(qū)品質(zhì),、物權(quán)與個(gè)人房產(chǎn)價(jià)值之間關(guān)系認(rèn)識(shí)的逐漸明了，許多業(yè)主已將對所居住的樓房,、社區(qū)存在的違規(guī)搭建造成的物業(yè)貶值問題以及社區(qū)多數(shù)業(yè)主利益受侵害的問題,，要求解決這一問題的呼聲已經(jīng)越來越多，政府方面也希望在2008年奧運(yùn)會(huì)之前,，能清除這些影響觀瞻的城市“瘡疤”,，但時(shí)至目前拆除工作難以執(zhí)行。



 物權(quán)法對建筑“腫瘤”舉刀



 應(yīng)該說,，退臺(tái)式住宅的私搭亂建問題處理起來很麻煩,，除了涉及法律問題外，還要涉及拆除費(fèi)用等許多具體問題,，是一個(gè)人人不想接的“燙手山芋”,，此外，由于過去對建筑區(qū)劃內(nèi)亂搭亂建行為缺少一個(gè)非常明確的法規(guī)，各相關(guān)部門責(zé)權(quán)不清,，當(dāng)業(yè)主希望解決問題時(shí),，往往遇到各部門相互推諉的情況。



 此次公布的物權(quán)法草案明確了由建設(shè)規(guī)劃,、環(huán)境衛(wèi)生,、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理，首先明確了公安機(jī)關(guān)可以參與查處工作,，加大了行政執(zhí)法的力度,。同時(shí)也從法律上確定了今后負(fù)責(zé)處理亂搭亂建的有關(guān)部門。使長期以來存在的兩大執(zhí)法障礙得以解決,。



 誰來牽頭尚是一個(gè)問號(hào)



 物權(quán)法中雖然明確了由建設(shè)規(guī)劃,、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理,，但是并沒有明確該由誰來牽頭落實(shí)這件事,。采訪中記者了解到，各主管部門對該草案的規(guī)定有不同的理解和看法,。建設(shè)主管部門認(rèn)為,，住宅社區(qū)內(nèi)的私搭亂建大多是在建設(shè)施工后發(fā)生的，對這個(gè)階段出現(xiàn)的問題,，應(yīng)由規(guī)劃,、物業(yè)管理公司及城管部門協(xié)同解決。規(guī)劃部門則認(rèn)為,，按照現(xiàn)有管理部門的分工,，工程驗(yàn)收之前的違規(guī)建設(shè)行為屬于規(guī)委查處，但產(chǎn)權(quán)移交,、業(yè)主入住后出現(xiàn)的建筑物上的亂搭亂建,，應(yīng)由物業(yè)管理和城管大隊(duì)負(fù)責(zé)處理，由于物業(yè)管理歸建委主管,，因此,，這項(xiàng)工作應(yīng)由建委執(zhí)行。那么,，北京市物業(yè)管理商會(huì)方面的意見是,，由于我國目前并沒有從法律上賦予物業(yè)管理公司行政處罰權(quán)，因此,，按“物業(yè)管理辦法”的規(guī)定,，物業(yè)管理公司對社區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建行為只具有向有關(guān)管理部門告知的義務(wù)，不能直接參與執(zhí)法,。



 很顯然,，即便物權(quán)法出臺(tái),，誰來牽頭處理亂搭亂建行為還是一個(gè)問號(hào)。



 物權(quán)法草案雖然對處理違法搭建的規(guī)定不是很細(xì),，但現(xiàn)在的主要問題不是能不能執(zhí)行,，而是想不想執(zhí)行，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)研究中心樓建波博士從法律角度指出,。北京市物業(yè)管理商會(huì)會(huì)長于慶新也同樣認(rèn)為,，從執(zhí)行層面上看，如果依據(jù)物權(quán)法草案和現(xiàn)有的城市治安管理?xiàng)l例,，由公安,、城管兩大部門的介入，處理違規(guī)搭建應(yīng)該是能夠操作的,，現(xiàn)在的問題是拆除違建比較麻煩,，一些管理執(zhí)法人員不作為。



 北京市規(guī)劃委員會(huì)的有關(guān)人士認(rèn)為,，物權(quán)法出臺(tái)后,，管理部門之間有必要根據(jù)各自的分工研究出具體的實(shí)施細(xì)則，最終確定由誰來牽頭執(zhí)行,。



 中咨律師事務(wù)所王偉律師認(rèn)為,，物權(quán)法的出臺(tái)為處理社區(qū)內(nèi)的違規(guī)搭建出具了明確的法律依據(jù)。由于違法搭建者增加使用面積后,，享有了超出自己所應(yīng)該享有的物業(yè)管理及配套,，同時(shí)使整體物業(yè)的保值、增值受到影響,，其行為侵害了廣大業(yè)主的權(quán)利,。全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物權(quán)法向主管部門投訴、拆除違建,，將是今后比較有執(zhí)行力的做法。



 （文章原載中華工商時(shí)報(bào)）