• 【發(fā)布單位】作者：沈鳳麗
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• 【發(fā)布日期】2007-03-20 08:41:03
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• 【所屬類(lèi)別】立法追蹤

-物權(quán)法10大民生熱點(diǎn)解析：買(mǎi)房應(yīng)辦理物權(quán)登記-

不登記,，房子不算真正屬于你



 法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。未辦理物權(quán)登記的,，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力,。



 解析：登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)聯(lián)系在一起的。不動(dòng)產(chǎn)的登記,，就是要把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的事實(shí)登記在登記簿上。比如買(mǎi)房,，就要到房屋登記機(jī)構(gòu)登記,，這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購(gòu)買(mǎi)這套房屋,，一看不動(dòng)產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人,，不能再買(mǎi)賣(mài)了。如果沒(méi)有辦理登記手續(xù),，而開(kāi)發(fā)商又把這套房賣(mài)給別人,，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時(shí),，盡管你與開(kāi)發(fā)商的這份合同是有效的,，你可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開(kāi)發(fā)商賠償損失,，但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了,。



 異議登記15天內(nèi)不起訴，失效



 法律規(guī)定：權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記,。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效,。



 解析：比如,，小王與戀人小李決定共同購(gòu)房，可是后來(lái)發(fā)現(xiàn)登記時(shí)只登記了小李一個(gè)人的名字,。這時(shí),，小王就可以要求登記機(jī)關(guān)更正,。如果小李不同意更正，小王就可以申請(qǐng)異議登記,。但是特別要注意的是,，一旦進(jìn)行異議登記，15天內(nèi)一定要起訴,，否則就失效了,。同樣，如果小李覺(jué)得小王的異議登記是不對(duì)的,，給他造成了損失,，也可以要求小王賠償。



 預(yù)告登記,，防止“一房二主”



 法律規(guī)定：簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。



 解析：預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也可以有效抑制房屋買(mǎi)賣(mài)中“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象,。此前發(fā)生不少類(lèi)似案例,，購(gòu)房者與賣(mài)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，支付了部分房款后,，等待產(chǎn)證下達(dá),。期間，賣(mài)房人又把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給了別人,，并給別人辦出了產(chǎn)證,，結(jié)果就造成了兩位購(gòu)房者搶房，并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司,。



 今后,，購(gòu)房者在和賣(mài)房人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，就可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記,，在付完房款后,，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了,。要注意的是,，從可以辦理登記之日起3個(gè)月內(nèi)要登記，否則預(yù)告登記就失效了,。



 登記機(jī)構(gòu)出錯(cuò)造成損害,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任



 法律規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記,，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。因登記錯(cuò)誤,，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,；登記機(jī)構(gòu)賠償后,，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。



 解析：生活中,，經(jīng)常發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形,。這時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任,，是一個(gè)極富爭(zhēng)議的問(wèn)題,。這次通過(guò)的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯(cuò)誤,，給他人造成損害的,，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,，這種情況下登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的條件，仍然可能會(huì)存在爭(zhēng)議,。



 例如,，登記錯(cuò)誤并非由于登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)造成，或者說(shuō),，登記人提供的虛假材料,，登記機(jī)關(guān)盡管非常謹(jǐn)慎也無(wú)法查明，這時(shí),，登記機(jī)關(guān)是否仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,，可能會(huì)有爭(zhēng)議。這是因?yàn)?，我?guó)民法確立承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任一般都要求當(dāng)事人具有過(guò)錯(cuò),。如果不區(qū)分任何情況，都要求登記機(jī)關(guān)對(duì)任何錯(cuò)誤都一概承擔(dān)賠償責(zé)任,，登記機(jī)關(guān)的責(zé)任就會(huì)過(guò)重,。這樣會(huì)造成登記機(jī)關(guān)加大審查范圍，加重登記成本,，也會(huì)使登記機(jī)關(guān)延長(zhǎng)審查時(shí)間,，影響登記的效率。



 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取



 法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取,，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積,、體積或者價(jià)額的比例收取,，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。



 解析：明確了不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)收取方式是按件收取,。



 拆遷,、征地應(yīng)當(dāng)給予足額補(bǔ)償



 法律規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位,、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),。



 解析：拆遷、征地關(guān)系到老百姓切身利益,，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益,。而相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也明確，征收集體所有的土地,，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,，并且要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,；征收個(gè)人住宅的，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償并保障被征收人的居住條件,。



 同時(shí)還規(guī)定,，任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用,、私分,、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,。



 國(guó)家搶險(xiǎn)救災(zāi)可以征用房屋



 法律規(guī)定：因搶險(xiǎn),、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位,、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),。



 解析：面對(duì)緊急需要，集體和個(gè)人都有義務(wù)提供便利,。但同時(shí)也明確,，被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人,。如果被征用或者征用后毀損,、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,。



 建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期



 法律規(guī)定：住宅建筑用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期。



 解析：住宅用地使用權(quán)期間屆滿后如何處理是許多住宅所有權(quán)人的一塊心病。我國(guó)土地屬于國(guó)家所有,，但住宅的土地使用期限是70年,。70年后如何處理并不明確。此次規(guī)定,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期,。這就從根本上解決了住宅所有權(quán)人的擔(dān)憂。



 財(cái)產(chǎn)被毀損,，可要求恢復(fù)原狀



 法律規(guī)定：造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的,，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作,、更換或者恢復(fù)原狀,。



 解析：物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是專(zhuān)門(mén)針對(duì)物權(quán)的法律救濟(jì)措施，是對(duì)物權(quán)的特殊保護(hù)辦法,。比如公交車(chē)沖到路邊民宅內(nèi),，撞壞了民宅，那就可以要求恢復(fù)原狀,。不能恢復(fù)的,，可以要求賠償。



 鄰居枯枝欲墜砸車(chē),，車(chē)主可請(qǐng)求排除妨害



 規(guī)定：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的,，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。



 解析：這針對(duì)的是某種“危險(xiǎn)狀態(tài)”,。比如一棵大樹(shù)的枯枝伸到鄰居的院子上面,，搖搖欲墜，下面正好停放著鄰居的車(chē),，鄰居就擔(dān)心枯枝掉下來(lái)砸壞愛(ài)車(chē)，這時(shí)就可以要求消除危險(xiǎn),，讓大樹(shù)的主人把枯枝砍掉,，或者自己雇人把枯枝砍掉，由樹(shù)的主人或管理人承擔(dān)費(fèi)用,。



 物權(quán)保護(hù)還可以用仲裁解決



 法律規(guī)定：物權(quán)受到侵害的,，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解,、仲裁,、訴訟等途徑解決。



 解析：增加了仲裁這一解決途徑,。



 買(mǎi)受人善意取得財(cái)產(chǎn)可不歸還



 法律規(guī)定：受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的,，就可以取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。



 解析：這次物權(quán)法特別值得引起重視的是,，明確了不動(dòng)產(chǎn)也同樣適用善意取得,。實(shí)踐中,，不少人都會(huì)把房屋、股權(quán)等登記在他人名下,。在確立善意取得制度后,，這種做法風(fēng)險(xiǎn)極大，因?yàn)橛辛松埔馊〉弥贫?，一旦登記的?quán)利人將房屋出售他人,，實(shí)際權(quán)利人就不能要求他人返還房屋了。很多國(guó)家都是規(guī)定動(dòng)產(chǎn)才可以適用善意取得,，我國(guó)物權(quán)法這樣規(guī)定主要是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)交易活躍,，登記制度不完善，登記權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致,，很容易使交易對(duì)方發(fā)生判斷失誤,。如果沒(méi)有善意取得制度，極易導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人喪失權(quán)利,。



 比如,，夫妻共同買(mǎi)房，但是產(chǎn)證是丈夫的名字,，丈夫瞞著妻子把房子賣(mài)給了別人,。別人如果確實(shí)不知道這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且支付了合理的房款,，就可認(rèn)為是善意取得,。那就可以不必歸還該套房屋。至于他們夫妻之間的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議,，只能由他們自行解決了,。



 拾到財(cái)物應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人



 法律規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人,。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取,，或者送交公安等有關(guān)部門(mén)。



 解析：草案此前規(guī)定,，拾得遺失物起20日內(nèi)通知權(quán)利人領(lǐng)取,，或者送交有關(guān)部門(mén)。但可能考慮到實(shí)際情況,，覺(jué)得過(guò)于嚴(yán)格,，把時(shí)間限期去除了。



 拿回失物,，懸賞承諾應(yīng)當(dāng)兌現(xiàn)



 法律規(guī)定：權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí),，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù),。



 解析：明確了拾得人或者有關(guān)部門(mén)可以收取遺失物的保管等必要費(fèi)用,。我們經(jīng)常能看到有人懸賞尋找遺失物。這種情況下,，明確應(yīng)當(dāng)按照其承諾向拾得人支付報(bào)酬,。



 鄰居維修管道要提供方便



 法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線,、電纜,、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的,，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利,。



 解析：此前因?yàn)樾薹孔?、通管道等?wèn)題，引發(fā)鄰居之間糾紛很多,，此次明確規(guī)定,，如果鄰居必須要通行，或者通管道等,，必須要提供必要的便利,。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了，問(wèn)題可能出在樓上,，那樓上鄰居就要提供便利,，讓樓下居民進(jìn)行管道的檢查。



 采光權(quán),、通風(fēng)權(quán)受到法律保護(hù)



 法律規(guī)定：建造建筑物,，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng),、采光和日照,。



 解析：將陽(yáng)光權(quán)、通風(fēng)權(quán),、采光權(quán)等寫(xiě)入物權(quán)法，是將公民權(quán)利進(jìn)一步細(xì)化,。此前有過(guò)很多類(lèi)似案例,。例如，兩幢房子之間間距狹窄,，前幢大樓在屋頂樹(shù)起大廣告牌,，影響到了另一幢房子的陽(yáng)光照射。這時(shí)，居民可到法院訴訟,，要求前幢大樓拆除廣告牌等,。根據(jù)上述規(guī)定，如果建筑物確實(shí)妨礙了相鄰建筑物的這幾項(xiàng)權(quán)利,，就可以要求合法維權(quán),。



 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開(kāi)



 法律規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定,。



 解析：宅基地使用權(quán)的問(wèn)題,，物權(quán)法堅(jiān)持了現(xiàn)有的法律規(guī)定和國(guó)家目前的政策。目前,，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立,。農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點(diǎn)與城市居民是不同的,。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地,，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定,。



 三人合伙買(mǎi)車(chē),，兩人同意即可轉(zhuǎn)賣(mài)



 法律規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,，但共有人之間另有約定的除外,。



 解析：共有分為共同共有和按份共有兩種，共同共有沒(méi)有明確的份額,，多數(shù)存在夫妻等家庭關(guān)系中,，對(duì)于共同共有的處分，就要求全體權(quán)利人都同意,，而此次規(guī)定,，按份共有的話，如果要處分,，只要2/3以上的權(quán)利人同意就可以了,。



 如三兄弟合買(mǎi)一輛出租車(chē)，每人出資1/3,，老三開(kāi)車(chē)出了事故后,，哥哥們打算把車(chē)子轉(zhuǎn)租給別人開(kāi)，但老三不同意,。按照以前,，這種情況就不能轉(zhuǎn)租了，但現(xiàn)在只要兩個(gè)哥哥都同意,，車(chē)子就可以轉(zhuǎn)租,。這一規(guī)定,，可以適用于按份共有的其他財(cái)產(chǎn)。



 分割共同財(cái)產(chǎn),，損失風(fēng)險(xiǎn)可分?jǐn)?


 法律規(guī)定：共有人可以協(xié)商確定分割方式,。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的,，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割,；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài),、變賣(mài)等取得的價(jià)款予以分割,。



 解析：沒(méi)有共有物權(quán)收益、處分的表決權(quán)制度,，很容易造成共有物的處分,、修繕都相互扯皮，造成了廢置,、浪費(fèi)的情況,。如對(duì)一幅畫(huà)分割，不可能一撕兩半,，只能一方得畫(huà),，另一方得錢(qián)，或者進(jìn)行拍賣(mài),，拍賣(mài)所得的錢(qián)按照比例分割,。



 一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失,。比如三家企業(yè)共同買(mǎi)了一塊地,，分割為三塊后，其中一塊地在打算建造房屋時(shí),，發(fā)現(xiàn)地下有一個(gè)廢棄的防空洞,，那就要花錢(qián)填補(bǔ)這個(gè)洞，而這筆費(fèi)用是可以要求其他兩家企業(yè)一起分?jǐn)偟摹?


 抵押車(chē)輛借錢(qián),，約定拿車(chē)抵債不合法



 法律規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務(wù)人未履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。



 解析：約定債務(wù)未履行時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的條款,，在法律上叫作流質(zhì)抵押條款,。這種條款是被禁止的。



 這是因?yàn)閭鶆?wù)人在急需用錢(qián)時(shí)往往病急亂投醫(yī),，為了應(yīng)急,，什么條件都不得不答應(yīng)，實(shí)屬飲鴆止渴,。流質(zhì)抵押條款在生活中較為常見(jiàn),，極易導(dǎo)致不公平。所以,，法律予以了禁止,。比如，有人為了應(yīng)急需向朋友借錢(qián),，朋友提出如果一個(gè)月后不還錢(qián)就可以把他的車(chē)子拿走,。按照物權(quán)法的規(guī)定，這種約定是無(wú)效的,。



 公益學(xué)校,、醫(yī)院等6類(lèi)財(cái)產(chǎn)不得抵押



 法律規(guī)定：學(xué)校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施等6類(lèi)財(cái)產(chǎn)不得抵押,。



 解析：此外,，不得抵押的還包括耕地、宅基地,、自留地等集體所有的土地使用權(quán),，但法律規(guī)定可以抵押的除外；所有權(quán),、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)也不可以抵押,。



 法律規(guī)定：占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物,；對(duì)妨害占有的行為,，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害；因侵占或者妨害造成損害的,，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償,。



 解析：生活中，不時(shí)會(huì)發(fā)生鄰居妨害房屋使用的行為,，比如隔壁鄰居裝修時(shí),，把房子的墻砸出了洞。如果你只是房屋的承租人,，而非房屋的主人,，這時(shí)你能否起訴要求鄰居停止這種侵害行為呢？不少人認(rèn)為不能,，但按照上述規(guī)定,，你同樣可以起訴。這是因?yàn)槲餀?quán)法不僅保護(hù)房東,，也同樣保護(hù)作為房屋占有人的房客,。但要提醒,，占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵奪發(fā)生之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使的,，該請(qǐng)求權(quán)消滅,。



 占有制度在民法中極其重要，對(duì)于維護(hù)社會(huì)生活的安寧,、和平與秩序,，保護(hù)民事權(quán)利，促進(jìn)交易安全等方面具有不可替代的作用,。