• 【發(fā)布單位】作者：萬靜
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2011-03-21 09:07:12
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• 【文件來源】來源：法制日?qǐng)?bào)
• 【所屬類別】立法追蹤

-新拆遷條例首部地方配套規(guī)章出臺(tái)-

2011年3月2日,《吉林市城市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》(以下簡稱吉林市《暫行辦法》)頒布施行,。吉林市《暫行辦法》是國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱新拆遷條例)施行后,地方最早出臺(tái)的一部配套政府規(guī)章。



 吉林市《暫行辦法》,對(duì)新拆遷條例中一些不確定的規(guī)定進(jìn)行了明確,增加了操作性,。如:針對(duì)舊城改建的“多數(shù)人不同意”,明確規(guī)定50%以上即為“多數(shù)人”,；針對(duì)“被征收人數(shù)量較多的”由政府常務(wù)會(huì)議做出征收決定,明確規(guī)定達(dá)到“1000戶”就要上常務(wù)會(huì)議。



 動(dòng)遷達(dá)1000戶上常務(wù)會(huì)議



 新拆遷條例規(guī)定,因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的,市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì),并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案,。



 這個(gè)“多數(shù)人”究竟是多少人?新拆遷條例未規(guī)定具體標(biāo)準(zhǔn)。吉林市《暫行辦法》進(jìn)行了明確:“舊城區(qū)改建需要征收房屋,被征收人超過50%(不含本數(shù))認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本辦法規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開聽證會(huì),并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案,?！?


 在新拆遷條例中規(guī)定,房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。但是,條例沒有對(duì)“被征收人數(shù)量較多”的具體數(shù)額做出明確規(guī)定,。對(duì)此,吉林市《暫行辦法》明確將此界定為“房屋征收涉及被征收人1000戶以上”,。



 1000戶是如何計(jì)算出來的?是否經(jīng)過科學(xué)論證調(diào)查?立法者沒有給出說明。新拆遷條例草案起草小組成員,、中國社科院法學(xué)所孫憲忠研究員認(rèn)為,“1000戶以上”的規(guī)定并不能體現(xiàn)新拆遷條例中對(duì)于“多數(shù)人”的立法精神,；照此規(guī)定,吉林市將很難有拆遷項(xiàng)目能上所謂的市縣政府常務(wù)會(huì)議進(jìn)行討論。



 對(duì)房屋裝修單獨(dú)評(píng)估



 新拆遷條例規(guī)定了房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要遵照市場價(jià)格的原則,。這里凸顯出房屋評(píng)估的重要性,。然而,新拆遷條例只是概括性地規(guī)定,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀,、公正地開展房屋征收評(píng)估工作,任何單位和個(gè)人不得干預(yù),。但如何進(jìn)行評(píng)估?如何保證被拆遷人的知情權(quán)?如何應(yīng)對(duì)評(píng)估中的特殊情況?這在新拆遷條例中找不到答案。對(duì)此,吉林市《暫行辦法》都進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定,。



 比如在保障被拆遷人的評(píng)估知情權(quán)方面,吉林市規(guī)定,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須入戶對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估,通過錄音,、錄像等方式取得相關(guān)資料,逐戶出具評(píng)估報(bào)告,并解答被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議。而且房屋評(píng)估結(jié)果必須公示,。房屋評(píng)估報(bào)告必須逐戶送達(dá),送達(dá)回執(zhí)必須存檔,。



 在如何具體評(píng)估方面,吉林市規(guī)定,評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)結(jié)合被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑面積,、結(jié)構(gòu),、樓層、朝向,、成新,、配套設(shè)施等因素予以考慮；被征收房屋已經(jīng)裝修的,應(yīng)當(dāng)出具單獨(dú)的裝修評(píng)估報(bào)告,。



 在怎樣處理評(píng)估特殊情況方面,吉林市規(guī)定,被征收房屋用途由住宅改為非住宅的,評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮房屋收益等因素,評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包含非住宅用途的客觀收益,。



 孫憲忠認(rèn)為,吉林市《暫行辦法》列舉了評(píng)估應(yīng)結(jié)合房屋的“八大因素”,但忽視了土地使用權(quán)的評(píng)估與補(bǔ)償。實(shí)踐中,往往對(duì)平房的征收占相當(dāng)大的比例,而平房中院落面積較大,。房地產(chǎn)的市場價(jià)值,土地使用面積占有相當(dāng)分量,評(píng)估應(yīng)明確結(jié)合用地面積這一重要因素來考慮定價(jià),。



 江西宜黃案件被拆遷戶代理人、北京市才良律師事務(wù)所的王令律師認(rèn)為,吉林市《暫行辦法》關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定與新拆遷條例相關(guān)規(guī)定基本一致,缺乏有效探索,。它們均將評(píng)估價(jià)格等同于征收補(bǔ)償價(jià)格,并與被征收房屋相類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格掛鉤,。但是問題在于,“相類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”的措辭過于籠統(tǒng),實(shí)在欠缺可操作性,遠(yuǎn)不如“以新建相關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)作為評(píng)估價(jià)格”有操作性。



 敏感問題規(guī)定喜憂參半



 對(duì)于拆遷當(dāng)中,某些極易引起矛盾沖突的敏感問題如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)透明度,、評(píng)估爭議如何解決等,新拆遷條例規(guī)定得較為原則,。那么吉林市《暫行辦法》是如何規(guī)定的?



 對(duì)于拆遷補(bǔ)償透明度問題,吉林市《暫行辦法》規(guī)定了明確統(tǒng)一的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),從根本上杜絕了補(bǔ)償數(shù)額參差不齊、“多鬧多拿,不鬧少拿”現(xiàn)象,。它明確規(guī)定,被征收人自評(píng)估結(jié)果公布之日起10日內(nèi)(含本數(shù))搬遷的,每戶獎(jiǎng)勵(lì)8000元,；20日內(nèi)(含本數(shù))搬遷的,每戶獎(jiǎng)勵(lì)5000元；采暖期內(nèi)搬遷的,每戶另增加5000元采暖補(bǔ)助,。孫憲忠對(duì)此予以肯定,這些內(nèi)容規(guī)定得越詳細(xì),在工作中操作性越強(qiáng),也使政府的獎(jiǎng)勵(lì)政策越透明,。同時(shí),被征收人也有據(jù)可查,能切實(shí)保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。



 對(duì)于評(píng)估爭議的解決,吉林市《暫行辦法》規(guī)定,被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的,可以申請(qǐng)復(fù)核,；如果對(duì)復(fù)核結(jié)果還有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定,。并特意注明,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)的鑒定結(jié)果為最終結(jié)果。



 對(duì)此,孫憲忠認(rèn)為,在新拆遷條例當(dāng)中,也只是規(guī)定,被征收人對(duì)房屋評(píng)估的復(fù)核結(jié)果,不滿意的可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定,并未明確房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)的鑒定結(jié)果就為最終結(jié)果,。這種限制性規(guī)定不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利,。



 接受記者采訪的專家評(píng)價(jià),從立法技術(shù)角度而言,吉林市《暫行辦法》頗有亮點(diǎn),。在明確征收主管機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍,、征收決定的要件及程序、征收補(bǔ)償方案前置程序,、保障估價(jià)機(jī)構(gòu)入戶評(píng)估、市民最低生活用房保障等方面均做出了很有意義的探索性規(guī)定,。這些規(guī)定既細(xì)致,又有操作性,充分體現(xiàn)了立法者的智慧與辛勞。但是由于在關(guān)鍵問題上如公共利益界定,、評(píng)估程序中立、補(bǔ)償公正性方面,基本都與征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定一致,甚至有些地方還有縮小,、限制性的規(guī)定,吉林市《暫行辦法》并沒有給我們帶來意外驚喜。因此對(duì)其他地方政府立法而言,難說具有突破性參考價(jià)值,。