• 【發(fā)布單位】作者：萬靜
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2011-03-21 09:07:12
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：法制日報
• 【所屬類別】立法追蹤

-新拆遷條例首部地方配套規(guī)章出臺-

2011年3月2日,《吉林市城市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》(以下簡稱吉林市《暫行辦法》)頒布施行,。吉林市《暫行辦法》是國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡稱新拆遷條例)施行后,地方最早出臺的一部配套政府規(guī)章,。



 吉林市《暫行辦法》,對新拆遷條例中一些不確定的規(guī)定進(jìn)行了明確,增加了操作性。如:針對舊城改建的“多數(shù)人不同意”,明確規(guī)定50%以上即為“多數(shù)人”,；針對“被征收人數(shù)量較多的”由政府常務(wù)會議做出征收決定,明確規(guī)定達(dá)到“1000戶”就要上常務(wù)會議,。



 動遷達(dá)1000戶上常務(wù)會議



 新拆遷條例規(guī)定,因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案,。



 這個“多數(shù)人”究竟是多少人?新拆遷條例未規(guī)定具體標(biāo)準(zhǔn),。吉林市《暫行辦法》進(jìn)行了明確:“舊城區(qū)改建需要征收房屋,被征收人超過50%(不含本數(shù))認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本辦法規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案?！?


 在新拆遷條例中規(guī)定,房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定,。但是,條例沒有對“被征收人數(shù)量較多”的具體數(shù)額做出明確規(guī)定。對此,吉林市《暫行辦法》明確將此界定為“房屋征收涉及被征收人1000戶以上”,。



 1000戶是如何計算出來的?是否經(jīng)過科學(xué)論證調(diào)查?立法者沒有給出說明,。新拆遷條例草案起草小組成員、中國社科院法學(xué)所孫憲忠研究員認(rèn)為,“1000戶以上”的規(guī)定并不能體現(xiàn)新拆遷條例中對于“多數(shù)人”的立法精神,；照此規(guī)定,吉林市將很難有拆遷項目能上所謂的市縣政府常務(wù)會議進(jìn)行討論,。



 對房屋裝修單獨評估



 新拆遷條例規(guī)定了房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要遵照市場價格的原則。這里凸顯出房屋評估的重要性,。然而,新拆遷條例只是概括性地規(guī)定,房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立,、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預(yù),。但如何進(jìn)行評估?如何保證被拆遷人的知情權(quán)?如何應(yīng)對評估中的特殊情況?這在新拆遷條例中找不到答案,。對此,吉林市《暫行辦法》都進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。



 比如在保障被拆遷人的評估知情權(quán)方面,吉林市規(guī)定,房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)必須入戶對被征收房屋進(jìn)行評估,通過錄音,、錄像等方式取得相關(guān)資料,逐戶出具評估報告,并解答被征收人對評估報告的異議,。而且房屋評估結(jié)果必須公示。房屋評估報告必須逐戶送達(dá),送達(dá)回執(zhí)必須存檔,。



 在如何具體評估方面,吉林市規(guī)定,評估報告應(yīng)當(dāng)結(jié)合被征收房屋的區(qū)位,、用途、建筑面積,、結(jié)構(gòu),、樓層、朝向、成新,、配套設(shè)施等因素予以考慮,；被征收房屋已經(jīng)裝修的,應(yīng)當(dāng)出具單獨的裝修評估報告。



 在怎樣處理評估特殊情況方面,吉林市規(guī)定,被征收房屋用途由住宅改為非住宅的,評估時應(yīng)當(dāng)充分考慮房屋收益等因素,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包含非住宅用途的客觀收益,。



 孫憲忠認(rèn)為,吉林市《暫行辦法》列舉了評估應(yīng)結(jié)合房屋的“八大因素”,但忽視了土地使用權(quán)的評估與補(bǔ)償,。實踐中,往往對平房的征收占相當(dāng)大的比例,而平房中院落面積較大。房地產(chǎn)的市場價值,土地使用面積占有相當(dāng)分量,評估應(yīng)明確結(jié)合用地面積這一重要因素來考慮定價,。



 江西宜黃案件被拆遷戶代理人,、北京市才良律師事務(wù)所的王令律師認(rèn)為,吉林市《暫行辦法》關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定與新拆遷條例相關(guān)規(guī)定基本一致,缺乏有效探索。它們均將評估價格等同于征收補(bǔ)償價格,并與被征收房屋相類似房地產(chǎn)的市場價格掛鉤,。但是問題在于,“相類似房地產(chǎn)的市場價格”的措辭過于籠統(tǒng),實在欠缺可操作性,遠(yuǎn)不如“以新建相關(guān)房地產(chǎn)售價作為評估價格”有操作性,。



 敏感問題規(guī)定喜憂參半



 對于拆遷當(dāng)中,某些極易引起矛盾沖突的敏感問題如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)透明度、評估爭議如何解決等,新拆遷條例規(guī)定得較為原則,。那么吉林市《暫行辦法》是如何規(guī)定的?



 對于拆遷補(bǔ)償透明度問題,吉林市《暫行辦法》規(guī)定了明確統(tǒng)一的獎勵標(biāo)準(zhǔn),從根本上杜絕了補(bǔ)償數(shù)額參差不齊,、“多鬧多拿,不鬧少拿”現(xiàn)象。它明確規(guī)定,被征收人自評估結(jié)果公布之日起10日內(nèi)(含本數(shù))搬遷的,每戶獎勵8000元,；20日內(nèi)(含本數(shù))搬遷的,每戶獎勵5000元,；采暖期內(nèi)搬遷的,每戶另增加5000元采暖補(bǔ)助。孫憲忠對此予以肯定,這些內(nèi)容規(guī)定得越詳細(xì),在工作中操作性越強(qiáng),也使政府的獎勵政策越透明,。同時,被征收人也有據(jù)可查,能切實保護(hù)被征收人的合法權(quán)益,。



 對于評估爭議的解決,吉林市《暫行辦法》規(guī)定,被征收人對評估報告有異議的,可以申請復(fù)核；如果對復(fù)核結(jié)果還有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定,。并特意注明,房地產(chǎn)價格評估專家委員會的鑒定結(jié)果為最終結(jié)果,。



 對此,孫憲忠認(rèn)為,在新拆遷條例當(dāng)中,也只是規(guī)定,被征收人對房屋評估的復(fù)核結(jié)果,不滿意的可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定,并未明確房地產(chǎn)價格評估專家委員會的鑒定結(jié)果就為最終結(jié)果。這種限制性規(guī)定不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利,。



 接受記者采訪的專家評價,從立法技術(shù)角度而言,吉林市《暫行辦法》頗有亮點,。在明確征收主管機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍、征收決定的要件及程序,、征收補(bǔ)償方案前置程序,、保障估價機(jī)構(gòu)入戶評估、市民最低生活用房保障等方面均做出了很有意義的探索性規(guī)定,。這些規(guī)定既細(xì)致,又有操作性,充分體現(xiàn)了立法者的智慧與辛勞,。但是由于在關(guān)鍵問題上如公共利益界定、評估程序中立,、補(bǔ)償公正性方面,基本都與征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定一致,甚至有些地方還有縮小,、限制性的規(guī)定,吉林市《暫行辦法》并沒有給我們帶來意外驚喜。因此對其他地方政府立法而言,難說具有突破性參考價值,。